Sentencia Civil Nº 125/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 305/2015 de 07 de Marzo de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 , Planta 5 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0122982

Recurso de Apelación 305/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 981/2013

APELANTE:D./Dña. Adelina

PROCURADOR D./Dña. VALENTIN GANUZA FERREO

APELADO:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM011 MADRID

PROCURADOR D./Dña. RAQUEL GOMEZ SANCHEZ

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En Madrid, a ocho de marzo de dos mil dieciséis.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 981/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid a instancia de Dña. Adelina apelante - demandante, representado por el Procurador D. VALENTIN GANUZA FERREO contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM011 MADRID apelado - demandado, representado por la Procuradora Dña. RAQUEL GOMEZ SANCHEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/12/2014 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/12/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Desestimando la demanda formulada por el Procurador VALENTÍN GANUZA FERREO en nombre de DOÑA Adelina frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 núm. NUM011 de Madrid representado por el Procurador DOÑA RAQUEL GÓMEZ SÁNCHEZ se condena en costas a la demandante.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la resolución apelada en los términos de la presente, debiendo sustituirse en lo que sea necesario.

PRIMERO.- En la demanda que dio inicio a este procedimiento, Doña Adelina , en su condición de copropietaria de los locales 1 y 2 del edificio de la calle Tembleque nº 132 de esta ciudad, solicita se declare nulo el acuerdo adoptado, por la Comunidad de Propietarios de dicho inmueble, en la Junta General Ordinaria celebrada el 16 de abril de 2.013, mediante el cual se acordaba no atender el pago de una factura reclamada por la demandante, que se corresponde con el importe abonado por la reparación de una grieta en la fachada trasera de su local, realizada en el año 2.009 y que no se asumió por la Comunidad de Propietarios, cuando se hizo la obra derivada de la ITE a finales del año 2.008 y primeros meses de 2.009. Solicita también, se condene a la Comunidad de Propietarios a abonarle la suma de 3.970 euros, como reembolso de los gastos de conservación de la fachada realizados, más intereses legales.

La Comunidad de Propietarios se opuso a dichas pretensiones. Sostiene por un lado, que la reparación realizada por la demandante, cuyo importe se reclama, se llevó a cabo sobre un recrecido o añadido a la fachada del edificio, que no constituye elemento común, al haberse adicionado a la fachada por los propietarios del local, después de construido el edificio, de manera que la grieta objeto de la reparación no afecta a un elemento común del inmueble. Por otro lado, sostiene que la cuestión planteada en la demanda ya se resolvió por acuerdo de la Junta de la Comunidad celebrada el 1 de abril de 2.009, y dicho acuerdo fue dado por bueno y no impugnado por la demandante.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Analiza separadamente las dos acciones ejercitadas por la parte demandante, y respecto de la nulidad interesada, consideró que el acuerdo de la Junta de 2.013 es lógica consecuencia del adoptado anteriormente en la Junta de 1 de abril de 2.009, consentido por la demandante y en el que se rechazaba que las obras fueran de cuenta de la Comunidad. Considera también, que el muro en el que se producto la fisura no tiene el carácter de elemento común. Respecto de la acción en reclamación de cantidad, apreció de oficio falta de legitimación activa en la demandante, en cuanto la reclamación se sustenta en el pago hecho por la demandante, copropietaria del local, a la mercantil arrendataria del local, de la que también es administradora solidaria y en la cesión que le ha hecho el otro copropietario y coadministrador de la arrendataria y no considera justificada su legitimación activa, a la vista de la documentación aportada, así como tampoco al no haber acreditado que haya sido la demandante quien haya hecho efectivo el reembolso de los gastos de reparación, ni haberlo hecho a título individual.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la demandante. Denuncia en primer lugar, infracción del principio de justicia rogada y congruencia, al haber alterado el objeto de proceso al analizar y apreciar de oficio la falta de legitimación activa de la demandante para el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad. En relación a la acción impugnando la validez del acuerdo adoptado, sostiene que ninguno de los acuerdos anteriores de la Comunidad, impide se impugne la validez del acuerdo aquí impugnado. En cuanto a lo que considera el fondo del asunto del litigio, sostiene que la fachada es un elemento común y por tanto considera que su reparación compete a la Comunidad de Propietarios.

La comunidad demandada se opuso al recurso y solicitó su desestimación y la confirmación de la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.- Dados los términos en que las parte han planteado sus pretensiones en ambas instancias, consideramos adecuado delimitar lo que constituye objeto del procedimiento y para ello hemos de tener en cuenta que ejercitándose dos acciones, una de impugnación de un acuerdo comunitario y la otra de reclamación de cantidad, aunque cada una de las cuales requiere un análisis separado, el acogimiento de la reclamación de cantidad viene condicionada a la decisión que se adopte respecto de la acción de nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de 16 de abril de 2.013, que se ejercita en primer lugar y con carácter principal, por cuanto de rechazarse la nulidad pretendida, el rechazo de la reclamación efectuada por la demandante a la comunidad de propietarios, habría sido válidamente adoptado y nada podría reclamar por lo abonado. Siendo ello así, es lógica la sistemática seguida en la sentencia de primera instancia, de analizar en primer lugar dicha acción; ahora bien, dado que la parte apelante formula como primer motivo de impugnación, la infracción del deber de congruencia y otras infracciones procesales, al apreciar de oficio la falta de legitimación activa para el ejercicio de la acción en reclamación de cantidad, hemos de comenzar analizando la legitimación activa de la demandante.

El motivo de impugnación debe estimarse. La sentencia de primera instancia en el fundamento de derecho tercero, aunque finalmente solo aprecia falta de legitimación activa en la demandante respecto de la acción en reclamación de cantidad, analiza de manera un tanto confusa y contradictoria la legitimación activa para el ejercicio de ambas acciones, pues aunque previamente analiza y desestima la acción de nulidad, al analizar de oficio la legitimación para el ejercicio de la acción de reclamación de cantidad, se pronuncia sobre la legitimación de los arrendatarios para impugnar acuerdos comunitarios conjuntamente con la legitimación de éstos para reclamar daños y perjuicios causados en la coa arrendada.

En todo caso, entendemos que la aquí demandante, que ejercitaba ambas acciones en su condición de copropietaria de los locales donde ha realizado una obras de reparación, si está legitimada para el ejercicio de las dos acciones aquí entabladas y en concreto, para el de la acción de reclamación de cantidad, que se le niega en la sentencia de primera instancia y ello en base a lo siguiente:

Son hechos no discutidos por las partes, que la demandante Dª Adelina , es copropietaria de los locales, en cuya fachada trasera exterior se realizaron las obras de reparación cuyo importe aquí se reclama, así como que en relación a tales obras, se dirigió a la Comunidad de Propietarios y al Ayuntamiento, reclamando su pago a la primera y solicitando información y licencias pertinentes al segundo. Consta también que dicho local está ocupado por la entidad ACADEMIA OXFOR SCHOOL, en condición de arrendataria. De esta entidad es también copropietaria la Sra. Adelina . La reclamación se sustenta en una factura emitida a nombre de la Academia citada y se aporta también un documento mediante el cual, el otro copropietario de la Academia, manifiesta haber abonado él el importe de las obras, previa entrega de dicha cantidad por parte de la demandante. En el mismo documento se hace constar que, dicho copropietario ha cedido cuantas acciones puedan corresponderle por dicho pago, a Dª Adelina .

Por otro lado, la Comunidad de propietarios al contestar la demanda, admitió la condición de propietaria de la demandante, así como que fue la demandante quien reparó las obras y quien le formuló diferentes reclamaciones que no fueron atendidas, consecuencia de lo cual dejó de pagar las cuotas comunitarias, formulándole reclamaciones diversas sobre ello, llegando a formular demanda de monitorio frente a ella. En el acto de la Audiencia Previa la Comunidad demandada no impugnó ninguno de dichos documentos y en el acto del Juicio Oral la Arquitecto Directora de las obras, admitió haberse abonado las mismas por la demandante, así como haberle abonado a ella sus honorarios. Partiendo de dicha situación, como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de abril de 2.015 (rec.741/2.013 ), es necesario reconocer legitimación ad causam al demandante, cuando ésta le ha sido reconocida dentro y fuera del procedimiento. En consecuencia, no se comparte la decisión adoptada en la sentencia apelada, de desestimar dicha reclamación por carecer de legitimación activa la demandante; si bien, como a continuación analizaremos, la acción deba ser desestimada, por razones distintas

TERCERO.- Por lo que se refiere a la acción impugnando el acuerdo de la Comunidad, la discrepancia que entre las partes se plantea y las cuestiones a resolver son también dos. Por un lado y como cuestión previa, debe resolverse si lo que es objeto del acuerdo impugnado, reclamación del importe de la reparación de una grieta en la fachada posterior del local de la demandante, ya había sido objeto de acuerdos previos de la Junta, en los que la Comunidad acordó no asumir dichos gastos. De acreditarse dicha situación, ello conllevaría que el acuerdo anterior habría devenido ejecutivo e inatacable y que el acuerdo posterior no es susceptible de ser impugnado. Por otro lado, en relación a dicho acuerdo, las partes discrepan del carácter que debe otorgarse al muro donde se realizaron las reparaciones abonadas por la demandante, en cuanto ésta sostiene que lo han sido sobre la fachada del edificio, elemento común y que deben ser asumidas por la Comunidad, mientras que la comunidad de propietarios sostiene que la grieta reparada, se encontraba en un murete incorporado o añadido con posterioridad a la construcción del edificio, por los propietarios del local y como consecuencia de ello dicho elemento no formaría parte de la fachada común originaria del edificio.

CUARTO.- Por lo que se refiere a la existencia de acuerdos anteriores, hemos de partir de lo establecido en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2.013 (rec. 1569/2010 ), que señala que 'la ejecutividad y fuerza vinculante de acuerdos adoptados en Juntas de Propietarios no impugnados, conlleva que una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuerdos comunitarios (que en el supuesto allí analizado se referían a acuerdos modificativos del título constitutivo), adquiere legitimación para impugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 y reproduce la 13 de julio de 2012 , lo siguiente: «los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta de artículo 16 de la LPH . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006 )'.

Pues bien, la aplicación de dicha doctrina al caso presente nos lleva a compartir la decisión adoptada en la sentencia de primera instancia, en el sentido de que el acuerdo aquí impugnado de la Junta de 16 de abril de 2.013 de no atender la Comunidad de Propietarios, el pago de la reparación pretendido por la demandante, no era sino lógica consecuencia de lo resuelto en la Junta de 4 de abril de 2.009 y por tanto, no es posible impugnar ahora, lo que ya se había consentido y gozaba de la ejecutividad y vinculación que le atribuye la normativa reguladora de la Propiedad horizontal, a la que se refiere la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de manera que sólo cabría la posibilidad de impugnarlo si, mediante otro acuerdo expresamente se dejase sin efecto el anterior o se adoptase otro en sentido contrario a lo anteriormente acordado, lo que no ocurre en el caso presente en cuanto el acuerdo impugnado es ratificación del inicialmente adoptado.

Que ello es así se pone de manifiesto, mediante el contenido del acuerdo adoptado en la Junta de 1 de abril de 2.009 y del comportamiento adoptado, previa, coetánea y posteriormente por las partes ahora enfrentadas, que viene a corroborar lo allí acordado. Así, el acuerdo adoptado en el año 2.009, de notificar a la propiedad que la conservación del muro le correspondía a ella, se adoptó como consecuencia de las obras exigidas a raíz de la Inspección realizada en el edificio y se adoptó en dentro del punto del orden del día referido a la aprobación del presupuesto de las obras que asumía la Comunidad y todo ello, como consecuencia de actuaciones realizadas por dicha Inspección, tales como Informe emitido el 10 de diciembre de 2.008 por Inspector Técnico, acta desfavorable de la Inspección por el estado de las fachadas exteriores e interiores, medianerías y otros parámetros de fecha 15 de diciembre de 2.008. Consta así mismo, que el 27 de marzo de 2.009 el organismo competente del Ayuntamiento de Madrid, acordó requerir a la Comunidad de Propietarios para que procediese en el plazo de 4 meses a realizar las obras de subsanación reflejadas en el informe de Inspección Técnica, decisión sobre la que la Comunidad siempre manifestó que las reparaciones en el muro de la fachada del local de la demandante, no le correspondía asumirlas a ella.

Teniendo en cuenta la situación existente en el momento de celebrase la Junta de 1 de abril de 2.009, la decisión allí adoptada era claramente, la de que la Comunidad de Propietario no aceptaba asumir los gastos de la reparación de la grieta en cuestión, por entender que la misma era un gasto de conservación que debía asumir la propiedad del local, de manera que admitido por la demandante que dicha decisión se le notificó, en aquel momento pudo haber impugnado el acuerdo y al no haberlo hecho así, el mismo devino ejecutivo e inatacable.

La actuación posterior de ambas partes, en nada afectan a la validez y eficacia del acuerdo adoptado en la citada Junta de 1 de abril de 2.009; en todo caso, el comportamiento de la demandante lo que evidencia es que siendo conocedora de la negativa de la Comunidad asumir dicha reparación, asumió su reparación y consintió la decisión inicialmente adoptada por la Junta de propietarios de 1 de abril de 2.009, de que debía asumir los gastos de conservación del muro y que los asumió se pone de manifiesto, por cuanto acordado en la Junta de 16 de junio de 2.009, que se encargara un informe que determine a quien corresponde la reparación y las causas de aparición de la grieta, con posterioridad a dicho acuerdo realizó gestiones ante el Ayuntamiento, asumió la ejecución de la reparación y tras recibir el 27 de julio de 2.009 el informe referido, se celebró otra Junta de Propietarios el 27 de abril de 2.010, en la que si bien no estuvo representada la propiedad del local a que se refiere este pleito, se informó de la respuesta que se había dado al Ayuntamiento en relación a la reparación de la fachada del local y tampoco impugnó dicha Junta. Es cierto que a partir de ese momento, en reiteradas ocasiones, solicitó a la Comunidad de Propietarios se le abonara el importe de las obras de reparación de la grieta de la fachada, pero en ningún momento ejercitó acción alguna impugnando tales acuerdos, limitándose, al margen de los procedimientos previstos en la LPH, a solicitar a la Comunidad que abonara dicha reparación como condición para que siguiera contribuyendo a los gastos comunitarios, de manera que la solicitud formulada en el año 2.013 de que se incluyera en el orden del día de la Junta de Propietarios, su reclamación y provocar con ello un acuerdo comunitario, que vino a ratificar, el adoptado en el año 2.009, sobre el mismo asunto de quién debía soportar la reparación de la grieta del muro de la fachada, que además se adoptó en el mismo sentido, no puede abrir la vía para poder impugnar la decisión ya adoptada previamente.

En definitiva, siendo preciso determinar, previamente a la discrepancia que ambas partes mantienen acerca del carácter común o privativo del muro en el que se ha producido la grieta, si el acuerdo es susceptible de ser impugnado, por concurrir los requisitos de forma precisos para ello, según se ha indicado, el concreto acuerdo aquí impugnado no lo es, en cuanto la reclamación que hacía la demandante ya había sido rechazada por la Comunidad, y dicho acuerdo que era ejecutivo y ha devenido inatacable.

QUINTO.- Lo indicado conlleva la desestimación de la pretensión principal y primera de la demanda y, como consecuencia de ello las demás pretensiones y por tanto, la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia de primera instancia.

Dado que en dicha resolución, y las partes han centrado también sus pretensiones, en el carácter que debe otorgarse al muro en el que ha aparecido la grieta, a fin de dar respuesta a las diferentes alegaciones formuladas al respecto, entendemos que de la prueba practicada ha de considerarse acreditado, que la grieta reparada por la propiedad del local sí existía en el momento de levantarse el acta negativo de la Inspección Técnica del Edificio, así como que la misma se encuentra en un muro que ha sido construido y adicionado a la fachada primitiva del edificio, en fecha no determinada, pero con posterioridad a la construcción del inmueble, de manera que se encuentra en la hoja exterior de las dos que forman parte de la fachada trasera de los locales de la demandante, la cual no forma parte ni está integrada en la estructura del edificio y cuya base de apoyo o zapata no se encuentra tampoco integrada en la fachada primitiva, sino en lo que inicialmente constituía la acera. En base a ello, consideramos acertada la conclusión que obtiene la sentencia de primera instancia al señalar que dicho muro adicional, no tiene el carácter de elemento común, sino que al haber sido incorporado por la propiedad a la fachada inicial del local, su mantenimiento y conservación corresponde a la propiedad de dicho local comercial.

SEXTO.- La desestimación de la acción solicitando la nulidad del acuerdo, conlleva también la desestimación de la reclamación de cantidad, en cuanto, la viabilidad de la pretensión formulada, depende de la declaración de nulidad de un acuerdo adoptado dentro del régimen especial que regula la Propiedad horizontal y dicha decisión se ha declarado válida y eficaz, de manera que, aunque tal reclamación se sustenta en la obligación que impone la normativa reguladora de la propiedad horizontal, de asumir la Comunidad los gastos derivados de la conservación de elementos comunes, falta los hechos base de lo que se originaría dicha responsabilidad, en cuanto existe una acuerdo válido y eficaz, adoptado conforme a la misa normativa reguladora de la Propiedad horizontal y consentido por la parte que ahora le niega eficacia y tampoco se aprecia que el muro donde existía la grieta, tuviera la consideración de elemento común del inmueble, todo lo cual exonera a la comunidad demandada de asumir el pago de la cantidad reclamada.

SÉPTIMO.- La desestimación del recurso conlleva que las costas causadas en esta alzada deben imponerse a la parte apelante, en base a lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC .

Así mismo procede declarar la pérdida del depósito constituido para recurrir al amparo de lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la LOPJ , debiendo darse al mismo l destino legalmente previsto.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSOde apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Adelina , contra la sentencia de fecha 30 de diciembre de 2.014, dictada por el Juzgado de Primera instancia nº 59 de los de Madrid , en los autos de juicio ordinario nº 981/2.013 la cual y SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE.

Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante y con pérdida el depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.