Sentencia Civil Nº 123/2009, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 414/2008 de 20 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00123/2009

SENTENCIA Nº 123/09

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000414 /2008

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Agustín Azparren Lucas

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, veinte de Marzo de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000861 /2007, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.3 de OVIEDO, Rollo 0000414 /2008 , entre partes, como Apelante Dª. Blanca representado por el Procurador de los Tribunales D. RAMON BLANCO GONZALEZ, y bajo la dirección letrada de D. PABLO GONZALEZ LOPEZ, y como Apelado EUROLATINO MUNDIAL 2006 SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. representado por el Procurador de los Tribunales D. LUIS ALBERTO PRADO GARCIA, y bajo la dirección letrada de D. CESAR JULIO RAMOS ALONSO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 24-06-08 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Estimando la demanda formulada por el procurador Sr. Prado García, en nombre y representación de Eurolatino Mundial 2.006, SL, contra Doña Blanca , debo condenar y condeno a la demandada al abono de la cantidad de cuatro mil novecientos quince euros con ocho céntimos de euro (4.915,08 euros), más los intereses legales, todo ello sin hacer expresa condena de las costas causadas en este procedimiento".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dª. Blanca , que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 19-03-09, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Don Javier Antón Guijarro.

Fundamentos

PRIMERO: Se alza la apelante Doña Blanca contra la Sentencia de fecha 24 junio 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo en el Juicio Ordinario 861/2007 , alegando en su recurso la improcedencia de la reclamación que la actora "Eurolatino Mundial 2006, Servicios Inmobiliarios, S.L." le dirige por los honorarios que dice devengados como consecuencia de la intermediación en la venta de un vivienda toda vez que dicho contrato de compraventa no llegó a ser perfeccionado al faltar los requisitos de precio cierto y datos necesarios de la vivienda, tal y como resulta del acto conciliatorio celebrado entre las partes compradora y vendedora. Se añade además que el contrato se encontraba sometido a la condición suspensiva de que las compradoras encontraran la financiación necesaria para afrontar el pago, condición que nunca llegó a cumplirse. Finalmente se continúa exponiendo por la apelante que en su día se puso en conocimiento de la actora que la vivienda era propiedad de una tercera persona, por lo que fue la indebida gestión de aquélla la que llevó a que se perfeccionara un contrato que no le había sido encomendado.

SEGUNDO : Resulta indiscutido por las partes el relato histórico que se describe en la Sentencia de primera instancia y cuyos hechos, resumidamente, comienzan con el encargo realizado en el mes de noviembre 2006 por Doña Blanca a la Agencia "Mi Tierra, Servicios Inmobiliarios" para que mediara en la venta de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 piso DIRECCION001 de Oviedo. En cumplimiento este encargo la actora localizó a dos personas, Doña Marí Trini y Doña Elisenda , interesadas en la adquisición de dicha vivienda, procediendo de este modo todos los interesados a la firma del documento acompañado como nº 2 a la demanda en el que se pacta como estipulación primera la entrega por parte de dichas compradoras de la suma de 2.000 euros "en concepto de arras penitenciales del inmueble descrito en el contrato" transcribiendo dicha cláusula seguidamente el contenido del art. 1454 C.Civil . Consta asimismo identificado en dicho documento como vivienda objeto del contrato la arriba descrita y como precio el de 141.238 euros, de los cuales 2.000 euros son entregados en concepto de arras en el momento de su firma, mientras que la cantidad restante de 139.238 euros se harían efectivos en la fecha de la escritura pública de compraventa, pactándose igualmente que la firma de esta escritura pública habría de tener lugar en un plazo máximo de noventa días. Finalmente en la cláusula sexta se estipula lo siguiente: "Que el presente contrato de arras estará condicionado a la obtención por la parte compradora del préstamo hipotecario que se tramitará a través de Mi Tierra Servicios Inmobiliarios. Si dicho préstamo no fuese concedido, este contrato quedará resuelto y sin efectos, debiendo la parte vendedora devolver las cantidades entregadas en concepto de arras por la compradora." Continuando con el relato de lo acontecido, las compradoras Doña Marí Trini y Doña Elisenda presentaron seguidamente demanda de conciliación contra la vendedora Doña Blanca por la que le requerían a fin de que aportara el documento del precio máximo de venta de la vivienda -dado que era una vivienda de VPO- así como para que fijara día y hora a fin de que acudiera un tasador a efectos de valorar la finca. El acto de conciliación se celebró con avenencia el día 28 marzo 2007 en el curso del cual las partes acordaron rescindir el contrato, abonando Doña Blanca a las conciliantes la suma de 4.000 euros en la cuenta bancaria que le fue indicada. Por último consta en los autos que Don Anton y Doña Blanca procedieron finalmente a vender mediante escritura pública de 29 marzo 2007 la repetida vivienda a Doña Marí Luz y Don Feliciano por el precio de 116.509,32 euros.

TERCERO: En el primero de los motivos del recurso sostiene la apelante que resulta improcedente la reclamación por la Agencia de los honorarios profesionales que pretende devengados por su actuación toda vez que el contrato de compraventa no llegó a ser perfeccionado como así se comprueba a la vista del contenido de la demanda de conciliación en que las compradoras requerían a la vendedora para que facilitara la información sobre los datos relativos a la vivienda objeto del contrato, el precio máximo de venta así como que permitiera la intervención de un tasador de fincas. El motivo así articulado no puede sin embargo prosperar si tenemos presente que el documento firmado con fecha 17 noviembre 2006 por Doña Blanca , de una parte, y de otra por Doña Marí Trini y Doña Elisenda , reúne los requisitos mínimos exigidos por el art. 1445 C.Civil para poder ser calificado como de auténtica compraventa al contener las menciones referidas a una cosa determinada -vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 DIRECCION001 de Oviedo- y al pago por ella de un precio cierto - 141.238 euros- resultando irrelevante a tal finalidad el que la parte compradora mostrara después su discrepancia con el precio fijado y pretendiera su revisión al percatarse de que se trataba de una vivienda de VPO. Cabe añadir a lo anterior, como acertadamente expone el juzgador de primera instancia, que la cláusula relativa a las arras penitenciales del art. 1454 C.Civil corrobora la idea de que no nos hallamos en presencia de un mero contrato preparatorio o promesa de venta sino de una compraventa ya perfeccionada del que las partes podrán voluntariamente desistir si así lo desean, si bien cumpliendo con la sanción pecuniaria que aquéllas conllevan.

Insiste la apelante en su argumento de que el contrato no había llegado a perfeccionarse al existir en la cláusula sexta una condición suspensiva que hacía depender su vigencia de la obtención por parte de las compradoras de financiación hipotecaria, pues en caso contrario el contrato quedaría resuelto y sin efecto. En este punto hemos de recordar la constante jurisprudencia expresiva de que el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, de manera tal que entre las obligaciones del mediador no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable (SSTS 22-12-92, 4-7-94, 5-12-2004, 13-6-2006 , etc.). Cabe señalar en este sentido que fue el comportamiento seguido por la propia vendedora Doña Blanca con la postura adoptada en el acto conciliatorio, aviniéndose a dar por resuelto el contrato y entregando a las compradoras las arras duplicadas, la que viene a reconocer por sus propios actos la vigencia y eficacia del contrato de compraventa, impidiendo siquiera que llegara a operar la cláusula suspensiva al no haber esperado a comprobar la suerte que corría la búsqueda de financiación hipotecaria por parte de las compradoras, compartiendo por lo tanto esta Sala las acertadas consideraciones vertidas a este respecto por el juzgador de primera instancia.

El último de los motivos del recurso hace referencia a la condición de la vendedora como simple copropietaria en régimen de proindiviso de la finca vendida, circunstancia que según dice era conocida por la Agencia intermediaria, de todo lo cual se deriva que fue su mala gestión la que condujo a la firma de un contrato que ni le fue encomendado ni era querido por las partes. La inconsistencia de semejante argumento resulta patente desde el momento en que el documento de compraventa fue firmado por Doña Blanca en su condición de vendedora y a la vista de que en dicho documento se hacía constar que era la única propietaria de la finca, circunstancia que por otra parte ninguna importancia tuvo para frustrar el buen fin de la venta según arriba se ha expuesto repetidamente, consideraciones todas ellas que conducen en definitiva a la desestimación del recurso toda vez que la Agencia intermediaria cumplió con el cometido que le incumbe de poner en relación a las partes vendedora y compradora para la perfección del contrato, habiéndose devengado en consecuencia los correspondientes honorarios a favor de la primera.

CUARTO : De conformidad con lo dispuesto en los arts. 3994, 397 y 398 LEC y vistas las dudas jurídicas que ofrece la cuestión enjuiciada no procede realizar expresa imposición de las costas causadas.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Blanca contra la Sentencia de fecha 24 junio 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo en el Juicio Ordinario 861/2007 , debemos acordar y acordamos CONFIRMARLA sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.