Sentencia Civil Nº 125/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 318/2011 de 26 de Marzo de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz.

Sección de Algeciras.

Ilmos. Sres. Magistrados:

Presidente: D. Manuel Gutiérrez Luna.

D. Juan Carlos Hernández Oliveros.

D. Jesús Manuel Madroñal Navarro

Rollo de Apelación nº 318/11

Procedimiento Civil Ordinario nº xxx/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Algeciras.

SENTENCIA NÚMERO 125/12

En la ciudad de Algeciras, a 26 de Marzo de 2012.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el rollo de apelación de referencia, dimanante del Procedimiento igualmente referenciado; y pendiendo en esta Sala recurso de apelación formulado por Don Bernabe representado por la Procuradora doña María Rosa Vizcaíno Gámez, y asistido por el letrado don Emilio García-Beamud Pérez, contra la sentencia de fecha 17 febrero 2011 del Juzgado de Primera Instancia antes referenciado; siendo parte recurrida Don Cesareo , representado por el procurador don Enrique Luque Molina y asistido por el letrado don Sergio Cózar García, y habiendo sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Jesús Manuel Madroñal Navarro, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan y dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.

SEGUNDO .- El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó sentencia en la fecha antes citada, cuyo fallo dice lo siguiente:

"Que estimando sustancialmente la demanda formulada por el procurador Enrique Luque Molina en nombre y representación de Cesareo contra Bernabe representado por la Procuradora María Rosa Vizcaíno Gámez, y asimismo desestimando íntegramente la demanda reconvencional formulada por la Procuradora María Rosa Vizcaíno Gámez en nombre y representación de Bernabe contra Cesareo representado por el procurador Enrique Luque Molina. Declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes el 25 mayo 2005 y se condena a la parte demandada a la pérdida de los siete mil euros entregados, rehabilitando el contrato de arrendamiento verbal que fue resuelto por el citado contrato, y condenando a la parte demandada y demandante reconvencional al pago de las costas procesales".

TERCERO .- Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Don Bernabe ; admitido a trámite el recurso, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial. Formado el rollo y designado ponente, se señaló día para la votación y fallo, quedando el recurso visto para sentencia.

CUARTO .- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales, adelantándose la fecha de deliberación a la vista del reparto efectuado y la carga de trabajo existente.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda inicial versa sobre las siguientes cuestiones: Don Cesareo es propietario de un local comercial destinado a garaje marcado con el número 11 de la calle Rocío, de Algeciras, integrado por dos fincas registrales, que en septiembre de 1997 arrendó verbalmente a Don Bernabe . Se denuncia por el actor distintos problemas de impago por parte del arrendatario hasta el punto de intentar judicialmente la resolución del contrato. Posteriormente el 25 mayo 2005 se formalizó un contrato de compra-venta sobre el local referido, documentos número seis de la demanda, pagándose en ese momento siete mil euros, acordándose como condición resolutoria que la falta de pago del resto del precio implicará la resolución del contrato siempre que, una vez vencido el plazo previsto y requerido el comprador fehacientemente por 10 días no atendiera al pago de tal cantidad adeudada, allanándose el comprador, en tal caso, a tener en favor del vendedor todo lo entregado, esto es, 7000 €, en concepto de daños y perjuicios por su incumplimiento, rehabilitándose el contrato de arrendamiento que por este nuevo contrato de compra-venta se resolvía. Como el Sr. Bernabe no cumplía con su obligación el 15 julio 2008 se remite burofax requiriéndole para que el día 21 julio compareciera en la notaría a fin de liquidar el pago del precio y otorgar la escritura, documentos número 11 de la demanda. Se le vuelve a hacer requerimiento notarial el 29 del mismo mes, documento número 10 de la demanda. Suplica se declare la resolución del contrato privado de compra-venta así como resuelta la rehabilitación del contrato de arrendamiento, con pérdida de la cantidad entregada; y que se condene a estar y pasar por la anterior declaración y devolver la posesión del local a su propietario en el plazo que por el juzgado se señale con apercibimiento de lanzamiento, y al pago de las costas.

Contesta el demandado manifestando que el contrato de 25 mayo 2005 fijaba claramente que el vendedor era propietario del local comercial número uno bis y del local comercial número dos, de la planta semisótano del bloque número 11 de la Urbanización las Colinas, y que la venta necesitaba de la segregación por parte del vendedor a fin de determinar los metros cuadrados totales y así saber el precio total, ya que éste se fijó en un tanto el metro cuadrado. Niega el demandado que incumpliera su obligación de pago de los arrendamientos en cuanto que lo que ocurría era que la actora no quería recibir el precio, tal como queda aclarado en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de 5 noviembre 2002 , documento número dos de la demanda. Respecto a un supuesto incumplimiento del pago de precio de la compra-venta del local la realidad es que se fijó un precio por metro cuadrado, a la espera de que se concretara la cantidad de metros cuadrados que iban a ser objeto de la venta una vez que se produjera la segregación necesaria para poder trasmitir el objeto del referido contrato. Por tanto mientras no se fijen los metros cuadrados que van a ser objeto de la venta no puede saberse el precio a pagar, por tanto, no se podrán otorgar las escrituras. Es el vendedor el que no ha querido cumplir con su obligación. Precisamente el hoy demandado presenta papeleta de conciliación con la que se intenta concretar el número de metros cuadrados y el precio total de la compra-venta, documento aportado por la actora con el número nueve, y aporta como documento número tres copia del acta de conciliación celebrada el 9 mayo 2007 en donde se comprueba que el señor Cesareo no quiere llegar a ningún acuerdo. Respecto al requerimiento notarial alegado por la actora manifiesta que se intentó hacer en la persona de la ex novia del demandado y que ésta se negó a recibirlo, por lo que no puede entenderse en ningún caso que se haya hecho ningún requerimiento ni notificación de nada. Suplica la desestimación de la demanda y la imposición de las costas a la actora, y presenta demanda reconvencional suplicando la transmisión del local objeto del contrato, que se eleve a escritura pública el contrato privado por parte del señor Cesareo o, en su caso, se proceda judicialmente a su elevación con la correspondiente consignación del resto del precio que queda por pagar que fija en 63.498,68 €, más costas.

Por la actora se contesta la reconvención pidiendo la desestimación y, subsidiariamente, en el caso de que fuera estimada se deberán agregar al precio citado los correspondientes intereses legales desde el segundo semestre de 2005 y los pertinentes IBI, cuyas copias se adjuntan a dicha contestación.

SEGUNDO .- Entiende el juez de instancia en la resolución impugnada que la parte actora pretende la resolución del contrato de compra-venta por el incumplimiento del demandado al pago del precio, ya que la actora cumplió con su obligación de segregación y la fijación exacta de los metros cuadrados a entregar como objeto de la compra-venta, tal como puede comprobarse en el documento número dos de la demanda, una escritura de segregación del uno de diciembre de 2005. Así pues, el precio de la compra-venta queda fijado en 70.498,68 €, de los que ya se habían abonado 7000 € restando por abonar 63.498,68 €, que es precisamente la cantidad que admite la demandada que tiene que abonar. El juzgador da por probado que se practicaron hasta dos requerimientos notariales para que procediera al pago del precio, documentos 10 y 12 de la demanda.

Se interpone recurso de apelación por la demandada manteniendo que el vendedor no cumplió con su obligación de determinación de la cantidad restante del precio y el requerimiento fehaciente tal como establecía el contrato para otorgarle escritura pública. Que queda probado que una vez que se conoció la segregación se practicó conciliación judicial a fin de proceder por parte del vendedor a fijar precio y notaría para otorgar la escritura pública y que en dicha conciliación la actora no hizo nada. Sigue manteniendo que el requerimiento notarial nunca se hizo en su propia persona si no en la de su ex pareja en un domicilio en el que ya no vivía. Suplica que no sean impuestas las costas de primera instancia en caso de confirmarse la sentencia impugnada ya que la estimación por parte del juez de instancia ha sido parcial habiéndose denegado la resolución del contrato de arrendamiento.

La actora se opone al recurso de apelación advirtiendo que no se avino a la conciliación planteada de contrario por estar pendiente la resolución en ese momento del recurso de apelación que había interpuesto contra la sentencia dictada en los autos 420/2006 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de Algeciras. Igualmente manifiesta que debe darse validez a los requerimientos practicados comunicando la resolución de la compra-venta. En cuanto a las costas debe entenderse que se ha producido una estimación sustancial de la demanda y que por ello es correcta la imposición a la demandada.

TERCERO .- Se fija como objeto de la compraventa parte del local comercial número uno bis de la planta semisótano del bloque número 11 de la Urbanización las Colinas, finca registral número 16.951, y el local comercial número dos, finca registral número 16.953, comprometiéndose el vendedor a practicar la segregación necesaria para delimitar qué parte del local uno bis se va a vender. Por esta razón cuando se fija el precio en la Estipulación Segunda del contrato se hace en atención a los metros cuadrados que se tienen que transmitir, y se dice: "tiene lugar esta compra-venta por el precio de 85.000 pesetas el metro cuadrado (510,86 € el metro cuadrado) que se pagará, una vez hallada la superficie a segregar del local número uno bis en la siguiente forma: en este acto, en concepto de parte de pago, el comprador ha entregado al vendedor la suma de siete mil euros; y el resto, será satisfecho en el momento del otorgamiento de las correspondientes escrituras dentro del plazo máximo de dos meses a favor del comprador o la persona física que éste designe".

Esto hay que ponerlo en íntima conexión con la Estipulación Cuarta: "Se pacta expresamente, como condición resolutoria que la falta de pago del resto del precio pactado implicará la resolución del contrato de compra-venta siempre que, una vez vencido el plazo previsto y requerido el comprador fehacientemente por 10 días no atendiera al pago de tal cantidad adeudada, allanándose el comprador, en tal caso, a perder en favor del vendedor todo lo entregado, esto es, siete mil euros, en concepto de daños y perjuicios por su incumplimiento, rehabilitándose el contrato de arrendamiento hoy resuelto".

Por tanto, es evidente que, a pesar de lo dispuesto expresamente por las partes en el texto, no estaríamos frente a un contrato sometido a condición, sino que lo fijado fue un plazo para el pago del precio total, estipulándose una cláusula penal para el supuesto del retraso en que incurra el deudor en el cumplimiento de la obligación, siendo incompatible la determinación de un plazo cierto -en este caso, dos meses después de la fecha del contrato- con la existencia de una condición, como claramente se deriva de lo dispuesto en el artículo 1113 del Código Civil , en relación con el 1125 del mismo texto, según el cual las obligaciones para cuyo cumplimiento se ha fijado un día cierto son exigibles cuando llega ese día y sólo si existe incertidumbre sobre si ha de llegar o no ese día la obligación se considera condicional. La condición supone una alteración de la eficacia que se hace depender de un suceso futuro e incierto, que no se sabe si se va llegar a producir ( incertus an ), se sepa o no cuándo. En este caso por el contrario lo que se determina es un plazo para cumplir voluntariamente con la obligación del pago del resto del precio.

Así pues, una vez que el plazo contractualmente establecido ha transcurrido el vendedor tiene la facultad resolutoria que le otorga el artículo 1124 CC , como contrato sinalagmático que es éste de compraventa, en el que la prestación de una parte es la causa de la prestación del otro y viceversa, estando unidas desde su origen en el llamado sinalagma genético. La posibilidad de la resolución suele ser aplicada restrictivamente, por ser contraria al principio de conservación del contrato y el pacta sunt servanda . Por ello se exige que el incumplimiento sea grave y se aprecie la frustración del fin del contrato. Cuando se estime, la resolución tiene carácter retroactivo de tal manera que debe dejar al contratante como estaba en la situación anterior a contratar, por ej.: STS Sala 1ª de 19 julio 2000 .

Previene el citado art. 1.124 del Código Civil que "la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo".

Se trata por ello, de los casos de resolución causada por el incumplimiento de lo pactado, cuando ambas partes deben cumplir para satisfacer sus respectivos intereses, y la facultad corresponde a quien ha cumplido, pues, de lo contrario, no tiene derecho a pedir el cumplimiento ni la resolución. Consiguientemente incumbe pedirla a la parte que se considere acreedora de cumplimiento, no sea deudora de él y haya cumplido con las prestaciones a la contraria que ha demandado, a no ser que su incumplimiento se deba a causa imputable al acreedor de su prestación. Además, debe existir un incumplimiento en lo esencial, y no en fases accesorias de las prestaciones, y en su gran parte y no mínima.

CUARTO .- Afirma el artículo 1504 CC que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Así pues, y tal como afirma la jurisprudencia ( SSTS de 2 de febrero de 2005 , 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 y 13 de febrero de 2009 ), la estrecha conexión existente entre la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) y el precepto que regula su ejercicio por el vendedor en supuestos de compraventa de inmuebles por precio aplazado, impone que el incumplimiento del comprador que constituye su presupuesto sea grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC núm. 2863/2000 , con cita de las de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al vendedor, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre sus lógicas expectativas el cobro del precio acordado en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, pues, no en vano, constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el comprador ( artículo 1500 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial.

QUINTO .- En el caso de autos puede deducirse que el comprador, para poder pagar el precio cierto, necesitaba que el vendedor hiciera la correspondiente segregación en el local uno bis y así poder calcular exactamente los metros cuadrados que se iban a transmitir, así se hace constar en el contrato. Efectivamente, mientras el comprador no tuviera este dato en su conocimiento no podía cumplir con su obligación de pago del resto del precio. A pesar de que el contrato parece que fija un plazo de dos meses a contar desde su fecha para el otorgamiento del escritura pública y, por tanto, del pago del resto del precio, sin embargo, el vendedor retrasa hasta el 1 de diciembre de 2005 la formalización de la segregación, véase documento número dos de la demanda. Esto supone que puede entenderse que para el propio vendedor la fijación del plazo de dos meses no era tan esencialmente determinante en su voluntad contractual. A esto se une el hecho de que se niega a comunicar expresamente al comprador cuál ha sido el resultado de la segregación, ello se deduce del comportamiento que asume en la Conciliación judicial que el comprador promueve mediante papeleta presentada el 11 abril 2007, documento número nueve de la demanda, en la que éste solicita la determinación exacta de los metros cuadrados respecto de los que debe calcularse el precio. En el acta de conciliación, documento número tres de la contestación, puede comprobarse que el Sr. Cesareo no reconoce ni se aviene a ninguno de los extremos propuestos por el Sr. Bernabe , terminando sin avenencia. Y no es hasta julio de 2008 cuando empieza a intentar requerir al comprador para otorgar la escritura pública y pagar el precio restante, documentos números 10 a 12 de la demanda, no resultando probado que este requerimiento hubiera sido personal, ya que no se realiza ni tan siquiera en el domicilio que constaba en el contrato, ni en el domicilio que después tuvo, según consta en la escritura de apoderamiento que el comprador demandado presenta como documento nº 1 junto a su contestación. Y no sería muy difícil localizarlo porque ha llegado a entablar hasta tres procedimientos judiciales contra él, y en uno de ellos con la pretensión de desahucio por impago de rentas cuando ya estaba vigente el contrato objeto de esta litis, documento número 7 de la demanda, es decir, a sabiendas de que la relación jurídica ya no era de arrendamiento sino de compraventa.

Afirma el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 15-12-2011, nº 936/2011, rec. 1566/2008 que "sobre la ineficacia del requerimiento resolutorio cuando el comprador ha instado previamente el cumplimiento ha declarado esta Sala que además, no puede producir efectos un requerimiento de resolución posterior a otro en que el comprador manifieste su voluntad seria, de realización posible, de cumplir, sino sólo a partir de la fecha en que no cumpla lo prometido...( STS, Civil sección 1 del 07 de junio del 1995 ( STS 3269/1995) Recurso: 749/92 ).

SEXTO .- Según lo razonado hemos de entender que el requerimiento al comprador que establece el artículo 1504 CC no se ha hecho antes de la presentación de esta demanda, dando origen a la posibilidad por parte del comprador de ofrecer el pago para culminar la compra, que es lo que se plantea en la demanda reconvencional, habiéndose ofrecido el pago del resto del precio calculado, ahora sí, con el dato fehaciente de cuáles han sido los metros cuadrados que han quedado integrados dentro del local transmitido, es decir, 70.498,68 euros, según admite la propia vendedora en su oposición al recurso. Habiéndose pagado ya 7.000 euros en la fecha de firma del contrato, el resto del precio queda fijado en 63.498,68 euros. Así, estimándose íntegramente el recurso de apelación y, por tanto, estimándose la demanda reconvencional, debe condenarse a la actora apelada a la transmisión del local objeto del contrato tal como ha quedado delimitado por la suma del local comercial número uno bis de la planta semisótano del bloque número 11 de la Urbanización las Colinas, finca registral número 16.951, (después de la segregación practicada por la escritura pública que consta como documento nº 2 de la demanda) y el local comercial número dos, finca registral número 16.953, que se eleve a escritura pública el contrato privado de 25 de Mayo de 2005, documento 6 de la demanda, con las aclaraciones oportunas en virtud de la citada segregación, y, en su caso, si no se hiciera voluntariamente, se proceda judicialmente a su elevación, debiendo el comprador abonar el resto del precio que queda pendiente y que se fija en 63.498,68 €.

SÉPTIMO .- Dada la estimación del recurso de apelación, no procede realizar pronunciamiento expreso sobre las costas procesales de esta alzada, conforme al art. 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En cuanto a las costas de la primera instancia se imponen a la actora, de conformidad al artículo 395.1 LEC , no entendiéndose que existieran dudas de derecho, pues el actor a sabiendas de la existencia de un contrato de compraventa pretendió el desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler y porque a pesar de no haber cumplido con las obligaciones de requerimiento previas presentó demanda contra el comprador.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por Don Bernabe contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos revocar y revocamos la misma, y en su lugar dictamos otra por la que debemos desestimar y desestimamos la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Cesareo contra Don Bernabe y debemos estimar y estimamos la demanda reconvencional interpuesta por éste contra aquél, condenando pues a Don Cesareo a la transmisión del local objeto del contrato tal como ha quedado delimitado por la suma del local comercial número uno bis de la planta semisótano del bloque número 11 de la Urbanización las Colinas, finca registral número 16.951, (después de la segregación practicada por la escritura pública que consta como documento nº 2 de la demanda) y el local comercial número dos, finca registral número 16.953; a que se eleve a escritura pública el contrato privado de 25 de Mayo de 2005, documento 6 de la demanda, con las aclaraciones oportunas en virtud de la citada segregación, y, en su caso, si no se hiciera voluntariamente, se proceda judicialmente a su elevación, debiendo el comprador abonar el resto del precio que queda pendiente y que se fija en 63.498,68 €. Más costas.

No se realiza expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

Devuélvase por el Juzgado el depósito constituido para plantear esta apelación, de conformidad a la D.A. 15ª de la LO 1/2009 , apartado 8.

Contra la presente Sentencia cabe recurso de casación o extraordinario por infracción procesal, en los casos expresamente tasados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN : Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por su ponente, el Ilmo. Sr. Jesús Manuel Madroñal Navarro, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.