Sentencia Civil Nº 126/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 488/2007 de 03 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00126/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 488/07

JDO. 1º INST. Nº 7 DE ALCALÁ DE HENARES

AUTOS Nº 863/04 (ORDINARIO)

DEMANDANTES/APELANTES: Dª María Rosa , D. Juan Pablo Y D. Antonio

PROCURADOR: Dª MYRIAM ALVAREZ DEL VALLE LAVESQUE

DEMANDADA/APELADA: CONSUDE, S.L.

PROCURADOR: Dª CONCEPCIÓN HOYOS MOLINER

PONENTE: ILMA. SRA. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

SENTENCIA Nº 126

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a tres de marzo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 863/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcalá de Henares, a los que ha correspondido el Rollo nº 488/07, en los que aparece como demandantes- apelantes Dª María Rosa , D. Juan Pablo y D. Antonio representados por la Procurador Dª Myriam Álvarez del Valle Lavesque, y como demandada-apelada CONSUDE, S.L. representada por la Procurador Dª Concepción Hoyos Moliner, sobre elevar a escritura pública documento de afianzamiento, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Alcalá de Henares, se dictó sentencia con fecha 25 de Julio de 2.006 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Isabel Narváez Vila, en nombre y representación de María Rosa , Juan Pablo y Antonio , contra CONSUDE S.L., representada por la Procuradora Belén Arce Cantano." Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de los demandantes se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte, que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 24 de Febrero, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia de instancia que se entenderán completados con los que a continuación se expresan:

PRIMERO.- Por la representación procesal de Dña. María Rosa , D. Juan Pablo y D. Antonio , se presenta recurso de apelación frente a la sentencia dictada el 25 de julio de 2006 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Alcalá de Henares en los autos de juicio ordinario nº 863/04 que desestimó la demanda formulada por los hoy apelantes. Impugnan el fundamento segundo de la sentencia por no aplicación de los artículos 1091, 1255 y 1256 del Código Civil , así como errónea apreciación de la prueba, por lo que solicitan la revocación de la resolución recurrida.

Al recurso se opuso la representación procesal de Consude S.L. que solicitó la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Los motivos del recurso se refieren en síntesis a la disconformidad con el análisis que hace la sentencia de instancia de los documentos suscritos entre las partes litigantes de fecha 14 de enero de 2001 y 15 de enero de 2002. En la resolución recurrida estima que "... es obvio que no reviste los caracteres de un contrato de compraventa, ni las condiciones de una promesa de venta ni de contrato de opción de compra. Lo que en tales contratos se concede a los actores es un derecho de reserva, que si bien aparece como irrevocable no lo es en exclusiva, que podía entenderse como la facultad de que se le ofrezca en primer lugar la concertación en su caso, de un contrato de compraventa". En los documentos citados denominados de afianzamiento/señal, se estipulaba un derecho de reserva irrevocable a favor de los actores, por lo que se entregaba una señal. La reserva sería mantenida hasta la fecha en que la propiedad decide elevar a contrato de compraventa el presente documento. Se pactaba asimismo que una vez el proyecto que estaba en fase de aprobación fuese aprobado por el Ayuntamiento sería puesto en conocimiento del reservista, que en caso de disconformidad con el mismo sería reintegrado de la señal en su totalidad. Así mismo, si el proyecto urbanístico no fuese aprobado la propiedad devolvería íntegramente el importe entregado. También se fija el precio de las parcelas manifestando que su valoración sería la cantidad de 7.341.205.- pesetas, sin inclusión de impuestos en un caso y de 44943,32.- ?, también sin inclusión de impuestos, suponiendo en ambos casos estos importes la cantidad de 14.500.- pts. Por metro cuadrado, como también se identifica en los documentos.

TERCERO.- En el Derecho Español, conforme al artículo 1278 del Código Civil , rige el principio de libertad de formas en cuanto a la contratación y como dice la doctrina científica, la vida de un contrato se desarrolla en tres fases, su generación, perfección y consumación, y que en la primera de ellas, de generación o preparación de un contrato, el consentimiento, que es el alma del mismo, no surge por la inspiración simultánea de las partes, sino como resultado de una serie de actos que constituyen los llamados preliminares del contrato -tratos, negociaciones o conversaciones-, período preparatorio que se inicia mediante la exteriorización de un acto volitivo del proponente -proposición, oferta o solicitación-, que suele ir seguido de otro acto volitivo, en virtud del cual la persona que recibe la oferta para contratar manifiesta, expresa o tácitamente, que le interesa en principio su contenido económico, afirmándose por el Tribunal Supremo en sentencia de 18 de enero de 1964 , en términos generales, que "en la vida del contrato existen tres fases o momentos principales, que son la generación, la perfección y la consumación, comprendiendo la primera los tratos, negociaciones o conversaciones preliminares, y cuando la voluntad, consciente y libremente emitida, es aceptada por la persona a quien se dirige dicha declaración, se produce la perfección del contrato, el nacimiento de éste a la vida jurídica, cual proclama el artículo 1254 del Código civil, del que, y de los 1258 y 1262 , se evidencia que dicha perfección surge de la simple concurrencia del consentimiento, de la coincidencia de las dos declaraciones de voluntad, recíprocas y sucesivas, que general del acto jurídico bilateral,..." La STS de 15 de diciembre de 1997 destaca, como requisito, la determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección y cita la sentencia anterior de 22 de septiembre de 1993 . La sentencia de instancia sostiene que no es un contrato de compraventa, ni de promesa de venta ni una opción de compra, sino un documento de reserva porque así literalmente se recoge en el mismo. Por lo que la cuestión litigiosa se centra en determinar qué es lo que se ha de entender por "reserva" en este supuesto, ya que la parte actora mantiene que se trata de una compraventa perfeccionada, mientras que la demandada opone que no es un contrato sino meros tratos preliminares.

Pues bien, si tenemos en cuenta que reservar significa destinar o guardar una cosa de un modo exclusivo para una determinada persona, se ha de considerar que en este caso la reserva acordada y pactada implicaba que la sociedad convenía con los actores, que estaban interesados en la adquisición de unas determinadas fincas en que fueran éstos los que, con exclusión de otras personas, pudieran comprar la misma, comprometiéndose de este modo a vendérsela. Por tanto, con la firma de este documento no se estaba comprando en ese momento las parcelas, por cuanto el documento no es en sí mismo un contrato de compraventa en firme, sin que tampoco se pueda apreciar la concurrencia de una opción de compra porque para entender concurrente esta opción se requiere necesariamente la fijación de un plazo, durante el cual el optante puede ejercer su derecho y el concedente se obliga a no vender a nadie la cosa prometida (entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000 ), plazo que en este caso no se fijó ni estableció. En realidad, de lo actuado se desprende que nos hallamos ante una promesa de venta porque el hecho de que la vendedora aceptara reservar esas fincas para los actores, por tanto no puede tener otra interpretación que la de que consintió y se comprometió a venderla a los demandantes, obligándose así a otorgar, en su momento y para el caso de que los actores se lo reclamaran, la correspondiente compraventa a su favor. El hecho de que no exista un plazo fijado para la formalización de la compraventa no tiene relevancia porque no es un requisito necesario para la válida y efectiva existencia de dicha promesa de venta, que tan sólo requiere la conformidad en tal cosa y el precio, al margen de que no resulta ilógico el que no se fijara en este caso plazo concreto no obsta para que el mismo fuera una vez aprobado el proyecto de urbanización por lo que podrían reclamar la formalización del contrato o escritura una vez aprobado este por el Ayuntamiento. Asimismo, y por lo que se refiere al precio, se ha de estimar igualmente que existía conformidad al respecto entre ambas partes, conformidad que determinó que en el documento se especificara el valor de las mismas, que es el precio por el que se ha de entender que se acordó que se vendería.

Por lo que si bien dicha reserva no es un contrato de compraventa en firme, sí constituye una promesa de venta, como ya se ha razonado, en el que por otro lado, el precio ya estaba determinado porque, en otro caso, si en esa fecha no estuviera concretado, no se habría señalado en el documento el precio que tenían las fincas que se concreta y especifica incluso añadiendo que los impuestos correspondientes serían a cargo de los compradores, precio que se ha considerar es el que las partes fijaron para la compraventa porque, de no haberlo querido así, no se habría establecido precio alguno en el documento.

QUINTO.- La Sociedad demandada pretende que los documentos son meros tratos preliminares y no un precontrato y sin embargo tiene declarado la jurisprudencia que "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" bilateral de compraventa, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior (STS de 23 de diciembre de 1995 y de 16 de julio de 2003 , cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. Supone el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la STS de 3 de junio de 1988 en los que las partes, a partir de acuerdos vinculantes, tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos y sin mas secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del art. 1902 del C.c ., caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial, según establecen las STS de 26 de febrero y 19 de julio de 1994 y 6698, y 16 de diciembre de 1999, (STS de 13 de octubre de 2005).

Tiene declarado la jurisprudencia, asimismo, que el art. 1451 del C.c . equipara explícitamente el compromiso de vender y comprar mutuo y contemporáneamente expresado, con especificación de la cosa y el precio, al contrato de compraventa, de modo que sólo cabría rechazar esa equiparación si apareciese patente la voluntad de las partes de excluir los efectos de la compraventa. Los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse, en esencia, de los que produce la compraventa, salvo que apareciese patente la voluntad de las partes de excluir, como se indicó, los efectos de la compraventa. La esencia del precontrato, como ya hemos dicho también llamado contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo", es la de constituir un negocio jurídico en virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato, denominado contrato definitivo, que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que aquella figura contractual viene a consistir en un "quedar obligado a obligarse" (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1989, 4 de julio de 1991 y 24 de julio de 1998 ). El precontrato es en sí mismo un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro en un futuro, de manera que su contenido es el de una obligación de hacer (sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1993 y 11 de junio de 1998 ), exigiendo que en el mismo se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos, cuyo perfeccionamiento se deja a voluntad de una de las partes o de ambas (sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1995 y 3 de junio de 1998 ).

Por otra parte, lo que determina la existencia y perfección de un contrato es el mero consentimiento o concierto de voluntades entre las partes por el que hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes (artículos 1254 y 1258 del Código Civil ). Este consentimiento o voluntad negocial, que constituye la verdadera esencia generadora del contrato y requisito fundamental de su existencia (artículo 1261 del Código Civil ), se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (artículo 1262 del Código Civil ) de manera que tanto la oferta como la aceptación contengan todos los elementos necesarios para la existencia del contrato, esto es el objeto y la causa (artículo 1261 del Código Civil ), alcanzándose el consentimiento perfeccionador cuando se produce la aceptación plena de la oferta, lo cual constituye una declaración de voluntad de naturaleza recepticia, dirigida a la otra parte y emitida con el definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce (sentencias del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 1980, 26 de marzo de 1993, 30 de mayo de 1996 y 31 de diciembre de 1998 , entre otras).

Ahora bien, sin perjuicio de la distinción conceptual entre la promesa de venta, regulada en el artículo 1451 del Código Civil , y la venta propiamente dicha, la distinción carece de trascendencia práctica, cuando en el contrato previo o precontrato, están fijados todos los elementos esenciales del contrato definitivo (artículo 1261 del Código Civil ), en este caso, la cosa determinada y el precio cierto de la compraventa, pues entonces, el consentimiento del promitente vendedor al contrato definitivo, no se entiende personalísimo e incoercible, (cuyo incumplimiento genere sólo la obligación de indemnizar), sino que el precontrato puede ser ejecutado forzosamente sustituyendo la voluntad del obligado, por la del Juez (sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1995 ), siempre que fuera posible. Mientras que si en el contrato preliminar o promesa de venta y compra no se recogen los elementos y circunstancias del futuro contrato, sólo procederá, en caso de incumplimiento, la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

SEXTO.- De lo expuesto se deduce que los contratos litigiosos son precontratos y no tratos preliminares destinados a dar comienzo a una negociación sin eficacia contractual alguna, sino que son el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos como dice la STS de 3 de junio de 1988 , en los que las partes a partir de acuerdos vinculantes tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato que no existen jurídicamente hasta ese momento.

Por lo que no son simple reserva sino una auténtica promesa de venta dado que existe una clara conformidad en el precio en ellos determinados y en la cosa, las dos parcelas que se describen en cada uno de ellos, además de la entrega de una cantidad con la naturaleza de arras confirmatorias como señal de la celebración del contrato y que se deducirá del precio de compraventa. Por consiguiente, la pretensión de los actores de que se otorgue a su favor escritura pública de compraventa y de que se ponga a su disposición las parcelas con el correspondiente pago a la demandada de ese precio, debe prosperar, atendido que nos encontramos ante una promesa de venta y de conformidad con lo previsto en el artículo 1451 del Código Civil , que dispone que "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato". Y debe prosperar porque, con arreglo a lo legalmente previsto, los actores pueden reclamar a la demandada que cumpla su promesa y otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa conforme a lo estipulado, habiendo establecido de forma reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, conforme a dicho precepto, la parte contratante está facultada para exigir el cumplimiento forzoso (Sentencia del TS de 11 de junio de 1998 ) así como que "los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa. Sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto", por lo que debe admitirse el recurso y revocar la sentencia apelada.

SÉPTIMO.- Procede imponer a la demandada las costas de la primera instancia (art. 394 LEC ), sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada (art. 398 LEC )

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. María Rosa , D. Juan Pablo y D. Antonio , contra la sentencia de fecha 25 de julio de 2006 del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Alcalá de Henares en los autos de juicio ordinario nº 863/04, revocamos la sentencia de instancia y estimando la demanda interpuesta frente a Consude S.L., condenamos a la demandada al cumplimiento del contrato celebrado en documento privado, así como al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los actores, con arreglo a las bases señaladas en el mismo y en el caso de que no lo realizaran, se realizaría por el Juzgado correspondiente, momento en que los demandantes abonarán el resto del precio convenido, con imposición a la demandada de las costas de instancia, sin imposición de las de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.