Sentencia Civil 123/2008 Audiencia Provincial de Zamora Civil-penal Única, Rec. 93/2008 de 23 de julio del 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

Z A M O R A

Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 93/2008

Nº Procd. Civil : 91/2007

Procedencia : Primera Instancia de ZAMORA, Nº 4

Tipo de asunto : PROCEDIMIENTO ORDINARIO

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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado

E N N O M B R E D E L R E Y

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 123

Ilustrísimos/as Sres/as

Presidente/a

D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA.

Magistrados/as

D.PEDRO JESÚS GARCIA GARZON (EN FUNCIONES DE PRESIDENTE)

Dª. ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.

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En la ciudad de ZAMORA, a veintitrés de Julio de dos mil ocho.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 91/2007, seguidos en el JDO.1A.INST. Nº.4 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) 93/2008; seguidos entre partes, de una como apelante D. Jose Ignacio , representado por el Procurador D. DANIEL RODRIGUEZ ALFAGEME, y dirigido por el Letrado D. ANTONIO DEL CASTILLO ALONSO, y de otra como apelado D. Carlos Jesús , representado por el Procurador D. ENRIQUE ALONSO HERNANDEZ y dirigido por la Letrada Dª. MARTA RODRIGUEZ VALDESOGO.

Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. Dª. ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO.1A.INST. Nº.4 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 19-11-2007 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Don Daniel Rodríguez Alfageme, en nombre y representación de Don Jose Ignacio , contra Don Carlos Jesús y Doña Victoria , representados por el Procurador Don Enrique Alonso Hernández, debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición al actor de las costas procesales causadas".

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 3-06- 2008.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia objeto de recurso desestimó la demanda formulada, en la que se ejercitaba una acción de retracto de colindantes, al entender que no estaba justificada la alegación de simulación del contrato de arrendamiento rústico que ligaba al anterior propietario de la finca y al demandado, de forma que la venta efectuada a éste último gozaba de la prioridad prevista en la Ley de Arrendamientos Rústicos en relación con la situación de colindante y en cuanto a la adquisición de la finca por retracto.

El recurso de apelación incide en las alegaciones relativas a la simulación del contrato de arrendamiento aportado por el demandado (folio 146), de fecha 2 de enero de 2004 única posibilidad de éxito de la demanda de retracto a la vista de lo dispuesto en los artículos 86 y 94 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , que establecen los derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario y la preferencia de los derechos del arrendatario frente a cualquier otro de adquisición, excepto el retracto de colindantes previsto en el artículo 1523 del Código Civil en el supuesto de que la extensión de las fincas no excedan de una Hectárea, que no es el supuesto de que tratamos. Se entiende que el propietario y el demandado lo que celebraron fue un contrato de compraventa, si bien formalizaron previamente uno de arrendamiento rústico con la única finalidad de evitar la posibilidad de ejercicio de retracto por parte del demandante.

Para mantener la tesis de la simulación del contrato de arrendamiento de fecha 2 de enero de 2004, se parte de la doctrina Jurisprudencial en relación con la prueba en la simulación y se citan los indicios que en este caso existen como base de la misma y que son: 1) La fecha del contrato de arrendamiento en relación con la fecha del contrato de compraventa, las de la solicitud de inscripción en el Registro Especial de Arrendamientos Rústicos y la de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa. 2) La intención del vendedor de vender la parcela y no de arrendarla, a la vista del anuncio puesto por el mismo en un Bar que frecuentaba tanto él, como las partes en el procedimiento. 3) La inexistencia de pago de renta que se fundamenta en las contradicciones entre los vendedores y el comprador en relación al pago de las rentas.

SEGUNDO.- Respecto de la simulación de los contratos, que se define como la divergencia entre la voluntad interna y la voluntad declarada, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Abril de 2007 (Sección 1ª , Ponente: Sr. Almagro Nosete) se remite a la doctrina de la Sala 1ª a tal respecto, recopilada en Sentencia de 21 de julio de 1998 , después citada en otras más recientes (Sentencia de 6 de junio de 2000 , entre otras). En dichas resoluciones se parte como principio general de la regla relativa a que la parte que alega la simulación contractual debe acreditarla, si bien y dadas las dificultades de la prueba directa y plena por el interés de los contratantes "en hacer desaparecer los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad" se admite la posibilidad de esa prueba se alcance vía presunciones.

Esta prueba de presunciones prevista en el art. 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil consiste, la prueba de presunciones ha de partir de un hecho completamente demostrado a través de las pruebas practicadas en la litis (no puede establecerse una presunción sobre otra presunción) y, desde él, siguiendo las reglas del criterio humano, establecer un enlace preciso y directo que permita concluir en el hecho que se ha de tener como definitivo y decisorio de la cuestión planteada. En palabras del propio Tribunal Supremo, ( St. de 18 abril 2001 ) esta prueba consiste en un proceso lógico, mediante el cual, razonando sobre consecuencias y efectos previamente deducidos de hechos sabidos y, un cuerpo de realidad cierta, se llega a dar por conocido un supuesto fáctico que no lo era, pero que indudablemente se produjo, si bien no dejó rastros exteriorizados necesarios, para su posible apreciación directa.

La prueba no se produce en aquellos supuestos en los que de los hechos demostrados no puedan inferirse racionalmente los que son la base de la pretensión que se deduce, en este caso la simulación contractual, porque ellos puedan explicarse de forma diferente y ello porque en este caso nos hallaríamos ante la falta de prueba de la existencia de la simulación, que es lo que se ha apreciado en la Sentencia de instancia.

TERCERO.- Lo que se trata de acreditar por medio de esa prueba de presunciones, es la divergencia entre la voluntad interna y la voluntad declarada y ello se pretende sobre la base de: 1) Una voluntad y un interés por parte del vendedor de que la finca no le fuera trasmitida al demandante y que explicaría el hecho de que las partes suscribieran el contrato de arrendamiento rústico que aseguraría al demandado la preferencia en la adquisición, cuando su voluntad era la de suscribir un contrato de compraventa. 2) La escasa duración del período de tiempo desde la suscripción del contrato de arrendamiento o desde el acceso del mismo a un Registro Público que es el momento en que se da fe de su existencia y de su fecha frente a terceros y el otorgamiento de la escritura de compraventa y su acceso al Registro de la Propiedad. 3) Las manifestaciones del vendedor en el acto de conciliación de fecha 17 de Junio de 2004. 4) Las contradicciones entre los vendedores y el comprador en cuanto al pago de la renta y la indeterminación del momento en que se abonó el precio.

En cuanto al primer punto, debemos concluir que el demandante no ha logrado demostrar el hecho de la existencia de malas relaciones entre el vendedor y el demandante que son hermanos. En este sentido debemos poner de manifiesto que no sólo las declaraciones del vendedor (12:19:55 y 12:26:11 y del comprador en sentido contrario al que se manifiesta por el demandante, sino las del testigo aportado por la demandada (12:35:55 y ss) fueron en el sentido de que era habitual que los dos se encontraran en el Bar Europa (el demandante reconoció, 12:11:58, que va todos los días a dicho Bar) en el que se colocó el cartel anunciando la venta de la finca y hablaran entre sí (12:36:54), que hablaron entre ellos del tema de la finca que vendía Faustino (12:37:13) y que creía recordar que había sido el demandante el que materialmente había colocado el cartel (ayudando al vendedor) (12:37:45).

Respecto del segundo de los hechos citados, si bien es cierto que el transcurso del tiempo es un elemento importante al efecto de poder determinar la voluntad de las partes, lo cierto es que: a) entre la fecha del contrato de arrendamiento (2-1-2004) o la de su presentación para el acceso al Registro Especial de Arrendamientos Rústicos (18-3-2004) y la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa (25-8-2004) transcurrió un período de tiempo de seis meses; b) que es factible que inicialmente la voluntad de las partes fuera la recogida en el contrato de arrendamiento, ante la imposibilidad del demandado de adquirir la finca y posteriormente se procediera a la adquisición al conseguir el dinero que necesitaba para la compra, como mantiene él mismo (12:57:28); c) que la tardanza en la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad carece de trascendencia a estos efectos y porque en la certificación registral consta la presentación para la inscripción en fechas próximas al otorgamiento (lo que pone de manifiesto la inexistencia de voluntad de que la compraventa no accediera al Registro) y la necesidad de subsanación de la escritura y d) que la testifical ha puesto de manifiesto que el demandante conocía de la intención de vender la finca por parte del propietario desde al menos el momento en que se puso el cartel ofertándola en el Bar, no manifestando su voluntad o interés por comprarla hasta la fecha de presentación de la demanda de conciliación (12-4-2004) y aunque no consta con claridad la fecha en se ofertó públicamente, lo cierto es que no se ha logrado probar que ese anuncio fuera posterior a dicho acto y que, por tanto, cuando se llevó a cabo no estuviera el demandante al corriente de la oferta para venta del propietario. Por el contrario, y a la vista de las manifestaciones del demandante (12:13:28) en el sentido de que tuvo conocimiento de que la finca estaba en venta y que son acordes con las del demandado (11:57:10), parece deducirse que la oferta pública de venta de la finca fue bastante anterior a la fecha del contrato de arrendamiento, de su acceso al Registro Especial y del acto de conciliación. Todo ello con independencia de las declaraciones de los vendedores en relación a que la finca le fue ofrecida en venta al demandante antes de ponerla a la venta públicamente, en el mismo importe que el que constituyó el precio fijado en la compraventa efectivamente llevada a cabo y la explicación con todo lujo de detalles por parte de Dª Adoración de la oferta, ante el Letrado del demandante, al salir del acto de conciliación.

Tampoco las manifestaciones del vendedor en el acto de conciliación de fecha 17 de junio de 2004, llevan a concluir inexorablemente la inexistencia de contrato de arrendamiento. En primer lugar debemos tener en cuenta que a la fecha de la celebración del acto de conciliación se había suscrito materialmente el contrato de arrendamiento, puesto que el mismo había accedido tres meses antes al Registro Especial de Arrendamientos Rústicos. En segundo lugar, la manifestación por parte del vendedor en dicho acto, de que no había vendido la finca, por lo que no hay comprador, ni escritura de venta y que D. Carlos Jesús le hace las labores, en vez de contestar diciendo que era arrendatario debe considerarse en su contexto que era el de un acto de conciliación en el que se ponía de manifiesto que el demandante había tenido noticias de que había vendido la finca al demandado y se le requería para que notificara al demandante el nombre del comprador, el precio de la venta y el resto de las circunstancias de la misma, no teniendo por que indicar el título o negocio jurídico por el cual se efectuaba la posesión de dicha finca por parte de la persona que se citaba en la demanda. Las explicaciones que dio el testigo (vendedor) fueron contundentes en cuanto a que cuando se produjo el acto de conciliación la finca estaba arrendada al demandado (12:33:00).

Finalmente, si que se ha producido una cierta contradicción entre las declaraciones del demandado y de los vendedores respecto al hecho de si se había abonado o no la renta y sobre el momento en que se realizaron los pagos, puesto que mientras el demandado afirmó que no se había producido el abono de ninguna renta, sino que lo que se hizo fue abonarse el precio de la compraventa en el momento de otorgamiento de la escritura y en fechas próximas a la misma, los vendedores declararon en el sentido de que si habían cobrado la renta (12:25:01 y 12:30:30) y que el pago del precio se llevó a cabo en dos o tres veces antes del otorgamiento de la escritura. Estas últimas declaraciones podrían ser indicativas de la confusión por parte de los vendedores de las cantidades abonadas por el demandado como parte del precio de la compra con las rentas que derivarían del contrato de arrendamiento, confusión que podría devenir bien por la efectiva existencia de una simulación y la necesidad de mantener en el juicio la existencia del contrato de arrendamiento siendo la renta uno de los elementos integrantes del mismo o bien por la confusión producida por la sucesión de ambos contratos y una vez examinado el soporte de grabación vemos como D. Faustino en un momento determinado confunde el pago de las cantidades del precio de esta finca con las de otra distinta (12:22:00) y Dª Adoración declara sobre hechos que parece desconocer, dando certeza sólo de lo que ocurrió en el momento de otorgarse la escritura que fue el instante en que estuvo ella presente. Si además de ello tenemos en cuenta que por parte de D. Faustino no se recordaban las fechas de los pagos y por la de Dª Adoración se habló de plazos muy alargados en el tiempo y que no tendrían explicación alguna en cuanto a las fechas que se estaban barajando en el Juicio, hemos de concluir que no puede llegarse a la conclusión pretendida por la demandante.

Del mismo modo, puede parecer sospechoso el hecho de la falta de aclaración de datos concretos y justificación documental de la forma de pago con excepción de la cantidad reintegrada de la Caja Rural por el demandado el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa y sin embargo no es un hecho inhabitual entre agricultores y ganaderos, el pago de cantidades de importancia en metálico en sus relaciones negociales.

CUARTO.- En definitiva, y aunque entendemos que concurren en el presente caso indicios que pudieran basar las sospechas del demandante respecto de la concurrencia de simulación del contrato de arrendamiento y este hecho va a ser tenido en cuenta como dudas de hecho para la no imposición de las costas (394,1 LEC), entendemos con la Sentencia de instancia que esos indicios no son de suficiente entidad para declarar la existencia de la simulación que se pretende, por lo que procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la Sentencia de instancia, sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Jose Ignacio frente a la Sentencia dictada por la Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Zamora en el Procedimiento Ordinario seguido en dicho Juzgado con el nº 91/2.007, en fecha 19 noviembre de 2007 , procede la confirmación de dicha Sentencia, sin hacer expresa imposición de las costas en ninguna de las instancias.

Al Notificar esta resolución hágase saber a las partes que contra ella no cabe recurso de casación al hallarnos ante un procedimiento ordinario cuya cuantía no llega a la mínima exigida legalmente para la admisión a trámite de dicho recurso.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, firmando la misma y de conformidad con lo dispuesto en el art. 204.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por el Ilmo. Sr. Presidente D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA, el Ilmo. Sr. Magistrado en funciones de Presidente D. PEDRO JESÚS GARCIA GARZON, el cual a su vez presidió la sesión en la que se votó el procedimiento al que hace referencia esta sentencia.

P U B L I C A C I Ó N

Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.