Sentencia Civil Nº 124/2012, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 3, Rec 299/2011 de 26 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

HUELVA

Rollo nº299 de 2.011

Autos de Juicio Ordinario

Núm.24 de 2.010

Juzgado de Primera Instancia nº2 de Valverde del Camino

SENTENCIA NÚM

Iltmos Sres:

Presidente:

D.Jose Mª Méndez Burguillo

Magistrados:

Dª. Carmen Orland Escámez

D.Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas

En la ciudad de Huelva, a veintiseis de septiembre de dos mil doce

Esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados anotados al margen y bajo la ponencia del Iltmo. Sr. D. Luis G. García Valdecasas y García Valdecasas, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario nº24/10 procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Valverde del Camino, en virtud del recurso interpuesto por Paloma .

Antecedentes

PRIMERO.- Aceptamos los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm.2 de Valverde del Camino, y en los autos ya referidos, se dictó en fecha 30 de junio de 2.011 Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Debo estimar y estimo la DEMANDA interpuesta por el Procurador Díaz Alfaro, en nombre y representación de A y M Promociones Inmobiliarias, contra Paloma , condenando a ésta al otorgamiento de escritura pública de compraventa en los términos previstos en el contrato suscrito entre las partes, con apercibimiento de proceder, en caso contrario, conforme a lo dispuesto en el art. 708 LEC ; al pago del precio pendiente (188.000 euros más IVA) de forma simultánea al otorgamiento de escritura y a indemnizar los daños y perjuicios indicados en el fundamento tercero. Todo ello con condena en costas a la parte demandada.

Debo desestimar y desestimo la RECONVENCIÓN interpuesta por el Procurador Teba Díaz, en nombre y representación de Paloma , contra A y M Promociones Inmobiliarias, con imposición de costas a la parte reconviniente.'

TERCERO.- Notificada la sentencia a las partes, la representación de Paloma interpuso recurso de apelación contra la misma, dictándose por el citado Juzgado Diligencia de Ordenación de fecha 20 de octubre de 2.011 por la que se tenía por interpuesto el recurso, y dado traslado a las demás partes, fueron remitidos los autos a esta Audiencia para su resolución, señalándose para la vista prevenida en la Ley el día 17 de septiembre de 2012, con asistencia de los Letrados de las partes personadas, quienes informaron en defensa de sus respectivas pretensiones.

Fundamentos

PRIMERO.- En el procedimiento del que dimana el presente recurso de apelación la demandante promovió demanda de juicio ordinario, interesando que se condenara a la demandada al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito el 3 de diciembre de 2007 y en consecuencia a otorgar la correspondiente escritura pública, con pago del resto del precio pendiente y al resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, motivados por la falta de subrogación o cancelación de la hipoteca del promotor. La demandada se opuso a la demanda solicitando se desestimara la demanda interpuesta por el actor principal, y formuló reconvención solicitando se declarara la resolución del contrato privado de compraventa y se condenara a la demandante a la devolución de la suma pagada ascendente a 50.290 euros

La sentencia de primera instancia estima en su integridad la demanda principal y desestima la reconvencional, y frente a ella interpone recurso la parte demandada-reconviniente solicitando su revocación y se dicte nueva sentencia estimando su pretensión.

Según la apelante, el actor no demuestra que haya cumplido totalmente sus obligaciones, por lo que su incumplimiento es total, pues pretender entregar una vivienda con el suministro de energía eléctrica en el aire, totalmente en precario, al faltar la confirmación de la correcta instalación interior y las obras de acometida y trasladar los problemas de la futura contratación del suministro eléctrico al adquirente, es un grave incumplimiento del contrato, toda vez que el actor tiene la obligación de entregar una vivienda en condiciones de contratar todos los suministros, y en el supuesto presente, no se prueba que la instalación eléctrica de la vivienda se haya realizado conforme a la legislación vigente.

En el supuesto presente, basta un examen de las actuaciones y de la documental presentada, para concluir -como muy acertadamente se expone en la resolución apelada- que la vendedora cumplió con la obligación que contractual y sustancialmente había contraído.

Ciertamente, en su obligación contractual de entrega del inmueble se contiene que ésta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en ésta se desarrollan sean perfectamente legítimas, debiendo de contar con todos los requisitos legales para su habitabilidad. En este punto debe indicarse que la denominada 'Licencia de Primera Ocupación' o de primera utilización, no tiene otra finalidad que la de comprobar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, es decir, si se han cumplido o no las condiciones establecidas en dicha licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada como el medio de acceso a los servicios del inmueble y, por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se concluye que la licencia de primera utilización es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas, electricidad, teléfono, etc.; también que el obligado a solicitar dicha licencia de ocupación es el titular de la licencia de obra, en este caso la promotora, normalmente vendedora, como en este caso. Si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal ni de entrega a los compradores en cuanto todavía no sirve el objeto de la compraventa al fin pactado.

En este caso la entidad promotora cumplió el compromiso administrativo de gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como promotora y como vendedora- y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa-. En efecto, como se dice en el Antecedente Cuarto de la sentencia de instancia, y consta con la documental aportada con la demanda, en fecha 11 de agosto de 2009 mediante Decreto de la Alcaldía del Ayuntamiento de Valverde del Camino se concedió licencia de primera ocupación a la actora para seis viviendas, entre las que se encuentra la vivienda de que aquí se trata, constando dichas viviendas desde septiembre de 2009 con suministro de agua y electricidad, y el hecho de no tener suministro individualizado de energía eléctrica -no solo la vivienda litigiosa sino las viviendas de toda la zona centro de Valverde- era debido a que se hallaba pendiente la firma de un convenio con Endesa.

SEGUNDO.- Por último alega que el actor carecería de acción para exigir el incumplimiento del contrato en base al artículo 1454 del Código Civil , pues conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo de la estipulación segunda 'del precio ha sido satisfecho por la compradora la cantidad de DOS MIL EUROS (2.000 €) más IVA en concepto de señal y reserva...', las arras pactadas eran las penitenciales permitiendo desistir del contrato perdiéndolas.

Procede igualmente su desestimación.

Como muy acertadamente expone la Juez a quo en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia recurrida, si se observan las cláusulas octava y novena se aprecia que en ambas se utiliza el término ' podrá resolver', es decir, dichas cláusulas prevén una facultad tanto de la compradora como de la vendedora, no una obligación. Por consiguiente, la vendedora podrá optar entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato. La actora ha elegido una de las acciones, esto es, el cumplimiento del contrato de compraventa.

Cuando se trata de un contrato sinalagmático, como es la compraventa de una vivienda, cada parte tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones a la otra parte si ha cumplido al mismo tiempo con las suyas. El artículo 1124 CC da al acreedor la opción de elegir entre el cumplimiento y la resolución del contrato, siendo una facultad suya, un derecho potestativo. En el Derecho contractual moderno la tendencia además es el mantenimiento de la relación contractual una vez que se ha iniciado la fase dinámica del contrato, dando preferencia al remedio del cumplimiento posterior cuando la otra parte no ha cumplido aún con su obligación.

La actora ejerce una de las acciones que concede el artículo 1124 CC en caso de incumplimiento, pues el hecho de que no haya ejercitado la acción resolutoria y haya optado por exigir el cumplimiento es una posibilidad prevista tanto en el artículo 1124 del Código Civil como en el contrato de compraventa.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.- La desestimación del recurso conlleva que las costas procesales de la presente alzada deban imponerse a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general, pertinente y obligada aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de Paloma contra la sentencia dictada en los autos a que se contrae el rollo de sala y su primer grado por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº2 de Valverde del Camino en fecha 30 de junio de 2011 CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

A su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe en el día de la fecha, estando el Tribunal celebrando Audiencia Pública. Doy fe.