Sentencia Civil Nº 123/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 293/2010 de 18 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TARRAGONA

SECCION TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 293/2010

ORDINARIO 302/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO TRES DE AMPOSTA

SENTENCIA Nº

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

MAGISTRADOS

D.ª Mª PILAR AGUILAR VALLINO

Dª. Mª REBECA CARPI MARTIN (Suplente)

En Tarragona, 18 de febrero de 2011.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, integrada por los Ilmos. Sres. anotados al margen, ha VISTO y admitido el recurso de apelación, interpuesto por DOÑA Daniela , representada en esta alzada por el Procurador Sr. Farré Lerín y defendida por el letrado Sr. Bravo Delgado contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. Tres de Amposta en fecha dieciséis de octubre de 2009 , en autos de Juicio ordinario nº. 302/2008 en los que figura como demandada la mercantil SERVICIOS FINANCIEROS DEL MONTSIÁ, S.L., representada en esta alzada por el Procurador Sr. Margalef Valldepérez y defendido por el Letrado Sr. LLobet Poal, y como demandante la apelante.

Antecedentes

ACEPTANDO y dando por reproducidos los de la Sentencia recurrida y,

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: " Que, desetimando la demanda presentada por la procuradora de los tribunales Anna Sagristà Gonzàlez en representación de Daniela contra la meracantil "Servicios Financieros del Montsià, S.L.", declaro no haber lugar a la resolución del contrato de 2 de febrero de 2.007 concluido entre las partes de este proceso, con expresa absolución de la parte demandada respecto a la pretensión de condena ejercitada por la parte contraria. Impongo a la parte actora las costas procesales causadas. ".

SEGUNDO.- Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas de los recursos presentados, por la parte apelada no se presentó escrito de oposición.

CUARTO .- En la tramitación de esta alzada del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO y siendo ponente la Ilma. Sra.Dª. Mª REBECA CARPI MARTIN.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre en apelación la sentencia que desestima la demanda en virtud de la cual se reclama la entrega de 18.000 euros, más sus correspondientes intereses, derivada dicha reclamación del incumplimiento contractual por parte de la demandada, al no haber entregado la misma en el plazo pactado la vivienda objeto del contrato de compraventa suscrito entre las partes, y exigiéndose dicha entrega en virtud del pacto de arras incluido en el contrato de compraventa suscrito por las partes litigantes. Recurre la parte actora por considerar que la sentencia de instancia incurre en error al valorar la prueba documental obrante en autos, alegando que de dicha prueba se desprende la existencia de un incumplimiento contractual por parte de la demandada que debe ser considerado principal, por haberse pactado un plazo máximo de entrega que tiene carácter de esencial, y que no cabe denominar simple retraso.

SEGUNDO.- Para valorar correctamente lo alegado en el recurso y la corrección de la evaluación probatoria realizada en primera instancia, es determinante tener en cuenta que las partes suscribieron un contrato de compraventa, en fecha 2 de febrero de 2007, en el que se introducía, dentro de la cláusula primera, el siguiente pacto: " La finalización de las obras se prevé durante todo el mes de JULIO de 2007 (31-07-07) , con una moratoria exclusiva de la parte vendedora que se establece hoy por razón del tiempo a transcurrir, que no excederá de noventa días posteriores a dicha fecha ( 29-10-07 ), a no ser que exista causa fortuita, fuerza mayor o paralización de la obra en virtud de resolución administrativa o judicial. Todo retraso superior a seis meses (31- 01-08) en la finalización de las obras y en la entrega de la finca objeto de este contrato, por causa imputable a la parte vendedora, dará derecho a la parte compradora a resolver el presente contrato, acogiéndose al artículo 1454 del Código Civil . En caso de que la parte compradora optase por la resolución del contrato por retraso, debería comunicarlo fehacientemente a la parte vendedora antes del Treinta de Octubre de 2.008. De no hacerlo así, la parte compradora acepta el retraso que la obra tenga, quedando pendiente de fijación del día del otorgamiento de la escritura pública. La parte compradora se compromete a atender los requerimientos de la vendedora la cual señalará notaria, día y hora para el otorgamiento de la escritura pública, momento en el cual se entregarán las llaves de la vivienda, así como los siguientes documentos: -Cédula de habitabilidad. - Copia de la petición de la licencia de primera ocupación. - Plano de la vivienda con la situación en planta de las instalaciones eléctricas, sin que sean vinculantes para el vendedor las modificaciones a que se refiere la cláusula octava. -Memoria de calidades. ". Asimismo, y de acuerdo con lo pactado en la cláusula segunda, la parte compradora procedió a pagar tras la firma del contrato, en concepto de arras "penitenciales", según reza la citada cláusula, la cantidad de 18.000 euros más IVA cuyo retorno, en caso de incumplimiento de la demandada, fue garantizado mediante aval bancario por la parte demandada por la cantidad total de 19.260 euros, correspondientes a los 18.000 euros más IVA.

TERCERO.- Discuten ahora las partes si el retraso en la entrega de la citada vivienda supone o no un incumplimiento contractual principal de la vendedora que dé lugar a la resolución, así como si, siendo así, la estipulación relativa a las arras comporta la obligación para la vendedora de resarcir a la parte compradora con el pago de 18.000 euros más la devolución de los otros 18.000 euros más IVA entregados inicialmente. Con respecto a la primera cuestión, esto es, si estamos ante un mero retraso que no comporta un incumplimiento esencial del contrato o si nos encontramos ante el incumplimiento de una obligación principal, esta Sala considera, tras la lectura de la cláusula segunda antes transcrita, que no cabe duda de que, si dicho incumplimiento ha quedado probado, tal como afirma la sentencia de instancia y resulta de la prueba documental obrante en autos, se trata de un incumplimiento grave y principal del contrato, pues así fue pactado por las partes.

Si bien es cierto que el simple hecho de plasmar en el contrato, de manera explícita, la facultad de resolver en caso de no respetarse el plazo de entrega acordado, no es de por sí suficiente para considerar que tal término se ha considerado esencial por las partes contratantes, y no añade por sí mismo nada a lo ya previsto por el art. 1124 CC , en el presente caso existen otros elementos que unidos al pacto acreditan que la fecha máxima de entrega pactada tiene carácter esencial, y su inobservancia comporta un incumplimiento principal de las obligaciones de la vendedora demandada, que como prestación fundamental asumió tanto la de entregar la vivienda en cuestión como de hacerlo en el plazo máximo pactado. Así resulta, en primer lugar, del hecho de haberse pactado dos plazos de entrega para la vendedora. Uno, inicial, que plasma simplemente su compromiso de entrega en determinada fecha, pero sujeto a posibles prórrogas convecionalmente admitidas. Otro segundo, de naturaleza esencial, cuyo incumplimiento permitía en todo caso a la parte compradora instar la resolución contractual, tal como acontece. El carácter esencial de este segundo plazo se hace patente, además, por el comportamiento de ambas partes llegado el momento de expiración de dicho plazo: la parte vendedora se apresuró, restando un día para su expiración, a comunicar a la compradora su intención de entregar la vivienda, si bien no incluía en tal notificación los datos esenciales para la entrega, esto es, notario, lugar y hora de firma de la correspondiente escritura pública de compraventa. Ante tal notificación, la parte actora respondió de manera fehaciente a la vendedora confirmando su intención de cumplir en plazo y recibir el inmueble, no recibiendo respuesta alguna por la vendedora, lo que motivó, tras una segunda comunicación por burofax requiriendo los mismos datos, que un mes más tarde notificase por vía notarial la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora. De los acontencimientos expuestos resulta, en fin, que ha quedado acreditado que las partes acordaron el segundo plazo de entrega como esencial, habiendo quedado plasmada la intención de cumplimiento de la parte compradora y sus intentos porque así fuese y habiendo quedado acrediado, asimismo, el incumplimiento de la parte vendedora y su inacción a pesar de la voluntad de consumación del contrato expresada por la parte compradora. Habiéndose acreditado, pues, el incumplimiento de plazo, y siendo el mismo un incumplimiento grave de las obligaciones asumidas por la parte demandada en el contrato, debe estimarse la pretensión de la parte compradora de entender resuelto el contrato en virtud de lo dispuesto por el art. 1124 CC .

CUARTO.- Con respecto a la segunda de las cuestiones a resolver, esto es, la de si nos encontramos ante un pacto de arras que deban considerarse penitenciales conforme a lo dispuesto en el art. 1454 CC o que tengan más bien carácter penal, en línea con lo establecido para la cláusula penal en el art. 1152 CC y concordantes. Mientras que en el caso de las arras penitenciales se incorpora al contrato una potestad de arrepentimiento del contrato, consistente en la facultad de desistir del mismo sin que eso comporte un incumplimiento, perdiéndose en ese la cantidad entregada como arras o debiendo ser restituida por duplicado, con las arras penales se incorpora al contrato una garantía de cumplimiento, al coaccionar al posible incumplidor con la amenaza de perder la cantidad entregada como arras penales o de retornarla doblada si efectivamente incumple. En este caso de las arras penales, además, funcionan éstas como indemnización por incumplimiento, al margen de que, además, pueda el contratante cumplidor exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato. En el presente caso, y siendo claro que se estipuló la existencia de arras, la duda se plantea sobre si la naturaleza de las mismas es penitencial, como afirma la parte actora en su escrito de demanda, o penales, como sostiene y fundamenta con abundante jurisprudencia la parte demandada.

Debe advertirse que para la precisa determinación de la naturaleza de tales pactos de arras debe estarse, en primer lugar, a la primacía de la voluntad de las partes, y al examen de las cláusulas referentes a tal cuestión en el contrato suscrito, teniendo en cuenta para ello, además, su comportamiento y manifestaciones coetáneas y posteriores ( art. 1282 CC ), realizándose la interpretación de las dudas del modo más coherente con el conjunto formado por todo el contrato ( art. 1285 CC ) y teniendo presente, en caso de no ser posible resolver las dudas de este modo, que en los contratos onerosos las dudas sobre una cláusula contractual deben resolverse en pro de la mayor reciprocidad de intereses ( art. 1289 CC ). Aplicado todo ello al contrato de autos, y a los pactos sobre arras en el contenidos resulta que a lo largo del citado contrato se mencionan tanto el carácter penitencial como el penal de las susodichas arras, llegándose incluso a la posibilidad, tal como está regulada la cláusula quinta, de considerar que se pactaron tanto arras penitenciales como arras penales para el caso de incumplimiento. Las dudas sembradas por el tenor literal de las cláusulas segunda y quinta, relativas a las arras, se deben resolver, sin embargo, en pro de la naturaleza penal de las citadas arras, tal como profusamente ha fundamentado la parte demandada a pesar de ser ésa la postura que menos le favorece. Eso es lo coherente con todo el conjunto contractual, pues de otro modo podría darse la paradoja de considerar que en caso de la vendedora las arras se habrían pactado como penitenciales y como penales, teniendo esa doble naturaleza, para el caso de la compradora sólo ostentarían naturaleza penitencial, si bien vinculando esa naturaleza al caso de incumplimiento de la vendedora, lo que supone una confusión sobre la naturaleza de tales arras que podría incluso determinar su inexistencia para tal caso. Eso se uniría al consiguiente desequilibrio contractual en la situación de ambas partes, pues resultaría de un lado que la parte vendedora disfrutaría de una garantía en forma de arras penales, claramente establecidas a su favor, no disfrutando de la misma garantía la compradora, lo que es contrario a la naturaleza de las arras penales, que se entienden pactadas con carácter recíproco en las obligaciones sinalagmáticas. Es, finalmente, lo más coherente con lo dispuesto en el art. 1289 CC para el caso de dudas irresolubles en la interpretación del contrato, que marca un criterio de cierre, en los contratos onerosos, favorable a la mayor reciprocidad de intereses. Todo ello finalmente amparado por el criterio jurisprudencial, sintetizado en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio del 2009 , de que « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ». No hallándose clara la voluntad de que las arras sean penitenciales, y resultando sin embargo de la propia cláusula quinta un pacto sobre arras penales, lo más coherente con la voluntad de las partes, claramente ratificada por la demandada y perjudicada por dicha interpretación, además, es considerar que las arras pactadas lo fueron con carácter penal, debiendo por tanto atenderse a la pretensión de la parte actora de ser resarcida, ante el incumplimiento de la demandada vendedora, con el pago de la parte de la pena impuesta, esto es, los 18.000 euros reclamados en el suplico de la demanda, más intereses legales devengados desde la resolución del contrato, acontecida en fecha 8 de febrero de 2008 tal como queda acreditado mediante la prueba documental aportada con la demanda y, en concreto, mediante acta notarial de notificación y requerimiento notarial de dicha fecha aportada como documento número nueve.

QUINTO.- Dada la estimación del recurso, que comporta la estimación total de la demanda, se imponen a la demandada SERVICIOS FINANCIEROS DEL MONTSIÁ, S.L. las costas generadas en primera instancia, ex. art.394 LEC .

SEXTO.- Que en orden a las costas de esta apelación procede no hacer imposición, de conformidad con el art. 398.2 LEC .

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Daniela contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. Tres de Amposta en fecha dieciséis de octubre de 2009 , en autos de Juicio ordinario nº. 302/2008, y revocamos la misma dictando otra en su lugar por la que:

1º) Se estima la pretensión de la actora, y se declara resuelto el contrato de compraventa de inmueble suscrito en fecha 2 de febrero de 2007 entre las litigantes.

2º) Se condena a la demandada, la entidad mercantil SERVICIOS FINANCIEROS DEL MONTSIÁ, S.L., al pago de la cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS (18.000), más los correspondientes intereses legales desde la fecha de la resolución del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes acreditada mediante acta notarial de notificación y requerimiento notarial de fecha 8 de febrero de 2008, así como los procesales del art. 576 LEC desde la fecha de la presente resolución, con imposición a la citada SERVICIOS FINANCIEROS DEL MONTSIÁ, S.L. de las costas generadas en primera instancia.

3º) Sin imposición de las costas causadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por nuestra Sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.