Sentencia CIVIL Nº 125/2020, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 415/2019 de 22 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº 415/2019 - AUTOS Nº 833/2017
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE GRANADA
ASUNTO: JUICIO ORDINARIO-RESOLUCION COMPRAVENTA
PONENTE SR. D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
S E N T E N C I A N Ú M. 125/2020
ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZMAGISTRADOSD. FRANCISCO SÁNCHEZ
GÁLVEZDª SONIA GONZÁLEZ ÁLVAREZ
En la Ciudad de Granada, a veintidós de mayo de dos mil veinte.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados
ha visto en grado de apelación el recurso de apelación Nº 415/2019, dimanante de los autos con número
833/2017. Interpone recurso D. Cristobal , representado por el Procurador D. Leovigildo Rubio Sánchez.
Comparecen como apelados Dª Edurne y D. Eliseo , representados por el Procurador D. Juan Ramón Ferreira
Siles.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 15 de abril de 2019, en cuya parte dispositiva se acuerda: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Leovigildo Rubio Sánchez en nombre y representación de D. Cristobal debo absolver y absuelvo a DÑA. Edurne y D. Eliseo de todos los pedimentos efectuados en su contra con imposición a la parte demandante de las costas del procedimiento. '

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 28 de abril de 2020.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Sánchez Gálvez quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada por D. Cristobal desestima la acción resolutoria del contrato de compraventa de fecha 15 de octubre de 2002, que tuvo por objeto la FINCA000 ', sita en las Gabias; sustentando la desestimación en que no concurre la causa que se esgrime en la demanda, concerniente a la inhabilidad de dicho objeto para el fin perseguido, por el hecho de las normas contenidas en el POTAUG (Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana de Granada) contemplen el trazado sobre la finca objeto de compraventa una carretera, denominada Variante Autonómica 05 (VAU05), que afecta a buena parte de la finca (entre carretera y zona de servidumbre), considerando que los compradores fueron en todo momento conscientes de la situación urbanística de la finca y adquirieron la misma con fines eminentemente comerciales y apoyados en la convicción en que los terrenos adquiridos cambiarían su calificación urbanística, y al no haberse acreditado que los demandados tuvieran conocimiento de las características del plan de ordenación de que fuese a frustrarse la calificación definitiva; aunque se dice también que ello carece de relevancia, ante la plena conciencia inicial de la situación de la finca así como de los pormenores relativos a la firma de un convenio urbanístico con el Ayuntamiento y la aprobación en 2009 del Plan General en el que no se incluía la finca, refiriendo, finalmente que en el propio contrato se estipuló que si no se aprobaba el plan por al Ayuntamiento, podían adquirir la finca por su precio o desistir del contrato perdiendo la cantidad entregada.

Contra esta decisión se aduce en el recurso de apelación, en primer término, que incurre en incongruencia interna porque, identificando correctamente que la causa de pedir se sustenta en la doctrina legal sobre la entrega de cosa distinta o 'aliud pro alio', que se aplicó en la sentencia dictada por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial en la sentencia de 25 de febrero de 2011, luego se desvía de esta cuestión esencial, esto es la inhabilidad para el objeto perseguido por la afección que contemplaba el POTAUG, para siturarse en la del fracaso urbanístico del Ayuntamiento al reformar el PGOU. Considera, en este sentido, que en la audiencia no se estableció como cuestión debatida la concerniente a la estipulación contractual.

También impugna la valoración de la prueba, considerando que, contrariamente a lo que se dice por el Magistrado de instancia, se acredita el desconocimiento por el apelante de la previsión contenida en el POTAUG en el momento de la firma del contrato, confundiendo en la sentencia el proceso posterior seguido por el Ayuntamiento de Las Gabias para la transformación del suelo y modificación del PGOU, insistiendo en que escapa a la esfera de un diligente empresario averiguar si existe una afección de la finca al trazado de una carretera autonómica o local. Invoca en este sentido el interrogatorio del propio demandante y el testimonio de D. Modesto ; sin embargo considera que los vendedores sí conocían la previsión del POTAUG porque se había aprobado por Decreto 244/1999, de 27 de diciembre, notificado a todos los propietarios mediante exposición pública, desprendiéndose ello, además, de los términos leoninos del propio contrato que responden a la previsión del fracaso de la operación.

En definitiva, se denuncia la infracción del art. 1166 del Código Civil y se insiste en la referencia de la sentencia, ya citada, dictada por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, y en el carácter objetivo del incumplimiento.



SEGUNDO.- Es evidente que tanto la demanda rectora de este procedimiento, como los motivos impugnatorios que se aducen con el recurso de apelación, tienen como hilo conductor el precedente sentado por la sentencia de la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial núm. 73/2011 de 25 febrero, en la que acoge la acción resolutoria del contrato, aplicando la doctrina sobre la inhabilidad del objeto de la compraventa, que se considera concurrente al acreditarse el hecho de que la finca objeto del contrato estaba, como la del caso que nos ocupa, afectada al POTAUG, en el que se preveía que discurriría por ella en un futuro la carretera denominada Variante Autonómica 5, por lo que iba a ser objeto de expropiación, lo que, a criterio de la referida Sala, disuadiría a cualquier comprador medio de llevar a cabo la operación de compra, y ello conforme a la doctrina jurisprudencial que aprecia tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto 'para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo ( STS de 28-5-01 y 28-11-03 ), o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto ( STS 24-1-01 y 28-11-03 ), debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida Sentencia de 28-11-03 , recogiendo doctrina de la de 24-5-91 , y las anteriores que esta última cita- (en relación a la inhabilidad de unas plazas de garaje) que la adecuación que estas han de tener respecto al fin que les es propio, alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas', lo que ocasiona evidente insatisfacción al comprador e inevitable frustración al tratarse de resultado negativo, por lo que en estos casos ha de otorgarse la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 Cc ( STS 3-4 y 12-4-93 , 29-11 y 31-12-96 , 4-12-98 ...).

Sin embargo, tal y como se expone en la sentencia apelada y pone de relieve la representación de los apelados, el contrato litigioso en este procedimiento difiere del enjuiciado en la citada sentencia, puesto que se incluye en el mismo la estipulación con arreglo a la cual, el resto del precio, hasta completar la cantidad de 1803036,32 € se abonaría por los compradores una vez que la COMISION PROVINCIAL DE URBANISMO aprobase 'dicha finca como suelo urbano', con la previsión específica de que en caso de que esa condición no se cumpliese, los compradores podrían 'optar por realizar la compra al precio fijado y si no la compraran perderán el dinero dado como entrega a cuenta del precio es decir 180303'.

El significado jurídico de esta estipulación, teniendo en cuenta su literalidad y el hecho de que la compraventa tenga por objeto inicialmente una finca rústica de 30 fanegas de extensión, cuyo precio se establece a razón de 6101,21 € por fanega, es que se causaliza contractualmente el propósito de los vendedores de conseguir que esa finca se incluya en el planeamiento urbanístico como suelo urbano, estableciendo como consecuencia de que ese fin no se consiguiese la opción de desistir del contrato con pérdida de la entrega a cuenta del precio, lo que quiere decir que los compradores tienen interés específico en ostentar la titularidad del dominio que les legitime ante la Administración para promover o apoyar la recalificación urbanística que, según se reconoce y acredita, el propio Ayuntamiento de Las Gabias había sugerido a los promotores inmobiliarios interesados, asumiendo, por ende, dichos compradores el riesgo de que ese propósito no se alcanzase.

La doctrina jurisprudencial sucientamente expuesta y de la que se hace eco la sentencia apelada, no puede amparar, por tanto, la pretensión resolutoria del apelante, puesto que la inhabilidad jurídica de la finca adquirida para estar sujeta al régimen del suelo urbanizable esta asumida en el contrato, habida cuenta que los compradores no sólo la conocen desde el mismo momento de la perfección del mismo, sino que, como se ha dicho, también asumen el riesgo de no conseguir la modificación del planeamiento, de suerte que los actos posteriores no vienen sino a ratificar que esa era la voluntad negocial, puesto que los compradores no se mantienen en una actitud pasiva y expectante ante las gestiones del Ayuntamiento, sino que colaboran activamente con el mismo firmando incluso un convenio urbanístico para conseguir su propósito y todo ello a lo largo de un prolongado período, teniendo en cuenta que el contrato se firma en 2002 y la demanda se interpone en julio 2017.

Considera esta sala que, al igual que las partes podrían haber estipulado, como en definitiva pretende el apelante, que la frustración de su objetivo de conseguir la modificación del planeamiento hubiese tenido la eficacia de una condición resolutoria, que con arreglo a la doctrina jurisprudencial de la que se hace eco la sentencia del Tribunal Supremo núm. 182/2017, excluye la aplicación del régimen jurídico previsto en el art.

1124 del Código Civil, autorizando automáticamente a los compradores para dar por resuelto el contrato, dado que en estos casos la resolución se produce extrajudicialmente por voluntad unilateral del contratante beneficiario de la condición resolutoria y el tribunal se limita a ratificar o no la procedencia de la resolución en caso de disconformidad; lo mismo ocurre cuando las partes, tipificando la concurrencia de un hecho probable, pero incierto e independiente de la voluntad de las partes, como es el de conseguir la modificación del planeamiento, acuerdan, no que tenga automáticamente efectos resolutorios, sino que los compradores puedan desistir unilateralmente del contrato con pérdida de las cantidades entregadas, porque al igual que en el supuesto de que se hubiese estipulado la mera condición resolutoria en beneficio de los compradores, en uno y en otro caso se excluye la aplicación del art. 1124 y, por ende, la doctrina del 'aliud pro alio', sustentada en la conjunción de dicho artículo con el 1166, ambos del Código Civil, teniendo en cuenta, en este sentido, que en la medida en que en estipulación contractual no se especifica que los obstáculos del planeamiento proviniesen de un instrumento urbanístico u otro, han de considerarse incluidos tanto el PGOU como el POTAUG, incurriendo el planteamiento del apelante precisamente en la confusión entre las causas y el resultado que denuncia, puesto que en el contrato se tipifica precisamente la frustración del resultado con la consecuencia de que los compradores puedan desistir en ese caso, perdiendo la entrega a cuenta, y ello independientemente de cual fuese la causa por la que no se consiguiese la modificación del planeamiento.



TERCERO.- Dicho lo cual, la sentencia apelada es inmerecedora de denuncia alguna de incongruencia o error en la apreciación de la prueba, puesto que, más allá de la disconformidad del apelante con la fundamentación jurídica de la misma, no incurre en contradicción racional o lógica alguna que pueda tildarse de incongruencia interna, careciendo de sustento alguno la argumentación relativa a que se aparta de la causa de pedir, puesto que prescinde del contenido y significado la estipulación contractual expuesta, pretendiendo desacreditarla con la calificación de leonina, jurídicamente irrelevante, teniendo en cuenta que ni siquiera se cuestiona la validez de la misma y que responde al principio de autonomía de la voluntad y a la fuerza vinculante de los acuerdos consagrados en los artículos 1255, 1089 y 1257 del Código Civil, y que el objeto del procedimiento se establece, conforme a lo previsto en el art. 412 de la LEC, en función de los hechos y posicionamientos jurídicos que se contienen en los escritos alegatorios de las partes ( demanda y contestación a la demanda, y reconvención y contestación a la reconvención), siendo el caso que en la contestación a la demanda se rechaza la consideración de la inhabilidad de la finca y se opone la existencia de la referida estipulación, sin perjuicio de lo cual, y conforme a reiterada doctrina jurisprudencial la falta de acción, en que se traduce la eficacia jurídica de dicha estipulación, puede ser apreciada de oficio por los tribunales, habida cuenta que afecta a los hechos constitutivos de la pretensión resolutoria deducida ( sentencia del Tribunal Supremo núm. 691/2006, de 28 junio, y las que en ella se citan de 20-7-04 [ RJ 2004, 4872] , 16-5-03 [ RJ 2003, 4761] , 15-10-02 [ RJ 2003, 256] , 10-10-02 [ RJ 2002, 9402] y 31- 12-01 [ RJ 2001, 10132] ), por lo que procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida.

Y prescinde también la representación del apelante de atenerse a lo dispuesto en el art. 316 de la LEC, puesto de pretende que se tenga por acreditado el desconocimiento de D. Cristobal de la afección de la finca según la normativa del POTAUG con arreglo a la respuestas ofreciadas en su propio interrogatorio, siendo esta una prueba con arreglo a la cual sólo pueden tenerse como ciertos hechos que sean perjudiciales a la propia parte, y no los que le beneficien.



CUARTO.- Las costas del recurso se imponen al apelante, en aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Cristobal , se confirma la sentencia 79/2019, de 15 de abril del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Granada, con imposición al apelante de las costas del recurso.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banco Santander nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial, utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia nº 125/2020 por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA