Sentencia CIVIL Nº 124/2022, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 133/2022 de 16 de Mayo de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N.3

MERIDA

SENTENCIA: 00124/2022

AUD.PROVINCIAL SECCION N.3

MERIDA

SENTENCIA: 00124/2022

Modelo: N10250

AVDA. DE LAS COMUNIDADES S/N

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Equipo/usuario: MNJ

N.I.G.06083 41 1 2020 0001526

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000133 /2022

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de MERIDA

Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000616 /2020

Recurrente: Brigida, Luis Angel

Procurador: GUADALUPE CANDIDA RIESCO COLLADO, GUADALUPE CANDIDA RIESCO COLLADO

Abogado: VICENTE SANCHEZ PARE, VICENTE SANCHEZ PARE

Recurrido: CUADRAGINTA S L, NUEVO DESARROLLO INMOBILIARIO S L

Procurador: FRANCISCO GARCIA GORDILLO, JUAN LUIS GARCIA LUENGO

Abogado: MARIA MAR MENDOZA PEREZ, FRANCISCO JAVIER ESCUDERO RUBIO

SENTENCIA Núm.124/2022

ILMO. SR. MAGISTRADO DON JOSÉ ANTONIO BOBADILLA GONZÁLEZ

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Recurso Civil núm.133/2022

Autos de Juicio Verbal n º 616/2020

Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Mérida

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En la ciudad de Mérida a dieciséis de mayo de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación ante esta sección tercera de la Audiencia Provincial de Badajoz, los presentes autos de Juicio Verbal n º 616/2020 procedentes del Juzgado de Primera Instancia n º 1 de Mérida a los que ha correspondido el rollo de apelación núm.133/2022, en el que aparecen, como parte apelante Doña Brigida y Don Luis Angel, representados por la Procuradora Doña Guadalupe Cándida Riesco Collado y asistidos por el letrado Don Vicente Sánchez Paré y como apelada Cuadraginta S.L, representada por el Procurador Don Francisco García Gordillo y asistida por la letrada Doña María del Mar Mendoza Pérez, así como Nuevo desarrollo Inmobiliario S.L, representada por el Procurador Don Juan Luis García Luengo y asistida por el letrado Don Javier Escudero Rubio.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Mérida se dictó en los autos de Juicio Verbal n º 616/2020 sentencia de fecha 8 de octubre de 2021, cuya parte dispositiva dice así:

' QueESTIMANDOla demanda interpuesta por el Procurador D. FRANCISCO GARCIA GORDILLO en nombre y representación de CUADRAGINTA S.L. contra NUEVO DESARROLLO INMOBILIARIO SL, DÑA. MARIA ILUMINADA Y D. FERNANDO MOLINERO ORTIZ S.L. debo DECLARARresuelto el contrato de arras de fecha 13 de Agosto de 2018, y se condena solidariamente a los demandados DÑA. Brigida Y D. Luis Angel a abonar a la actora el doble de la cantidad entregada en concepto de arras ,intereses, y costas, Y DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada NUEVO DESARROLLO INMOBILIARIO SL. de los pedimentos realizados en su contra por concurrir falta de legitimación pasiva. Las costas del demandado absuelto se imponen a los demandados vencidos'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Doña Brigida y Don Luis Angel, representados por la Procuradora Doña Guadalupe Cándida Riesco Collado y asistidos por el letrado Don Vicente Sánchez Paré.

TERCERO.-Admitido que fue el recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil se dio traslado a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

CUARTO.-Una vez verificado lo anterior previo emplazamiento de las partes se formó el rollo de Sala y se turnó la ponencia, quedando las actuaciones sin más para resolver.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Don José Antonio Bobadilla González,

Fundamentos

PRIMERO.-El recurso de apelación que formulan los hermanos Luis Angel Brigida, codemandados en el procedimiento de que dimana el presente recurso, realiza unas primeras alegaciones en cuanto que la sentencia declara la resolución del contrato de arras celebrado con fecha 13 de agosto de 2018 condenando a los codemandados a devolver el doble de la cantidad entregada entonces en concepto de arras. La sentencia desestima la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por los ahora recurrentes por entender que con fecha 23 de octubre de 2018 se firmó por los recurrentes el recibí del contrato y el documento de aceptación de venta.

Se remite la apelante a la estipulación novena del contrato que exige esa firma por la propiedad de modo que debe aceptarse tanto las condiciones del contrato como la propia venta. La falta de cualquiera de estos requisitos determina la no obligación de los codemandados pues quien firma el contrato en su propio nombre es la agencia inmobiliaria. El caso es que no hubo tal firma y aceptación, impugnándose como tal el documento n º 6 de la demanda. Ese documento n º 6 no se refiere por una parte a las condiciones del contrato. En cuanto al plazo para otorgar la escritura sería de dos meses desde que se eleve a público la segregación de las seis parcelas, a contar desde que se firme el contrato de compraventa de cada parcela. Se vincula además al precio pactado por la agencia, lo que significa que no consta la aceptación de los términos de ese contrato de arras.

Por otro lado, solo el 19 de junio de 2019 en una reunión que tuvo lugar ese día, tuvo conocimiento la parte ahora apelante del contrato de arras. Así lo declaró en la vista el agente inmobiliario y el propio actor. La aceptación de venta habría de referirse pues a un futuro contrato con los compradores, difiriendo la aceptación de la venta del contrato tanto en el plazo de entrega como en el precio. No se admite pues que con el documento n º 6 de la demanda se aceptara el contrato de arras como afirma la sentencia. El propio comprador declaró en la vista que las condiciones habían cambiado con ese nuevo documento, así vgr. el precio. Se suscribió la aceptación siempre que fuera el precio pactado con la agencia de 54.000 euros más impuestos, mientras que el actor considera que existe una diferencia de precio, pues lo cifra en 44.628,09 euros. En la estipulación sexta del contrato de arras se obliga al comprador el pago del IVA en este caso. No es posible dar por aceptado el contrato de arras si había esa discrepancia con el precio respecto a Atiko.

En la alegación segunda se considera que según la sentencia las arras pactadas son penitenciales, lo que contradice ex art. 1281 CC el propio tenor literal del contrato. De la lectura de las estipulaciones tercera y cuarta se deduce dos tipos de entrega: una de 6.000 euros en concepto de arras y señal y otra a cuenta del precio de 3000 euros. El propio actor ha reconocido que la primera de esas cantidades no fue entregada, con lo que no puede exigirse las arras dobladas si lo único entregado por el comprador es esa suma de 3.000 euros a cuenta solo del precio. No se ejercita en autos desistimiento de las arras, sino acción de resolución contractual que exige la correspondiente prueba por el actor.

En la alegación tercera se discute la falta de legitimación apreciada en la sentencia respecto a la agencia inmobiliaria, por considerar que actuó en funciones de intermediación. En cambio, la única función de la agencia era el asesoramiento según resulta del contrato de arras y de prestación de servicios. El caso es que conforme el art. 1714 CC la agencia se extralimitó en sus funciones de mandato al suscribir el contrato de arras. Además, la entidad Atiko ha reconocido que tiene en su poder la suma entregada de 3.000 euros, razón por la que se ejercitaba en la demanda acción contra ella, dada su condición también de firmante del contrato. A esta debe pues reclamarse, solicitándose de forma subsidiaria en el suplico del recurso que se condene a la agencia codemandada.

Por último, se solicita la no imposición de costas al concurrir serias dudas de hecho y de Derecho dada la confusión en la actuación de la agencia.

-En su contestación a la demanda esta última entidad, la agencia absuelta de la pretensión de la demanda considera que solo la parte actora podía solicitar una condena de la misma si hubiere recurrido la sentencia, lo que no ha sucedido, sin que los codemandados ahora apelantes puedan solicitar más que su propia absolución, citando la STS 746/2014 así como otras sentencias de nuestro alto Tribunal que vetan al codemandado condenado solicitar asimismo la condena de los otros. Se entiende así que conforme a las pruebas practicadas la sentencia debe ser mantenida y condenarse en costas ex art. 394 LEC a la parte recurrente.

-Por su parte la parte actora Cuadraginta S.L refiere los antecedentes del proceso, señalando que ya en junio de 2020 se solicitó mediante diligencias preliminares ciertos documentos en interrogatorios de los codemandados formulándose el octubre de ese año demanda de juicio verbal en base a un contrato de arras celebrado con la agencia sobre la compraventa futura de terrenos de que eran propietarios los ahora apelantes. Se entiende que la agencia tenía el encargo por asesoramiento de los propietarios y que el 23 de octubre de 2018 se firmó la aceptación la venta y las condiciones del contrato. Conforme a la estipulación quinta se entregó en concepto de arras la suma de 3.000 euros con una validez de tres meses, plazo en que habría de otorgarse la escritura de compraventa. Transcurridos más de dos años desde la firma del contrato de arras se solicitaba su resolución demandando tanto a la agencia, pues había firmado el contrato y tenía en su poder en depósito las arras como a los compradores pues de ellos dependió el incumplimiento del otorgamiento de la escritura en plazo, ya que en efecto pues a ellos incumbía la segregación de la finca matriz. La agencia codemandada alegó su falta de legitimación pasiva pues, aportando la hoja de encargo firmada con los propietarios, de modo que actuaban como meros intermediarios. Oponían los demandados que el contrato lo firmó la agencia, que ellos desconocían y que la licencia de segregación dependía del Ayuntamiento de Mérida, aportando tanto la solicitud de la licencia de segregación como la escritura. Aparte de diversos interrogatorios se aportó en el acto de juicio nota simple acreditativa de que la parcela objeto del contrato se había vendido a un tercero.

La sentencia absuelve a Nuevo Desarrollo Inmobiliario S.L por entender que actuaba en nombre de los compradores y condena a estos ante la falta de prueba de que no hubieran incurrido en responsabilidad.

En cuanto a la falta de validez del contrato de arras por falta de la aceptación posterior de los compradores, es una cuestión nueva que ahora suscitan los mismos que no se contiene en el escrito de contestación, en que solo se alegaba que ellos desconocían su contenido. El caso es que como demuestra la hoja de encargo aportada por la agencia codemandada, se autorizó para recibir en depósito las cantidades y realizar gestiones para la consecución del encargo. Doña Brigida reconoció en la vista que conocía dicha hoja. Por otro lado, en la estipulación novena remitía para la validez del contrato de arras a la aceptación y aceptación de venta de los vendedores. No es cierto que no se conocieran los términos del contrato en el documento de 23 de octubre de 2018. Es imposible conocer que se ha entregado una señal si no se ha conocido el contrato.

Respecto a la valoración de la prueba que efectúa la recurrente, es sesgada, pues la propia Doña Brigida reconoció que sabía que firmó la hoja de encargo y el porqué de la aceptación de venta. El caso es que como resulta del oficio remitido a la Delegación de Urbanismo del Ayuntamiento, la concesión de la licencia de segregación se produjo el 4 de octubre de 2019, momento en que pudo otorgarse la escritura de segregación y compraventa. Se dejó caducar en cambio la licencia y se solicitó otra otorgada finalmente el 10 de agosto de 2020.

En cuanto a la naturaleza de la cantidad entregada, quiere aprovechar la parte recur5rnte un error tipográfico del contrato, pues en la estipulación tercera se hace constar la entrega por transferencia de la suma de 6000 euros y en la estipulación cuarta se aclara que la suma entregada es de 3.000 euros. Solo esta cantidad se pactó, en concepto además de arras, sin que por parte de los codemandados se requiriera nunca la entrega de la otra suma que se dice pactada, de 6.000 euros. La estipulación cuarta deja bien claro el carácter penitencial de las arras entregadas cuando se refiere a que se devolverán dobladas por el vendedor en caso de resolución. Lo que está claro es que el retraso en el otorgamiento de las escrituras es solo imputable a los vendedores que dejaron caducar la licencia primeramente otorgada. Además, se ha materializado la venta de esta parcela, siendo el único comprador como reconocen en juicio los codemandados, a los que no se ha devuelto las arras.

Por último, por lo que se refiere al resto de alegaciones del recurso, se comparte la argumentación de la sentencia de que la agencia codemandada carecía de legitimación al actuar como mera intermediaria y en cuanto a las costas, no concurren las dudas que se alegan, debiéndose aplicar el principio del vencimiento objetivo del art. 394 LEC, siendo que la apreciación de dudas es subjetiva del tribunal de instancia, que en este caso no las ha tenido en ningún momento.

SEGUNDO.-Con carácter previo a cualquier otra consideración, cabe reseñar que la parte apelante no encabeza cada uno de los motivos del recurso con la real infracción cometida por la sentencia impugnada, bien en el orden fáctico en cuanto a la valoración de la prueba, bien en el legal, en cuanto a la infracción de preceptos que se habrían vulnerado. Lo cual en realidad resulta necesario a este tribunal de apelación por aplicación del art.458.2 LEC.

De las alegaciones del recurso resulta que se impugna tanto la valoración de la prueba realizada por la sentencia de instancia como la propia interpretación del negocio jurídico celebrado como de arras y que se realiza en el F.J Segundo último párrafo de la sentencia.

Cabe recordar por lo que se refiere a la valoración de la prueba practicada en primera instancia, como hemos reiterado en numerosas ocasiones en esta Audiencia Provincial (vgr. en la reciente sentencia de 6 de abril de 2.019, Pte. Sr. González Casso y en SS 27 octubre 2.015, recurso 262/2011; 9 de febrero de 2.016, recurso 443/2.015; 15 septiembre de 2.016, recurso 277/2.016; 14 de noviembre de 2.016, recurso 383/2.016; 24 de enero de 2.017 recurso 477/2.016; 17 de abril de 2.017, recurso 45/2.017; 4 de julio de 2017, recurso 111/2.017; 11 de enero de 2.018, recurso 344/2.017; 7 de junio de 2.018, recurso 115/2.018 o 21 de enero de 2.019, recurso 10/2018) que la valoración probatoria es una facultad de los tribunales, debiendo respetarse la apreciación de los órganos judiciales en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, que es tanto como decir conforme a la lógica y la razón, en tanto que es un facultad exclusiva del Juez de instancia, no de las partes. Por ello, como principio general, ha de respetarse la interpretación que el Juez de Instancia haga de su facultad de libre apreciación o con arreglo a las reglas de la sana crítica de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, como tiene declarando el Tribunal Constitucional (vgr. sentencias de 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994). Sólo cuando estemos ante un supuesto de prueba legal o tasada contemplada en algunas ocasiones la Ley de Enjuiciamiento Civil o en el caso de que aparezca claramente, bien que exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, bien que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio o la valoración sea arbitraria, cabe su revisión por vía del recurso de apelación en el que se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso (por todas, véanse las sentencias del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1998 y de 15 de febrero de 1999).

No se puede modificar el criterio del juzgador por el interesado de una de las partes. El hecho de que entre las partes existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la valoración en conjunto de la prueba y la cuestión litigiosa, no impide en modo alguno que la cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que si la prueba practicada en el proceso se pondera por el Juez de instancia de forma racional y asépticamente, sin que pugne con las reglas de la lógica y la razón o las normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración.

Por otro lado, también la interpretación de los contratos, como es sabido, corresponde al juez de primera instancia, sin perjuicio no obstante de que, gozando ese tribunal de alzada de plena competencia para un nuevo enjuiciamiento de los hechos y del as normas aplicables al caso, pueda revisar tal criterio caso de ser erróneo.

Pues bien, en cuanto al motivo primerodel recurso, es cierto, contra lo que propugna la parte actora apeldada, que ya en la contestación a la demanda se cuestionaba la validez del contrato de arras en cuanto que la estipulación novena del contrato de 13 de agosto de 2018 (documento n º 3 de la demanda inicial) por cuanto exigía no solo la aceptación de la venta que se aporta como documento n º 7 de la misma sino también un 'recibí' del mismo por parte de los vendedores, el cual no constaría en ningún caso, sin que tenga tales efectos dicha aceptación de venta. Por un lado, si analizamos la misma, sí que aparecen referencias que hacen pensar claramente al conocimiento que los vendedores podían tener del previo contrato de arras, o al menos de los elementos esenciales del mismo, como por ejemplo el precio. Cabe aclarar ante todo que cuantas disquisiciones se contienen ahora en el recurso de apelación sobre el real precio pactado, con o sin IVA, y la imputación de incumplimiento que al respecto se atribuye a la compradora en absoluto constan en el escrito de contestación a la demanda. Se centra la misma, como observamos vgr. en la pag.4 del recurso, en el cumplimiento del plazo de entrega 'novado' (se dice) por parte de los vendedores. De ahí que realmente estemos ante una cuestión nueva, por mucho que resultara de los interrogatorios del acto de juicio, según observa este tribunal con la grabación. De ahí que solo por esta razón cabría desestimar esta alegación ahora per saltum formulada.

No obstante, aun examinándola ahora en esta sede, se dice en el referido documento de octubre de 2018 que la aceptación de la venta del terreno lo es por 'el precio pactado con la agencia'. Ningún sentido jurídico tiene pensar que es un precio distinto al que pueda figurar en los correspondientes contratos de arras de los diferentes compradores, sin que se especifique un precio distinto al que figura en los contratos. Se añade que 'las señales entregadas por los clientes las custodiará' Atiko, la inmobiliaria y que será hasta que 'la segregación del terreno en 6 parcelas esté resuelta completamente'. Y se concluye que 'la fecha de firma de escrituras se pondrá como máximo dos meses desde que se eleve a público que empezará a contar desde que se firme el citado contrato de compra-venta de cada parcela'. Se trata de un documento que firman solamente la agencia y los vendedores, aunque se haga referencia a los compradores. Sin referencia expresa a ningún precio concreto; no puede imputarse a la compradora demandante el incumplimiento del contrato de arras por no haber querido otorgar más adelante escritura pública por un precio distinto al que figura en el contrato.

Así constan aportados a la demanda los correos electrónicos que dirigió al comprador la agencia inmobiliaria, de 18 de junio y 13 de octubre de 2020 en que se hablaba de un precio, con IVA incluido aparte de los 54.000 euros que constan en el contrato de arras, con lo que no estaba conforme el mismo. Así lo manifiesta en efecto en su interrogatorio, una vez visionada la grabación de la vista por este tribunal. El caso es que si atendemos a la estipulación quinta se dice claramente que la escritura pública se formalizará en un plazo de tres meses desde la entrega de las arras, sin que se mencione ninguna segregación.

No obstante, si atendemos al interrogatorio del representante legal de la agencia practicado en la vista, puede deducirse que el precio consignado en ese contrato era resultante de la división de la finca matriz en otras segregadas (a razón de unos 135 euros el metro cuadrado). En el contrato en cambio, atendiendo a la más que paladina estipulación cuarta, se habla de una entrega de 3.000 euros a la firma del contrato y el resto, 51.000 euros, sin que conste cantidad alguna más, a la firma de la escritura.

Por lo tanto, es evidente que no se respetan en la escritura de aceptación de venta esas estipulaciones relativas al plazo de otorgamiento de escritura, a modo de novación contractual. El documento de aceptación de venta data de octubre de 2018 y es evidente los problemas que existían en esta venta cuando la propia agencia, según declaró en el acto de juicio su representante leal entonces, tuvo que promover una reunión entre los vendedores con todos los compradores para clarificar la cuestión. Dice aquel que en esa reunión celebrada el 19 de junio de 2019 entregó el contrato de arras a los vendedores, y estos afirman en el recurso que solo entonces tomaron conocimiento del mismo. Pues bien, aunque entendamos que las condiciones de la venta iban a ser la de otorgamiento de la escritura tras la segregación de la finca matriz, es evidente que también en este aspecto tuvo lugar un incumplimiento de los compradores. Así consta del oficio librado al departamento competente del Ayuntamiento de Mérida, según el cual la solicitud de la licencia de segregación es de 7 de febrero de 2019, ya tardía teniendo en cuenta que en octubre se había firmado esa aceptación de venta. No obstante, lo más importante es que la concesión se produjo el 4 de octubre de 2019, fecha a partir de la cual se podía en efecto haber formalizado la segregación y otorgado la escritura correspondiente de venta en relación a la compradora demandante. No obstante, se certifica por la delegación que se tiene que solicitar otra nueva por caducidad de la anterior con fecha 21 de julio de 2020 y se concede el 10 de agosto de ese año. Notificándose a los apelantes el 24 de agosto. Para entonces el comprador ya había judicializado su pretensión.

Incluso pues partiendo de esas nuevas condiciones derivadas de la aceptación de venta, puede hablarse de un incumplimiento del os plazos pactados imputable a los vendedores, por mucho que dependa la concesión de la voluntad de un tercero (condición suspensiva, ya que como hemos visto existió una primera concesión en octubre de 2019. No puede dejarse en fin el cumplimiento de los contratos al a voluntad de una de las partes ex art. 1256 CC e imputar al comprador unos incumplimientos en cuanto al precio pactado que no eximen de responsabilidad a los vendedores.

TERCERO.-El motivo segundoha de ser igualmente desestimado. Por un lado, nos encontramos que sobre este motivo de oposición que figuraba según comprueba este tribunal alegado en el apartado tercero de la contestación a la demanda, ningún pronunciamiento se contiene en la sentencia de instancia. La parte ahora apelante debería haber solicitado, necesariamente, el complemento de la sentencia ex art. 215.2 LEC para poder haber impugnado este extremo, dada la incongruencia omisiva de la resolución judicial en este punto. Si no lo hizo no puede ahora per saltum alegar de nuevo esta cuestión.

No obstante, aunque prescindiéramos de este importante dato que impide la estimación del motivo, concordamos con la tesis del a parte compradora demandante en que de una recta interpretación de las estipulaciones tercera y cuarta no puede hablarse más que de una sola entrega de 3.000 euros, pareciendo en efecto un error de transcripción la inclusión de la cantidad de 6.000 euros. No tiene sentido que se pacten dos tipos de cantidades. Es más, la interpretación sistemática del contrato, poniendo en conexión ambas cláusulas, deja entender conforme la estipulación cuarta que la única cantidad entregada a la firma del contrato y exigible es la de 3.000 euros, y a la firma de la escritura otros 51.000 euros, con lo que ninguna duda puede existir al respecto. Signo de dicha circunstancia es que en ningún momento antes de la contestación a la demanda por los vendedores se haya requerido entrega de cantidad alguna adicional a la compradora, sobre lo que nada consta que se haya tratado siquiera en la conocida reunión de junio de 2019 y sin que tampoco en su interrogatorio el representante legal de la agencia inmobiliaria hubiere manifestado nada al respecto. Que las arras entregadas tenían carácter penitencial resulta de la propia literalidad de la estipulación séptima cuando se refiere a que un supuesto de resolución del contrato el vendedor ha de devolver la cantidad entregada como duplicada. Cláusula esta que al utilizar el singular para describir la suma recibida abona la tesis de que solo se entregó una cantidad y en la suma de 3.000 euros.

CUARTO.-El motivo tercerodel recuso se aborda desde un punto de vista lógico jurídico de forma inadecuada, porque deja para el último lugar la cuestión nuclear de la legitimación pasiva ad causam. Caso de entender, como se pretendía ya de forma preliminar en la contestación en la demanda, que no existió representación alguna por parte de la agencia, todas las cuestiones anteriores son ociosas. En este punto en cambio cabe sostener la argumentación de la sentencia, que acoge en realidad la tesis de la codemandada Nuevo Desarrollo Inmobiliario S.L, con cita de doctrina jurisprudencial a la que nos remitimos en este momento. En efecto, el hecho de que la agencia retuviera en concepto de depósito las arras entregadas no justifica su legitimación, al actuar en virtud de su función exclusiva de intermediación. Como señala por añadir alguna sentencia más, la SAP de Segovia, sección 1ª, del 8 de marzo de 2021 (ROJ: SAP SG 70/2021 - ECLI:ES:APSG:2021:70) el ' contrato de arras penitenciales no existe como tal, sino que forma parte de un contrato subyacente, en este caso la compra venta del inmueble en el que los únicos legitimados son los compradores y la vendedora, sin que el mediador sea parte en el mismo, por lo que sin perjuicio de que sea él quien ha percibido la cantidad, la parte actora no tiene acción para reclamarle una devolución que ha percibido para su entrega a la comisionista, debiendo ser a esta parte a quien se reclame, sin perjuicio de las relaciones existentes entre el agente inmobiliario y la vendedora que le ha contratado y de las acciones que la misma pueda ejercitar contra aquél si se niega a entregar las cantidades, pues en tal caso dicho mediador podría incurrir en un delito de apropiación indebida'.

En la contestación se decía que la única función asumida por la agencia era la de asesoramiento. No se desprende esto de la literalidad de la hoja de encargo que se aportaba con la contestación a la demanda de la agencia. Señala la misma en la estipulación primera que el objeto del encargo es la 'localización de un comprador' y respecto a un inmueble cuyos datos y precio se consignan en la hoja, como así es en efecto. Pero es que la estipulación segunda añade que el cliente manifiesta 'estar facultado para firmar cuantos escritos y contratos fueran necesarias para la consecución del encargo', aclarando definitivamente la cláusula tercera que el encargo se considerará cumplido cuando se perfeccione la venta y finalmente la cuarta concluye en que se faculta expresamente a la agencia para recibir cantidades en concepto de arras. Existe en la actuación de la agencia en el contrato de agosto de 2018 contemplatio domini, mencionándose como hemos visto en la estipulación novena la subordinación de la eficacia del contrato de arras a la ratificación de los poderdantes, típica en estos casos. No son de recibo aquí las alegaciones de los arts. 1714 y 1717 que se hacían en la contestación. Incluso aunque el mandatario aquí hubiere traspasado los límites del mandato, cosa que no ha sucedido como hemos visto, el propio art. 1727 CC permite vincular al mandante en lo que este hubiera ratificado expresa o tácitamente. Precisamente, incluso partiendo de que no existiera ese recibí expreso del contrato de arras, se ha producido con creces en este caso al no constar oposición alguna de los propietarios vendedores a la actuación previa de la agencia con el comprador actor. Y por último cabe añadir la evidente previsión del art. 1717 CC cuando en los casos en que el mandatario actúa en nombre propio. También se vincula al mandante cuando se trate de cosas propias de este, lo que es el caso al ser el inmueble objeto de compraventa figura de su dominio. Desde luego, no apreciándose esa falta de legitimación de la recurrente y tampoco que la tenga pues la agencia, que actuó como intermediaria en este asunto, ningún pronunciamiento merece la improcedente solicitud de condena a la agencia que se contiene en el suplico del recurso de apelación, cuando no se ha ejercitado acción contra esta por la apelante en autos.

QUINTO.-Por último, ninguna duda de hecho o derecho se aprecia en este caso como para no imponer las costas de la primera instanciaa la parte demandada condenada, que era la última de las alegaciones del recurso, por aplicación del principio del vencimiento objetivo del art. 394.1º LEC.

En cuanto a las dudas de derecho ciertamente es raro el proceso en el que no se suscite alguna duda jurídica, pues lo contrario supondría el sostenimiento de posiciones temerarias por las partes que, si a veces se dan, habitualmente no concurren. En la generalidad de los casos las partes en litigio tienen argumentos para sostener sus respectivas tesis, sin que ello suponga a efectos del art. 394 LEC apreciar la concurrencia de lo que es su norma excepcional, sin que sea suficiente cualquier duda jurídica que se suscite para que se haga entrar en juego la excepcionalidad en materia de costas, pues esas dudas han de ser consustanciales al litigio mismo, debiendo devenir de problemas jurídicos motivados por los cambios interpretativos y de criterios jurisprudenciales que también pueden influir en las partes y tribunales al proceder al adecuado encaje entre hechos base del litigio y derecho. Cuando se dice que el caso es jurídicamente dudoso, se tiene en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares, lo que plantea la necesidad de un previo juicio de similitud entre las resoluciones jurisprudenciales a considerar y la que es objeto de conocimiento, desapareciendo toda posibilidad de duda, si la jurisprudencia aludida es no ya reiterada, sino también uniforme. En armonía con lo anterior indican las SSAP de Jaén (Sección 1ª) de 3 de diciembre de 2004 y 20 de junio de 2006 que se producen dudas de derecho cuando caben varias interpretaciones de las normas y conceptos jurídicos implicados, de forma igualmente razonable, tanto en cuanto a la elección de la norma como en su aplicación o extensión, siendo necesario presuponer que no existe una línea jurisprudencial consolidada. En idéntica línea se expresa la SAP de Guipúzcoa (Sección 2ª) de 3 de febrero de 2005, lo que lleva a pensar en relación con las «dudas de derecho» que el acogimiento de la excepción al criterio general del vencimiento, requiere la existencia de jurisprudencia recaída en casos similares al contemplado, de manera que en aquellos supuestos en los que existan varias soluciones jurisprudencialmente recogidas, la adopción de una de ellas no ha de suponer el perjuicio de la parte que, al menos, se ha apoyado en una dirección jurisprudencial admitida.

No es el supuesto de esta litis. El único argumento del recurso de apelación es la 'confusión' generada en este caso por la agencia, lo que como hemos visto no es tal.

Y en cuanto a las dudas fácticas se requiere que sean serias, objetivas, realmente importantes, de consideración, que concurrirán cuando el establecimiento de los hechos controvertidos y relevantes resulta especialmente complejo, cuando pueda calificarse la labor de apreciación de las pruebas de especialmente dificultosa, cualquiera que sea el sentido final. La razón última de ser de la excepción es que el litigio se presentaba como inevitable para las partes, pues al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda a los litigantes más remedio que acudir al pleito para que se resuelva la controversia por los Tribunales. Pero se está hablando siempre de dudas objetivas, no de la ignorancia de la parte en cuanto a lo realmente acaecido, ni de que haya interpretado erróneamente unos hechos. No puede confundirse la duda fáctica seria de los hechos realmente acontecidos, con la buena fe del litigante (en la creencia de que se tiene razón porque desconoce lo acaecido. Afirma la SAP de Orense (Sección 2ª) de 7 noviembre 2002 que el concepto de dudas de hecho 'hay que considerarlo no ya sobre la base de la dificultad de la resolución sino sobre si existen pruebas que, objetivamente, puedan ser valoradas con gran vigor a favor de la parte que hubiera de resultar condenada en costas, por la mera aplicación del principio del vencimiento', tratándose, en suma, de «realizar un juicio de razonabilidad sobre la posición de la parte que, en definitiva, pudiera ser condenada al pago de las costas procesales', juicio que 'viene a determinar, ... si cabe, desde un punto de vista objetivo y a la vista de lo que resulte conocido de la parte sostener la pretensión que a ella le asista'. La SAP de Castellón (Sección 3ª) de 25 febrero 2005 indica que las 'serias dudas' de que habla la ley han de ser, no las naturales, comprensibles y justificables divergencias que han dado lugar al debate jurídico, sino de dudas 'graves importantes y de consideración'. La SAP de Salamanca (Sección 1ª) de 6 mayo 2005, del mismo modo, contempla esta tesis al reseñar que 'el carácter dudoso en cuanto a los hechos vendrá determinado por las dificultades probatorias sobre la existencia y manera de ser de los hechos constitutivos y de la pretensión'. Por su parte la SAP de Jaén (Sección 1ª) de 3 diciembre 2004 expresa que 'la doctrina ha venido a determinar que son serias dudas de hecho aquellos casos en que la prueba practicada admite varias interpretaciones y las posiciones que las partes mantienen a partir de ellas son lógicas y razonables', afirmando la SAP de Baleares (Sección 3ª) de 7 febrero 2006 que el carácter dudoso de los elementos fácticos del pleito ha de venir determinado por las dificultades probatorias sobre la existencia de hechos constitutivos de la pretensión, añadiendo que lo fáctico resulta dudoso cuando en la fijación de los hechos controvertidos alegados por una y otra parte haya resultado especialmente compleja pudiéndose calificar la labor de apreciación de las pruebas como verdaderamente difícil e intensa, revelándose el proceso como imprescindible puesto que sin él hubiese sido imposible establecer los hechos relevantes para la resolución del litigio.

En este supuesto ni se justifica la complejidad fáctica ni resulta de la mera alegación antedicha de la confusión en la actitud contractual de la agencia codemandada.

Procede pues desestimar este último motivo, como los anteriores, del recurso de apelación.

SEXTO.-Dada la desestimación del recurso de apelación, se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada ex art. 398.2 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. el Rey y por la Autoridad que nos concede la Constitución, pronunciamos el siguiente,

Fallo

SE DESESTIMAel recurso de apelación formulado por Doña Brigida y Don Luis Angel, representados por la Procuradora Doña Guadalupe Cándida Riesco Collado y asistidos por el letrado Don Vicente Sánchez Paré contra la sentencia dictada con fecha 8 de octubre de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia n º 1 de Mérida en el Juicio Verbal n º 616/2020, confirmando la misma, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Conforme a lo resuelto en esta resolución, dese al depósito que, en su caso, se hubiere constituido para recurrir, el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª LOPJ.

Notifíquese a las partes interesadas esta resolución y con certificación literal a expedir por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia de esta Audiencia Provincial y del oportuno despacho, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, para cumplimiento y ejecución de lo acordado. Archívese el original en el libro-registro correspondiente de esta Sección.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno. Sólo se admitirán los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, si se fundan en los motivos y supuestos previstos, respectivamente, en los artículos 469 (en relación con la Disposición Final 16ª LEC) y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de los que conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y que, en su caso, deberán interponerse por escrito ante este Tribunal, en el plazo de los veinte días hábiles siguientes al de su notificación.

Conforme a la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ, la admisión a trámite del recurso precisará efectuar en calidad de 50 euros en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando celebrando audiencia pública ordinaria en el mismo día de su fecha, de lo que doy fe.-