Sentencia Civil Nº 124/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 818/2007 de 04 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISIETE

ROLLO Nº 818/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 97/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE IGUALADA

S E N T E N C I A N ú m. 124

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOSE FRANCISCO VALLS GOMBAU

D./Dª. AMELIA MATEO MARCO

D./Dª. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de marzo de dos mil ocho

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecisiete de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 97/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Igualada, a instancia de D/Dª. Alejandro y D. Felix , contra D/Dª. Jose Manuel ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Junio de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda presentada por Alejandro y Felix contra Jose Manuel . CONDENO a pagar las costas del presente procedimiento a Alejandro y Felix ."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 28 de febrero de 2.008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOSE FRANCISCO VALLS GOMBAU, Presidente de la Sección.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los que seguidamente se dirán, y

PRIMERO.- Los actores y recurrentes ( Dª Alejandro D. Felix ) reclaman al demandado D. Jose Manuel la cantidad de 36.5000 euros por vicios ocultos en el inmueble vendido, alegando infracción de los arts. 1484 y 1486 CC .

SEGUNDO.- La acción ejercitada es la quanti minoris del art. 1484 en relación con el art. 1486 CC , lo que requiere: (a) la existencia de un vicio anterior a la venta y no conocido por el comprador o no cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto, o sea, oculto, y (b) que sea de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso que se la destina o había adquirido, o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso sino para el que motivó su adquisición, no habiéndose estipulado en contrario, según tiene reiterado la jurisprudencia --SSTS. 31 enero 1970, 26 mayo 1990, 17 febrero 1994, 8 julio 1994, 3 Mar. 2000 entre otras.

TERCERO.- Las cuestiones básicas planteadas en la litis no se centran en la existencia de vicios que se reconocen sino si los mismos son anteriores a la adquisición y conocidos por los adquirentes dada su fácil recognoscibilidad, en atención a lo cual se produjo una importante rebaja del precio de la vivienda.

El art. 1485 CC posibilita la no asunción por el vendedor de la reclamación efectuada de saneamiento de vicios ocultos mediante acción redhibitoria o quanti minoris cuando el comprador bien adquiera la cosa con conocimiento de su existencia o los asuma mediante pacto expreso, extremo éste último que no concurre en la litis, centrándose la controversia en dos extremos: (a) Su naturaleza de ocultos, y (b) Si compró la vivienda con su conocimiento y por ello se produce una importe rebaja del precio del inmueble.

CUARTO.- Sobre la naturaleza de ocultos o no de los vicios, queda justificado que la casa era inhabitable en el segundo piso y en la parte superior (tercero) solo siéndolo el primero, extremo que es corroborado por ambas partes y por los testigos que declararon en el acto del juicio ( Sra. Ana María ) quien lo visitó para su posterior adquisición pero que desistió porque la rehabilitación que debía realizarse era muy importante.

Por tanto, la naturaleza de oculto de los vicios no puede afirmarse cuando consta y queda probado en la litis que el estado de las plantas segunda y tercera era lamentable y a simple vista desmerecía la cosa, por lo cual, su tasación fue notoriamente inferior.

QUINTO.- En el recurso motivado de apelación se señala que partiendo de la naturaleza inhabitable de las plantas segunda y tercera del inmueble que no lo discuten resulta que ni siquiera la primera lo era y es por ello que solicitan la reclamación de los 36.500 euros para su rehabilitación.

En el escrito rector del litigio, sin que puedan alterarse los hechos básicos a lo largo del debate, se centran los vicios ocultos en humedades, estado ruinoso de las vigas de la planta tercera y presencia de grietas en toda la casa. A tales efectos, acompañan con la demanda un informe para la reparación de daños elaborado por un Arquitecto que los cifra en 36.500 euros, sin especificar pero sobre las humedades y manchas en la planta primera afirma que es una patología de carácter leve y en el informe elaborado a petición del demandado (f. 67-69) se alude a que se trata de un problema muy antiguo que ni siquiera podía ser escondido por el papel pintado que cubría las paredes. Asimismo, acompaña, seguidamente, como documento núm. 7, un presupuesto detallado para la reparación de los daños (ocultos) y las partidas de la primera y segunda planta ( 2 y 3, en el informe) alcanzan la suma de 5.300 euros mientras que la de mayor entidad se sitúa en la planta superior por necesidad del cambio de vigas que asciende a más de 34.000 euros, extremo que ni era oculto y además era perfectamente cognoscible, al momento de la adquisición de la vivienda, como se puede percibir por un profano con la simple vista de las fotografías unidas a autos (f. 121 a 124), por lo cual, su calificación como vicios ocultos en estos extremos ha de ser rechazado.

También ha de tenerse presente que la valoración del inmueble a efectos hipotecarios (f. 97) realizada por el perito Sr. Jose Ángel resulta ser de 164.600 euros, siendo que el precio de la adquisición fue notoriamente inferior de 108. 182 euros, correspondiendo la cantidad de 75.700 euros a la primera planta y 32. 482 euros, al resto. Nótese que el perito Sr. Jose Ángel evalúa la primera planta en 107.000 euros y el resto en 47.600 euros, si bien en el acto del juicio oral señala que de haber conocido que existían humedades le hubiera dado un valor inferior pues su peritaje es en bruto. Sin embargo, a pesar de dichas precisiones la notoria diferencia entre la adquisición y el valor en bruto patentiza que, en el momento de la adquisición, no solo se evaluó por los adquirentes la antigüedad de la vivienda sino la necesidad de una importante rehabilitación que sobretodo debía realizarse en la cubierta, extremo que era totalmente cognoscible, por lo cual, pretender cambiar y modificar los términos del debate señalando que la suma reclamada lo es por los vicios ocultos en la primera planta cuando resulta que de los documentos acompañados con el escrito rector de la demanda hacían referencia a las plantas superiores, en su mayor medida, comporta una modificación de la litis inadmisible, concluyéndose que los vicios de mayor entidad no eran ocultos, fueron cognoscibles y evaluables, procediendo, por ende la desestimación del recurso con confirmación de la sentencia apelada.

SEXTO.- Han de imponerse las costas de la alzada a la parte recurrente al rechazarse su recurso, de conformidad con el art. 398 en relación con el art. 394 LEC .

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Alejandro y D. Felix , contra la Sentencia dictada en fecha de 5 de junio de 2007, por la Sra. Jueza del Juzgado de Primera Instancia num. 1 de Igualada , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la misma con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.