Sentencia CIVIL Nº 124/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 397/2020 de 09 de Abril de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0101688

Recurso de Apelación 397/2020

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 602/2018

APELANTE / APELADO: FRANCISCANOS DE LA T.O.R. (TERCERA ORDEN REGULAR DE SAN FRANCISCO) y TERCERA ORDEN REGULAR DE SAN FRANCISCO

PROCURADORA Dña. ELISA ZABIA DE LA MATA

APELANTE / APELADO: FUNDACIÓN MADRINA

PROCURADOR D. ISIDRO ORQUIN CEDENILLA

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. CESAREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARÍA TERESA SANTOS GUTIÉRREZ

Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA

En Madrid, a nueve de abril de dos mil veintiuno.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 602/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid a instancia de TERCERA ORDEN REGULAR DE SAN FRANCISCO y FRANCISCANOS DE LA T.O.R. (TERCERA ORDEN REGULAR DE SAN FRANCISCO)como parte apelante/apelada, representada por la Procuradora Dña. ELISA ZABIA DE LA MATA contraFUNDACIÓN MADRINAcomo parte apelante/apelada, representada por el Procurador D. ISIDRO ORQUIN CEDENILLA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 14/11/2019 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA JIMÉNEZ GARCÍA

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 14/11/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente:

"ESTIMAR PARCIALMENTE la demandainterpuesta por FRANCISCANOS DE LA T.O.R. (TERCERA ORDEN REGULAR DE SAN FRANCISCO), contra FUNDACIÓN MADRINA y DECLARO NULOEL CONTRATO DE CESIÓN GRATUITA DEL EDIFICIOdel edificio sito en la plaza Corpus Barga (antes, plaza del Gobernador Carlos Ruiz) número 6 firmado el día 27 de septiembre de 2013 y CONDENOa FUNDACIÓN MADRINA a restituir a los FRANCISCANOS DE LA T.O.R. la posesión del edificio cedido en virtud del contrato anulado. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda reconvencionalinterpuesta por FUNDACIÓN MADRINA, contra FRANCISCANOS DE LA T.O.R. (TERCERA ORDEN REGULAR DE SAN FRANCISCO) y CONDENOa la demandada al pago de 28.651,04 euros, más los intereses legales establecidos en el fundamento de derecho quinto. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpusieron sendos recursos de apelación por la parte demandante y demandada, que fueron admitidos a trámite, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia apelada.

PRIMERO.-En la demanda que inicia el procedimiento la demandante reconvenida, hoy apelante y apelada, interesaba con carácter principal la anulabilidad del contrato de cesión gratuita por plazo de 15 años, del uso y disfrute del edificio a que se refieren las presentes, suscrito por las partes el 27 de septiembre de 2013, por error en el consentimiento esencial y excusable, consistente en la creencia por parte de la actora de que la cesión sería para el uso completo del edificio en sus cuatro plantas para el proyecto convenido, cuando en realidad, la Fundación demandada, sólo habría dado uso al mismo en sus plantas baja y primera, añadiendo a dicha pretensión principal la solicitud de condena al pago de la cantidad de 278.417,72 euros, por el uso y disfrute del inmueble desde la firma del contrato, más intereses, más las rentas generadas desde la interposición de la demanda, hasta la restitución de la posesión. Subsidiariamente se solicitaba la resolución contractual por incumplimiento de la demandada, con condena al abono de 77.209,06 euros por daños y perjuicios desde el 18 de abril de 2017 hasta la interposición de la demanda, más intereses, más rentas generadas desde dicho momento hasta la entrega de la posesión.

Por su parte la demandada, se opuso a todas las pretensiones de la demanda, aduciendo la inexistencia de error alguno en el consentimiento de la parte demandante, pues el uso del edificio entero no quedó contemplado en el contrato suscrito, y tampoco se fijó como elemento esencial del mismo, por lo que el error supuestamente padecido ni sería esencial, ni sería excusable, añadiendo que la Orden Religiosa actora conocía desde antes de suscribir el contrato, que para obtener la correspondiente licencia para usar las plantas superiores, sería necesario la instalación de ascensor, y la ampliación de la escalera, suponiendo ello un desembolso suntuoso, que la Fundación no podía afrontar de forma inmediata, motivo por el que en el contrato se indicó que las obras se irían realizando según las posibilidades y necesidades de la Fundación y del proyecto, añadiendo que en última instancia se trataría de un incumplimiento contractual, cuya existencia en todo caso niega. Asimismo, y para el caso de se estimara la demanda en alguna de sus pretensiones, formuló reconvención subsidiaria consistente en esencia, en la condena al abono del valor de las obras y actuaciones realizadas en el inmueble, más intereses, con distintos pedimentos según la estimación de la demanda fuera en su pretensión principal o subsidiaria.

La Sentencia dictada por la Juzgadora de instancia, acogió parcialmente la pretensión principal de la demanda, declarando la anulabilidad del contrato por existencia de error en el consentimiento de la Orden Religiosa demandante, con base a los motivos aducidos en la demanda, con restitución y entrega de la posesión del inmueble, si bien desestimó la pretensión complementaria de condena al pago de 278.417,72 euros, al considerar que de conformidad con los efectos previstos en el artículo 1.303 del Código civil, no se habría producido ninguna pérdida económica para la actora durante el tiempo de cesión del edificio a la Fundación demandada, pues ni con anterioridad estuvo puesto en el mercado de alquiler, ni se ha acreditado ninguna posibilidad en firme de alquilarlo durante dicho periodo, ni se tiene pensado utilizar el edificio para la obtención de una cantidad económica, sino que el fin es destinarlo a beneficencia social. En cuanto a la reconvención subsidiariamente planteada, estimó parcialmente la misma, con base igualmente a los efectos prevenidos en el mencionado artículo 1.303 de la ley civil, condenando a la actora reconvenida a la devolución a la reconviniente de la cantidad de 28.651,04 euros, que según sus propias manifestaciones, corresponderían a la cantidad efectivamente desembolsada por la misma en la ejecución de las obras llevadas a cabo en el edificio para su acondicionamiento, y ello con independencia de que el valor de las mismas fuera superior.

Frente a dicha Sentencia se alzan ambas partes, interponiendo sendos recursos de apelación, impugnando los pronunciamientos que les son desfavorables; así, la demandante reconvenida muestra su disconformidad respecto a la reclamación pecuniaria formulada en la demanda, derivada de la anulación del contrato, considerando que se infringen los artículos 1.303, 354 y 355 del Código Civil; además alega la infracción de los artículos 406.3, 399.1 y 1.303 del Código civil, dada la improcedencia de su condena a abonar a la contraria 28.651,04 euros. Por su parte, la demandada reconviniente apela la Sentencia en cuanto al pronunciamiento de la existencia de error en el consentimiento de los Franciscanos al suscribir el contrato, y su correspondiente declaración de nulidad; y por otro lado en lo que se refiere al pronunciamiento de condena a la parte actora a reembolsar únicamente el dinero efectivamente gastado en las obras realizadas en el inmueble -28.651,04 euros-, en vez del valor de las mismas -44.905,01 euros-.

SEGUNDO.-Dado que el primer motivo del recurso, aducido por la parte reconviniente condicionaría el resto de los motivos esgrimidos por una y otra parte, resulta procedente analizar en primer lugar el mismo, que cuestiona el pronunciamiento de la declaración de nulidad del contrato por existencia de error en el consentimiento prestado por la Orden Religiosa de los Franciscanos de la Tercera Orden Regular de San Francisco.

La recurrente aduce que existe error en la valoración de la prueba, y en la aplicación del derecho al apreciar la existencia de error en el consentimiento de la parte actora al contratar, y que además fuera esencial y excusable. Destaca que el único motivo por el que no se están utilizando las plantas segunda y tercera del edificio es porque aún no se han realizado las obras necesarias para obtener la preceptiva autorización administrativa, pero que ello es posible, debiendo tenerse en cuenta que en la cláusula 5ª del contrato se acordó que las obras que fueran necesarias para adaptar el inmueble, se realizarían teniendo en cuenta las posibilidades y necesidades de la Fundación y del proyecto, y que no se podría exigir a la Fundación la realización de gastos suntuosos, y que la instalación de un ascensor y ampliar el hueco de la escalera del inmueble lo serían, al ser obras de gran valor, que ascenderían a 292.540,77 euros, que supone un 63% del valor del inmueble -465.750 euros-. Pero añade, que en todo caso, la Fundación estuvo recabando los fondos necesarios para realizar tales obras, paralizando la actividad hasta la culminación del procedimiento judicial interpuesto por los Franciscanos. Por otro lado, también pone de manifiesto que la Orden conocía al tiempo de suscribir el contrato, que resultaba necesario realizar obras a la totalidad del inmueble, en sus 4 plantas, para poder destinarlo al proyecto, incluso que podía ser necesaria la instalación de un ascensor, como se desprende del Acta de reunión de 22 de febrero de 2013, y de las cláusulas 3ª y 5ª del contrato, además del interrogatorio de su representante y de la testifical de la Sra. Manuela, de modo que los Franciscanos sabían que el edificio no era hábil ab initio para el fin proyectado; y además considera que la decisión de la Sentencia conduciría al absurdo de concluir con la existencia de dicho error en el consentimiento al contratar sobre las otras dos plantas en las que sí se está desarrollando el proyecto, y que tampoco, al tiempo de suscribir el contrato, cumplían con los requisitos necesarios para que pudiera desarrollarse el proyecto en las mismas, siendo la única diferencia, que en éstas, ya se han llevado a cabo por parte de la Fundación las obras necesarias. Reitera en la alzada, que en todo caso, el hecho de que no se desarrolle el proyecto en dos de las cuatro plantas por no haber realizado las obras necesarias en las mismas, nunca podría asimilarse a un error en el consentimiento, pudiendo, en hipótesis, constituir un incumplimiento de las obligaciones contractuales, que tampoco se daría, y que no sería una obligación esencial, pues no se indicó expresamente en el contrato la necesidad de que el edificio se utilizara para el proyecto en su integridad, máxime cuando los Franciscanos ordenaron a la Fundación que iniciara el Proyecto cuanto antes, a pesar de no contar con la autorización para operar en las cuatro plantas. Y alega que tampoco resultaría el error esencial, pues no se hizo constar en el contrato dicha necesidad de utilización integral, ni se fijó condición suspensiva o resolutoria para el caso, ni plazo límite para acometer las obras, antes al contrario, se estableció la inexigibilidad a la Fundación de acometer gastos suntuosos, debiendo adecuarse la inversión a las posibilidades y necesidades de la misma. Añade que la primera vez que los Franciscanos denunciaron el hecho fue el 16 de marzo de 2017, a pesar de que comunicaron la resolución del contrato el 18 de noviembre de 2016, pero sin hacer mención alguna a que no se estuvieran utilizando las plantas 2ª y 3ª. Aduce que, por tanto, lo esencial para la actora no era que el Proyecto se desarrollara en las cuatro plantas, sino que se iniciara cuanto antes, aunque fuera sólo en las dos plantas inferiores, amenazando en caso contrario, en resolver el contrato, ofreciendo incluso cofinanciar las obras para poder ocupar las dos plantas superiores. Tampoco considera la apelante que el error en su caso, fuera excusable porque los Franciscanos sabían o no podían desconocer que era necesario realizar relevantes obras de adecuación para poder desarrollar el proyecto, entre las que se encontraba la instalación del ascensor, y ello al menos desde la reunión de 22 de febrero de 2013, donde incluso se hizo constar, que tras valorar los costes de adecuación, se tomarían las decisiones consensuadas y oportunas sobre la repartición de costes y responsabilidades; y en el contrato, en las cláusulas 3ª y 5ª se indicó la necesariedad de realizar obras de adecuación para poder desarrollar el proyecto, y se sabía que la capacidad económica de la Fundación no permitía asumir gastos suntuosos, adaptándose la inversión a sus posibilidades; incumpliendo en todo caso, los Franciscanos, su compromiso de cofinanciar las obras. Finalmente destaca que la actora es una orden religiosa, con presencia en múltiples países y experiencia en labores sociales, que no puede desconocer la necesidad de que un proyecto de estas características deba contar con una autorización administrativa para su ejecución.

La Orden Religiosa demandante se opone al referido motivo del recurso, considerando que la valoración de la prueba efectuada por la Juzgadora a quo resulta certera, estimando que los Franciscanos de la T.O.R. incurrieron en error cuando contrataron, y que ese error fue esencial y excusable, es decir, no imputable al contratante que lo ha sufrido, dándose un nexo de causalidad entre el error sufrido y la finalidad perseguida por el contratante, habiéndose producido además en el momento en el que se formó y emitió la voluntad contractual, no posteriormente, y finalmente, siendo razonablemente cierta la representación equivocada que se hizo.

Con carácter previo debe dejarse sentado que no se aprecia que en la alegación de los recursos se incluya ninguna cuestión nueva, no tratada con mayor o menor desarrollo en la instancia, y cuya alegación y decisión estaría vedada en esta alzada, pues todos y cada uno de los argumentos esgrimidos como motivos de apelación, han sido objeto de discusión y decisión ante el Juzgado a quo, y en todo caso, las argumentaciones colaterales y derivadas de las propias pretensiones de las partes, no pueden considerarse cuestiones novedosas, y de alegación prohibida en sede de recurso.

Respecto a la valoración de la prueba en segunda instancia, este Tribunal tiene declarado entre otras en la Sentencia de 4 de diciembre de 2020, recurso 176/2020, lo siguiente:

'... es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal 'ad quem' está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febreroJurisprudencia citadaSAP, Madrid, Sección 1ª, 22-02-2013 (rec. 512/2012 ), afirma que 'en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460Legislación citadaLEC art. 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento CivilLegislación citadaLEC art. 464); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembreJurisprudencia citadaSTC, Sala Segunda, 18-09-2000 ( STC 212/2000 ) , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...'. '

Teniendo en cuenta lo antedicho, y tras el análisis de las actuaciones, y los hechos relevantes puestos de manifiesto tras la revisión de las pruebas practicadas, llevan en el presente caso, a efectuar la misma valoración del material probatorio, al considerarse que la Juzgadora a quo no ha incurrido en ninguna errónea valoración de las pruebas practicadas, como más pormenorizadamente se expondrá a continuación.

Uno de los motivos que da lugar a la nulidad del contrato por defectos del consentimiento es el error, tal como establece el artículo 1261 del Código Civil, pero para que el error invalide el consentimiento, tal como establece el artículo 1266 del Código Civil, es necesario que recaiga sobre la sustancia del objeto del contrato o sobre aquellas condiciones del mismo que principalmente hubieren dado lugar a su celebración. Es doctrina legal recogida en la STS 10/4/99 de 6 de febrero, de 18 de abril de 1978, que igualmente se precisa que derive de hechos desconocidos por el obligado voluntariamente a contratar ( Sentencias de 16 octubre 1923 y 27 octubre 1964, de 1 julio 1915 y 26 diciembre), que no sea imputable a quien lo padece (Sentencias de 21 octubre 1932 y 16 diciembre 1957) y que exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado ( Sentencias de 14 junio 1943 y 21 mayo 1963).

De otra parte, según la jurisprudencia, para ser invalidante el error padecido en la formación del contrato, además de ser esencial ha de ser excusable, requisito que el Código no menciona expresamente y que se deduce del principio de buena fe, consagrado en el art. 7 del Código Civil. Es inexcusable el error ( Sentencia 4 enero 1982, de 18 febrero 1994), cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular. De acuerdo con los postulados del principio de la buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante pues la función básica del requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida en la declaración.

Hemos de partir de la jurisprudencia existente en torno a los requisitos que debe reunir el error del consentimiento, para que pueda anular la obligación a que se refiere.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 13-2-2007, n° 133/2007 establece que ' los requisitos del error para que sea invalidante del consentimiento prestado, requiere no sólo que éste sea esencial, sino además que no sea inexcusable; requisito que ha de ser apreciado en atención a las circunstancias del caso. Para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento'.

En la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17-7-2006, n° 829/2006, se recoge: '... para que el error, como vicio de la voluntad negocial, sea invalidante del consentimiento es preciso, por una parte, que sea sustancial o esencial, que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste.., y, además, y por otra parte, que sea excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, con arreglo a la cual el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante'.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de noviembre de 2012 dice que hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta ( sentencias 114/1985, de 18 de febrero, 295/1994, de 29 de marzo, 756/1996, de 28 de septiembre, 434/1997, de 21 de mayo, 695/2010, de 12 de noviembre, entre otras muchas). Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

También, ha de señalarse que, como establece la Sentencia de 30 mayo 1991, la apreciación del error sustancial en los contratos ha de hacerse con criterio restrictivo cuando de ello dependa la existencia del negocio, apreciación que tiene un sentido excepcional muy acusado ( Sentencias de 8 mayo 1962 y 14 mayo 1968, antecedidas y seguidas por otras en el mismo sentido), ya que el error implica un vicio del consentimiento y no una falta de él.

Conforme a lo establecido en los artículos 1265 y 1266 del Código Civil, reguladores del error en materia contractual, la apreciación de defecto invalidante del consentimiento requiere una prueba cumplida de su existencia y realidad, con carga de la exclusiva incumbencia de la parte que lo alega.

La mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de noviembre de 2012 dice que:

"Es lógico que un elemental respeto a la palabra dada - ' pacta sunt servanda ' - imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado. Al fin, el contrato constituye el instrumento jurídico por el que quienes lo celebran, en ejercicio de su libertad - autonomía de la voluntad -, deciden crear una relación jurídica entre ellos y someterla a una ' lex privata ' (ley privada) cuyo contenido determinan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos - sentencia de 15 de febrero de 1977 -.

I. En primer término, para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

II. Dispone el artículo 1266 del Código Civilque, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer - además de sobre la persona, en determinados casos - sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo - sentencias de, 4 de enero de 1982 , 295/1994 , de 29 de marzo , entre otras muchas -, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato - artículo 1261, ordinal segundo, del Código Civil-. Además el error ha de ser esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones - respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato - que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa.

.........

VI. Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia - sentencias de 4 de enero de 1982 , 756/1996, de 28 de septiembre , 726/2000, de 17 de julio , 315/2009 , de 13 de mayo - exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida. ..'.

Pues bien, teniendo en cuenta lo anterior, en el presente caso, tras una nueva revisión del material probatorio obrante en las actuaciones, ha de concluirse que los Franciscanos de la T.O.R. sufrieron error al prestar su consentimiento en la concertación del contrato de cesión gratuita del inmueble del que son propietarios, a favor de la Fundación Madrina. Debe destacarse que de los propios términos del contrato -documento número 4 de la demanda-, se desprende ya desde su título, que se trata de la cesión gratuita de uso del edificio, extremo que se repite a lo largo de todo su clausulado, siendo la finalidad exclusiva de la cesión tal y como se desprende de su cláusula 1ª, la de constituir un centro residencial de acogida en categoría asistencial, de inserción socio-laboral y cuidado infantil para la protección y acompañamiento a madres jóvenes y/o en marginación, no pudiendo la FUNDACIÓN MADRINA darle ningún uso o destino distinto a este.

Ha de tenerse en cuenta que el artículo 1.281Código Civil inicia el Capítulo IV, del Título II, del Libro Cuarto del Código Civil, referente a las normas sobre la interpretación de los contratos y, como es sabido, si los términos del acuerdo son claros no es necesaria ninguna interpretación complementaria al respecto ('in claris non fit interpretatio'). Y, tal como manifiesta la STS de 5 de noviembre de 2010 entre muchas otras: 'Constituye también doctrina jurisprudencial que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289CC conforman un conjunto complementario y subordinado, entre las cuales tiene rango preferencial la contenida en el primer párrafo del artículo 1281CC, de tal manera que, como recuerda, por todas, la STS de 10 de marzo de 2010, el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone dicho primer párrafo del artículo 1281CC ( STS de 30 de septiembre de 2003), debiendo estarse, por consiguiente, al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratante ( STS de 28 de junio de 2004 ).'

En este sentido, debemos recordar que la necesidad de atender, conforme al artículo 1.282 del CC, a la conducta global de los contratantes integrada por los actos coetáneos o posteriores al contrato, para indagar su verdadera intención ( STS 6 mayo 1976, 30 diciembre 1981, 24 mayo 1989, 4 octubre 1993, 8 marzo 1995, 28 noviembre 1997, 8 marzo 2000, 24 noviembre 2005 y 9 octubre 2007), exige siempre que esos actos sean clara e inequívocamente reveladores de que la voluntad interna es diferente de la declarada (S 10 febrero 1986), y que la intención negocial que tales actos muestran es la voluntad bilateral o común de ambos contratantes ( SS TS 17 febrero 1981, 8 noviembre 1983, 8 marzo 1995 y 14 marzo 2006 ).

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª) de 10 de febrero de 2012, recoge que ' En orden a la interpretación de los contratos, debe estarse a los criterios de interpretación que se recogen en los artículos 1281 y siguientes del C. civil, preceptos en los que se recoge, tanto el criterio gramatical, que debe atender al sentido literal de los términos del contrato; el teleológico, debiendo indagar la verdadera voluntad de las partes; el criterio sistemático que alude a la interpretación conjunta de las distintas cláusulas contractuales.

Con relación a esta cuestión es también doctrina legal reiterada recogida entre otras muchas en STS de la Sentencia de 6 de abril de 2006 , que el criterio hermeneútico del art. 1281, párrafo 1º, es el criterio preferencial de interpretación de los contratos y que las normas contenidas en los demás artículos son criterios interpretativos subordinados y complementarios, a los cuales solo se debe acudir cuando exista esa discordancia entre la voluntad real y la voluntad declarada, pues como señala la STS de 19-11-2002 : 'La interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1.282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1.281, párrafo segundo, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión ( sentencia de 27 de marzo de 1984 , y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 , 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 ).'

Por lo tanto es claro, como señala de forma reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la aplicación de las reglas hermenéuticas de interpretación objetiva, previstas en los artículos 1284 a 1289 del Código Civil exige necesariamente en atención a la naturaleza de las reglas interpretativas contractuales de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, como cuerpo o conjunto subordinado y complementario, que la regla de interpretación literal, de carácter preferente y prioritario, en la averiguación del sentido y alcance de lo pactado, se muestre insuficiente al respecto. Es decir, se impone obligatoriamente que esa interpretación literal no permita determinar esa necesaria intención de los contratantes.

En este sentido ha de tenerse presente que el artículo 1.283 del Código civil dispone que cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar; y asimismo el artículo 1.285 del mismo texto legal establece que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

A tenor de los términos del contrato, y apreciadas tanto las pruebas documentales, como testificales, e incluso los interrogatorios de las partes, y señaladamente el del representante legal de la Fundación Madrina -Don Patricio -, resulta que siempre se pensó que la cesión del inmueble era total, y por ello más que razonablemente, dado además el carácter de gratuito de dicha cesión, y el plazo acordado -15 años-, el proyecto para el que se cedía debía ocupar de forma integral el edificio, careciendo de sentido, que en otro caso, la propiedad no se reservara el uso de las plantas que no se utilizaran para dicho proyecto, como por otro lado se intentó cuando se vio que la demandada sólo utilizaba para el mismo, las plantas baja y primera -documento nº 27 de la contestación y documento nº 2 de los aportados a la contestación a la reconvención-.

Ninguna trascendencia puede tener el hecho de que según se desprende del documento nº 34 aportado por la demandada y reconviniente en el acto de la audiencia previa, consistente en acta de reunión entre las partes de fecha 22 de febrero de 2013, se hiciera mención y se expusiera como idea, el valorar los costes de rehabilitación, acondicionamiento y ascensor del inmueble, que entre paréntesis, parecían atribuirse a Fundación Madrina; y que en base a eso se tomarían las decisiones consensuadas y oportunas sobre la repartición de costes y responsabilidades; pues lo cierto, es que sin perjuicio de tales ideas y acuerdos previos, los que definitivamente rigen la relación contractual, son los que constan en el contrato de 27 de septiembre de 2013, suscrito por las partes. La mera mención a la posibilidad o necesidad de instalar un ascensor en el referido documento precontractual, no puede suponer que la Orden Religiosa cedente conociera que dicha instalación era obligatoria para poder destinar las plantas segunda y tercera del edificio al proyecto para el que se cedía el inmueble, y que sin dicha instalación no se podría obtener la licencia de actividad necesaria de la Comunidad de Madrid.

Tampoco de las cláusulas del contrato se deriva tal conocimiento, y mucho menos que la Orden Franciscana renunciara a destinar las plantas superiores al proyecto de beneficencia para el que se cedía el inmueble. No puede presuponerse que cuando el contrato habla de obras suntuosas se refiera a la instalación del ascensor y a la ampliación del hueco de escalera, ni el hecho de que se facultara a la cesionaria para ir realizando las obras conforme a sus posibilidades y necesidades, sin fijar plazo alguno para ello, autorice a la misma, para que no las lleve a cabo sine día, pues ha de tenerse en cuenta que no consta que a la fecha que se resuelve el presente recurso -más de 7 años después de la suscripción del contrato, prácticamente la mitad del tiempo de vigencia del mismo-, se hayan llevado a cabo las mismas, ni siquiera que se cuente con la financiación o los recursos para llevarlas a cabo en fechas próximas; y en todo caso, la aplicación del artículo 1.113 del Código Civil se muestra proclive a la exigencia del cumplimiento de tal obligación.

Partiendo de la real existencia de error por parte de la Orden de los Franciscanos de la T.O.R., el mismo ha de calificarse de esencial, pues no otra calificación merece el hecho de que se vea frustrado el propósito de ceder de forma gratuita el inmueble a la Fundación para destinarlo a la obra de beneficencia señalada en el contrato. Tanto del interrogatorio de las partes, y de las testificales practicadas, como de la prueba documental consistente en las actas de inspección, y autorización conseguida por la demandada, se desprende que el edificio está infrautilizado, pues de 26 plazas que el edificio podría albergar de haberse utilizado en su totalidad como residencia, tal como se planteó en el proyecto presentado por la Fundación a los Franciscanos de la T.O.R., únicamente estaban ocupadas en el momento de las inspecciones referidas 11, 3, 13 y 12, para un total de 15 plazas-documentos números 18 a 21 de la contestación-.

El hecho de que en 2015 la Orden Religiosa conociera que no se podían utilizar para el proyecto las plantas 2ª y 3ª del edificio, o el hecho de que tal extremo no se hiciera valer en la primera comunicación de resolución contractual remitida a la demandada de forma extrajudicial, no obsta a la existencia de dicho error en el consentimiento, ni a su esencialidad, como ha quedado expuesto, en el momento de la contratación, que es el que se debe valorar, sin perjuicio de que con posterioridad, y al constatar la existencia del mismo, se intentara por parte de los Franciscanos llegar a algún tipo de solución o acuerdo con la demandada, lo que en todo caso denota la existencia de buena fe en la actuación de los mismos, que no puede perjudicarles.

Por otro lado, la circunstancia de que el Padre Victoriano en nombre de la Orden Religiosa demandante, exigiera a la Fundación demandada el inicio, siquiera parcial de las labores propias del proyecto para el que se había cedido el edificio, no demuestra que el error por la falta de uso del edificio entero no fuera esencial, sino que más bien acredita que a la existencia de dicho error, se unieron otros incumplimientos por parte de la demandada, que sin embargo al estimarse la acción principal de la demanda, no han sido objeto de examen y valoración en la Sentencia recurrida, ni ahora en la resolución del presente recurso.

La consideración del error padecido por la Orden Franciscana como excusable deriva de la relevancia del mismo, no resultando imputable a la misma, pues según resulta del propio contrato, y de las negociaciones previas, fue la Fundación Madrina la que se encargó de todos los trámites para la obtención de las correspondientes licencias administrativas que permitieran la gestión del edificio para el proyecto acordado, como se demuestra con el hecho de que la propia demandada, como obligada a ello, y experta en la gestión de proyectos similares, solicitó de la Comunidad de Madrid, autorización para la creación de un centro de servicios sociales, con ocupación de la totalidad del edificio, y ello, en la modalidad de residencia maternal, tal y como se desprende del documento nº 14 de la contestación a la demanda; si la Fundación demandada consideraba por tanto, que la ocupación del edificio en su integridad era posible, conforme al proyecto presentado, y no fue hasta que le fue denegado, cuando presentó el 7 de julio de 2015, una nueva solicitud para el uso de únicamente las dos primeras plantas, como piso tutelado -documentos números 15 y 16 de la contestación-, no puede mantenerse que la Orden Religiosa que cede el edificio a la Fundación, para que ésta lleve a cabo el proyecto acordado en el mismo, deba conocer, aplicando una diligencia necesaria, que sin la instalación del ascensor y la apertura del hueco de la escalera, no sería concedida la licencia de uso de la totalidad del edificio.

Por tanto, debemos concluir que en el presente caso se produjo error en el consentimiento de la demandante, conforme al criterio sentado en la Sentencia nº 411/2016 del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Junio de 2016, en el sentido siguiente:

-'Las sentencias del Pleno de esta Sala núm. 840/2013, de 20 de enero de 2014 , y 769/2014, de 12 de enero de 2015 , así como las sentencias 489/2015, de 16 de septiembre , y 102/2016, de 25 de febrero , recogen y resumen la jurisprudencia dictada en torno al error vicio en la contratación de productos financieros y de inversión. Afirmábamos en esas sentencias, con cita de otras anteriores, que hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea. Es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración, lo que exige que la equivocación se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.'

Todo lo expuesto conlleva la desestimación del motivo del recurso analizado.

TERCERO.-El resto de los motivos de los recursos planteados, tienen relación con la indebida aplicación de los efectos de la nulidad relativa declarada, y por tanto de los efectos previstos en el artículo 1.303 del Código civil.

Con carácter previo, hemos de referirnos al motivo que aduce en su recurso la demandante principal, respecto a la inadmisibilidad de la reconvención por defecto legal en el modo de proponer la demanda reconvencional, concretamente por falta de claridad y precisión en las peticiones deducidas en su suplico, con infracción de lo dispuesto en el artículo 406-3 de la Ley de Enjuiciamiento civil, en relación con lo dispuesto en los artículos 399-1 y 219 del mismo texto legal; y ello, puesto que en dicha reconvención, no se habría establecido en ningún punto, la cuantía reclamada, ni se señalaron tampoco las bases con arreglo a las que se pudiera determinar dicha cantidad, generándole indefensión, viéndose compelida a contestar a la demanda reconvencional, ignorando qué importes se le reclamaban.

Para la resolución de dicha cuestión que fue objeto de recurso de reposición y protesta en el acto de la audiencia previa, debe partirse del hecho de que la parte demandada y reconviniente en dicho acto cuantificó las cantidades reclamadas en el suplico de su demanda reconvencional, reduciéndolas a las señaladas en los puntos a) de los diferentes petitums y según lo determinado en el informe pericial aportado por dicha parte con anterioridad al acto de la audiencia previa, emitido por el perito Don Carlos Antonio.

Por lo que se refiere a la petición deducida en la subsidiaria demanda reconvencional, para el caso de estimación de la acción de nulidad, con restitución de prestaciones, ésta consistió en la condena a la contraparte al valor de todas las obras y actuaciones realizadas en el inmueble, incluyendo las actuaciones de mantenimiento del mismo, junto con sus correspondientes intereses devengados desde el momento de su realización; desprendiéndose el cuerpo del escrito de demanda reconvencional, que tales conceptos serían abordados por los informes periciales anunciados con la contestación a la demanda, que finalmente se redujo al del Sr. Carlos Antonio, que como se ha expuesto quedó aportado con cinco días de anterioridad al acto de la audiencia previa, y que fijó dicho importe en el de 44.905,01 euros.

Por tanto, la parte reconviniente en el suplico mencionado, fijó la base indemnizatoria por la que reclamaba, es decir los distintos daños y perjuicios, y las bases para su determinación consistente en lo que determinara el dictamen pericial anunciado conforme previene el artículo 337 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que efectivamente fue presentado por la parte, siendo perfectamente asumible que dicha parte no pudiera presentar dicho informe en el perentorio plazo fijado para la presentación de la contestación a la demanda, y por tanto no pudiera cuantificar exactamente las cantidades reclamadas en la reconvención en el momento de formularla.

En este sentido, nuestros tribunales vienen admitiendo que las obligaciones del demandante en orden a la fijación de la cuantía que se reclame en una demanda puedan ser interpretadas con cierta flexibilidad, de modo que se expresen en la demanda las bases sobre las cuales se pretende asentar la indemnización (lo que garantiza el derecho de defensa de la parte demandada) y se considere factible la práctica de prueba que permita cuantificar la indemnización, a fin de permitir que la Sentencia -de estimarse la demanda- pueda bien establecer un importe exacto o establecer la indemnización a satisfacer sobre la base de meras operaciones aritméticas ( artículo 219LEC ). Así, en el presente caso, al haber quedado establecidos las bases sobre las que se pretendía fijar la indemnización, ninguna indefensión se causa a la contraparte, toda vez que al fijar las concretas cuantías reclamadas conforme a las mismas, no se han modificado tales bases indemnizatorias.

Tampoco de lo actuado resulta una modificación de la demanda de las prohibidas por el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni vulnera lo dispuesto en el artículo 413 de la misma ley, puesto que no se ejercita ninguna nueva acción a la ya ejercitada, ni el objeto del proceso se ha modificado, ni se ha introducido ninguna innovación en el estado de las cosas, sino que simplemente se ha fijado y concretado la cantidad reclamada conforme a la base fijada en la demanda reconvencional.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, ha de concluirse que la fijación de la cantidad reclamada por la demandada y reconviniente en el acto de la audiencia previa, no supone ni un defecto legal en el modo de proponer la demanda, ni una alteración de la misma y por ello no se provoca ninguna indefensión a la parte reconvenida, toda vez que no se ha alterado ningún componente fáctico o jurídico de la acción ejercitada en reconvención -v. gr., mediante la adición de nuevos pedimentos-, por lo que procede desestimar este motivo aducido por la representación de Franciscanos de la T.O.R..

Resuelta la cuestión antecedente, el resto de los motivos pendientes de examen y decisión, se refieren a las discrepancias de las partes en torno a los efectos de la la nulidad declarada. Así, la demandante principal apela el pronunciamiento que desestima la condena a la Fundación demandada a abonarle la cantidad de 278.417,72 euros por el uso y disfrute del inmueble, así como el pronunciamiento que la condena a abonar la cantidad de 28.651,04 euros, más intereses, como importe desembolsado por la Fundación en la realización de las obras del edificio; pronunciamiento este último, que también es objeto de recurso por la Fundación reconviniente, al estimar que no debe ser éste el importe a acoger, sino el de 44.905,01 euros, que se correspondería con el del efectivo valor de las obras realizadas.

Para la resolución de las referidas cuestiones resulta imprescindible tener en cuenta por un lado, los efectos de la nulidad que conlleva la aplicación del artículo 1.303 del Código Civil; y, por otro lado, la influencia que tiene en dichas consecuencias, el hecho de que nos encontremos ante un contrato de tracto sucesivo.

En primer lugar, ha de tenerse presente que las consecuencias de la nulidad contractual pretendida y declarada, y conforme lo dispuesto en el artículo 1.303 del Código civil, deben interpretarse a la luz del criterio de que la acción de anulabilidad es una acción constitutiva, por consiguiente ha sido la Sentencia dictada la que ha determinado la ineficacia de un negocio que hasta ese momento ha sido válido, si bien con eficacia claudicante pues su eficacia definitiva dependía de que no se ejercitase la acción de anulabilidad en el plazo fijado por la ley. Así, en principio las consecuencias de la anulabilidad del negocio, tal como ocurre con la nulidad, operan retroactivamente y con ella se pretende el restablecimiento de la situación anterior a su celebración, borrando todos los efectos creados hasta entonces.

Con tal finalidad el Código Civil en su artículo 1303Legislación citadaCC art. 1303 establece que 'declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes', que se ocupan del negocio celebrado por un incapaz (art. 1304), cuando es ilícita la causa o el objeto y constituya delito o falta (art. 1305), o cuando exista causa torpe que no constituya ilícito penal (art. 1306), situaciones que son ajenas al supuesto que nos ocupa, por lo que ha de atenderse al principio recogido en el mencionado artículo 1.303.

Por tanto, la estricta aplicación del artículo 1.303 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1303, sin necesidad de indagar en la buena o mala fe con la que actuaron los litigantes al celebrar el contrato que ha sido objeto de este procedimiento, nos debe llevar a declarar que ambas partes deben devolver todo lo que recibieran con ocasión de este contrato con los intereses legales desde el momento en que se hizo el desembolso.

Ahora bien, en relación a los contratos de tracto sucesivo, tal como el que nos ocupa, debe tenerse presente que la nulidad declarada, no produce efectos retroactivos, sino que proyecta sus efectos hacia el futuro. En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra (Sección 3ª), de 18 de mayo de 2020:

' Lo que sucede es que existe un contrato de arrendamiento anulado, por ende de tracto sucesivo, en el que se estableció una renta mensual de 7427 €, anulado el mismo y habiendo continuado en la posesión de los inmuebles la sociedad referida, es obvio que la misma ha de satisfacer la renta que se estableció en el mismo, pues los efectos propios de la anulación en supuestos como el presente operan 'ex nunc'.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 3ª) núm. 131/1997 de 16 diciembreJurisprudencia citadaSAP, Tarragona, Sección 3ª, 16-12-1997 (rec. 1001/1996 ). AC 19972515, que cita la parte apelante, contiene la doctrina existente acerca de las diferencias entre la inexistencia, la nulidad y la anulabilidad por vicio del consentimiento y concluyó diciendo: ' procede acordar la nulidad del contrato de arrendamiento de 3 de marzo de 1995, retrotrayéndose los efectos de tal declaración al momento mismo de la firma del contrato, pero como el contrato, a pesar de su ineficacia absoluta, ha sido ejecutado, procede de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1303 Legislación citadaCC art. 1303y 1307 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1307, condenar a la demandada a abonar el importe de cuarenta y siete mil pesetas por cada una de las mensualidades vencidas desde junio de 1995 hasta la fecha en que proceda desocupar la vivienda con entrega de la posesión al actor, relegándose a la fase de ejecución de sentencia la determinación de dicha cantidad'.

En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 2ª) en sentencia núm. 317/2018 de 1 junioJurisprudencia citadaSAP, Cantabria, Sección 2ª, 01-06-2018 (rec. 426/2017 ). JUR 2018204958 tuvo ocasión de decir lo siguiente: ' Determinada la nulidad del contrato de arrendamiento ha de señalarse que los efectos de tal nulidad son 'ex nunc' pues si bien la regla general que determina los efectos (ex tunc) de la nulidad es la prevista en el Art 1303 del CCLegislación citadaCC art. 1303 , ha de decirse que dicha regla está pensada para el contrato de compraventa, paradigma del modelo de contrato de intercambio, no pudiendo aplicarse a los contratos de tracto sucesivo como el de arrendamiento en los que la declaración de nulidad no produce efectos retroactivos, sino que proyecta sus efectos hacia el futuro. En consecuencia las partes del contrato de arrendamiento de 1 de noviembre de 1999 celebrado entre Telefonía Móviles de España SA y la CP que ahora se declara nulo nada deben devolverse como consecuencia de la nulidad, si bien es indiscutible que tal declaración de nulidad tiene como efecto la retirada de las instalaciones de telefonía ejecutadas como consecuencia del contrato'. '

Este criterio se mantiene en la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2007, nº 304/2007, que si bien habla de los efectos ex tunc en caso de resolución por incumplimiento, resulta perfectamente trasladable a los efectos anulatorios:

'...los hipotéticos deberes de liquidación y de restitución que toda resolución comporta en relación con el efecto retroactivo de la condición cumplida no son de aplicación en el caso de contratos de tracto sucesivo o ejecución continuada, pues en tales casos la resolución produce efectos 'ex nunc', no alcanzando a los efectos que se han agotado y no permiten volver a la situación inicial ( SS. 10 julio 1998 , 21 septiembre 2001 , 22 abril 2005 )'.

Teniendo en cuenta todo lo expuesto, y aplicándolo al caso sometido a decisión de esta Sala, resulta procedente rechazar el primer motivo de recurso de la Orden Franciscana, puesto que lo que no cabe es que la anulación del contrato suponga obtener el resarcimiento de un perjuicio que no ha sido originado por el propio contrato. En este sentido, ha de recordarse que la cesión objeto del contrato, lo era con carácter gratuito, y ha quedado absolutamente probado, especialmente por el interrogatorio del representante legal de la demandante, y conforme se recoge en la Sentencia recurrida, que el edificio en cuestión ni había sido nunca destinado a la obtención de un provecho económico, en régimen de alquiler o venta, en términos de especulación urbanística, ni estaba previsto dedicarlo a tales actividades en un futuro tras la obtención de la posesión del mismo, sino que los Franciscanos, en todo momento, piensan destinarlo a fines de obra social y de misericordia, por los que evidentemente no van a obtener ninguna retribución dineraria; por ello debe concluirse al igual que lo ha hecho la Sentencia recurrida, que ningún perjuicio económico se ha producido durante la vigencia del contrato cuya nulidad se declara, y que deba ser objeto de devolución por parte de la Fundación demandada.

Otro tanto cabe decir respecto al pronunciamiento de condena contenido en la Sentencia recurrida, consistente en la devolución por parte de la Orden Religiosa demandante del importe efectivamente desembolsado por la Fundación en la realización de las obras en el inmueble, para adaptarlo al proyecto en cuya virtud se pactó la cesión; pues ni cabe acoger la pretensión de devolución del valor de las mismas, como pretende en su recurso dicha Fundación, pues los efectos de la nulidad declarada no amparan devoluciones que excedan del estricto perjuicio sufrido, por más que pudieran tener un potencial coste superior, ni se destinan a restituir valores por los trabajos no remunerados de voluntarios, que por los mismos motivos que han determinado el rechazo de la pretensión de devolución de la Orden Franciscana, deben ser igualmente desestimados, en sede de la acción de anulabilidad que ha resultado acogida.

Restaría, por tanto, por resolver el último de los motivos de recurso planteado por los Franciscanos de la T.O.R., y que tras haberse rechazado el extremo relativo al defecto legal en el modo de proponer la demanda reconvencional, se vería reducido, a la infracción del artículo 1.303 del Código Civil, con los siguientes argumentos: Que los gastos de adecuación del edificio cuyo pago se le impone (28.651,04 euros), no fueron una prestación en su favor, y en todo caso regiría lo pactado en el contrato en sus cláusulas 3ª y 5ª del contrato; que tales gastos fueron realizados exclusivamente por decisión unilateral de la Fundación Madrina, y en beneficio exclusivo de la misma; que tales obras le suponen un perjuicio porque deberá devolver el inmueble a su estado anterior; que la reconviniente no habría acreditado haber desembolsado efectivamente los gastos que reclama; y que, en último término, se debería aplicar reducción por el tiempo en que la Fundación Madrina ha usado y disfrutado del inmueble.

En primer lugar, debe rechazarse la pretensión dirigida a que los efectos que rijan la declaración de nulidad, sean los pactados en el contrato suscrito por las partes, pues como bien se recoge en la Sentencia apelada, una vez que el contrato ha sido declarado nulo, no pueden hacerse valer los efectos de ninguna de sus cláusulas, tal como pretende en este caso, precisamente la parte que ha instado, y ha visto acogida, la declaración de nulidad contractual. Las reglas de reciprocidad en la restitución de las prestaciones en caso de nulidad contractual del artículo 1.303 del Código civil no establecen excepción alguna a la regla, de aplicación automática por imperativo legal, y que por ello incluso no precisa de petición expresa, por lo que menos aún cláusulas anuladas, no pueden impedir la aplicación de dicha regla, cuyas únicas excepciones son las previstas en los artículos 1.305 y 1.306 del Código Civil, que no resultan de aplicación al caso.

Por tanto procede por estricta aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.303 del Código civil la restitución de los gastos en los que la Fundación Madrina haya incurrido para la realización de las obras con ocasión del proyecto objeto del contrato.

Sentado lo anterior, a la luz del material probatorio practicado, no puede considerarse que quede acreditado ni que las obras realizadas no fueran a favor de la Orden Franciscana, puesto que se realizaron con ocasión del proyecto y para la finalidad que era objeto del contrato, y que por tanto, interesaba a la demandante; ni tampoco ha quedado justificado que tales obras fueran realizadas por exclusiva decisión unilateral de la Fundación Madrina, y menos aún que las mismas supongan un perjuicio para los Franciscanos de la T.O.R., y que se requieran actuaciones para devolver el inmueble a su estado anterior. Por otro lado, tampoco procede ninguna reducción por el tiempo en el que la Fundación ha ocupado el inmueble, por los mismos motivos que no procede acoger la pretensión de restitución del importe equivalente a rentas que pretendía la Orden Franciscana en su demanda y en su recurso.

En cuanto a la acreditación del desembolso efectivo de los gastos, la mera tenencia de las facturas y justificantes supone indiciariamente el pago de los mismos, pero además dicho extremo ha quedado corroborado por la testifical de Dª Manuela, contable, que presta sus servicios en el Departamento de Administración de la Fundación Madrina, y por la de Dª Zaira, vicepresidenta y tesorera de la misma.

Resuelto lo anterior, la última cuestión a decidir es si procede o no descartar algunos de los importes acogidos en la instancia y que se refieren a los siguientes conceptos, discutidos expresamente en el recurso de apelación interpuesto por los Franciscanos:

1.- Prestaciones económicas entregadas a usuarios de la Fundación Madrina por importe de 2.824 euros.

2.- Nóminas de Don Argimiro y Don Bibiana, por importe total de 8.643,15 euros.

3.- Material de obra.

Pues bien, con independencia de coincidir con la parte apelante de que los conceptos señalados en el anterior punto 1, no corresponden a gastos directamente relacionados con la ejecución de las obras en cuestión, y que las nóminas de Don Bibiana, tampoco correspondan a tal fin, lo cierto es que se ha acogido en la Sentencia recurrida, la cantidad de 28.651,04 euros por ser la efectivamente desembolsada por la Fundación para las obras, descartando el importe superior reclamado, con base a la valoración efectuada por el perito Don Carlos Antonio, que incluía otras actuaciones llevadas a cabo por voluntarios o por el propio representante legal de la Fundación, que por no ser remuneradas, no pueden ser objeto de restitución.

Por ello el importe acogido en la Sentencia recurrida, y con independencia de que no se corresponda exactamente con las facturas y justificantes aportados, ha de quedar englobado en el importe de las obras efectivamente realizadas, y efectivamente abonadas por la Fundación demandada y reconviniente.

Todo lo expuesto lleva a la total desestimación de los recursos interpuestos, confirmando íntegramente la Sentencia recurrida.

CUARTO.-En cuanto a las costas de esta alzada han de imponerse a ambas partes apelantes, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil,

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Zabía de la Mata, en nombre y representación de FRANCISCANOS DE LA T.O.R. (TERCERA ORDEN REGULAR DE SAN FRANCISCO), y desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Orquín Cedenilla, en nombre y representación de FUNDACIÓN MADRINA, ambos contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, de fecha 14 de noviembre de 2019, en los autos de juicio ordinario seguidos bajo el número 602/2018, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición de las costas de los recursos a las respectivas partes apelantes.

Se decreta la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.

Notifíquese esta resolución a las partes y dése cumplimiento en lo previsto en el número 4 del artículo 248 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiendo que contra la misma cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley, en relación a su disposición final décimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/