Sentencia Civil Nº 124/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 554/2013 de 28 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-37-2-2013-0004079
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 554/2013- M -
Dimana del Juicio Ordinario Nº 563/2007
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 5 DE SUECA
Apelante: D. Melchor .
Procurador.- Dª. ROSARIO ARROYO CABRIA.
Apelado: Dª. Gloria .
Procurador.- Dª. ERNESTINA PIERA CARRASCOSA.
SENTENCIA Nº 124/2014
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D.JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
D. ALEJANDRO GIMÉNEZ MURRIA
D. MANUEL JOSE LÓPEZ ORELLANA
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En Valencia, a veintiocho de marzo de dos mil catorce..
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D.
ALEJANDRO GIMÉNEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario 563/2007, promovidos por D. Melchor
contra Dª. Gloria sobre 'retracto colindantes', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación
interpuesto por D. Melchor , representado por el Procurador Dª. ROSARIO ARROYO CABRIA y asistido
del Letrado D. JUAN LUIS SALAZAR ARJONA contra Dª. Gloria , representado por el Procurador Dª.
ERNESTINA PIERA CARRASCOSA y asistido del Letrado D. JOSE LUIS RIBERA SOS.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 5 DE SUECA, en fecha 1-julio-13 en el Juicio Ordinario 563/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por D. JUAN VICENTE ALBEROLA BELTRAN en representación de D Melchor , absolviendo a la parte demadada DÑA. Gloria , de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de costas al demandante.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Melchor , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de Dª. Gloria . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 27de marzo de 2014.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y
PRIMERO.- Este procedimiento se inició con la demanda en ejercicio de la acción de retracto de copropietarios que partía de que el demandante era propietario de dos fincas rústicas: un campo de diez hanegadas y un campo de ocho hanegadas; correspondiéndole el 3,13% de las mismas y en qué don Arsenio , el 26 de mayo del 2005, en escritura pública vendió a la demandada una hectárea y nueve centiáreas de finca rústica, la que no es la finca registral número NUM000 , sino que engloba las fincas registrales nº NUM001 y NUM002 , de las que es copropietario el demandado; en base a ello, en el suplico de la demanda solicitaba que se declarase su derecho a retraer el inmueble el objeto de la compraventa declarándosele el derecho de subrogarse en las condiciones estipuladas en dicha escritura de compraventa. Habiéndose dictado Sentencia en donde la Juez a quo desestimó la demanda, teniendo en cuenta que el demandante tuvo conocimiento de la venta y pudo haber ejercitado su acción con mucha antelación. Ante esta resolución se formuló recurso de apelación por la representación de la parte demandada, alegando en síntesis: 1º) infracción del artículo 1524 y la doctrina jurisprudencial dictada en su desarrollo (I).- La compraventa no está inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que el plazo de nueve días del artículo 1524 del Código Civil empezará a computarse desde el momento en que el demandante tuvo conocimiento de la venta, y al contrario de lo que dice la Sentencia, el alcance del conocimiento de la compraventa debe ser de sus estipulaciones, en este sentido basta examinar el certificado, de 22 de enero de 2007 , para concluir que no permite tener un conocimiento completo, cumplido y cabal de la compraventa, de todos sus extremos de sus condiciones esenciales como exige la jurisprudencia, al únicamente comprender el asiento de presentación del libro diario, pero no las estipulaciones, pactos o extremos de la compraventa, hasta el punto que ni consta el precio de las condiciones de pago, ni ninguno otro y por tanto esta certificación no permitió obtener un conocimiento completo, cumplido y cabal de la compraventa; 2º) infracción del artículo 1524 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial dictada en su desarrollo (II).- Según la Sentencia el demandante podía haber llevado a cabo las indagaciones que considerara necesarias para averiguar estos pactos y estipulaciones de la compraventa, pero dicha consideración vulnera el artículo 1524 del Código Civil , pues la doctrina de manera constante ha mantenido que el retrayente no tiene que recurrir a indagaciones que legalmente no le vienen impuestas, y además según consta en el documento numero cinco, fue gracias a las indagaciones del demandante como tuvo conocimiento completo, cumplido y cabal de todos los datos y condiciones de la compraventa; 3º) infracción del artículo 1524 y de la doctrina jurisprudencial dictada su desarrollo (III).- La sentencia no sólo impone al recurrente la obligación de indagar sino que además conecta esta obligación con el plazo de nueve días de caducidad, este razonamiento no es ajustado a derecho por cuanto ese plazo empieza a contarse desde el momento que se tuvo un conocimiento cumplido, cabal y completo de la compraventa, en los términos exigidos por la jurisprudencia, por tanto puede ocurrir que transcurran meses o años desde que conocida la compraventa se tenga el conocimiento exigido jurisprudencialmente y el plazo de nueve días únicamente empezar a cumplirse desde del momento de este conocimiento pleno; 4º) infracción del artículo 1524 y de la doctrina jurisprudencial dictada su desarrollo (IV).- La Sentencia recurrida concluye su razonamiento incluyendo dos sentencias una del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2009 y otra de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 19 de noviembre de 2008 ; sin embargo, las Sentencias se transcriben parcialmente y no son de aplicación al caso enjuiciado porque los supuestos de hecho son completamente distintos; 5º) Incorrecta aplicación del artículo 1524 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial dictada su desarrollo: la acción de retracto no está caducada.- A través de la certificación registral, de fecha 22 de enero de 2007, el demandante únicamente tuvo noticia de la existencia de la compraventa, pero no alcanzó conocimiento cumplido y cabal de la misma y de todos sus pactos esenciales, fue el demandante quien por sus propios medios obtuvo una copia de la escritura pública el 15 de octubre de 2007, por tanto no puede deducirse que se haya incumplido por el demandante ninguna obligación y por ende que la acción de retracto no está caducada; 6º) procedencia del recurso, improcedencia del resto de motivos de la oposición a la demanda formulada por la demandada, referencia a los autos número 646/2006 a los que alude la Sentencia recurrida, procedencia de la demanda.- Debe tenerse en cuenta que los autos número 648/2006 fueron promovidos por el Sr. Ismael ejercitando la acción declarativa de dominio contra el demandante y otros familiares, respecto al mismo bien inmueble que ahora es objeto de retracto, pero ocultando la trasmisión efectuada a la demanda, la Sentencia de primera instancia rechazó esa pretensión que fue confirmada en apelación, además se acreditó el modo fraudulento por el que se intentó inscribir la trasmisión en el Registro de la Propiedad, los otros dos motivo de oposición planteados a la acción de retracto vienen referidos a la falta de legitimación del demandante; sin embargo, aquella no puede prosperar dada que la acción declarativa de dominio en su día planteada fue desestimada, lo mismo cabe decir de la falta de legitimación pasiva, sin embargo el documento privado aportado es insuficiente para acreditar dicha falta de legitimación.



SEGUNDO.- Los cinco primeros motivos del recurso han nacido de la alegación del recurrente sobre que la acción de retracto no estaba caducada, contrariamente a lo sostenido en la Sentencia, donde la Juez a quo si bien, en el fundamento de derecho segundo, aceptó su conocimiento '... en fecha de 15 de octubre de 2007 , momento en que obtuvo una copia de la escritura de compraventa..'; sin embargo, atendió a que '... la demandante tuvo un conocimiento de la referida venta muy anterior a dicha fecha ... en la contestación a la demanda del proceso de juicio ordinario nº 648/2006, ya invocó la misma, encontrándose fechada dicha contestación el día 16 de marzo de 2007...', concluyendo que '... si en tan dilatado periodo don Melchor no obtuvo conocimiento exacto de los terminos de la venta, no puede serle sino a él imputada tal dejadez o desidia...', concluyendo que la acción podía haber sido ejecutada con mucha mayor antelación.

La Sala no comparte la conclusión que sostuvo la Juez en la media que el artículo 1524 del Código Civil vincula el 'dies a quo', de los nueve días, al conocimiento de la venta. Pero entendiendo, como ha explicado la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de noviembre de 2013 , siguiendo el criterio ya expuesto en otras de 17 de junio de 1997, de 14 de noviembre de 2002, de 25 marzo 2007 y 26 febrero 2009, sobre que es necesario '... el conocimiento de la compraventa consumada, con todos sus detalles, da lugar al comienzo del plazo de caducidad...'. Y esta exigencia implica no solo conocer el negocio jurídico de la venta sino los detalles de la misma, es por lo que discrepa la Sala de la conclusión de la Juzgadora de primera instancia.

Ya que, conforme la documental aportada el demandante no tuvo conocimiento de todas las circunstancias de la transmisión hasta que no se le entregó copia simple de la escritura pública, que en la Sentencia se sitúa en fecha de 15 de octubre de 2007 , ya que la transmisión no estaba inscrita según certificado registral (folios 38 a 42). Aunque es cierto que el demandante conoció la venta, como se desprende de la contestación a la demanda en el ordinario número nº 648/2006; sin embargo, no hay constancia del conocimiento de los detalles de aquella, por ello entiende la Sala que ese conocimiento era insuficiente a los efectos del ejercicio de la acción de retracto '... el hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, ... el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada ... estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.

pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción' . ( Sentencia del Tribunal Supremos de 18 marzo de 2009 ).

Y por tanto, los 5 motivos de este recurso deben prosperar y entender que la acción ejercitada no estaba caducada por el transcurso de los 9 días exigidos en el artículo 1524 del CC , si se computa el dies a quo desde que se obtuvo la copia de la escritura de venta. Porque el principio invocado por la Juez a quo, de seguridad jurídica, se hizo haciendo recaer todas las consecuencias del mismo en el demandante, pero olvidando, ante la no inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, que existió ocultamiento de la venta por la contraparte, lo que impide resolver al cuestión del 'dies a quo' recayendo en el demandante la obligación de descubrir lo que la contraparte intentaba ocultar, maxime cuado está constatado el desconocimiento de todas las circunstancias de la venta.



TERCERO.- Declarada que la acción no había caducado procede, dado que la Juez a quo no entró a analizar la existencia de los requisitos de la ejercitada, hacerlo en esta alzada para determinar si concurrían el resto de los necesarios para que prospere el retracto ejercitado. Observa la Sala que el demandado insta a su vez el retracto de comuneros y el de colindantes para que se estime uno o el otro según la realidad física de la finca que se aprecie.

Sobre el retracto de comuneros del artículo 1521 y siguientes del CC , exigen como elemento definidor de este retracto legal, constitutivo de la legitimación activa, que el demandante y la demandada sean comuneros de la cosa, en el entendimientos que entre nosotros la comunidad viene definida en el artículo 392 del CC '... cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece por indiviso a varias personas...'; y la Sala observa que: a.- Según la demanda el actor es propietario de dos fincas claramente delimitadas: 1º) rustica, un campo de diez hanegadas, o sea ochenta y tres áreas y diez centiáreas, de tierra de arrozal en el termino de sueca, partida de la Llonga que linda: por norte y oeste, escorredor partida, este las de Juan Carlos , y sur las de Casiano (finca registral nº NUM001 ); y 2º) rustica, un campo de 8 hanegadas, o sea sesenta y seis áreas y cuarenta y ocho centiáreas, de tierra de arrozal en el termino de Sueca, partida de la Llonga que linda: por Norte tierras de Juan Carlos , Sur las de Jacinto ; Este Roman y Oeste tierras de esta herencia; según la demanda, hecho primero, al actor le pertenece el 3,13% de esas fincas por herencia de su padre y 1,04% por donación (finca registral nº NUM003 ). b.- El demandante ejercita el retracto de comuneros sobre el objeto de la venta, que es la totalidad de la finca, ya que según la escritura de compra de la demandada de 26 de mayo de 2005 (folios 31 a 36), lo que se trasmite no es una parte indivisa de una finca sino la totalidad de ella, concretamente: rustica, una hectárea y nueve centiáreas, de tierra de arrozal regadío y parte improductivo, en termino de Sueca, partida Llonga o Regacho;lindantes por Norte, con el camino de la acequia Dreta; hoy Alejo ; Sur, con el Escorredor del Regachó, hoy de Eduardo ; Este, tierras de Juan Carlos , hoy con el Escorredor del Regacho; y por Oeste, con porción adjudicada a Remigio hoy camino y acequia (como antecedente la finca registral nº NUM000 ).

No puede omitirse que en nuestra jurisprudencia, de forma reiterada y pacífica, entiende que para que pueda prosperar el retracto de comuneros es necesario, entre otros requisitos, que se dé una situación previa de indivisión respecto a una cosa, por lo que debe existir una comunidad ordinaria sobre el bien, objeto de venta, que se haya transmitido alguna de las cuotas indivisas a un extraño a la comunidad por compra, y que el demandante tenga la condición de copropietario. Aunque la demandada, en la contestación, ha omitido toda referencia a la comunidad de bienes, ello no evita tener que objetar a la acción que está excluido de este retracto que recaiga sobre el 100% de la cosa; pues por su naturaleza un comunero no puede retraer la totalidad del bien vendido, ya que o no existe comunidad por haberse individualizado cada una de las cuotas indivisa, es decir dividida la cosa común, o bien existe una concurrencia de títulos sobre el mismo objeto, que no constituye comunidad, al no estar dividida en cuotas, sino colisión de derechos. Ya que tanto el demandante como el demandado se atribuyen la titularidad dominical de parte de la finca vendida, a tenor de que por la mayor extensión, al exceder de la cabida registral la finca nº NUM000 , según la escritura de venta, invade la descripción registral de las otras dos fincas la NUM004 y NUM003 , de copropiedad del demandante.

El artículo 1522 del Código Civil limita el ejercicio de tal derecho sólo cuando la enajenación por uno o varios copropietarios se realiza a un extraño, lo que es congruente con que este retracto aparece motivado por el interés general de poner remedio a la excesiva división de la propiedad, limitación del derecho de propiedad que en tanto que colisiona con la libertad de contratación, ha de ser aplicado con criterio restrictivo, ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 noviembre 1959 , y de 14 noviembre 1994 ). Por ello, concluye la Sala que no procede estimar este retracto de comuneros,al no darse los presupuestos, aunque la acción se haya ejercitado en el plazo de nueve días o se haya consignado el precio; dado que la venta no ha recaído sobre una parte indivisa de la comunidad sino de la totalidad de una finca rustica previamente individualizada, y el retrayente ejercita su acción sobre toda ella. Esta realidad jurídica permite a la Sala considerar que, en todo caso del titulo opuesto por el demandante no deriva de la comunidad de bienes persiguiendo la finalidad de adquirir por el retracto una porción indivisa, evitando la permanencia en la indivisión del bien, sino adquirir todo el bien individualizado. Por demás, aunque aceptásemos al existencia de una comunidad, no puede olvidarse que el demandante no es el único comunero de las dos fincas sobre las que, según la demanda, tiene un porción indivisa, por lo que si el retracto recae sobre el 100% de la vendida, esa transmisión afectará necesariamente a la titularidad dominical del resto de los comuneros, que lo son por el mismo titulo del actor, que no han vendido su porción indivisa y sobre las que no puede ser objeto de la acción de la demandante.

La misma conclusión debe darse al retracto de colindantes, en la medida que como exige el artículo 1523 del CC , el requisito para éste se circunscribe a una cuestión física, que ambas fincas sean colindantes, y en este sentido, se constata segúnel informe del Registrador de la Propiedad de Sueca (folios 38 a 41), que detalló que conforme al Registro, la finca nº NUM000 , cuya venta intentaba inscribir el demandado, tenía una superficie catastral de una hectárea y sesenta áreas y nueve centiáreas, por lo que concurría un exceso de cabida, ya que esa finca consta inscrita con una superficie transmitida de 15 áreas y cincuenta y ocho centiáreas, concluyendo el Sr. Registrador que en esa finca la medición catastral incluye parte de lo otras dos, las números NUM004 y la NUM003 . Por esta realidad en el juicio ordinario planteado, por la demandada en este porceso, contra el actor y seguido con el numero 646/2008, tanto en la demanda como en la contestación (folios 219 a 241), lo que se discute no es la colindancia sino la titularidad dominical de las fincas, al no coincidir al extensión registral con la catastral en la nº NUM000 . Por ello, primeramente en el retacto ejercitado falta para su prosperabilidad la concurrencia del presupuesto de la colindancia no porque la finca registral nº NUM000 , no sea físicamente colindante a las anteriores, si no porque el retracto recae sobre la venta y el objeto de ella no solo incluye esa finca registral, sino por el exceso de cabida expuesto, también las parte de las NUM004 y NUM003 cuya cotitularidad ya pertenece al demandante. Esta cotitularidad le priva de prosperabilidad a la acción, pues de estimar el retracto de colindante sobre la finca vendida, supondría que el actor no solo adquiriría la registral nº NUM000 sino también parte de las registrales NUM004 y NUM005 , que ya le pertenecen en copropiedad. En segundo lugar, porque la finca vendida, según el titulo, mide mas de una hectárea, limite del artículo 1523 del CC . Y por último porque se observa que con el retracto ejercitado no se persigue la finalidad para el que nació '... dice la sentencia de 18 de abril de 1994 que 'es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio o la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundio-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza; finalidad la expresada que debe presidir la interpretación del art. 1523 del Código Civil y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador (por todas, la sentencia de 22 de enero de 1991 )', ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2004 ), sino resolver la discusión que sobre la titularidad dominical existe entre los propietarios de las tres fincas registrales NUM004 , NUM003 y NUM000 , para cuyo fin se utilizó el retracto de colindantes, el que es ajeno al del artículo 1523 del CC .

Por ello, sin necesidad de entrar a analizar al falta de legitimación de la demandada, el recurso no puede prosperar.



CUARTO.- Habiéndose desestimando el recurso deben imponerse al recurrente las costas de esta segunda instancia, articulo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Rosario Arroyo Cabria, en nombre y representación de don Melchor , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Sueca, en el juicio ordinario seguido con el numero 563/2007.



SEGUNDO.- Confirmar íntegramente dicha resolución.



TERCERO.- Imponer al apelante el pago de las costas de esta segunda instancia Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.