Sentencia CIVIL Nº 125/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 611/2017 de 21 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.005.00.2-2014/0008405
Recurso de Apelación 611/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcalá de Henares
Autos de Procedimiento Ordinario 884/2014
D./Dña. Tatiana , D./Dña. María Inmaculada y D./Dña. Cristobal
PROCURADOR D./Dña. VIRGINIA MARIA SARO GONZALEZ
D./Dña. Berta
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN DE LA FUENTE BAONZA
SENTENCIA Nº 125/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
D. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ
Siendo Magistrado Ponente D. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ
En Madrid, a veintiuno de marzo de dos mil dieciocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de
apelación los autos de juicio ordinario 884/14, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcalá
de Henares, que ha dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 611/17, en el que han sido partes, como
demandante-apelante-apelada Dª. Berta , representada por la Procuradora Dª. María del Carmen de la
Fuente Baonza y asistida de la Letrada Dª. Paloma Martínez Arráez (Justicia Gratuita), y como demandados-
apelantes-apelados D. Cristobal , Dª. María Inmaculada y Dª. Tatiana , representados por la Procuradora
Dª. Virginia María Saro González y asistidos de la Letrada Dª. Susana López Martín.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y
PRIMERO.- Con fecha 18 de marzo de 2015 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Alcalá de Henares en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dª. Carmen Sánchez Muñoz en nombre y representación de Dª. Berta , debo condenar a los codemandados, D. Cristobal , Dª. María Inmaculada y Dª Tatiana , abonar de forma solidaria a la actora la cantidad de 1.649,19 Euros, más los intereses del artículo 576 de la LEC , todo ello sin hacer expresa mención de costas'.



SEGUNDO .- Notificada la sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes con traslado a la adversa y oposición al mismo y realizadas alegaciones, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que tuvieron entrada abriéndose el correspondiente rollo de Sala.



TERCERO .- En esta alzada se señaló para deliberación, votación y fallo el día diecinueve de marzo de dos mil dieciocho , se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se sigue el presente procedimiento por demanda de Doña Berta en ejercicio de acción de indemnización de daños y perjuicios por cumplimiento defectuoso o incumplimiento en compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 NUM002 de Alcalá de Henares.



SEGUNDO .- La Sentencia de 18 de marzo de 2015 , estima en parte la demanda condenando a los demandados al abono a la parte actora de la cantidad de 1.649,19 euros, considerando encontrarnos en un supuesto de falta de cumplimiento contractual o cumplimiento defectuoso.



TERCERO .- Se alegan como motivos del recurso.- Se formula recurso por ambas partes. Se formula recurso por la parte demandante alegando: error en la valoración de la prueba respecto a la indemnización fijada considerando se debió fijar en atención a las facturas y no en atención al informe pericial; infracción de derecho en atención art. 348 y 217 LEC respecto a la valoración del informe pericial; infracción de los arts. 1.101 y 1.124 CC por considerar la prestación como defectuosa y la obligación de indemnizar daños y perjuicios; vulneración de la LOE y del Código Técnico de la Edificación.

Por la parte demandada se interpone a su vez recurso de apelación y se solicita la revocación de la Sentencia y solicita la parte demandada la desestimación de la demanda, como motivo del recurso alega caducidad al estar ante un supuesto en un caso de vicios ocultos y en segundo lugar alega error en la valoración de la prueba por considerar que no existe incumplimiento alguno al tratarse de vivienda del IVIMA de 48 años de antigüedad vendida en atención a esas condiciones y ajustando el precio a tales circunstancias.



CUARTO .- Se deben estimar los motivos de recurso interpuestos por la parte demandada que se estudian de forma conjunta para una mejor comprensión y al responder todos a una misma motivación o causa de recurrir y se debe estimar el recurso de la parte demandada con revocación de la Sentencia dictada y con la consiguiente desestimación de la demanda interpuesta lo que lleva a su vez a la desestimación de los motivos de recurso de la parte actora sin que sea necesario entrar en los mismos al versar aquellos en relación a la fijación del importe de la supuesta indemnización según se fije en el importe del perito o de las facturas. Se considera que existe un error en la valoración de los elementos probatorios en la Sentencia por no tener el vicio de la vivienda el carácter otorgado en la sentencia, pero ni siquiera tiene el mismo carácter de oculto. Se considera que la compra se realiza teniendo en cuenta el estado de la vivienda por su evidente antigüedad de 48 años y por las calidades y estado de la vivienda. Por otro lado se considera que las obras en los muros y elementos comunes de la comunidad de propietarios y que se pretende que sean abonadas por la vendedora son obras que afectan a elementos comunes y corresponden en su caso a la Comunidad de Propietarios por lo que podría existir un enriquecimiento indebido del demandante al cobrarlas del demandado y poder repercutirlas posteriormente a la Comunidad de Propietarios. Resulta así de actuaciones que compró por un precio, que conocía la antigüedad, que conocía que venía de una herencia, que conocía que llevaba sin ocupantes desde el fallecimiento de la madre de los demandados y que conocía las calidades y que conocía que no estaba reformada. Compra conociendo el estado de la vivienda y la situación de la misma que ahora no se puede utilizar para alegar un vicio oculto. Por otro lado el precio de la vivienda era adecuado y se ajustó a la antigüedad y estado de la vivienda sin que se comprase vivienda nueva, vivienda recién construida o vivienda asimilable a nueva por estar reformada o tener rehabilitación integral. Conociendo el estado lo diligente hubiese sido pedir presupuesto de la reforma para poder valorar si le convenía el precio rebajado de venta. Los defectos que presenta no son inusuales sino que son propios y naturales de una vivienda de la calidad y antigüedad comprada. La actora conoce la calidad comprada y no puede pretenderse que la calidad sea superior a la comprada. Tal conducta le es exigible especialmente en este caso al conocer la actora que la vivienda venía de una herencia, que los vendedores nunca habían habitado la casa y que llevaba vacía desde el fallecimiento de la madre que hasta aquella fecha vivía en la casa, por lo que debía inspeccionar la casa para conocer su estado. Así su deber y diligencia le imponían valorar el estado de la casa antes de comprarla e incluso pedir e incluso valorar la reforma que necesitaba antes de comprarla. Lo anterior es más claro en este caso pues los vendedores solo saben que la vivienda estaba habitada por su madre pero no han habitado la casa, ni viven en la casa al venir de una herencia. La actora conoce que compra una casa de 48 años de antigüedad construida por el IVIMA de calidades básicas en una Comunidad de Propietarios también de hace 48 años también de calidades básicas. La actora igualmente conocía, al ser directamente percibible, que ni el piso ni la Comunidad de Propietarios presenta reforma alguna reciente o importante estando en el mismo estado casi de origen. La actora no solo compra la vivienda sino que también compra una parte proporcional de la comunidad de propietarios por lo que tanto debe ser apreciado por la misma el estado de la vivienda como el estado de la comunidad de propietarios donde también compra una participación. Los vicios son percibibles fácil y directamente no pudiendo alegar ahora desconocimiento, los vicios de la vivienda consisten en su propia antigüedad siendo vivienda de hace 48 años sin haber experimentado reformas ni mejoras importantes, en comunidad de vecinos de hace 48 años sin que se haya realizado en la comunidad de vecinos mejoras o reformas importantes excepto las certificadas por el IVIMA que señala como se realizó cámara de aislamiento de la planta baja y fachada y tratamiento de zócalos (folio 219), por lo que tales obras en todo caso corresponden a la comunidad al afectar a un elemento común. La calidad de la construcción es la típica y propia de una vivienda sencilla de calidad básica de hace 48 años no pudiendo exigirse mejores ni mayores calidades. Lo anterior es conocido por la actora y resulta de las actuaciones tanto de la documental como de las periciales, por lo que no puede ser desconocido en la Sentencia. El vicio de la vivienda es su propia antigüedad y sus propias calidades de vivienda de calidad básica de hace 48 años. El precio era ajustado a su antigüedad, calidades ya que estaba sin reformar, resulta esta deficiencia y otras muchas que seguramente tendrá por su antigüedad y calidad de instalaciones de hace 48 años señalando como momento en el que se da cuenta un Burofax de 11 de junio de 2013 un año posterior a la compra. Por otro lado el acta notarial que se aporte es de 14 de mayo de 2014 después de estar la casa un año sin habitar desde la explosión de gas de 17 de junio de 2013 no volviendo a la vivienda hasta marzo de 2014, por lo estando un año sin habitar ni mantener la casa y pasando dos años desde la venta no se puede hacer responsable al anterior dueño rompiéndose cualquier nexo de causalidad con el vendedor máxime cuando la causa se señala por los peritos en la falta de mantenimiento y deficiencia de los elementos comunes de la comunidad de propietarios. El informe del perito judicial señala filtraciones desde fachada en lo que influye además que vierten en ese lugar las bajantes de la comunidad lo que lleva a una mayor acumulación de agua. Por su parte el perito de parte señala como las humedades vienen del aislamiento deficiente o inexistente de los muros lo que es claramente responsabilidad de la comunidad y ya se ha señalado como fue en su momento asumido como reparación del IVIMA y no del demandado. La actora conocía el estado y antigüedad de la vivienda y la comunidad de propietarios y que el precio era bajo por el estado de las mismas por su antigüedad no vendiéndose nunca vivienda nueva ni vivienda o edificio reformado o rehabilitado de forma integral ni equiparado a nuevo. No procede ahora accionar en petición de indemnización que realmente supone una reducción del precio por vicios ocultos, y todo ello por considerar que ya se valoró en el momento de la compra de la vivienda las calidades de la vivienda y antigüedad. Conocía la actora y no era oculto el estado, antigüedad y calidad de la vivienda y de la comunidad de propietarios a la que pertenece. Conocía la actora y no era oculto el estado, antigüedad y calidad de la comunidad de propietarios de la que también compraba un porcentaje. Por otro lado se pretende realizar reparación que no le corresponde sino que corresponde a la Comunidad de Propietarios al afectar a un elemento común del edificio por lo que se recibiría el importe doblemente por un lado del vendedor y por otro lado al repercutirlo a la comunidad que es a quien corresponde la obra, sin perjuicio de que siendo obra que corresponde a la comunidad se debería exigir a la misma su ejecución con lo que obtendríamos que no hay gasto alguno para la actora produciendo esta acción un enriquecimiento injusto.

Estamos por lo tanto en una compraventa celebrada el 11 de junio de 2012 de vivienda NUM001 NUM002 en CALLE000 nº NUM000 de Alcalá de Henares que se compró a un precio de 67.000 euros al conocerse su estado y antigüedad, que presenta humedades provienen de la impermeabilización de los muros de la Comunidad de Propietarios, la antigüedad de la vivienda es de 48 años de antigüedad, de calidades básica construida por el IVIMA, siendo vivienda y comunidad de propietarios que tuvieron como única reforma la realizada por el IVIMA de tratamiento de zócalo y cámara aislante de los bajos, igualmente se compra una parte en una Comunidad de Propietarios con iguales características. Los informes periciales aportados y ratificados llevan a la misma conclusión siendo patologías habituales en este tipo de vivienda que han sido fácilmente percibidas por los peritos y se ven fácilmente en las fotos aportadas y que señalan la antigüedad y el carácter de piso resultando que el precio del piso se ajustaba a tales características, igualmente señalan los peritos el origen comunitario de la afección y de las humedades. En los presentes autos la prueba practicada pone de manifiesto, y así es evidente de la prueba que se compra una vivienda de 48 años de antigüedad del IVIMA de calidades básicas. Resulta igualmente que la actora conoce la situación y antigüedad de la finca, que el precio se fija en atención a esa antigüedad de la finca, que la actora conoce a primera vista que la vivienda no tiene realizada ninguna reforma o rehabilitación integral. Así la demandante conoce que compra casa de 48 años de antigüedad sin que se hayan hecho reformas o arreglos en la misma de carácter relevantes. El precio se pacta teniendo en cuenta una casa de la referida antigüedad y no una casa de nueva construcción. Los peritos sitúan los defectos en los elementos comunitarios y en la antigüedad y calidades de la casa siendo todos ellos deterioros normales y habituales en viviendas de la referida antigüedad y calidades.

Es la comunidad de propietarios a quien corresponde el arreglo y se trata de humedades a la vista según fotografías tomadas por la actora. La actora compra una casa usada de 48 años no pudiendo pretender la entrega de casa de mejor calidad que la comprada ni pudiendo exigir vivienda reformada, la actora conocía la antigüedad de la vivienda y conocía que no tenía hecha reforma, todo ello tenido en cuenta en el precio de la venta. El art. 1484 del Código civil prescribe que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hace impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; sin que sea responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos -cuya prueba incumbe al comprador- son: 1º) La entrega de una cosa viciada. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio ( Sentencias del TS de 31 de enero de 1970 y de 3 de marzo de 2000 ). 2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato ( SSTS de 4 de octubre de 1989 y de 15 de noviembre de 1991 ), pues si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC ). 3º) El vicio ha de estar oculto; sin que puedan ser considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega ( SSTS de 28 de mayo de 1981 ; de 11 de julio de 1983 ; de 20 de febrero de 1984 y de 28 de febrero de 1997 , entre otras). 4º) El vicio oculto ha de ser grave. El Código adopta un criterio subjetivo, es redhibitorio si el comprador de haberlo conocido no hubiese adquirido la cosa, o hubiera dado menos precio por ella. Se centra el objeto del juicio en determinar si los defectos apreciados pueden ser conceptuados como entrega de cosa distinta pues no se acciona por vicios ocultos acción que se conoce caducada. Partiendo del concepto de vicio oculto, entendido éste jurídicamente como aquel que no es manifiesto y que no podía ser conocido por el comprador ( artículo 1484 del Código Civil ) o - como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1994 y reitera la de 10 de septiembre de 1996 «defectos ocultos (son) equivalentes a deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o inidoneidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo así suministrado o comprado». Teniendo en cuenta que el tipo de vivienda comprada tiene al menos 48 años de antigüedad así como el tipo de defectos denunciados (que además corresponden a la Comunidad de Propietarios) y que la casa era antigua y no había tenido ninguna reforma o rehabilitación integral y por lo tanto era seguro que presentaba y necesitaba una reforma y por lo tanto debía ser inspeccionada antes de comprar, no puede calificar como ocultos a los defectos denunciados. Y no puede atribuirles tal carácter porque la vivienda era por lo menos de 48 años de antigüedad, así fue comprado por la actora conociendo su antigüedad, por lo que no puede exigirse que las condiciones del mencionado piso sean otras habiéndose recibido lo que se compró. La conclusión anterior -los defectos denunciados no son vicios ocultos- se refuerza si se tiene en cuenta que la obligación de saneamiento del vendedor se produce en el caso de que los mencionados vicios hagan la cosa vendida impropia para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ( artículo 1484 del Código Civil ), resultando que el precio ya era menor al haberse vendido como vivienda antigua sin reformas y de calidades básicas del IVIMA. Resulta acreditado que el estado de las cosas habían motivado un precio más bajo , además de que el precio de segunda mano ya supone, incluye y tiene en cuenta el desvalor de la antigüedad por el desgaste y defectos consustanciales a la antigüedad y uso de la vivienda, no pudiendo exigirse una vivienda nueva.

Nos inclinamos por no incluir los desperfectos habidos en el concepto de vicios ocultos en el sentido en que los configura la Ley Sustantiva, precisamente por ello el precio de la vivienda de segunda mano se atempera a las condiciones de peor estado de conservación y habitabilidad de los inmuebles, con respecto a la situación de nuevo de los mismos. Por todo lo anterior se debe estimar el recurso interpuesto, revocar la sentencia y desestimar la demanda. Se trata de elementos que estaban a la vista (antigüedad, ausencia de reformas, calidades) pero por otro lado y en todo caso reclamándose dos años después en atención a fotos de dos años después y estando la casa cerrada durante un año por la explosión de gas carece y está rota cualquier relación causal ni existe acción para reclamarlas. El actor pretende eludir los plazos de la acción de vicios ocultos y acudir a la total disparidad por vicio absoluto o total diversidad de lo entregado. Se debe señalar que no resulta acreditado un vicio oculto por lo tanto mucho menos un incumplimiento total y absoluto que nos permita soslayar y evitar los plazos de reclamación de los vicios ocultos. Es cierto que el Tribunal Supremo ha matizado la consecuencia de este régimen, excluyendo de su aplicación aquellos supuestos de entrega de una cosa distinta, es decir, cuando exista pleno incumplimiento por inhabilidad absoluta del objeto, en cuyo caso autoriza el Tribunal Supremo a prescindir de los plazos previstos pero en otro caso el comprador que no haya hecho reclamación alguna fundada en los vicios internos de la cosa vendida, dentro de los plazos legales siguientes a su entrega, perderá toda acción y derecho a repetir por esta causa contra el vendedor; pero en caso de entrega de cosa distinta o pleno incumplimiento se podrá acudir a la aplicación de la dispuesto en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . Esta doctrina jurisprudencial reiteradísima respecto de las compraventa civiles ( SS TS 30/11/71 , 21/4/76 , 23/3/82 entre otras), no es de aplicación pues ni siquiera resulta acreditado un vicio oculto por lo que mucho menos resulta una entrega de cosa distinta, se debe establecer que no nos encontramos ante un supuesto de absoluta diversidad, cuya excesiva generalización conllevaría la práctica inoperancia del régimen ordinario de la compraventa; pues todo defecto de calidad o vicio interno podría ser calificado de defectuoso cumplimiento contractual. Mientras que en autos, no consta que lo entregado fuera cosa distinta a la contratada o comprada; simplemente se afirma ciertas diferencias o deficiencias sin que se haya actuado en los plazos que tenía el demandante. De este modo procede estimar el recurso interpuesto por la parte demandada y desestimar el motivo de recurso interpuesto por la parte actora y revocar la Sentencia dictada procediendo desestimar íntegramente la demanda interpuesta. Estimándose el recurso de apelación de la parte demandada y desestimándose el recurso de apelación de la parte demandante procede acordar la desestimación total de la demanda y desestimándose la demanda procede la condena en costas de la primera instancia al demandante conforme el art.394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



QUINTO .- De conformidad con lo establecido en los artículos 398.2 LEC estimándose el recurso de apelación de la parte demandada no procede la condena en costas en la presente instancia respecto al mismo.

De conformidad con lo establecido en el art. 398.2 y 394 LEC y desestimándose el recurso de apelación de la parte demandante procede la condena en costas al demandante respecto las costas causadas por el mismo en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Don Cristobal , Doña María Inmaculada y Doña Tatiana y desestimándose el recurso de apelación formulado por Doña Berta contra la Sentencia de fecha 18 de marzo de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alcalá de Henares en el procedimiento al que se contrae el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, acordando en su lugar que se desestima totalmente la demanda presentada por Doña Berta contra Don Cristobal , Doña María Inmaculada y Doña Tatiana absolviendo a los demandados de todas las peticiones de demanda todo ello con condena en las costas de primera instancia al demandante.

Todo ello sin imposición de las costas procesales de la presente alzada a Don Cristobal , Doña María Inmaculada y Doña Tatiana y desestimándose el recurso de apelación de la parte demandante procede la condena en costas a la demandante Doña Berta respecto las costas causadas por la misma en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional , con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso , previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe