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Última revisión
03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 124/2021, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 742/2019 de 19 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 19 de Febrero de 2021
Tribunal: AP - Salamanca
Ponente: MARTIN PEREZ, JOSE ANTONIO
Nº de sentencia: 124/2021
Núm. Cendoj: 37274370012021100152
Núm. Ecli: ES:APSA:2021:152
Núm. Roj: SAP SA 152:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Recurrente: Marcelina
Procurador: MARIA TERESA DOMINGUEZ CIDONCHA
Abogado: EDMUNDO ESTEVEZ GOMEZ
Recurrido: Marisa
Procurador: MARIA JESUS HERNANDEZ GONZALEZ
Abogado: JOSE ANTONIO SANCHEZ-VILLARES VICENTE
SENTENCIA NÚMERO: 124/2021
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DON JUAN JACINTO GARCIA PEREZ
DON JOSE ANTONIO MARTIN PEREZ
En la ciudad de Salamanca a diecinueve de febrero de dos mil veintiuno.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 374/2018 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de esta Ciudad ,
Antecedentes
Se desestima la demanda en el resto de sus pretensiones.
No se establece condena en costas.
Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando, se dicte sentencia por la que desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto, se confirme en todos sus extremos la Sentencia dictada por el Juzgador 'a quo', con expresa imposición de las cosas de la alzada a la apelante.
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado
Fundamentos
Como presupuestos fácticos, la reclamación de la litis se centra en relación a la vivienda sita en el municipio de La Alberca, CALLE000 núm. NUM000, y un terreno rústico también en el mismo municipio, que fueron donados por sus padres en proindiviso a las dos hermanas ahora litigantes. En el año 2001 ambas hermanas decidieron rehabilitar la vivienda, donde construyeron dos apartamentos en la planta primera, una vivienda en la segunda y otra vivienda en la buhardilla, haciéndose cargo de la gestión de la rehabilitación la demandada y su esposo. El 18 de febrero de 2005 se otorga escritura de compraventa, por la que la demandante Marcelina vende a la demandada Marisa la nuda propiedad de la parte que le correspondía en las dos fincas, reservándose el derecho de usufructo. Se establece un importe total de 68.347,50 euros, y consta en la escritura 'manifestando la parte transmitente haberlo recibido de la parte compradora, con anterioridad a este acto, por lo que le formaliza la más firme y eficaz carta de pago'. Se admite por la demandante que en el año 2017 surgieron discrepancias entre las hermanas.
Se basa en que el juez de instancia considera que la nulidad absoluta por simulación del contrato por falta de causa en la compraventa no se estableció como hecho en la demanda y, por ello, al referirse especialmente la sentencia a la nulidad por falta de consentimiento, rechaza la petición de declaración de nulidad radical por falta de causa en el contrato de compraventa, por ausencia total de precio. Se alega que al señalar la sentencia que la demanda no se plantea desde la óptica de la nulidad absoluta por falta de causa incurre en error patente.
El motivo no puede ser admitido, pues de entrada parte de un presupuesto erróneo. Se ha de tener en cuenta que en la sentencia se manifiesta que 'en el presente los hechos que se sostienen en la demanda no se refieren a la existencia de una simulación..., sino del consentimiento. La demanda se basa en que la demandante acudió a un determinado lugar a firmar una autorización a favor del arquitecto en relación a las obras que se iban a ejecutar en la vivienda, y que, transcurridos varios años se enteró de que en realidad había firmado un contrato de compraventa. Es decir, se basa en una ausencia absoluta de consentimiento, en que no quería consentir dicho contrato, puesto que no se enteró que estaba firmando un contrato de compraventa, no existiendo, en consecuencia, ninguna voluntad de efectuar ese contrato, ni consciencia de lo que se estaba firmando'.
Puede concluirse, que la sentencia recurrida contempla claramente que la pretensión de la actora es primero la existencia de nulidad del contrato de compraventa por falta de causa. Sin embargo, considera que los hechos relatados en la propia demanda y en la vista por la demandante, no llevan a concluir que estemos ante un contrato simulado o carente de causa, sino que los hechos encajan de manera inequívoca en la falta de consentimiento.
Como señala el juzgador, aunque en el ámbito de la simulación suele acudirse a la prueba indiciaria, el hecho de que exista una falta de pago del precio no implica necesariamente que haya existido una simulación: 'en el presente caso, los hechos en los que se fundamenta la demanda para sostener la existencia de simulación hacen referencia únicamente a la falta de consentimiento, no a la falta de causa'.
Como señala el juzgador, se sostiene por la actora un absoluto desconocimiento de lo que firmaba -al alegar que entendía que firmaba el otorgamiento de algún tipo de poder a favor de un arquitecto-, pero se concluye que no existen datos para acreditar que no existió consentimiento o que éste se prestó bajo error o como consecuencia de dolo de la demandada. Ha de ratificarse que no es creíble la versión de la demandante de que acude a una notaría y firma una escritura de compraventa pensando que había acudido a firmar algún tipo de apoderamiento. Dadas las circunstancias, el hecho de que la actora sea titulada universitaria y con elevado nivel cultural, y las manifestaciones efectuadas por el notario, no permiten considerar probado que la demandante no fuera consciente de que efectuaba una transmisión de la titularidad de los inmuebles.
En consecuencia, no puede admitirse la existencia de equivocación por parte del juzgador, ni existe la pretendida incongruencia ni vulneración de la tutela judicial efectiva. No se acepta que se haya negado a la actora un pronunciamiento expreso sobre el primer apartado del suplico de la demanda sobre la falta de causa del contrato de compraventa. El juzgador a quo analiza cumplidamente todas las cuestiones plateadas y da suficientes razones para excluir la existencia de nulidad de la compraventa por falta de causa.
También se alega error en la valoración de la prueba al reducir la sentencia el debate únicamente al ámbito de la nulidad por falta de consentimiento, omitiendo todo análisis de la prueba practicada que acredita que el precio de la compraventa litigiosa no fue abonado, determinando la inexistencia del contrato por falta de causa. Pero ya se ha advertido que se trata de aspectos que han sido tenidos en cuenta por juzgador; realiza una adecuada valoración de la fundamentación fáctica de la demanda, si bien ha considerado que no provocan la ausencia de causa del contrato, valoración que ha de ser mantenida.
La sentencia razona y basa adecuadamente en las pruebas practicadas la inexistencia de simulación y la existencia de precio, en la medida en que el precio que consta en la escritura actúa a modo de compensación de las cantidades pendientes de pago por parte de la vendedora a la compradora. Se considera suficientemente acreditado que la escritura de compraventa respondía al acuerdo entre ambas partes de que la transmisión de la nuda propiedad de la mitad de los inmuebles se hacía en correspondencia a los desembolsos económicos y trabajos realizados por la demandada en la rehabilitación del inmueble.
No se considera un elemento relevante que en la escritura no conste referencia alguna a la compensación, sobre todo cuando se trata de relaciones en un marco familiar y de plena confianza entre ambas partes, lo cual permitía deducir que no existirían reclamaciones posteriores sobre pagos pendientes una vez transmitida la nuda propiedad a la parte acreedora.
Tampoco es relevante que de las declaraciones de la demandada en la vista se deduzca que el precio fijado no era trascendente, ni se hubiera discutido sobre él, pues lo cierto es que las afirmaciones que realiza pueden tomarse en diversos sentidos, y no necesariamente en el referido a que no existió precio, sino que más bien son plenamente coherentes con la afirmación de que con la venta se trataba de realizar una compensación.
Tampoco es preciso que la sentencia recurrida le dé un valor determinante a la declaración formal de la escritura sobre el pago del precio.
Ha de ratificarse el meticuloso proceso de verificación que realiza el juzgador a quo, que parte de que por reconocimiento de hechos por ambas partes queda acreditado que no existió un pago del precio tal como figura en la escritura, y analiza si queda acreditada la existencia de la compensación de deudas alegada por la demandada.
Puede deducirse claramente que la sentencia de instancia concluye que existió un contrato de compraventa perfectamente válido, sin embargo, se admite la pretensión subsidiaria relativa a que no había sido abonado el precio pactado en la escritura. Y en cuanto a la determinación de la cantidad adeudada por la compradora, es perfectamente lógico que se tengan en cuenta las deudas mutuas que existen entre las partes, operando la oportuna compensación. Ha de partirse de que ambas partes acordaron llevar a cabo las obras de rehabilitación de la vivienda, y siendo copropietarias de la misma durante la rehabilitación, se deduce que existía acuerdo de abonar por mitad los gastos generados.
En este sentido, ha de destacarse la minuciosa labor que lleva a cabo el juzgador, analizando los pagos que están acreditados por ambas partes, especialmente las sumas que se acreditan abonadas para las obras de la vivienda por la demandada y su esposo, que eran quienes gestionaban las obras.
No se aprecia vulneración alguna de la normativa en materia de compensación. Ha de partirse de que cuando se trata de compensación voluntaria, al amparo de la autonomía de la voluntad, las partes pueden convenir compensar deudas recíprocas en momento anterior o posterior al nacimiento de las obligaciones, y también podrían acordar que actuase la compensación aunque no concurran todos los requisitos exigidos por el art. 1196 CC para que legalmente se produzca el efecto compensatorio.
También ha de recordarse que cuando la compensación se produce legalmente, el efecto es la extinción de las deudas en la cantidad concurrente, efecto que se produce de forma automática, conforme al criterio doctrinal y jurisprudencial actual, una vez que concurren los requisitos legales, considerándose extinguidos los créditos desde ese momento. De este modo, perfectamente podría admitirse que la alusión de la escritura de compraventa referida a que el precio ya se había recibido, se hace en el sentido de que ya se consideraba pagado por una compensación que se produce de forma automática, sin necesidad de que se hiciera expresa alusión a ella. Como dispone el art. 1202 CC, 'el efecto de la compensación es extinguir una y otra deuda en la cantidad concurrente, aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y deudores'.
En todo caso, también puede considerarse que estamos ante una compensación judicial, que es aquella decretada por el juez a instancia de parte. Hay que recordar que la propia demandada reconoce que no hubo pago del precio, pero alega la existencia de compensación. Y es la resolución judicial, una vez verificada la existencia de créditos pendientes de pago por parte de la actora, la que ordena que tales créditos queden compensados con el crédito a favor de la actora derivado del pago del precio fijado en la compraventa.
El juzgador simplemente admite la pretensión subsidiaria de falta de pago del precio de la compraventa, y procede a determinar la cantidad pendiente de pago por parte de la compradora una vez realizado el cotejo de los saldos deudores y acreedores entre ambas litigantes con arreglo a la prueba, operando la necesaria compensación de los créditos recíprocos. Por ello, el motivo ha de ser desestimado.
No se aprecia que en el contrato objeto de la litis se haya producido simulación o carezca de causa. El requisito de la causa del contrato cumple como función principal el servir para permitir un control judicial sobre el uso que los sujetos hacen de la autonomía privada, para protegerles a veces de sí mismos, de actos caprichosos o irreflexivos, o de la actuación del otro contratante que en ocasiones puede haberse aprovechado de las circunstancias. En el supuesto analizado, la operación que subyace en el contrato de compraventa es plenamente coherente y no se aprecia en absoluto vicio alguno en la causa y menos aún inexistencia: en un contexto familiar, siendo ambas partes hermanas, cuando una ha de hacer frente a la mitad del importante coste de rehabilitación del inmueble del que son copropietarias, decide transmitir a modo de pago la nuda propiedad de su parte a la otra copropietaria, reservándose el derecho de usufructo sobre la vivienda. La parte vendedora ve satisfecho su interés, al evitar el pago de la deuda derivada de la rehabilitación y garantizarse el uso y disfrute de la vivienda cuando visite el municipio, sin estar interesada en la explotación económica del inmueble; y la parte compradora, adquiere la propiedad del entero inmueble, estando así en mejores condiciones de llevar a cabo la explotación económica del mismo, necesaria para rentabilizar la cuantiosa inversión. No se aprecia atisbo alguno de actuación irreflexiva por parte de la vendedora, al contrario, parece una operación meditada y bien construida, ni hay indicio alguno de abuso o aprovechamiento de las circunstancias por la compradora, ni se aprecia que exista acuerdo simulatorio con alguna finalidad.
De existir acuerdo simulatorio, sería en todo caso una simulación relativa, siendo el negocio disimulado el pacto para la compensación del precio con las cantidades pendientes; sin embargo, al igual que concluye el juzgador, no se aprecia que haya de ser calificado como un negocio disimulado, siendo perfectamente admisible que el pago del precio de la compraventa se haga mediante la compensación respecto a los créditos existentes contra la vendedora.
La cuestión referida al pago del precio, ya ha quedado suficientemente analizada, y ha de ratificarse la condena a la demandada a abonar a la actora la cantidad pendiente del precio tras la compensación en la cantidad de 20.482,92 euros.
Respecto al pago de los intereses legales, procede también ratificar el criterio del juzgador a quo al establecer su pago desde la fecha de la demanda. Como se razona en la sentencia, no procede fijar el inicio de cómputo de intereses en el momento de la escritura de compraventa, puesto que la misma se enmarcaba en el ámbito de unas compensaciones de dinero como consecuencia de una obra acordada entre ambas partes, con pagos tanto anteriores como posteriores a la fecha de la escritura; por ello resulta adecuado fijar el inicio del cómputo de intereses en el momento de la demanda.
Cabe añadir que, además, el criterio que utiliza el juzgador es el criterio general, pues por aplicación del art. 1100 CC, se constituye en mora al deudor una vez que se produce la intimación, desde que se produce la reclamación judicial o extrajudicial. No concurren los requisitos para considerar que estamos ante un supuesto de mora automática sin necesidad de intimación, ni concurren las circunstancias para la aplicación del art. 1100.2º CC, careciendo para ello de trascendencia el hecho de que la demandada se haya beneficiado del producto de las eventuales rentas producidas por los inmuebles.
En todo caso, el criterio del juzgador es coherente con la necesidad de proceder judicialmente a determinar la cantidad pendiente de pago por parte de la compradora, debiendo llevar a cabo el cotejo de los saldos deudores y acreedores entre ambas litigantes con arreglo a la prueba, operando la necesaria compensación de los créditos recíprocos. Por ello, el motivo se desestima.
Se alega que la sentencia omite decidir sobre la pretensión número 5 de la demanda; en concreto, que no se refiere la sentencia al hecho de que la demandada ha venido administrando las cuentas que se dicen en la demanda, ni se pronuncia sobre la pretensión de que la demandada rinda cuentas de los ingresos y gastos por la indicada administración. Se alega infracción del art. 1720 CC porque la sentencia recurrida no atiende a la petición de rendición de cuentas que se le pedía en la demanda.
También se alega vulneración del art. 219 LEC al considerar que la sentencia incurre en un error fáctico patente al aplicarlo, pues considera que no es exacto que la demanda se limite a pretender una sentencia meramente declarativa, solicitándose la condena. También se alega que sí se han fijado las bases para hacer posible la rendición de cuentas, en la medida en que podía hacerlo, pues no contaba con ningún dato. Y se añade que el juzgador a quo se muestra excesivamente formalista al excluir acudir a otros mecanismos para dar salida razonable a la pretensión, como sería dejar para la ejecución de sentencia lo que fuera oportuno respecto a la rendición de cuentas.
No se aprecia la vulneración del art. 218.1 LEC al no existir omisión de los puntos litigiosos objeto del debate; si la sentencia no ha realizado pronunciamiento declarativo ni de condena es, precisamente, porque no ha considerado procedente estimar tales pretensiones, razonando suficientemente la negativa a ello.
Respecto a la rendición de cuentas relativa a los gastos e ingresos por la ejecución de las obras de rehabilitación del inmueble, aunque la recurrente lo niegue, lo cierto es que ya fue adecuadamente resuelto en la sentencia recurrida, donde quedaron ya determinadas las cantidades que se consideraba acreditado que la demandada había gastado en la ejecución de las obras, y se realiza además la liquidación de las deudas reciprocas y la compensación de créditos.
Tampoco se aprecia que la sentencia recurrida incurra en vulneración alguna al no acceder a lo solicitado respecto a la rendición de cuentas de los ingresos y gastos generados por el arrendamiento de los apartamentos resultantes tras la rehabilitación del edificio. Parte la recurrente de que la reserva de usufructo contenida en la escritura de compraventa llevaba consigo un mandato conferido por la actora a la demandada para gestionar los inmuebles, rendirle cuentas y, en su caso, abonarle la mitad de los saldos positivos. Sin embargo, no está acreditada la existencia de mandato entre ambas partes, ni que existan obligaciones en tal sentido por parte de la demandada, ni puede determinarse cuál era el verdadero alcance de la reserva de usufructo.
Por otra parte, también ha de ser valorado el tiempo transcurrido sin solicitar la rendición de cuentas, junto a las propias declaraciones realizadas por la actora en la vista, donde reconoce que en trece años no le ha dicho nada a su hermana del alquiler de los apartamentos, añadiendo: 'Nunca han hablado de que los apartamentos fuera un negocio de las dos. Yo no he tenido intención, era todo para ella'. Y la testigo Edurne también declara que la actora manifestó en varias ocasiones que ella no quería nada, que quería que todo fuera para su hermana, pero que quería tener el uso y disfrute de la casa de su madre mientras viviera. Ello concuerda también con el otorgamiento de testamento por la actora a favor de la demandada y las hijas de esta.
En consecuencia, la actuación de la actora permite la aplicación de la doctrina de los actos propios y de la doctrina del retraso desleal en relación a la pretensión de rendición de cuentas. La falta de reclamación de la actora durante catorce años y sus actos inequívocos durante ese periodo, son suficientes para generar en la demandada la confianza de que no se iba a reclamar en absoluto ni rendición de cuentas ni cantidad alguna por los posibles ingresos generados por los apartamentos. Además, de las propias manifestaciones de la actora durante el interrogatorio se deriva una renuncia tácita a cualquier pretensión contra la actora. Todo ello y, en especial, el hecho de no haber realizado reclamación alguna durante un periodo de tiempo tan largo conlleva que, con independencia de la prescripción de la pretensión, se haya producido la modificación del status quo, y de ello deriva que su pretensión actual no sea razonable y sea calificable como una conducta contraria a la buena fe y que va en contra de los propios actos previos e inequívocos de la actora, al ser una pretensión contradictoria con la actuación desarrollada previamente, por lo que es otra razón adicional que lleva a la desestimación.
Por último, con base en lo dispuesto en el art. 219 LEC, como acertadamente se razona en la sentencia recurrida, no resulta posible llevar a cabo la rendición de cuentas en la forma solicitada por la parte actora, pues no se fijan claramente las bases con arreglo a las cuales pueda ser efectuada la liquidación, sin que la no admisión pueda generar vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.
En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,
Fallo
Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de
Notifíquese la presente a las partes en legal forma.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.