Sentencia CIVIL Nº 124/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 372/2017 de 11 de Abril de 2018

Encabezamiento

Sección 1a Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.1)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1 - Girona - C.P.: 17001
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FAX: 972942373
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N.I.G.: 1707942120158188850
Recurso de apelación 372/2017 -1
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Girona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1094/2015
Parte recurrente/Solicitante: Clemencia , RETAMA REAL STATE,SAU, UNION DE CREDITOS
INMOBILIARIOS, SA EFC
Procurador/a: Narcís Jucglà Serra, Javier Segura Zariquiey, Eva Mª Campanon Pintiado
Abogado/a: FIDEL LOPEZ FONS, Elena Valero Galaz
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 124/2018
Magistrados:
Fernando Ferrero Hidalgo
Carles Cruz Moratones
Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 11 de abril de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 8 de junio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1094/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Girona a fin de resolver los recursos de apelación interpuestos por los Procuradores Narcís Jucglà Serra, Javier Segura Zariquiey y Eva Mª Campanon Pintiado, en nombre y representación de UNION DE CREDITOS INMOBILIARIOS, SA EFC, RETAMA REAL STATE,SAU y Clemencia , contra la Sentencia de fecha 19/01/2017 .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D.ª Clemencia contra la mercantil UNION DE CREDITOS INMOBILIARIOS S.A. E.F.C. y la mercantil RETAMA REAL ESTATE S.A. UNIPERSONAL, así como estimando parcialmente la demanda reconvencional subsidiariamente interpuesta por la mercantil UNION DE CREDITOS INMOBILIARIOS S.A. E.F.C. y la mercantil RETAMA REAL ESTATE S.A.

UNIPERSONAL contra D.ª Clemencia debo (a) declarar la resolución del contrato de compraventa suscrito entre D.ª Clemencia y RETAMA REAL ESTATE S.A. UNIPERSONAL sobre compraventa de inmueble sito en Girona, Grupo Girona, CALLE000 n.º NUM000 , NUM001 .º NUM002 .ª, que es la escritura de 26 de febrero de 2015 con número de protocolo 481 del notario de Girona D. José María Mateu García; (b) declarar la resolución del contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre D.ª Clemencia y UNION DE CREDITOS INMOBILIARIOS S.A. E.F.C., de 26 de febrero de 2015 con número de protocolo 482 del notario de Girona D. José María Mateu García; (c) condenar recíprocamente a D.ª Clemencia y RETAMA REAL ESTATE S.A. UNIPERSONAL a devolverse todas las prestaciones derivadas del contrato de compraventa resuelto, en la forma establecida en el último párrafo del fundamento de derecho noveno de esta resolución; (d) condenar recíprocamente a D.ª Clemencia y UNION DE CREDITOS INMOBILIARIOS S.A. E.F.C a devolverse todas las prestaciones derivadas del contrato de préstamo con garantía hipotecaria resuelto, en la forma establecida en el último párrafo del fundamento de derecho noveno de esta resolución.

Cada parte asumirá las costas causadas a instancia suya y las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 21/02/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes.

La parte actora presentó demanda en la que solicitó la resolución de los contratos que le vinculan a las demandadas: el de compraventa de inmueble y el de préstamo con garantía hipotecaria, ambos celebrados el 26 de febrero de 2015. Funda su reclamación en la existencia en la vivienda adquirida de daños estructurales que comprometen directamente la estabilidad de la estructura y la seguridad de las personas, por lo que se les recomendó no utilizar la vivienda.

Ambas demandadas se opusieron a la reclamación solicitando que se dictara sentencia desestimatoria de la demanda alegando: a) falta de legitimación pasiva ad causam, b) ausencia de responsabilidad por defectos constructivos, c) inexistencia de causa de resolución. Subsidiariamente y para el caso de que fuera estimada la demanda plantearon reconvención solicitando que, en su caso, la sentencia declare que los efectos de la resolución serán la devolución de prestaciones por todos los contratantes.

La parte demandada en reconvención no se opuso, sino que manifestó su conformidad en la devolución del inmueble y la cantidad recibida en préstamo, si bien condicionada a que la codemandada Retama devuelva el precio pagado por la vivienda.

La sentencia considera probado que las vigas que sostienen el cuarto de baño del piso adquirido por la actora están afectadas de aluminosis y se encuentran apuntaladas, existiendo un riesgo real de ocupación del inmueble. Considera también que la vendedora no conocía la existencia de esta patología estructural antes de la venta y que no rebajó el precio por este motivo. Con base en todo ello declara resuelto el contrato de compraventa y el de préstamo con garantía hipotecaria vinculado a la compraventa. Estima parcialmente tanto la demanda como la reconvención, con los pronunciamientos que se recogen en los antecedentes de hecho de esta sentencia.

Recurren las demandadas por error en la valoración de la prueba argumentando que de la practicada no ha resultado acreditada la existencia de riesgo real ni daño de entidad suficiente para dar lugar a la resolución del contrato. El daño es puntual y no afecta a la estructura, siendo reparable y, una vez reparado, la vivienda es habitable. Rechazan la existencia de causa de resolución del contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

La actora se opone al recurso e impugna la sentencia por error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de los artículos 1295 y 1304 del Código Civil en la medida en que la sentencia descarta declarar la responsabilidad solidaria de ambas sociedades demandadas en el pago de las cantidades reclamadas, pese a que se ha probado la vinculación entre ellas. En cuanto a la condena en costas entiende que procede puesto que ya manifestó en la contestación a la reconvención su conformidad a devolver el piso comprado que debió entenderse implícita en el suplico de la demanda.

Las apelantes se oponen a la impugnación.



SEGUNDO.- Existencia de la causa de resolución del contrato de compraventa y del préstamo con garantía hipotecaria.

La sentencia de primer grado acuerda la resolución del contrato de compraventa y la ineficacia del contrato de financiación vinculado al mismo en aplicación de la figura de creación jurisprudencial aliud pro alio.

El Tribunal Supremo ha establecido de forma reiterada y constante, ya desde antiguo los efectos que ha de producir sobre el contrato de compraventa la entrega de algo que, por los defectos que presenta, resulta inútil para el fin a que va destinado. Reproducimos, por todas, la Sentencia de 05 de marzo de 2018 (ROJ: STS 648/2018 - ECLI:ES:TS :2018:648) que enumera los requisitos de esta figura con cita de otras anteriores.

' Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , 'existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil .' Y precisa la de 31 julio 2002, recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: 'la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto'. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : ' ...defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina.' La de 25 febrero 2010 añade: '...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato'...».

No puede desconocerse que esta es la situación producida en el caso presente, pues -aunque pudiera ignorarlo la parte vendedora- el objeto del contrato resultaba absolutamente inhábil para la finalidad objetiva perseguida con su adquisición en tanto que se reveló en un corto espacio de tiempo, incluso dentro del breve plazo de seis meses previsto en el artículo 1490 CC para la exigencia de saneamiento por vicios ocultos, que se trataba de un inmueble que, por su situación de ruina inminente, no resultaba apto para continuar en él la explotación económica que hasta ese momento se había desarrollado.' No tienen razón las apelantes, ni en cuanto al denunciado error en la valoración de la prueba, ni en cuanto a la inexistencia de causa de resolución.

Debemos rechazar el primero de los alegatos del recurso referido al desconocimiento por las demandadas de la existencia de defectos en la finca, lo cual ya pone de manifiesto la sentencia (fundamento sexto, segundo párrafo, folio 264) y es además irrelevante para lo que aquí se resuelve.

Lo cierto es que no puede negarse que el daño existe y afecta a la estructura, impidiendo el uso de la vivienda en la medida en que afecta al único baño del que dispone. Este hecho, que resulta acreditado por la pericial aportada por la demanda (documento 19, folio 6, 34 a 39 del bloque documental 19 acompañado a la demanda) en el que el perito Sr. Florian concluye que 'la vivienda inspeccionada no cumple en plenas garantías las condiciones mínimas de habitabilidad exigibles de acuerdo con el Decreto 141/2012, mientras no se reparen correctamente los daños estructurales que afectan al techo del baño de la vivienda NUM002 NUM002 que, a la vez es el pavimento del único baño de la vienda NUM001 NUM001 '.

Pero es que además la propia apelante en el recurso manifiesta que según los expertos el daño 'es reparable y una vez reparado, perfectamente habitable' (folio 272) lo que presupone que, mientras no se lleve a cabo la reparación, la vivienda no es habitable.

En definitiva la vivienda en el estado en que fue entregada no es útil para el uso al que se la destina, lo que resulta bastante a los efectos de acordar la resolución solicitada. No obsta a esta conclusión el hecho de que el defecto sea reparable, porque lo realmente relevante no es eso, sino que la vivienda no es habitable hasta que no se repare.

La vinculación entre el contrato de compraventa y el préstamo con garantía hipotecaria resulta clara, pero es que además las demandadas tampoco lo niegan, mas al contrario lo confirman al litigar con idéntica dirección letrada y con base en los mismos argumentos.

De cuanto antecede resulta la desestimación del recurso de las demandadas.



TERCERO.- Recurso de la parte actora. La solidaridad en la condena de las demandadas.

Sostiene en la impugnación la parte actora que la sentencia debió estimar la pretensión de que la condena a las demandadas fuera solidaria, señala que funda el recurso en error en la valoración de la prueba, pero no especifica cuál sería la prueba valorada erróneamente, ni cuál el hecho relevante que, consecuencia de ese error, la sentencia debería tener por probado o no acreditado.

De la lectura de la impugnación parece deducirse que el error estaría en no considerar vinculados ambos contratos, pero lo cierto es que la sentencia sí los considera vinculados y es por ello que, con base en la existencia de un desperfecto grave que afecta a la estructura y convierte la vivienda en inhabitable, declara la resolución de la compraventa y, precisamente con base en la vinculación de ambos contratos, la ineficacia del contrato de préstamo (fundamento octavo, último párrafo, folio 265).

Resta por determinar si, por aplicación analógica de los preceptos que cita, procede la condena solidaria que solicita.

Lo primero que hay que poner de manifiesto es que, pese a que la recurrente pretende la aplicación analógica de los preceptos que cita, no menciona ni analiza los requisitos que justificarían, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4 del Código Civil , la aplicación de una norma a un supuesto no previsto, al no identificar ni el vacío legal, ni la identidad de razón entre el supuesto regulado y aquel respecto del que se pretende la aplicación analógica. A lo anterior hay que añadir que en primera instancia se limitó a solicitar la condena solidaria, sin referirse a la posibilidad de aplicación analógica al supuesto de autos de norma alguna.

Pero es que además los preceptos cuya aplicación analógica pretende no establecen la condena solidaria.

A mayor abundamiento señalar que en este caso resulta totalmente innecesaria la condena solidaria, bastando con que la devolución de prestaciones, que afecta a todos los contratantes, se produzca de forma simultánea, en unidad de acto.

Resuelto el contrato la compradora devolverá la finca y la vendedora el precio recibido más los gastos y con dicho importe la compradora cumplirá con la obligación de devolver la cantidad recibida en concepto de préstamo con garantía hipotecaria cuya ineficacia se ha acordado.

Tampoco puede prosperar el motivo de recurso que pretende la imposición de costas a las demandadas por estimación íntegra de la demanda y ello porque es evidente que en el petitum de la misma la actora no ofreció la devolución de la finca, ni el pago de la cantidad recibida en préstamo, solicitando únicamente la resolución de la compraventa y el préstamo, planteamiento que obligó a las demandadas a presentar demanda reconvencional con la que la actora estuvo conforme.



QUINTO.- Costas.

Consecuencia de cuanto antecede procede la desestimación de ambos recursos y, conforme al art.

398 de la LEC , la condena a las apelantes al pago de las costas de esta alzada causadas con su respectivo recurso.

Fallo

DESESTIMAR los recursos de apelación formulados por las representaciones procesales de UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS, S.A., EFC, y RETAMA REAL ESTATE, S.A, así como la impugnación formulada por la representación procesal de Clemencia contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Girona, en los autos de Procedimiento ordinario núm 1094/2015, y CONFIRMAR la misma, con imposición a las apelantes de las costas causadas en esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados: D. Fernando Ferrero Hidalgo, D. Carles Cruz Moratones y Dña. Nuria Lefort Ruiz de Aguiar.