Sentencia Civil Nº 123/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 483/2013 de 16 de Abril de 2014

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 483-B/13

Iltmos. Sres.:

Presidente:D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada:Dª Visitación Pérez Serra

Magistrada:Dª María Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a dieciséis de abril de dos mil catorce.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados antes citados y

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

ha dictado la siguiente

SENTENCIA Nº 123

En el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-reconviniente Dª. Sagrario , representada por la Procuradora D. Catalina del Loreto Calvo Soler y dirigida por el Letrado D. José Espasa Mulet, frente a la parte apelada D. Mariano , representada por el Procurador D. José V. Bonet Camps y dirigida por el Letrado D. Daniel García González, y como apelada no personada Dª. Ángela , representada en la primera instancia por el Procurador D. José V. Bonet Camps y dirigida por el Letrado D. Daniel García González, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Denia, habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Luis Úbeda Mulero.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Denia, en los autos de Juicio Ordinario núm. 101/2012, se dictó en fecha 5 de junio de 2013 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

'- Por cuanto se refiere a la demanda rectora:

1º) Estimo en su integridad la demanda interpuesta por D. Mariano Y DÑA. Ángela y, en consecuencia

2º) Declaro resuelto por incumplimiento de la compradora el contrato de compraventa con arras suscrito entre los actores y la demandada en fecha 18 de diciembre de 2007, así como el derecho de la parte vendedora a retener y hacer suyas las cantidades entregadas hasta la fecha.

3º) Procede expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte demandada.

-Por cuanto se refiere a la demanda reconvencional:

1º) Desestimo la demanda interpuesta por DÑA. Sagrario y, en consecuencia

2º) Absuelvo a D. Mariano Y DÑA. Ángela de los pedimentos contra los mismos deducidos de contrario.

3º) Procede expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte reconviniente.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada-reconviniente, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 483/2013, señalándose para votación y fallo el pasado día 15 de abril de 2014, en que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda que inició el procedimiento de juicio ordinario seguido ante el Juzgado los vendedores de una vivienda solicitaban frente a la compradora, con apoyo en los artículos 1.091 y 1.504 del Código Civil , la resolución del contrato privado celebrado el 18 de diciembre de 2007 por incumplimiento de la demandada, con derecho a retener y hacer suyas las cantidades entregadas hasta la fecha y la obligación de abandonar el inmueble. La demandada, además de oponerse a tal pretensión, formuló reconvención en la que interesaba la resolución del contrato, con cita de los artículos 1.124, 1.113, 1.114, 1.120, 1.156 y 1.182 del mencionado Código, solicitando, si se apreciaba incumplimiento de los vendedores la restitución de las respectivas prestaciones con devolución de las cantidades entregadas y sus intereses legales en concepto de indemnización de daños y perjuicios; y subsidiariamente, en caso de que se considerase la existencia de incumplimiento por causas objetivas o por imposibilidad sobrevenida, la restitución de las prestaciones y devolución de cantidades entregadas.

Ni en la demanda ni en la reconvención se determinaba la cuantía litigiosa de cada una de las pretensiones y en el Juzgado no se les requirió para que lo hicieran.

La sentencia estima la demanda y desestima la reconvención, siendo recurrida por la demandada que solicita la estimación de sus pretensiones iniciales.

SEGUNDO.-Son circunstancias fácticas que se desprenden de las pruebas practicadas y que son necesarias para la resolución del presente recurso: 1ª) El contrato de compraventa se celebró con fecha 18 de diciembre de 2007 y en él se hizo constar como precio el de 145.000 euros, que se abonarían mediante un pago inicial de 47.000 euros en concepto de arras penitenciales, que se hizo, y el resto mediante el pago de las cuotas del préstamo hipotecario concertado por los vendedores, que se fue realizando hasta el mes de diciembre de 2011 junto con otros gastos derivados del inmueble; 2ª) La compradora ha tenido la posesión de la vivienda desde el 1 de enero de 2008 hasta el día anterior a la vista del juicio, en el que entregó las llaves; 3ª) Se estableció que el contrato se elevaría a escritura pública como muy tarde el 31 de marzo de 2008; 4ª) Habiendo mediado en la contratación una inmobiliaria, con fecha 11 de diciembre de 2007 redactó un borrador en el que se hacía constar como cantidad inicial en el mismo concepto de arras penitenciales la de 12.000 euros, que, como se ha visto, se modificó en el contrato definitivo; 5ª) Llegado el término pactado, ninguna de las partes instó a la contraria para el otorgamiento de escritura pública, habiendo existido entre ellas en el año 2011 negociaciones previas para sustituir el contrato de compraventa por el de arrendamiento con opción de compra; 6ª) No llegando a buen fin dichas negociaciones la compradora, hoy demandada, requirió notarialmente el 16 de septiembre de 2011 a los vendedores para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que no se llevó a efecto porque la entidad bancaria con la que éstos tenían concertado el préstamo hipotecario, a la que también se extendió el requerimiento, manifestó no prestar consentimiento a la subrogación.

Con tales datos solamente puede coincidirse con la sentencia de primera instancia en la procedencia de la resolución contractual desde el momento en que la han solicitado ambas partes en litigio, pero sin compartir ni la imputación de responsabilidad en el incumplimiento que realiza ni, por tanto, las consecuencias que se derivan de la resolución. Debe tenerse en cuenta, como se denuncia en el escrito de apelación, que dicha resolución no tiene en cuenta ni valora otras circunstancias que se desprenden de las pruebas practicadas y que se refieren a la naturaleza de la cantidad entregada a la firma del contrato y su consideración como arras penitenciales o entrega a cuenta del precio; la realización de dicho pago y el resto de los estipulados en el contrato; y la existencia del préstamo hipotecario y la imposibilidad de subrogación en él de la compradora por causa que no le puede ser imputable.

Con respecto a la primera de las cuestiones, pese a la denominación que se establece en el contrato para la entrega inicial de 47.000 euros, no pueden considerarse como penitenciales las arras con arreglo a lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil dado que la cantidad es excesiva en relación con el precio total del inmueble (145.000 euros); hubiera sido adecuada la fijada en el borrador previo (12.000 euros), pero en el contrato definitivo se cambió, para hacer coincidir la parte del precio aplazado con el importe pendiente en la hipoteca del vendedor, reteniendo parte del precio para el abono de las cuotas hipotecarias cuya subrogación se estipulaba. Así se desprende de la comparación entre el borrador del contrato (al folio 186 de las actuaciones) y el definitivamente firmado (folio 12) y de la redacción de su pacto segundo. También debe tenerse en cuenta que la pérdida de dicha cantidad por la compradora se establecía para el caso de que no se otorgase por su culpa la escritura pública el 31 de marzo de 2008 y ya se ha visto que transcurrió dicho término sin que ninguna de las partes instara a la otra para su firma, hasta el 16 de septiembre de 2011 en que lo hizo por la ahora demandada. Incluso de considerarse como arras penitenciales sería de aplicación aquí el criterio contenido en la sentencia de este Tribunal de 15 de julio de 2008 sobre su devolución, sin duplicar, en caso de incumplimiento recíproco, equivalente a mutuo desistimiento.

Por otra parte, la compradora entregó inicialmente dicha cantidad y también se hizo cargo de las cuotas del préstamo hipotecario, como ya se ha dicho antes, realizó el requerimiento para elevar su contrato a escritura pública y no se consiguió por la negativa de la entidad bancaria a prestar el consentimiento a la subrogación.

Por lo tanto, ni puede acogerse la pretensión contenida en la demanda respecto del incumplimiento de la compradora, en cuyo suplico no se interesaba indemnización de daños y perjuicios, ni la pretensión principal contenida en la demanda reconvencional por no considerar tampoco acreditado el incumplimiento de los vendedores. Y al haber mediado una circunstancia objetiva externa a ambas partes, la actuación negativa del banco, procede acoger la pretensión subsidiaria de la reconvención y declarar resuelto el contrato con los efectos determinados en el artículo 1.124 del Código Civil , sin indemnización de daños y perjuicios para ninguno de los contratantes.

TERCERO.-En consecuencia con lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de instancia, lo que exime de hacer una expresa imposición de costas en esta alzada a tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las costas de primera instancia, tanto de las de la demanda, que se desestima, como de las de la reconvención, que se acoge, no procede hacer especial imposición dada la naturaleza y circunstancias de la cuestión debatida en este juicio y la forma en que los litigantes han sostenido sus opuestas pretensiones, procediendo la aplicación de la excepción contenida en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS además de los citados los preceptos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Sagrario contra la sentencia dictada con fecha 5 de junio de 2013 en el procedimiento de juicio ordinario nº 101/2012 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Denia , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia y, en su lugar se desestima la demanda interpuesta por Mariano y Ángela contra dicha apelante, se estima la reconvención formulada por ésta frente a los demandantes, se declara la resolución del contrato de compraventa de vivienda celebrado entre las partes con fecha 18 de diciembre de 2007 y se acuerda la restitución de las respectivas prestaciones, entrega del inmueble, ya realizada, y devolución de las cantidades entregadas por la compradora, sin hacer en ninguna de las instancias expresa imposición de las costas procesales causadas.

Se acuerda la devolución del depósito constituido con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-