Sentencia Civil Nº 123/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 193/2010 de 25 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 193/2009

JUICIO ORDINARIO Nº 198/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A nº 123/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de marzo de dos mil diez

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 198/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers, a instancia de PARC DE LA SINIA DE LA GARRIGA S.L., contra Dª. Mariola , Dª. María Inmaculada , D. Cipriano y D. Estibaliz ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ACTOR contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de marzo de 2.008, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, CON DESESTIMACIÓN ÍNTEGRA DE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Silvia Molina Gayà en nombre y representación de PARC DE LA SINIA DE LA GARRIGA, S.L. y dirigida contra DOÑA Estibaliz , DON Cipriano , DOÑA Mariola , DOÑA María Inmaculada y DOÑA Blanca , DEBO ABSOLVER COMO ABSUELVO en la instancia a los citados demandados DOÑA Estibaliz , DON Cipriano , DOÑA Mariola , DOÑA María Inmaculada y DOÑA Blanca de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, al apreciarse la excepción de prescripción de las acciones alternativamente ejercitadas por la actora PARC DE LA SINIA DE LA GARRIDA, S.L., con imposición de las costas causadas en el procedimiento a la actora PARC DE LA SINIA DE LA GARRIGA, S.L.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 16 de febrero de 2.010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad PARC DE LA SÍNIA DE LA GARRIGA S.L. presenta demanda de juicio ordinario contra DOÑA Estibaliz , DON Cipriano DOÑA Mariola , DOÑA María Inmaculada , y DOÑA Blanca en ejercicio de las acciones de indemnización de daños y perjuicios a los vendedores por incumplimiento contractual, de acción "quanti minoris" del artículo 1.469 del Código Civil por enriquecimiento injusto de los vendedores, y, subsidiariamente, de saneamiento por evicción.

Tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que estima de aplicación, termina suplicando que, tras los trámites legales, se dicte sentencia por la que:

a) Condene a los demandados a pagar a la actora la cantidad de 89.860,50 euros por el valor del terreno vendido en concepto de indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento contractual, y, en su caso, en concepto de "quantum minoris" a efectos de evitar un enriquecimiento injusto, o en su caso, la cantidad de 82.012,55 euros, si se tiene en cuenta la valoración otorgada por el Ayuntamiento.

b) Subsidiariamente, condene a los demandados por el saneamiento por evicción al haber sido privada la demandante por resolución administrativa firme de la propiedad de parte de terreno vendido, por valor de 89.860,50 euros, o en su caso, la cantidad de 82.012,55 euros, si se tiene en cuenta la valoración otorgada por el Ayuntamiento.

c) Expresa imposición de costas al demandado, al apreciarse la existencia de mala fe y temeridad.

La parte demandada se opone a la demanda instada de contrario alegando falta de litisconsorcio pasivo necesario, defecto legal en el modo de proponer la demanda, caducidad de la acción, y que la actora no podía desconocer las circunstancias que afectaban a la Unidad de Actuación UA-18 en la que al tiempo de la firma de la escritura (21-6-2004) ya estaban iniciando las obras de excavación y debía haber tramitado todas las licencias y permisos.

La sentencia de primera instancia razona que en la audiencia previa, la demandante mantuvo las acciones ejercitadas, si bien mencionó que ejercitaba la acción general de daños y perjuicios por incumplimiento contractual; que en el escrito de conclusiones, la actora se ratificó ejercitando la acción general de incumplimiento contractual y alternativamente, la quanti minoris; sin embargo, del relato fáctico de la demanda, se puede concluir que nos encontramos ante un incumplimiento específico que sólo puede tener cabida en las acciones que la propia actora ejercita en su demanda, sin que deba considerarse extendido a otros supuestos que ni siquiera plantea; por lo demás, las acciones que se plantean deben calificarse como incompatibles y excluyentes entre sí, ya que una cosa es una acción personal basada en el incumplimiento contractual y otra cosa, es una acción basada en un contrato de compraventa del que se deriva que, según los argumentos de la actora, los demandados transmitieron una porción de terreno que no les pertenecía.

Determinada la incompatibilidad de las acciones ejercitadas, llega a la conclusión de que lo que realmente se ejercita es una acción de saneamiento por evicción o alternativamente una acción "quanti minoris".

Indica que no es aplicable el artículo 1.483 del Código Civil pues éste regula la acción para los casos de cargas o servidumbres no aparentes; que la propia actora funda su demanda en los artículos 1.475 y 1.484 del Código Civil , por lo que la actora pretende una acción de saneamiento por evicción o alternativamente, una acción "quanti minoris", por lo que no puede aplicarse el plazo de prescripción de 15 años.

Y concluye que, en ambos casos, fijando como fecha de entrega de la cosa vendida y de otorgamiento de la escritura publica el día 21 de junio de 2.004, habrían transcurrido con creces los seis meses de ambas acciones no pudiendo calificarse la cesión al Ayuntamiento de La Garriga como de carga o servidumbre no aparente.

En base a lo anterior, desestima la demanda deducida por PARC DE LA SÍNIA DE LA GARRIGA S.L. contra DOÑA Estibaliz , DON Cipriano , DOÑA Mariola , DOÑA María Inmaculada , y DOÑA Blanca , absuelve a dichos demandados de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda al apreciarse la excepción de prescripción de las acciones alternativamente ejercitadas por la actora, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de PARC DE LA SÍNIA DE LA GARRIGA S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en las acciones planteadas pues afirma que la acción principal ejercitada es la de reclamación de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento de los demandados, al no entregar a la actora la totalidad del terreno vendido en escritura pública, a pesar de haber pagado el precio por la totalidad de metros cuadrados escriturados, por lo que son de aplicación los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil y un incumplimiento de las obligaciones previstas en los artículos 1.450 y 1.445 del Código Civil .

Añade que la sentencia de primera instancia incurre en error en cuanto a la incompatibilidad de las acciones ejercitadas y en cuanto a la prescripción de las mismas, pues para el caso de entender aplicable el artículo 1.483 del Código Civil no ha transcurrido un año desde el día en que se descubrió la carga, pues la actora tuvo conocimiento de la cesión mediante escrito del Ayuntamiento recibido el día 9 de marzo de 2.006 y ello sin perjuicio de que la prescripción se interrumpió por burofax de fecha 5 de septiembre de 2.006 (documento 7 de la demanda).

En cuanto al fondo del asunto, afirma que la demandante compró la finca número 385, de superficie 1.347,26 m2, que coincidía exactamente con la finca adquirida por herencia del SR. Cipriano , según descripción y superficie de la Escritura de Aceptación de Herencia, en su apartado Q (folio 158), lo que desconocía es que los demandados vendieran una parte que había sido previamente cedida al Ayuntamiento y que se incluyó dentro del plano.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la se revoque la sentencia de primera instancia y en su lugar, se dicte sentencia por la que se estime íntegramente la demanda interpuesta y se condene a los demandados a pagar solidariamente la cantidad de 89.860,50 euros, o alternativamente, la cantidad de 89.012,55 euros, o en su caso, la que se determine en ejecución de sentencia, en concepto de indemnización de daños y perjuicios irrogados a la actora por el valor de 190,50 metros cuadrados que los vendedores nunca llegaron a entregar a la actora, con expresa imposición de intereses y costas a los demandados.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Afirma la parte apelante que la acción principal ejercitada por PARC DE LA SÍNIA DE LA GARRIGA S.L. es la acción general de reclamación de daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento contractual de los demandados, al no entregar a la demandante la totalidad del terreno vendido en escritura pública, a pesar de haber pagado el precio por la totalidad de metros cuadrados escriturados, por lo que, dice, es de aplicación al presente caso, la protección dispensada en el artículo 1.101 derivada de las normas generales de los contratos y en el artículo 1.124 del Código Civil derivada del incumplimiento de los contratos bilaterales.

Insiste en que la acción principal ejercitada es la general de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, la "actio quanti minoris" del artículo 1.469 del Código Civil de forma alternativa, y de forma subsidiaria, la acción de saneamiento por evicción del artículo 1.475 del Código Civil .

Razona la parte apelante que no existe incompatibilidad entre las acciones edicilias y el artículo 1.101 del Código Civil , que la sentencia ha incurrido en incongruencia al aplicar de oficio las acciones de saneamiento y "quanti minoris", pues la parte demandante lo que ejercitaba era, en primer término, la acción de indemnización de daños y perjuicios, y alternativamente, la acción "quanti minoris", y de forma subsidiaria, la acción de saneamiento por evicción, y por ello, ejercitada una acción personal derivada de la frustración de un contrato de compraventa, el plazo de prescripción es el de 15 años.

En la demanda inicial, al ejercitar la acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual de la parte vendedora, se indica que "los demandados han incumplido las obligaciones derivadas del contrato de compraventa al haber vendido al demandante una porción de terreno que no les pertenecía, por haber sido cedido con anterioridad al Ayuntamiento; por lo tanto, los demandados no podían transmitir una superficie mayor que la que les pertenecía...".

A continuación, se indica "el demandante tiene legitimidad para reclamar la reducción del precio de venta en proporción al valor del terreno cedido, ejercitando la acción "quanti minoris" según el artículo 1.469 del Código Civil y a reclamar el exacto cumplimiento de la obligación contractual a efectos de evitar un claro enriquecimiento injusto de los vendedores"

Y subsidiariamente, para el caso de entender que no existe incumplimiento contractual ni acción "quantum minoris", se dice es aplicable el saneamiento por evicción de los artículos 1.475 y siguientes del Código Civil .

Es cierto que la Sala 1ª del Tribunal Supremo, así en sentencia de 17 de julio de 1.987 , ha indicado que no existe incompatibilidad entre las acciones generales del artículo 1.101 , en relación con los artículos 1.103, 1.104 y 1.124 del Código Civil , con las nacidas de vicios por consentimiento conforme a los artículos 1.262 y siguientes y 1.300 y siguientes del mismo Código , con las acciones llamadas edilicias de los artículos 1.484 a 1.486 y 1.490 , y finalmente, con las otorgadas por el artículo 1.591 de dicho cuerpo legal sustantivo.

Por tanto, como señala la sentencia dictada por la sección trece de esta misma Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 6 de octubre de 1.998, es posible la compatibilidad de las acciones derivadas del contrato de compraventa, en cuanto a una normativa específica que impone una serie de sujeciones a las partes contratantes, esto es, vendedor y comprador, con la normativa genérica en tema de contratos -en general, como pueden ser todo lo relativo al incumplimiento contractual del artículo 1.101 o las consecuencias de los incumplimientos para los contratos recíprocos del artículo 1.124 -, pues la asunción por la vendedora de las obligaciones especificas que le imponen los artículos relativos a la compraventa, de entregar la cosa y las obligaciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos, en caso alguno, puede eludir las consecuencias derivadas de subsumir la misma de plano en la normativa de los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil si su conducta ha sido determinante de cualquier otro incumplimiento contractual.

Esto es, por un lado, debe tenerse en cuenta la prioridad de la normativa específica, y, por otro, será aplicable, la normativa genérica en tema de contratos, la relativa al incumplimiento contractual del artículo 1.101 o las consecuencias de los incumplimientos para los contratos recíprocos del artículo 1.124 del Código Civil , cuando la conducta de la vendedora se haya apartado de las obligaciones específicamente asumidas en el contrato, y este incumplimiento del compromiso asumido en el contrato se pueda ubicar en lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.129 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 1.992 ).

Lo que ocurre en el presente caso, es que la propia parte apelante basa el incumplimiento de los vendedores en el hecho de no haber entregado la totalidad del terreno vendido, alegando que es de aplicación la protección dispensada en el artículo 1.101 del Código Civil .

El único incumplimiento que se atribuye a la parte vendedora es haber entregado una porción de terreno inferior a la que consta en la escritura pública de compraventa.

No se alega que la parte vendedora incumpliera alguna otra de las obligaciones específicamente asumidas en el contrato, ni constan defectos ocultos de tal entidad o envergadura que hagan la finca impropia para su uso.

Por ejemplo, no se aplican las normas reguladores de las acciones redhibitoria y quanti minoris en aquellos supuestos en que la demanda se basa en un defectuoso cumplimiento por haberse entregado cosa distinta (Sentencias de 28 de noviembre de 1.970 ) o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa al fin a que se destina (Sentencia de 14 de marzo de 1.973 ).

Pero, en el caso de autos, la demanda está basada en la entrega de una cabida inferior a la que se hizo constar en la escritura pública de compraventa, y en ningún otro incumplimiento distinto.

Por tanto, al no denunciar los actores otro incumplimiento de las obligaciones específicamente asumidas por la vendedora en el contrato de compraventa suscrito por ambos, que la entrega de una menor superficie del solar vendido en relación con la reseñada en la escritura pública, esta reclamación es subsumible en la acción específica prevista en el artículo 1.469 del Código Civil , puesto que las reglas especiales de los artículos 1.469 a 1.472 del Código Civil se refieren a la hipótesis de una diferencia entre la cabida efectiva del inmueble en el momento de la conclusión del contrato y la cabida entregada y existiendo disposiciones especiales reguladoras del contrato, a las especiales hay que atender exclusivamente.

Esto es, el incumplimiento que se imputa a la parte vendedora es la entrega de una cabida inferior a la reflejada en la escritura pública de compraventa, y esta cabida inferior del terreno ya existía al tiempo de perfeccionarse la compraventa, y este supuesto es el específico de las acciones previstas en los artículos 1.469 a 1.471 del Código Civil y el plazo de prescripción para este tipo de acciones el de seis meses contados desde el día de la entrega, por virtud del artículo 1.472 del mismo texto legal.

Así, dice el artículo 1.472 del Código Civil que las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega, por lo que sólo tendrá éxito la acción si se ejercita dentro de los seis meses desde la entrega.

En el presente caso, la entrega se produjo por el otorgamiento de la escritura publica de fecha 21 de junio de 2.004.

La parte demandante alega que el dies a quo para el ejercicio de esta acción debe computarse desde el día 8 de marzo de 2.006, fecha en la que el Ayuntamiento de La Garriga contestó la instancia presentada por la demandante solicitando información detallada de las cesiones realizadas por los demandados en relación a la finca adquirida (documentos 4, 5 y 6 de la demanda).

Ahora bien, a pesar de que el artículo 1.969 del Código Civil indica que "el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse", el artículo 1.472 es taxativo en cuanto señala que el plazo para el ejercicio de la acción prevista en el artículo 1.462 del Código Civil se contará desde la entrega.

Por ello, celebrada la escritura publica el día 21 de junio de 2.004 y presentada la demanda en el Decanato de los Juzgados de Granollers el día 8 de febrero de 2.007, no obstante el burofax remitido el día 7 de septiembre de 2.006 (documento 7 de la demanda, al folio 50) interrumpiendo la prescripción, debemos concluir que la acción "quanti minoris" del artículo 1.469 del Código Civil está prescrita por lo que debe confirmarse la sentencia apelada en este extremo.

En definitiva, lo que resulta de esta demanda, tanto desde su ámbito fáctico como jurídico, es que se está ejercitando la acción prevista en el artículo 1.469 del Código Civil , en relación a la petición de resarcimiento consistente en una rebaja proporcional del precio, norma de naturaleza especial respecto de la genérica contenida en el artículo 1.124 del Código Civil .

Y siendo así, estamos ante una acción específica, especial, del contrato de compraventa que, siendo compatible con los principios que inspiran los generales de los artículos 1.089, 1.091, 1.096, 1.124 y 1.258 del Código Civil , se encuentra sometida a un régimen especial, también en cuanto al plazo para su ejercicio, que es el prevenido en el artículo 1.472 del Código Civil que limita el plazo, para el ejercicio de las acciones que derivan del artículo 1.469 del Código Civil , a seis meses desde la fecha de la entrega.

Finalmente, debemos indicar que, en todo caso, no es de aplicación el enriquecimiento injusto en supuestos como el que nos ocupa porque de admitirse lo contrario legalizaríamos un cauce para eludir los plazos legalmente establecidos de prescripción o de caducidad, que quedarían rebasados simplemente aduciendo enriquecimiento injusto para recomponer una pretensión rechazada por su falta de ejercicio en el tiempo legal.

En este mismo sentido, cabe citar la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante, sección 8ª, de fecha 27 de septiembre de 2.005.

TERCERO.- Con carácter subsidiario, se ejercita una acción de saneamiento por evicción del artículo 1.475 del Código Civil , por pérdida parcial de la cosa vendida.

Esta acción subsidiaria, de saneamiento en caso de evicción, no puede considerarse prescrita por no ser aplicable ni el plazo de seis meses del artículo 1.472 del Código Civil, que se refiere a las acciones que nacen de los tres artículos anteriores, 1.469, 1.470 y 1.471 (acción "quanti minoris"), ni el plazo de seis meses del artículo 1.490 del Código Civil , que se refiere a las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes, 1.485, 1.486, 1.487, 1.488 y 1.489 (saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida), ni el plazo de un año del artículo 1.483 del Código Civil referido a finca gravada con una carga o servidumbre no aparente.

Por tanto, a falta de plazo especial, el plazo de prescripción es el general de 15 años para las acciones personales que no tienen señalado término especial de prescripción establecido en el artículo 1.964 del Código Civil .

En este mismo sentido, cabe citar las sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sección 1ª, de 08/07/2002, de la A.P. de Girona, sección 2ª, de 10/02/2003 y de la A.P. de Jaén, sección 3ª de 18/03/2003 .

Sin embargo, a pesar de entender que esta acción subsidiaria no está prescrita, consideramos que no se dan las condiciones para la evicción.

La acción de saneamiento por evicción asegura la posesión pacífica de la cosa y sólo puede ejercitarse cuando el comprador se ve privado por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada.

Este artículo debe interpretarse extensivamente, comprendiendo no solo los supuestos de privación de la cosa por sentencia firme sino también aquellos otros en que la privación de la cosa obedece a resoluciones de las Autoridades administrativas (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1.925 ).

Pero lo que ocurre en el presente caso es que no existió una pérdida de la cosa adquirida, sino que los 190,50 metros cuadrados no llegaron a transmitirse pues cuando se celebró la escritura publica ya no formaban parte del solar vendido sino que eran propiedad del Ayuntamiento desde el día 18 de marzo de 1.986.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PARC DE LA SÍNIA DE LA GARRIGA S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granollers, en los autos de Procedimiento Ordinario número 198/2.007, de fecha 25 de marzo de 2.008, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.