Sentencia CIVIL Nº 122/2022, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 346/2021 de 28 de Febrero de 2022

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000122/2022

Ilmo. Sr. Presidente.

D. José Arsuaga Cortázar.

Ilmos. Srs. Magistrados.

D. Miguel Carlos Fernández Díez.

D. Milagros Martínez Rionda.

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En la Ciudad de Santander, a veintiocho de febrero de dos mil veintidós.

Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria ha visto en grado de apelación los presentes Autos de juicio, Ordinario núm. 817 de 2019, Rollo de Sala núm. 346 de 2021, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander, seguidos a instancia de Estacionamientos Controlados S.A. contra los miembros de la comunidad de bienes ' DIRECCION000 C.B.': Dª Carolina, Dª Celsa, Dª Coral y Dª Edurne.

En esta segunda instancia han sido parte apelante; ' DIRECCION000 C.B': Dª Carolina, Dª Celsa, Dª Coral y Dª Edurne, representadas por el Procurador Sr. Ignacio Calvo Gómez y defendidas por el Letrado Sr. Vicente González Sáiz; y apelada la parte demandante, Estacionamientos Controlados S.A., representado por la Procuradora Sra. Ana Sáez Bereciartu y defendido por el Letrado Sr. Miguel Gómez Hervia.

Es ponente de esta resolución el magistrado Ilmo. Sr. D. José Arsuaga Cortázar.

Antecedentes

PRIMERO:Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Santander, y en los autos ya referenciados, se dictó en fecha 26 de febrero de 2021 Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: 'Que estimando íntegramentela demanda interpuesta por la representación legal de la entidad 'ESTACIONAMIENTOS CONTROLADOS, S.A.', contra D. Carolina, D. Celsa, Coral, D. Edurne; debo condenar y condenoa éstas a cumplir todas las obligaciones asumidas en el contrato suscrito por las partes en fecha 30 de mayo de 2011, con efectos a partir del día 1 de julio de 2017, y a hacerse cargo del local 1-a de la zona comercial integrada en la entrada principal del nuevo Hospital Universitario Marqués de Valdecilla, y que abonen solidariamente a la actora la cantidad de 63.965,51 €, haciéndoles expresa condena en costas'.

SEGUNDO:Contra dicha Sentencia la representación de la parte codemandada, interpuso recurso de apelación, que se tuvo por interpuesto en tiempo y forma, y dado traslado del mismo a la contraparte, que se opuso al recurso, se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, en que se ha deliberado y fallado el recurso en el día señalado.

TERCERO:En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales salvo el plazo de resolución en razón al número de recursos pendientes y su orden.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. La entidad Estacionamientos Controlados, S.A., en su condición de arrendadora, interpone demanda contra los miembros de la comunidad de bienes ' DIRECCION000 C.B.' o de quienes de ellos traen causa, D. Carolina, Dª Celsa, Dª Coral y Dª Edurne ( las dos últimas en su condición de herederas de D. Valeriano ), parte arrendataria, interesando el cumplimiento del contrato de arrendamiento pactado en los términos en que fue novado por el acuerdo de 30 de mayo de 2011 denominado 'Anexo a contrato de arrendamiento, otorgado con fecha 6 de abril de 2004, entre Estacionamientos Controlados, S.A. y DIRECCION000 C.B.'.

Interesó finalmente -sintéticamente resumido ahora- la condena de la parte demandada a cumplir todas las obligaciones asumidas en el contrato suscrito por las partes fechado el 30 de mayo de 2011, con efectos a partir del día 1 de julio de 2017; a hacerse cargo del local 1-a objeto del contrato que puso a su disposición mediante burofax de 9 de junio de 2017; y a abonarle solidariamente o, subsidiariamente, de forma mancomunada y en la proporción que se fije en la propia sentencia, las rentas vencidas a partir del mes de julio de 2017, incluido, hasta la fecha del dictado de la sentencia a razón de 1.487,57 euros mensuales, con imposición de costas.

2. La demandada formuló contestación oponiéndose a la demanda e interesando expresamente su desestimación.

3. La sentencia del juzgado de primera instancia nº 7 de Santander estimó íntegramente la demanda e impuso las costas procesales a la demandada.

En síntesis: ( i ) apreció la existencia de legitimación pasiva de los demandados, como condueños de la comunidad de bienes ' DIRECCION000 C.B.', para soportar la acción entablada, incluso disuelta ésta por ser los originarios titulares originarios o sucesores por herencia; ( ii ) estimó, tras la oportuna valoración de la prueba practicada, que el local que pretende entregarse a la parte demandada en sustitución del objeto inicial del arrendamiento cumple las condiciones pactadas en el 'Anexo a contrato de arrendamiento, otorgado con fecha 6 de abril de 2004, entre Estacionamientos Controlados, S.A. y DIRECCION000 C.B.' de 30 de mayo de 2011, en cuanto a las mediciones, ubicación y características convenidas; ( iii ) no aprecia, en fin, incumplimiento de la obligación de puesta a disposición, ni siquiera por su temporalidad.

4. La parte demandada interpuso recurso de apelación fundado en las siguientes alegaciones, ahora resumidas: ( i ) Incongruencia de la sentencia y vulneración del principio de contradicción y defensa; ( ii ) improcedencia de la responsabilidad declarada de los demandados con fundamento en el art. 127 del Código de Comercio, bien porque ' DIRECCION000 C.B.' como sociedad colectiva irregular tiene personalidad jurídica bastante para soportar la acción con independencia de sus socios, como porque la responsabilidad declarada con tal fundamento no alcanza el cumplimientoin naturay personalísimo pretendido; ( iii ) inviabilidad de la acción de cumplimiento presentada y estimada por disolución de ' DIRECCION000 C.B.' y la apertura de su liquidación; ( iv ) error en la valoración de la prueba al no cumplirse, con la entrega del local pretendido, con las condiciones físicas, comerciales y de preferente ubicación pactadas en el anexo del contrato de 30 de mayo de 2011; ( v ) error en la valoración del cumplimiento por considerar la existencia de una entrega temporánea del local; ( vi ) error en la aplicación del derecho al considerar que la acción de cumplimiento deviene inviable por imposibilidad sobrevenida de la prestación o por resultar excesivamente onerosa.

5. La parte actora y formuló expresa oposición al recurso e interesa su desestimación, confirmando la sentencia dictada.

6. El estudio y resolución ordenada de los motivos, procesal y de fondo, que integran el recurso de apelación, obliga a determinar inicialmente unas circunstancias que el tribunal estima que condicionan la respuesta en apelación, para después resolver las alegaciones formuladas.

SEGUNDO: Hechos, circunstancias y conclusiones previas condicionantes de la decisión de la Sala.

1. La parte actora, como arrendadora, y ' DIRECCION000, C.B.', compareciendo sus condueños, D. Carolina, D. Celsa y D. Valeriano, otorgan el 6 de abril de 2004 contrato de arrendamiento sobre el local nº 9 del Centro Comercial del Hospital Universitario Marqués de Valdecilla de Santander ( en adelante, HUMV ), de una superficie aproximada de 34,97 m2, por 10 años de duración -que finaliza inicialmente el 31 de marzo de 2014- y una renta mensual de 1.293,08 € más IVA.

2. Por acuerdo de 30 de mayo de 2011 lºas partes iniciales firman el denominado 'Anexo a contrato de arrendamiento, otorgado con fecha 6 de abril de 2004, entre Estacionamientos Controlados, S.A. y DIRECCION000 C.B.' con el fin de acomodar el contrato como consecuencia del desarrollo de la Fase III de la construcción del nuevo HUMV por lo que

' es necesario el derribo de la construcción sobre rasante destinada a servicios complementarios no hospitalarios, esto es, del Centro Comercial en el que se ubica, entre otros, el local arrendado a DIRECCION000, C.B.' ( exponendo inicial B) ).

Esta circunstancia, como se exponía en el apartado D), implicaba la necesaria sustitución del local que constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

El exponendo inicial común C) indicaba, como circunstancia ya conocida entonces, que condicionaba inevitablemente la reacomodación del contrato, la siguiente:

' Que los derechos concesionales de la construcción actualmente explotada como zona de servicios complementarios no hospitalarios ( Centro Comercial ), serán sustituidos por un derecho de uso para la explotación comercial que se ubicará, en la planta baja, a nivel de rasante, dentro del edificio hospitalario de nueva construcción'.

3. A partir de tales premisas de hecho que ambas partes conocían y aceptaban, se acordaba, estipulación primera, que

'La arrendataria (..) desalojará el local arrendado ante la inminente demolición del actual Centro Comercial, hasta que la entidad arrendadora (..) ponga a disposición de aquella un local comercial dentro del espacio que se habilitará en el edificio hospitalario de nueva construcción, en el que pueda desarrollar la actividad comercial de lencería y corsetería'.

Además de reconocer que el desalojo suponía la suspensión temporal del contrato de arrendamiento y, por tanto, de la obligación de pago de la renta, se precisaba en la estipulación segunda que

'Por expresa petición de la parte arrendataria, el local a entregar deberá contar con una superficie mínima de 30 m2 y máxima de 34,97 m2 (que es la que actualmente tiene), y un frente mínimo de 3,50 ml. y todos los servicios e instalaciones con los que actualmente cuenta en el espacio ocupado de la Galería Comercial a demoler, de forma y manera que sea apto para el desarrollo de su actividad comercial. Asimismo, y por lo que a la ubicación del local a entregar a la parte arrendataria en el espacio habilitado en el nuevo centro hospitalario se refiere, se considerará la preferente ubicación que actualmente tiene'.

En la estipulación tercera se acordaba que el plazo del arrendamiento pasaría a ser de diez años, contados desde la puesta a disposición del local en el nuevo centro hospitalario.

En la cuarta, que

'Durante la suspensión temporal del contrato de arrendamiento, esto es, desde el mes en que se produce el desalojo del centro comercial a demoler (junio de 2011), hasta el instante de la puesta a disposición del local en el nuevo centro hospitalario', la arrendadora 'compensará a la arrendataria con la cantidad de 5.000 € mensuales por el perjuicio económico que le representará la demolición del Centro Comercial y la consecuente suspensión de su actividad'. Además, entregó en dicho instante un aval bancario por la cantidad de 60.000 € a la firma de este contrato 'como garantía de cumplimiento de dicha obligación'.

En la estipulación quinta, se pactaba, en fin, que

'Una vez reanudado el contrato de arrendamiento con la puesta a disposición del local en el nuevo centro hospitalario, la relación contractual surtirá nuevamente efectos, con obligación por parte de la parte arrendataria de reiniciar su actividad y de abonar, mensualmente, el total recibo de renta'. La nueva renta 'se devengará por importe equivalente a la renta actual (1.537,90 €), más el incremento experimentado por el IPC durante el período de la suspensión'.

4. Terminadas las obras -cuya finalización se retrasó respecto de los plazos iniciales- con fecha 31 de mayo de 2017, se formaliza el acta de reinicio de la concesión que la actora ostentaba para la zona de explotación comercial del hospital, en la que intervinieron la Fundación Marqués de Valdecilla, el Servicio Cántabro de Salud y la propia parte actora.

Con fecha 9 de junio de 2017 la actora remite burofax a la demandada exigiendo el cumplimiento del contrato novado por el anexo de 30 de mayo de 2011, y, por tanto, la ocupación del nuevo local para la reanudación de su actividad comercial de lencería y corsetería, la devolución del aval y el cumplimiento de su obligación de pagar la renta desde el mes de julio de 2017.

D. Carolina, D. Celsa y D. Coral, en calidad de viuda de D. Valeriano, contestan a la comunicación mostrando su ' total disconformidad con dicho local y galería comercial', porque entienden que 'que no cumple las expectativas del anterior en cuanto a posibilidades de negocio, dada su ubicación en relación al complejo hospitalario en su conjunto, suponiendo una alteración sustancial del objeto del contrato, en claro perjuicio de los intereses del negocio'. Piden, en consecuencia, la extinción del contrato de arrendamiento.

La nueva comunicación de 2 de agosto de 2017 de la parte actora en el mismo sentido que la anterior, es contestada reiterando su posición los antes señalados el 11 de agosto de 2011.

5. El local que ha pretendido entregarse en sustitución del original se encuentra en la zona de servicios complementarios no hospitalarios del edificio de la fase III -que cuenta con tres torres- y tiene unas dimensiones de 31.82 m2 y 10 ml de escaparate, es totalmente acristalado y carece de ventilación exterior. Se encuentra ubicado enfrente de la cafetería del hospital y de la puerta de acceso, y es apreciable su existencia desde el exterior del edificio.

6. ' DIRECCION000, C.B.', aunque nació con la denominación propia de una comunidad de bienes, ha desarrollado -hecho pacífico admitido por la partes- una actividad mercantil, en concreto, la explotación del negocio de lencería y corsetería de venta al público a través del local comercial objeto del proceso.

Por ello, por no responder a un concepto estático o meramente consorcial de la tenencia de bienes, sino dinámico y de explotación económica de los bienes para realización de actos de comercio o ejercicio del comercio, puede ser calificada como sociedad mercantil ( art. 116 Ccom ) irregular de tipo colectivo por su falta de inscripción en el Registro Mercantil, lo que impone su remisión de su régimen jurídico al de las sociedades colectivas en sus relaciones externas con terceros y el respeto a sus pactos en las relaciones internas entre socios ( SSTS, nº 919/2002, de 11 de octubre; nº 1280/2006, de 19 de diciembre, nº 469/2020, de 16 de septiembre y nº 662/2020, de 10 de diciembre ).

En consecuencia, como indica la reciente STS nº 662/2020, de 10 de diciembre,

"Una vez reconducido el régimen jurídico aplicable en estos casos al propio de las sociedades colectivas, como modalidad de sociedad mercantil personalista, resultan de aplicación las previsiones del art. 127 Ccom , conforme al cual 'todos los socios que formen la compañía colectiva, sean o no gestores de la misma, estarán obligados personal y solidariamente, con todos sus bienes, a las resultas de las operaciones que se hagan a nombre y por cuenta de la compañía, bajo la firma de ésta y por persona autorizada para usarla'".

La consecuencia procesal es que no se puede negar -como no se negó, pues se estimó el recurso de casación, en la STS nº 662/2020, de 10 de diciembre- la legitimación pasiva de los socios, pues nos encontramos también ahora ante una relación jurídica asimilable a la de una sociedad irregular de tipo colectivo en la que rige un régimen de responsabilidad solidaria propio de dicho tipo social.

TERCERO: Denuncia de incongruencia e infracción del principio de contradicción.

1. Nos recuerda la STS nº 37/2021, de 1 de febrero, que la congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre; 233/2019, de 23 de abril; 640/2019, de 26 de noviembre; 31/2020, de 21 de enero; 313/2020, de 17 de junio, 526/2020, de 14 de octubre, entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

La incongruencia, por tanto, existe (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre; 31/2020, de 21 de enero; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte.

Recuerda también la STS, Pleno, nº 1/2021, de 13 de enero, que completar la delimitación del vicio de incongruencia la relación debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación pero no a incongruencia ( sentencias de 2 de marzo de 2000, 10 de abril de 2002, 11 de marzo de 2003, y 19 de junio de 2007), y que, como recuerda la sentencia de 30 de enero de 2007, esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial.

Con carácter general, se insiste en la sentencia, que 'el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causapetendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia' ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo). 'De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito' ( sentencias 468/2014, de 11 de septiembre, y 375/2015, de 6 de julio)".

2. No apreciamos la existencia incongruencia de ninguna clase.

La comparación entre la demanda y el fallo de la sentencia no demuestra ningún desajuste por otorgar más, menos o cosa distinta. No apreciamos tampoco, con la relevancia exigible, que se haya alterado la pretensión ejercitada tomando en consideración su petición y causa de pedir al construir el fallo de la sentencia.

La demanda se limita a exigir a las personas físicas el cumplimiento del contrato como miembros de la comunidad de bienes ' DIRECCION000 C.B.' -o por traer de ellos causa-, y ya hemos dicho que realmente integraban una sociedad mercantil irregular colectiva, sociedad personalista que en las relaciones con los terceros se rige de forma imperativa por el art. 127 Ccom. Pero la demanda no especifica con claridad una causa de pedir que debamos entender distinta a la que ha permitido al juez razonar su condena. Y este motiva su decisión a partir de la consideración de que aunque el art. 6.2 LEC permite que ostenten la condición de parte demandada las entidades que, no habiendo cumplido los requisitos legalmente establecidos para constituirse en personas jurídicas, estén formadas por una pluralidad de elementos personales y patrimoniales puestos al servicio de un fin determinado, también permite que pueden serlo sus socios, pues la responsabilidad legal corresponde a sus partícipes -'gestores o partícipes', según la dicción legal- de forma solidaria en sus relaciones con los terceros.

CUARTO: Denuncia de falta de legitimación pasiva por no demandar a DIRECCION000, C.B., titular del contrato de arrendamiento.

1. Bajo la amplia consideración de la ausencia de legitimación pasiva al no dirigirse la demanda contra quien debe, en su caso, responder por la pretensión de cumplimiento contractual exigido, se va a dar respuesta a dos grupos de alegaciones que sostienen en gran parte el recurso y que ya han sido anteriormente relacionadas. Por un lado, la denuncia de la improcedente declaración de responsabilidad de los demandados con fundamento en el art. 127 del Código de Comercio, al considerar que ' DIRECCION000 C.B.' tiene personalidad jurídica bastante -y no sus socios- para ser sujeto pasivo de la acción por ser el centro de imputación de la obligación reclamada, como que la responsabilidad declarada no puede alcanzar al cumplimientoin naturapretendido y obtenido. Por otro, la incorrecta estimación de la acción una vez disuelta ' DIRECCION000 C.B.' y abierta de su liquidación, pues solo es posible resolver y extinguir sus relaciones jurídicas.

2. La legitimación a que hace referencia el art. 10 LEC, al decir que " Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso" no puede confundirse con la capacidad para ser parte ( art. 6 LEC ), capacidad procesal ( arts. 7 y 8 LEC ) y representación procesal y defensa técnica ( art. 23 a 35 LEC ).

Decíamos en nuestra sentencia de 8 de febrero de 2021, que la llamada tradicionalmente falta de personalidad hace referencia a la capacidad de obrar del actor, personal o representativa, incluyendo su capacidad para ser parte ( art. 6 LEC ) y su capacidad procesal, en sentido estricto, para comparecer en juicio ( art. 7 LEC ), necesaria para actuar como sujeto de la relación jurídico procesal con el carácter con que lo hace y que afecta, por consiguiente, a la llamada legitimación " ad processum".

3. La condición de parte procesal legitima implica una relación sustantiva del demandante o del demandado con el derecho ejercitado; su ausencia -su falta de vinculación con el negocio jurídico o derecho material que constituye el objeto del proceso- da lugar a lo que se conoce como falta de legitimación "ad causam". En consecuencia, se identifica con la misma cuestión de fondo suscitada.

4. Como puede deducirse de lo que hemos indicado anteriormente, que ' DIRECCION000 C.B.' pudiera ser demandada por reunir la capacidad para ser parte, como sociedad que es mercantil irregular de tipo colectivo que, como expresa la STS nº 469/2020, de 16 de septiembre, goza de cierto grado de personalidad jurídica, no significa que la acción se haya dirigido de forma incorrecta frente a sus partícipes, que también ostentan capacidad de obrar, por razón del mismo precepto ( art. 6.2 LEC ), y, esencialmente, legitimación para soportar la acción ( art. 10 LEC ) por ser responsables solidarios frente a terceros de las obligaciones de la sociedad por las operaciones realizadas a su nombre y cuenta por persona autorizada. Condición, en fin, que reúnen sin discusión los demandados emplazados, pues han sido los que se han entendido en todo instante con el arrendador ( ellos o su causante ), tanto para perfeccionar el inicial contrato como su novación ( anexo ), y ellos mismos, o sus causahabientes, han seguido manteniendo la relación epistolar previa al litigio procesal.

5. La responsabilidad predicable del art. 127 Ccom implica la de todos los socios '(..) a las resultas de las operaciones que se hagan a nombre y por cuenta de la compañía (..)', pero no como simples obligados subsidiarios o accesorios por la insolvencia de la sociedad, sino, repetimos, como obligados personal y solidariamente de sus obligaciones -más bien, como indica la norma, de sus operaciones-.

Por tanto, no existe razón para considerar que su responsabilidad solo es pecuniaria por las obligaciones en que se haya incurrido por actuar en nombre y por cuenta de la compañía, sino que es extensible tanto a las de hacer y no hacer, como a las de dar cosas, muebles o inmuebles.

6. Por último, tampoco podemos aceptar que la disolución acordada por los socios de la sociedad mercantil irregular y la apertura de su liquidación impida que pueda exigirse el cumplimiento en forma específica del contrato novado modificativamente, pues la regla del art. 228 Ccom. ( ' Desde el momento en que la sociedad se declare en liquidación, cesará la representación de los socios administradores para hacer nuevos contratos y obligaciones, quedando limitadas sus facultades, en calidad de liquidadores, a percibir los créditos de la compañía, a extinguir las obligaciones contraídas de antemano, según vayan venciendo, y a realizar las operaciones pendientes' ) impide considerar que la disolución implique la inmediata extinción de la personalidad jurídica de la sociedad. Al contrario, su vida se prolonga, precisamente, para liquidar las relaciones jurídicas pendientes y las que exija el destino de los fondos sociales. Relaciones en las que inevitablemente, por permanecer vigente, se encuentra la relativa a la obligación de mantener el contrato de arrendamiento suspendido, pero no extinguido, y, en consecuencia, a responder de las acciones que para su cumplimiento le interponga el arrendador.

QUINTO: Cumplimiento del pacto novatorio del arrendamiento.

1. Bajo este fundamento daremos respuesta a las denuncias relativas al error en la valoración de la prueba por falta de cumplimiento, bien de las condiciones físicas, comerciales y de preferente ubicación del local que pretende entregarse, según el anexo del contrato de 30 de mayo de 2011; bien del cumplimiento del plazo temporáneo de entrega.

2.Condiciones de la nueva ubicación. Cumplimiento del acuerdo de 30 de mayo de 2011.

2.1. Por la importancia que va a tener en la decisión de este motivo, debemos de recordar que el principio rector de la interpretación contractual es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes, que se proyecta sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas. Por ello, la interpretación sistemática ( art. 1285 CC) constituye un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal de las palabras utilizada ( art. 1281 CC ), como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, sirve para indagar la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

En consecuencia, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes ( art. 1281 CC ), la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa.

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato puede acusar una falta de claridad o puede tener contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables. En este trance la labor de interpretación debe seguir su curso, acudiendo al denominado 'canon de la totalidad' y con ellos criterios de la hermenéutica establecidos en los arts. 1282 a 1289 CC. El fin último es dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

2.2. Dos primeras observaciones, de las que derivará una consecuencia principal, son fácilmente deducible de la propia literalidad del anexo al contrato de arrendamiento, que inevitablemente, junto con el contrato inicial, forma un conjunto inseparable para fijar el estado de situación entonces -en el momento del contrato, pero también en el instante de firmar el anexo- en orden a entender qué es lo que razonablemente se pactó y qué es, en consecuencia, lo que bajo criterios de la buena fe contractual ( art. 1258 CC ) pueden las partes esperar.

Las observaciones que siguen, y las conclusiones posteriores, pueden hacerse por el tribunal con los datos de las pruebas practicadas, especialmente, de las periciales, pero no es necesario su auxilio para concluir, pues para ello no parece que sean imprescindibles conocimientos técnicos o prácticos ( art. 335 LEC ).

La primera observación, como decimos, es que el Centro Comercial en el que se ubicaba el local iba a desaparecer por su derribo ( apartado D) del anexo ).

La segunda, relacionada con la anterior, es que no iba a construirse un nuevo Centro Comercial a semejanza del anterior, es decir, ajeno o independizado del edificio hospitalario pero que sirviera de entrada principal -en la época del inicial arrendamiento- a este, sino que el local que debía de entregarse -no un centro comercial- se iba a encontrar dentro del edificio hospitalario, y, por tanto, con acceso por una de sus entradas propias, en concreto, ' en la planta baja, a nivel de rasante, dentro del edificio hospitalario'.

Por tanto, no pudieron desconocer los actores, cuando firmaron y asumieron el acuerdo de 30 de mayo de 2011, la anterior realidad. Y, en consecuencia, decae gran parte de la comparación que presenta los recurrentes a través de su recurso entre las condiciones comerciales y de ubicación entre lo que denominada el 'local comprometido' y el 'local ofrecido', pues bien conocían que no iba a estar integrado en una centro o galería comercial como antes, ni que iba a existir una clara delimitación material de la zona comercial -únicamente ' un local comercial dentro del espacio que se habilitará en el edificio hospitalario de nueva construcción', estipulación primera-, ni que iba a tener sus mismos accesos -pues sus accesos son los propios del edificio hospitalario- o ventilación natural al no dar directamente a la calle. La literalidad del pacto, en el caso, no contradice la aparente intención.

2.3. Las condiciones físicas, por lo que se estima de la valoración conjunta de las pruebas documentales, testifical, y, sobre todo, pericial practicadas, no permiten aceptar el incumplimiento alegado. El local ( según el perito Sr. Pelayo y el informe de la FPMV ) se ubica en un espacio habilitado dentro del edificio hospitalario a nivel de rasante y cuenta con 31.82 m2 y 10 ml de escaparate, por lo que se encuentra dentro de los límites mínimos y máximos de superficie y frente pactadas, permitiendo su acristalamiento en dos de sus caras una mayor proyección visual y posiblemente estética, fácilmente comprobable del acta notarial de presencia de 25 de septiembre de 2017 aportada con la demanda.

2.4. Las condiciones de ubicación y de carácter comercial tampoco permiten considerar que la parte actora se haya separado con la trascendencia suficiente del acuerdo de 30 de mayo de 2011. El acuerdo se refería, conscientes de que el Centro Comercial desaparecería y dentro de él la ubicación que tenía el local, únicamente a que 'por lo que a la ubicación del local a entregar a la parte arrendataria en el espacio habilitado en el nuevo centro hospitalario se refiere, se considerará la preferente ubicación que actualmente tiene'.

La consideración de la ' preferente ubicación que actualmente tiene', por tanto, es la medida del cambio exigible.

Pero que tenga que tomarse en consideración la ubicación previa no implica la imposición de un lugar expreso -y, por tanto, en lo que la recurrente denomina edificio hospitalario principal-, ni que su localización fuera paso obligado para el acceso del público al hospital.

Por el momento en que el acuerdo se alcanzó -en el que ya existía el edificio denominado '3 noviembre' y la zona de consultas de Valdecilla Sur-, es razonable concluir que ' el nuevo centro hospitalario' en donde debía de ubicarse el local se identifica con la última fase de la edificación hospitalaria, es decir, la que forma la derivada de la Fase III del nuevo HUMV (comúnmente conocido como edificio de las tres torres).

Ubicado, por tanto, el nuevo local ( la comprobación visual derivada del acta notarial de presencia de 25 de septiembre de 2017 es significativa ) en esta última edificación entendemos que se cumple con la medida señalada, la preferente ubicación que con anterioridad tenía, pues en las circunstancias descritas -que, claramente, no son las mismas que las originarias, como se ha indicado- ( i ) se aloja junto a la entrada desde el exterior directa por el este a la cafetería en el ancho pasillo de comunicación y acceso destinado a la utilización complementaria no hospitalaria; ( ii ) es visible desde el exterior -plaza de acceso que bordea el edificio más moderno-; y ( iii ) en una zona donde se ubicaban como negocios abiertos cinco locales en el año 2017 y seis en la actualidad -según el perito judicial Sr. Saturnino-. Todo lo que hace, como indicó el perito de la actora que esté situado en zona preferente, o como dictaminó el perito judicial Sr. Saturnino, que esté en una zona lo más principal y cercana a la cafetería, negocio con más tránsito de público.

3. Cumplimiento del plazo de entrega.

3.1. Examinado el acuerdo de 30 de mayo de 2011, no se incorpora ningún plazo o término de puesta a disposición del nuevo local.

La omisión solo puede interpretarse desde su voluntaria aceptación y las consecuencias no pueden ser otras que las que derivan de la buena fe ( art. 1258 CC ).

Si la postura de la parte demandada hubiera sido otra, fácilmente hubiera podido manifestarla; pero omitió, volvemos a creer que conscientemente, cualquier requerimiento de cumplimiento. Como es predecible de los actos posteriores, por recibir una compensación mensual de 5.000 euros sin más límite temporal hasta la reanudación y, posiblemente, por carecer ya de interés en conservar la vigencia del contrato.

3.2. La ejecución de la III Fase se demoró por causas por completo ajenas a las partes -iniciada la obra se resolvió el contrato de obra inicial en noviembre de 2012, se produjo la nueva adjudicación administrativa en noviembre de 2013 y que el nuevo contrato de obra se perfeccionó en enero de 2014- de suerte que no fue hasta el 31 de mayo de 2017 cuando se remite por la FPMV el acta de reinicio pleno de la concesión administrativa de explotación de los servicios complementarios no hospitalarios.

3.3. En consecuencia de lo expuesto, no puede aceptarse la imputación a la parte arrendadora de un incumplimiento del plazo de entrega.

SEXTO: Imposibilidad sobrevenida de la prestación por pérdida de las condiciones subjetivas del contrato.

1. El último motivo del recurso se identifica con la alegación relativa a la imposibilidad sobrevenida de cumplir con la prestación exigida por razón del cambio en las circunstancias subjetivas de los socios o por su excesiva onerosidad.

2. En relación con la imposibilidad sobrevenida de la prestación, no existe obstáculo para contemplar su aplicación analógica ( art. 1184 CC ) a las obligaciones de dar ( art. 1182 CC ), de forma que como recordaban las SSTS nº 820/2013, de 17 de enero, y 477/2017, de 20 de julio, se admite la liberación del deudor de cosa determinada no sólo por su pérdida sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla.

La imposibilidad sobrevenida implica el incumplimiento y, cuando la relación obligatoria sea sinalagmática, la extinción de las obligaciones nacidas del contrato.

Por guardar una estrecha relación con el caso fortuito ( art. 1105 CC ), el art. 1184 CC exige una alteración de las circunstancias completamente extraordinaria y racionalmente imprevisible ( STS nº 190/2014, de 16 de abril ). La previsibilidad, por tanto, impide la aplicación de la institución.

3. Pero puede suceder que de forma imprevista a las circunstancias que existían en el momento de la conclusión del contrato, sobrevenga una alteración grave y esencial de su base económica objetiva que haga muy oneroso el cumplimiento de la prestación. Cuando no exista el deber, por asunción del riesgo, contractual o legal de soportarlo -excepcionalmente, pues la regla general debe ser el cumplimiento-, pudiera admitirse una revisión, modificación o recomposición del contrato ( rebus sic stantibus) que permita volver a reequilibrar las prestaciones recíprocas bajo el principio de conmutatividad del comercio y la buena fe; y, solo cuando ello no fuera posible, podría solicitarse la resolución del vínculo.

4. No obstante lo dicho, no concurren en el caso las circunstancias necesarias para la apreciación, bien de la extinción de la relación por imposibilidad sobrevenida de cumplir, bien por pérdida completa de la conmutatividad.

No parece conforme a las exigencias de la buena fe ( art. 7 y 1258 CC ) que quien ha visto satisfecho su crédito al resarcimiento, es decir, el pago de 5.000 euros mensuales desde junio de 2011 -tras la firma del acuerdo novatorio- a junio de 2017 -instante en que el local estaba a su disposición-, hasta recibir 365.000 euros, durante el periodo de vigencia del pacto novatorio, pretenda excusar después su cumplimiento, pero sin interesar al tiempo la resolución de contrato con devolución de las prestaciones.

Pero, además, resulta evidente el carácter previsible de las alegadas circunstancias sobrevenidas de carácter subjetivo, pues ni la muerte de Valeriano el 2 de mayo de 2012 mereció la importancia que ahora se le otorga cuando no se comunicó hasta el presente proceso, ni la minusvalía de Carolina fue reconocida con posterioridad -consta que lo fue en el año 1994-, ni la jubilación de Celsa en el año 2014 resulta impredecible cuando, en el momento de la firma del anexo, tenía ya 63 años ( 64 Valeriano y 62 Carolina ).

Las circunstancias concurrentes, como decimos, implican una previsibilidad de las circunstancias que hace inviable reconocer que la obligación que se le exige resulta imposible de cumplir; o que por su excesiva onerosidad, por haberse producido sin su participación una alteración significativa de la base del negocio, permita acceder a la resolución -ni siquiera pedida- como forma de extinguir la relación.

5. El recurso, en consecuencia, debe ser desestimado.

SÉPTIMO:Costas procesales.

Desestimándose el recurso, en aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC, procede imponer a la parte recurrente las costas de esta alzada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

1º.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Carolina, Dª Celsa, Dª Coral y Dª Edurne contra la sentencia del juzgado de primera instancia nº 7 de Santander de 26 de febrero de 2021, que confirmamos íntegramente.

2º.- Se imponen las costas procesales del recurso de apelación a la parte recurrente.

Contra la presente resolución puede interponerse los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación ante este mismo Tribunal en el plazo de los veinte contados desde el siguiente a su notificación, debiendo constituirse y acreditarse en dicho instante el depósito previsto en la Disposición Adicional 15ª LOPJ.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.

De conformidad con lo dispuesto por la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, los datos contenidos en la presente resolución solamente podrán ser tratados con la finalidad de su notificación y ejecución, así como de tramitación del procedimiento en que se ha dictado. El órgano judicial es el responsable del tratamiento y el Consejo General del Poder Judicial la autoridad de control en materia de protección de datos de naturaleza personal contenidos en ficheros jurisdiccionales.