Sentencia CIVIL Nº 124/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 1022/2017 de 08 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0037325
Recurso de Apelación 1022/2017 -2
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 214/2017
APELANTE: D./Dña. Serafina
PROCURADOR D./Dña. VALENTINA LOPEZ VALERO
APELADO: BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA SA
PROCURADOR D./Dña. ASCENSION DE GRACIA LOPEZ ORCERA
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 1022/2017
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dª MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a ocho de marzo de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Juicio Verbal nº 214/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrud, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 1022/2017, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelada BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, representada por la Procuradora Dª.
Ascensión de Gracia López Orcera; de otra, como demandada y hoy apelada Dª. Serafina , representada
por la Procuradora Dª. Valentina López Valero; y de otra como demandado y hoy apelado D. Pio , en situación
procesal de rebeldía; sobre desahucio falta de pago. Adjudicación finca en ejecución hipotecaria.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid, en fecha diecinueve de junio de dos mil diecisiete, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo : Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, representada por la Procuradora Sra. de Gracia López Orcera y defendida por el letrado Sr. Sánchez Iniesta, contra doña Serafina , representada por la procuradora Sra. López Valero y defendida por el letrado Sr. Romero Morales, y contra don Pio , en rebeldía procesal, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de abril de 2009 y sobre la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , de Madrid; procede decretar el desahucio por falta de pago de la renta pactada sobre dicha vivienda, condenando a la parte demandada a que desaloje la referida finca dentro del plazo legal, con el apercibimiento de que, de no hacerlo así, será lanzado de ella a su costa en fecha 3 de octubre de 2017, a las 10:30 horas, asimismo, debo condenar y condeno a la citada parte demandada a que abone a la actora por las rentas y cantidades asimiladas debidas la cantidad de 40.800 euros, más las rentas devengadas y no pagadas hasta que quede el inmueble a disposición de la actora, más los intereses legales de dicha cantidad.- Con respecto a las costas procesales, cada parte deberá satisfacer las causadas a su instancia y las que sean comunes por mitad.'.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada Dª. Serafina , previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, a excepción del demandado D. Pio , en situación procesal de rebeldía, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día siete de marzo del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA presentó demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra Dª Serafina y D. Pio , la primera como arrendataria y el segundo como fiador solidario, en relación con el arrendamiento de la vivienda sita en Madrid, CALLE000 , nº NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , concertado mediante contrato de 15 de abril de 2009 en el que actuó como arrendadora Agemi, SA. Alegaba sustancialmente que la actora devino propietaria de esa vivienda en virtud de ejecución hipotecaria seguida contra Agemi, SA, habiéndose subrogado en el contrato de arrendamiento como arrendadora por sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Madrid con fecha 20 de marzo de 2013 en juicio ordinario 1564/2012, promovido por Dª Serafina . Se reclama en la demanda el pago de rentas devengadas por importe de 63.040 euros, más las que se devenguen desde la presentación de la demanda.

La sentencia de instancia estimó la acción de desahucio y condenó a la demandada al desalojo de la vivienda; y estimó parcialmente la acción de reclamación de cantidad, condenando a ambos demandados a pagar a la actora la cantidad de 40.800 euros, más las rentas devengadas y no pagadas hasta que se ponga el inmueble a disposición de la actora, más intereses legales. Dicha sentencia ha sido apelada por la demandada.



TERCERO .- En su demanda, BBVA alegaba el impago de las rentas arrendaticias desde el 7 de junio de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2017 (pese a que la demanda se presentó el 2 de marzo de 2017) y reclamaba en tal concepto el pago de 63.040 euros. La fecha inicial, 7 de junio de 2011, es la del decreto de adjudicación de la finca a su favor dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid en el proceso de ejecución hipotecaria 1145/2010 (seguido contra Agemi, SA).

La juzgadora de instancia consideró, por un lado, que la arrendataria demandada, Dª Serafina , tuvo conocimiento de que el nuevo propietario de la vivienda y arrendador era BBVA «al menos desde el año 2011»; por ello, dice que si esa arrendataria decidió efectuar los pagos de la renta a la anterior arrendadora, Agemi, SA, sin conocimiento ni consentimiento de BBVA, dicho pago no fue liberatorio.

Por otro lado, declaró prescrita la acción para reclamar las rentas correspondientes al período 1 de julio de 2011 a 30 de junio de 2012 (el contrato surtió efectos desde el 1 de julio de 2009: estipulación cuarta) y condenó a la demandada al pago de las rentas devengadas desde el 1 de julio de 2012 al 30 de junio de 2017.

El importe de estas rentas, a razón de 9.600 euros anuales, es de 48.000 euros. Deduce 7.200 euros por las obras realizadas en la finca, conforme a la cláusula séptima del contrato, reduciendo así la condena a 40.800 euros. Probado el impago, acordó asimismo el desahucio.



CUARTO .- El recurso alega que la demandada sra. Serafina ha pagado las rentas a Agemi, SA hasta el año 2014-2015, como así consta en autos (recibos extendidos por Agemi, SA constan a los folios 59 a 63) porque la consideraba arrendadora, desconociendo que fuera BBVA quien tenía derecho al cobro de la renta. Y que BBVA nunca se ha presentado ante la arrendataria como titular de la finca, como arrendador con derecho al cobro de la renta, y que nunca le ha reclamado el pago de las rentas adeudadas ni facilitado una cuenta en la que efectuar los ingresos para ese pago.

La juzgadora de instancia ha concluido que la demandada conocía que BBVA era la arrendadora con derecho al cobro de la renta al menos desde 2011 porque esa demandada, la arrendataria Dª Serafina , se personó en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido por BBVA contra Agemi, SA el 5 de mayo de 2011, fue citada como ocupante de la vivienda, intentó la suspensión del lanzamiento y, además, porque Dª Serafina interpuso un juicio ordinario contra BBVA del que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Madrid, que declaró (sentencia de 20 de marzo de 2013 ) la validez del contrato de arrendamiento de 15 de abril de 2009 concertado sobre la vivienda de autos entre la propia Dª Serafina y Agemi, SA.

Todos esos datos, sin embargo, no pueden considerarse relevantes ni decisivos para que la arrendataria conociese que BBVA era la nueva arrendadora y que debía pagarle la renta a ella en lugar de a Agemi, SA. Se trata de indicios o suposiciones de los que pretende deducirse un conocimiento que, en realidad, nunca tuvo la arrendataria de forma indubitada y en debida forma, de ahí que no resulten aceptables esas presunciones.

Es exigible al adquirente de la vivienda arrendada que comunique de forma expresa al arrendatario que ha adquirido la propiedad del inmueble y que tiene derecho al cobro de la renta, debiendo asimismo indicarle la forma de pago (número de cuenta o domiciliación de los pagos en cuenta del arrendatario); también le es exigible, dada su condición de nuevo arrendador, que requiera de pago al arrendatario expresamente, indicándole la cantidad adeudada. BBVA nunca comunicó a Dª Serafina esas circunstancias ni le requirió el pago de la renta; ni siquiera la comunicación que se acompaña a la demanda (folios 18 y 19) sirve a tal fin, como requerimiento de pago, ya que no se acredita la recepción de esa comunicación por Dª Serafina . Por tanto, en ningún momento determinado pudo la arrendataria apelante saber que ya no debía pagar las rentas a Agemi, SA, sino a BBVA, pues nadie le indicó lo contrario.

Por otro lado, esos actos de conocimiento del procedimiento hipotecario o la declaración judicial de validez del contrato de arrendamiento no son decisivos a efectos de saber quién es el propietario de la vivienda, no pudiendo entenderse que por esos simples hechos un arrendatario deduzca que ha cambiado la vivienda de propiedad cuando nadie se lo ha comunicado expresamente; y lo cierto es que de esos actos procesales tampoco resulta jurídicamente acreditada la adquisición de la propiedad de la vivienda. Ni el arrendatario tiene por qué tener conocimientos jurídicos ni tales actos son tan claros como para deducir en qué momento pasó BBVA a ser propietaria de la vivienda. Máxime cuando el propio banco no parece tener clara la fecha en que devino propietario de esa vivienda en la ejecución hipotecaria, ya que ha partido de la base de tener derecho al cobro desde la fecha del decreto de adjudicación (7 de junio de 2011, véase la factura acompañada a la demanda, que cuenta las rentas a cobrar desde esa fecha), cuando de la jurisprudencia del Tribunal Supremo lo que resulta es que la fecha de adquisición de la propiedad sería la de entrega del testimonio del decreto de adjudicación - artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - (Ss. del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2009, nº 755/2009 ; y de 11 de octubre de 2014, nº 541/2014 , y las citadas en ellas). Y no consta en autos la fecha de entrega de ese testimonio.

Por todo ello, si Dª Serafina desconoció el momento en que BBVA pasó a ser propietario de la vivienda y continuó pagando la renta al anterior arrendador, Agemi, SA, tales pagos sí han de considerarse liberatorios, pues estaba pagando al único arrendador que conocía, sin perjuicio de las acciones que pueda entablar BBVA contra Agemi, SA para reclamarle las cantidades que indebidamente haya cobrado por no ser ya arrendadora.

No existe, en consecuencia, falta de pago que pueda determinar la resolución del contrato y el lanzamiento de la arrendataria, pues en ningún momento ha comunicado BBVA a la demandada su condición de propietaria y arrendadora; lo que no obsta para que existan determinadas rentas impagadas, cuya cuantía se determinará en el Fundamento siguiente.

Las razones expuestas determinan la estimación del recurso en este punto y la consiguiente desestimación de la demanda en cuanto a la acción de desahucio por falta de pago.



QUINTO .- Cuantía de la deuda. Dado que la arrendataria pagó a Agemi, SA las rentas hasta junio de 2015, tales rentas no se computan en la deuda con la actora. BBVA tendrá derecho a cobrar las devengadas desde el 1 de julio de 2015 hasta la actualidad, dado que en la demanda se pide la condena al pago de las rentas que se devenguen posteriormente. Tal y como establece la sentencia apelada, ha de computarse la renta anual a razón de 9.600 euros, que es la cuantía reclamada por BBVA.

Por las anualidades de 1 julio 2015 a 30 junio 2016 y de 1 julio 2016 a 30 junio 2017 se devengan 19.200 euros; de esta cantidad debe descontarse por obras (cláusula séptima del contrato) la suma de 7.200 euros, como admite la sentencia de instancia y no se discute. La arrendataria apelante pide en su recurso un descuento mayor, pero se trata de una alegación nueva, no formulada en primera instancia y, por ello, inadmisible ( artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Así, por esas dos anualidades la renta exigible es de 12.000 euros.

A razón de 800 euros mensuales, por los meses de julio de 2017 a marzo de 2018 (nueve meses), las rentas ascienden a 7.200 euros.

En total, la deuda es de 19.200 euros, a cuyo pago procede condenar solidariamente a ambos demandados, arrendataria y su fiador solidario ( artículos 1.831.2 º, 1.137 y 1.144 del Código civil ). Dicha cantidad devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia ( artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).



SEXTO .- Al estimarse en parte el recurso de la demandada, no procede hacer imposición de las costas causadas por el mismo ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Se mantiene la no imposición de costas en primera instancia, dada la estimación parcial de la demanda ( artículo 394.2 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación presentado por Dª Serafina contra la sentencia dictada con fecha diecinueve de junio de dos mil diecisiete por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid , revocando la misma y acordando en su lugar: 1º. Desestimar la acción de desahucio por falta de pago ejercitada en la demanda.

2º. Estimar en parte la acción de reclamación de cantidad acumulada en la demanda y condenar solidariamente a los demandados Dª Serafina y D. Pio al pago de la cantidad de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS EUROS (19.200 €) , más el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia.

3º. Se mantiene la no imposición de las costas causadas en primera instancia.

4º. No se hace imposición de las costas causadas por el recurso de apelación.

5º.- Con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 1022/2017 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.- Madrid, a trece de marzo de dos mil dieciocho.