Sentencia Civil Nº 126/2013, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 278/2012 de 24 de Junio de 2013

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 126 /2013

Ilmos/as. Sres/as.

Presidenta

Dª. ESTHER ERICE MARTÍNEZ (Ponente)

Magistrados

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA

Dª. BEGOÑA ARGAL LARA

En Pamplona/Iruña , a 24 de junio de 2013 .

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 278/2012, derivado del Procedimiento Ordinario nº 54/2012 , del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Tudela ; siendo parte apelante, la demandante 'LA OLIVA AGROALIMENTACION S.L.U.',r epresentada por el Procurador D. ALBERTO MIRAMÓN GÓMARA y asistida por el Letrado D. JESÚS ALFARO LECUMBERRI ; parte apelada, la demandada , 'ABADÍA CISTERCIENSE SANTA MARÍA DE LA OLIVA , representada por el Procurador D. JAVIER CASTILLO TORRES y asistida por el Letrado D. PEDRO LUIS ELVIRA MARTÍNEZ .

Siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª ESTHER ERICE MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 3 de septiembre de 2012 , el referido Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Tudela dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario nº 54/2012 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal : 'estimando parcialmente la demanda interpuesta por La Oliva Agroalimentacion SLU, representado por el procurador Sr. Arregui, contra Abadia Cisterciense Santa Maria de la Oliva, representado por el procurador Sr. Laseca, debo declarar y declaro la obligación de la demandada de asumir a su exclusivo cargo, de corregir y subsanar la superficie de la cubierta de la bodega a los efectos de impedir las filtraciones y humedades detectadas, debiéndose igualmente procederse a lucir y pintar dicha dependencia afectada por las humedad y filtraciones. cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. '

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandante 'La Oliva Agroalimentación S.L.U.' se dictase sentencia revocando la recurrida y conteniendo los pronunciamientos solicitados en su escrito de interposición de recuso de apelación.

CUARTO.-La parte apelada, Abadía Cisterciense Santa María de la Oliva , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia e imponiendo expresamente las costas a la parte recurrente.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera , en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 278/2012 , habiéndose señalado día para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte apelante-demandante mantiene en su recurso que concurre error de hecho y de derecho en la valoración de la prueba e infracción de lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , así como falta de motivación en la respuesta a los extremos planteados en el litigio.

Interesa se entre a considerar por la Sala sobre el estado y situación de las instalaciones eléctricas y de manera singular, la detracción ilegal de la luz y alumbrado eléctrico; la peligrosidad de las instalaciones eléctricas, con sus cuadros correspondientes que suponen un grave riesgo para las personas y usuarios de la bodega; el estado y situación de la misma y sus instalaciones en lo referente a aguas contaminantes y la correspondiente necesidad de implantar una depuradora; la situación de la maquinaria e instalaciones en materia de seguridad y prevención de riesgos laborales; la relación de la renta pactada y su desproporción en el valor mercado, máxime teniendo en cuenta que las tierras arrendadas están configuradas por un terreno pedregoso y de mala calidad, con la circunstancia añadida de que las vides están afectadas por la plaga de la yesca; la necesidad de acometer obras, reformas y reparaciones perentorias y urgentes para el correcto funcionamiento de la bodega y sus instalaciones y de las obras, reformas y reparaciones ya acometidas, así como la quiebra de la denominada 'cláusula rebus sic stantibus', añadiendo el error en el consentimiento previsto en el artículo 1.261del Código Civil .

En cuanto al estado deficitario y obsoleto, contrario a la normativa vigente de distintas instalaciones, mantiene quien apela que se ha hecho caso omiso a los informes periciales aportados, que detectan la gravedad de la situación actual y lo obsoleto de las instalaciones así como la necesidad de adecuarlas a la normativa vigente.

Se denuncia asimismo junto con la infracción de la carga de la prueba conforme establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la situación de la bodega y sus instalaciones, error de hecho y de derecho respecto a la valoración de la relación existente entre la renta pactada y su desproporción con el valor de mercado, infringiéndose en la sentencia lo dispuesto en la Ley Foral 493 y en los artículo 40 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Rústicos . Se argumenta que se ha producido una alteración que permite la revisión de la renta a tenor de la situación de las viñas y del edificio de la bodega e instalaciones, por lo que debe modificarse la renta establecida caso de persistir la vigencia del arrendamiento, estableciéndose como cuantía de la renta 14.560 euros anuales (8.060 para las fincas rústicas y 6.500 para el alquiler de la bodega, sus instalaciones y las marcas comerciales).

Se denuncia también la infracción por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.554 del Código Civil , ya que se mantiene que el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias, a fin de conservarlas en el estado de servir para el uso a que ha sido destinada, dando lugar el incumplimiento de esta obligación, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.556 del mismo texto legal , a la posibilidad para el arrendatario de rescindir el contrato e interesar la indemnización por los daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Considera evidente que el arrendador no ha cumplido con las obligaciones impuestas legalmente habiendo sido precisa la realización de obras por importe de 309.374,93 euros y estando pendientes de acometer otras que alcanzan los 616.844, 36 euros, cantidades que deben ser a cargo de la demandada.

En base a lo expuesto entiende que los incumplimientos del arrendador le facultan para resolver el contrato y en todo caso subsidiariamente dan lugar a que se recojan las pretensiones subsidiarias o alternativas formuladas.

Entiende que nos encontramos ante una prestación defectuosa que permite el ejercicio de la acción resolutoria que consagra el artículo 1.124 del Código Civil , ya que se ha producido una frustración del fin económico del contrato.

En conexión con las infracciones legales denunciadas se aduce asimismo la infracción por no aplicación de la Ley Foral 493 de la Compilación Foral de Navarra, manteniendo que dado que la bodega y sus instalaciones no funcionan por su obsolescencia y además incumplen la normativa vigente y teniendo en cuenta el estado de las viñas la parte apelante está facultada para instar la resolución del contrato y para instar la revisión del mismo, debiéndose imponer en caso de vigencia del contrato la obligación a la demandada de asumir los costos concernientes a las obras y reparaciones llevadas a cabo, adecuándose asimismo la renta.

Se impugna la aplicación indebida del artículo 1.258 del Código Civil , argumentando que, la recurrente desconocía en su momento la situación real de las instalaciones y la infracción de la normativa y legalidad vigente que supone su funcionamiento en esas condiciones, motivo por el cual falta un elemento esencial del contrato cual es el consentimiento, afirmando que en aplicación del artículo 1.261.1 del Código Civil no existe un contrato válido, entendiendo de plena aplicación la cláusula rebus sic stantibus, ya que eran imprevisibles las modificaciones del contenido de las prestaciones.

Finalmente se denuncia la infracción de la doctrina de enriquecimiento injusto con infracción de la Ley Foral 508 del Fuero Nuevo y en todo caso con clara infracción de la llamada lesión enormísima, alegando las cuantiosas inversiones en obras civiles ya realizadas y el gran desequilibrio económico que supone para esta parte y que da lugar a un empobrecimiento injusto, parejo al claro beneficio patrimonial que obtiene la demandada. En cuanto a la infracción de la llamada rescisión por lesión o en su caso lesión enormísima, dentro del contexto de la quiebra patrimonial sufrida por quien recurre considera obligado invocar lo dispuesto en las Leyes 499 y 501 del Fuero Nuevo reguladoras de la lesión enormísima, ya que esta parte por ignorancia derivada de su inexperiencia y ausencia de estudios previos del negocio e instalaciones que adquiría, se ha visto obligada a cuantiosas inversiones que dan lugar a que haya sufrido una lesión enorme a causa del contrato pactado por inexperiencia, motivo por el cual considera que procede la rescisión de aquel.

SEGUNDO.- En la valoración que de la prueba realiza la Juzgadora de instancia no se aprecia defecto alguno en este extremo, toda vez que no se cuestiona por la parte demandada, ni por la sentencia de instancia el estado de las instalaciones que se refiere por la demandante, sin que pueda compartirse que la parte demandada deba acreditar el correcto funcionamiento de las mismas, toda vez que a tenor del contenido del contrato denominado de arrendamiento y cesión de uso de marca, suscrito entre ambas partes el 27 de febrero de 2009, no cabe sino concluir que la parte arrendataria era conocedora del estado de lo arrendado, ya que se adjuntaron con el citado contrato distintos anexos referidos a una descripción detallada de la finca, de su título, datos registrales, datos catastrales, cargas y arrendamientos; una descripción detallada de las instalaciones, junto con plano actualizado de las distintas dependencias, un inventario detallado de los objetos existentes en el laboratorio, museo y despacho; una descripción detallada de la maquinaria y medios materiales inherentes a la bodega y un reportaje fotográfico que acredita el estado actual de las instalaciones, maquinaria y demás medios materiales; así como una descripción detallada de la finca, título, datos registrales, datos catastrales, cargas y arrendamientos en lo atinente a la finca rústica compuesta por veinticuatro hectáreas de tierra plantada de vides, con una plano actualizado de la finca, en el que se describen las variedades plantadas por hectárea, la maquinaria afecta al cultivo y un reportaje fotográfico que acredita el estado actual de la citada maquinaria, igualmente se acompañaba una descripción de los derechos sobre las marcas y nombres comerciales ' Monasterio de la Oliva' y 'Bodegas Monasterio de la Oliva', así como de sus títulos, periodos de vigencia, datos registrales, cargas y licencias, también se acompañaba como anexo una descripción detallada de otra finca rústica actualmente no destinada a viñedo y que era objeto de un contrato de arrendamiento rústico a favor de tercero cuya vigencia expiraba el 31 de diciembre de 2010. A lo expuesto debe añadirse que el 14 de octubre de 2009 las partes suscribieron una adenda al contrato de arrendamiento y cesión de uso de marca, estipulando una modificación puntual del contrato suscrito anteriormente, pactando en relación a la realización de obras por la arrendataria y la reducción temporal de la renta convenida que la arrendataria, suscribe tras afirmar conocer perfectamente la situación de los bienes arrendados, que asume y acepta, obligándose a realizar a su costa cualesquiera obras futuras que sea preciso realizar en los mismos, sin que tenga derecho a solicitar ningún tipo de indemnización por dicho concepto. Sin embargo, teniendo en cuenta la naturaleza e importancia de las obras a realizar y como contraprestación de parte de las mismas, las partes convinieron que de forma temporal se redujese la renta prevista en la estipulación 3ª del contrato, siendo así durante cada una de las dos anualidades siguientes a la firma del documento, la renta vigente se fijó en 30.000 euros anuales, pagadera a razón de 2.500 euros mensuales y transcurrido dicho tiempo la renta volvía a ser la determinada conforme a lo previsto en el contrato inicialmente suscrito.

Así las cosas no puede alegarse con éxito que en la sentencia apelada se infrinja el principio de la carga de la prueba, toda vez que se ha acreditado la situación actual de la bodega y también el conocimiento que la parte demandante tenía de la misma y las obligaciones que respecto a las obras futuras que fuesen preciso realizar asumían ambas partes, la arrendataria se obligaba a realizarlas a su costa sin derecho a solicitar ningún tipo de indemnización en dicho concepto y la arrendadora se obligó como contraprestación a reducir la renta prevista en el contrato durante cada una de las dos anualidades siguientes a la firma de la adenda, reduciéndose la renta a 30.000 euros anuales pagadera en 2.500 euros mensuales, acordando ambas partes que transcurrido dicho periodo de tiempo la renta volvía a ser determinada conforme a lo previsto en el contrato inicialmente suscrito.

En base a lo expuesto en los contratos y a las declaraciones que en los mismos efectúan de forma terminante las partes, no cabe ahora mantener con éxito por la actora que desconociera el estado y situación de las instalaciones eléctricas y los cuadros correspondientes, el de las instalaciones referidas a las aguas contaminantes y a la necesidad de implantar una depuradora, el estado de las maquinarias e instalaciones en materia de seguridad y prevención de riesgos laborales, y el estado y características de la finca y las vides, toda vez que los términos del contrato pactado y su adenda son claros y de ellos resulta que la demandante conocía lo arrendado, su estado y situación.

También debe excluirse, a tenor del contenido de los contratos, el error en el consentimiento a que hace referencia la recurrente, considerándose que en el contrato suscrito entre las partes concurren todos los requisitos exigidos por el artículo 1261 del Código Civil para la existencia del mismo, sin que se aprecie error en el consentimiento, toda vez que la parte demandante se constituyó para llevar a cabo la explotación de un negocio referido a la comercialización de vino y aceite cultivado en la finca, su constitución lo fue con tiempo suficiente y desde el contrato hasta la adenda transcurrió igualmente un lapso de tiempo suficiente para conocer las instalaciones, maquinaria y terreno agrícola, de forma que no es posible que se aprecie ahora un error en su consentimiento en contra de sus propias declaraciones efectuadas, tanto en el contrato como en la adenda.

En cuanto al conocimiento que la parte demandante pudo tener sobre el estado de la cubierta, filtraciones y humedades procedentes de la misma, tal extremo no ha sido recurrido por la parte demandada, que ha sido condenada a asumir a su exclusivo cargo la obligación de corregir y subsanar la superficie de la cubierta de la bodega a efectos de impedir dichas filtraciones y humedades detectadas, debiendo igualmente lucir y pintar lo afectado por las humedades y filtraciones; dado que el pronunciamiento condenatorio no ha sido objeto de recurso no es posible entrar a conocer de la procedencia o no del mismo en esta alzada, lo cual no supone, por otra parte, que la apreciación de estos defectos por la Juzgadora de instancia y la consideración de que los mismos no pudieron ser apreciados por la demandante, suponga necesariamente que igualmente no conoció el resto de los defectos y deficiencias que refiere en su recurso, máxime teniendo en cuenta, como se ha expuesto, lo recogido en los documentos por ella suscritos y que la situación de la bodega y lo obsoleto de sus instalaciones, según se refiere en los propios informes periciales, era apreciable por quien pretendía dedicarse a la explotación de la producción de vino y aceite, transformando una producción que se califica como de escasa calidad en una producción óptima, lo cual supone una importante inversión económica, a la que no pudo ser ajena la parte actora.

Tampoco se aprecia la concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' ( artículo 1.258 Código Civil ); la aplicación de esta cláusula debe llevarse a cabo con especial cautela y se requiere de forma inexcusable una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir un contrato en relación con las circunstancias concurrentes al tiempo de su celebración, que aquí no se aprecia, ya que desde el inicio el estado de la bodega se conoció o pudo conocerse sin dificultad, no habiendo variado extraordinariamente el mismo, tampoco se aprecia una desproporción fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, ya que por la renta pactada puede deducirse que la bodega y sus instalaciones y las viñas arrendadas no eran las correspondientes para una explotación de un producto óptimo en el mercado, por el contrario era la renta pactada proporcionada con la cesión de uso de marcas y el arrendamiento de unas instalaciones obsoletas y un cultivo modesto, que daba lugar a la comercialización de un producto de características similares al que hasta la fecha se había llevado a cabo y era conocido por la demandante; la parte actora no alega ni acredita cuáles son las circunstancias radicalmente imprevisibles que concurren en el presente supuesto y que han dado lugar a la alteración de las prestaciones que refiere, no habiendo acreditado tampoco el desequilibrio de las prestaciones básicas del contrato.

Es la parte demandante quien sostiene que la renta pactada resulta inadecuada al valor de mercado, sin que se haya acreditado tal extremo de forma suficiente, sin que lo obsoleto de las instalaciones o la calidad del terreno y las vides supongan necesariamente la desproporción entre la renta pactada y el valor de mercado, máxime teniendo en cuenta la naturaleza compleja del contrato en el que se arriendan una instalación de bodega con sus enseres, unas fincas rústicas con la maquinaria necesaria para su explotación y la cesión de las marcas comerciales. Así las cosas la parte que mantiene dicha desproporción entre la renta pactada y el valor de mercado es quien ha debido acreditar con claridad el extremo que se afirma en la demanda.

Tanto las características de las tierras en que están plantadas las viñas, como el estado de la vid era conocido por la parte demandante con carácter previo a la suscripción del contrato de arrendamiento y cesión y de la adenda correspondiente, debiendo tener en cuenta además, que no se ha determinado con exactitud desde cuando las plantas de vid afectadas por la yesca se encontraban enfermas, ni siquiera si el tratamiento de las vides ha sido el correcto por parte de la actora, siendo ésta ajena a la situación actual de las vides.

Debe precisarse que no cabe acceder a la solicitud de rescisión del contrato e indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, a tenor de lo establecido en el artículo 1.556 del Código Civil , toda vez que no consta que el arrendador no haya cumplido con las obligaciones previstas en el texto legal, y en concreto con lo establecido en el artículo 1554 del Código Civil , ya que tras la entrega al arrendatario de la cosa objeto del contrato, ambas partes pactaron cuanto creyeron conveniente, respecto a las reparaciones necesarias a fin de conservarla para el estado de servir para el uso a que era destinada y así la arrendataria, como se ha expuesto anteriormente y recoge también la sentencia de instancia, afirmó conocer perfectamente la situación del los bienes arrendados, la asumió y aceptó, obligándose a realizar a su costa cualesquiera obras futuras que fuese preciso acometer, sin derecho a solicitar ningún tipo de indemnización por dicho concepto, según se recoge en la 1ª de las estipulaciones mencionadas en la adenda, denominada addendum de fecha 14 de octubre de 2009, habiendo transcurrido ya varios meses desde la firma del contrato durante los cuales pudo conocer, ya que estaba en posesión de todo lo arrendado, la situación y características de todas las instalaciones, maquinaria, tierras y vides objeto de contratación, así como las carencias de la mismas para llevar a cabo el negocio en el que estaba interesada; es decir de un lado, elaboración, almacenamiento, crianza y embotellado de vino y de otro, poder desarrollar tanto aquella como otras actividades agrarias (e.g. producción y comercialización de aceite), como que finalmente no se llevara a cabo el arrendamiento previsto de la finca descrita en el expositivo IV del contrato. No es posible obviar que con anterioridad al contrato las fincas y las instalaciones venían dedicándose ya a tal fin, aunque su resultado y calidades no satisficieran a la parte demandante que pretendía mejorarlas; debiendo tenerse en cuenta igualmente que la obligación establecida en el nº 2 del artículo 1154 del Código Civil de reparar el arrendador la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener un alcance superior al expresado en el precepto legal, sin que pueda suponer la realización de obras que supongan la reconstrucción o reedificación del objeto de arrendamiento; debiendo asimismo tenerse en cuenta, tal como se señala en la sentencia de instancia y resulta determinante para la resolución de este pleito, que si bien de conformidad con el precepto aludido es obligación del arrendador efectuar en la cosa objeto del contrato, o durante el arrendamiento, las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, es igualmente indudable, que en virtud de pacto, puede recaer en el arrendatario tal obligación, motivo por el cual habiéndose pactado expresamente que quedaba relevado el arrendador de dichas obligaciones, no puede sino mantenerse la aplicación del derecho que en este punto realiza la sentencia apelada, y no apreciándose el incumplimiento alegado por la recurrente, no procede tampoco la rescisión del contrato interesado.

Tampoco resulta procedente declarar la resolución o modificación del contrato de que se trata en base a lo dispuesto en la Ley 493 del Fuero Nuevo, ya que como se ha expuesto no se aprecia una alteración fundamental y grave del contenido económico de la obligación, ni tampoco una desproporción entre las prestaciones, teniendo en cuenta las cuantías pactadas como renta, lo arrendado y el tiempo de duración del contrato, sin que se hayan acreditado circunstancias sobrevenidas e imprevistas que hayan hecho extraordinariamente oneroso el cumplimiento de lo pactado para la parte demandante.

El enriquecimiento injusto denunciado tampoco puede ser acogido conforme a lo preceptuado en la Ley 508 del Fuero Nuevo, toda vez que la parte demandante suscribió voluntariamente el contrato y la adenda correspondiente, asumiendo la realización de obras de adecuación en las instalaciones de forma voluntaria, que teniendo en cuenta la duración del contrato pueden resultar una inversión a largo plazo que revierta en la explotación que realiza del negocio, sin que quepa valorar ahora que supone un incremento patrimonial para la demandada que le obligue a restituirlo, toda vez que dichas obras y reparaciones se llevan a cabo en base a lo pactado y dentro del contrato suscrito, sin que se haya acreditado que den lugar a un enriquecimiento injusto o sin causa, que carezca de toda razón jurídica o causa que lo justifique, motivo por el cual no puede acogerse la alegación formulada en el recurso tendente a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento sin causa. Procede igualmente desestimar la alegación consistente en que debe apreciarse una rescisión por lesión, conforme a lo establecido en las Leyes 499 y 501 del Fuero Nuevo, ya que no se acredita ni la lesión enorme, teniendo en cuenta el conjunto de lo pactado, ni tampoco la inexperiencia alegada por el demandante, quien se dedica profesionalmente a la explotación de que se trata y tuvo el tiempo y la posibilidad de examinar exhaustivamente el objeto del contrato, siendo ajena la parte demandada a las transformaciones que quisiera llevar a cabo en la explotación para la mejora de los productos elaborados.

Conforme a lo expuesto no cabe sino confirmar la resolución de instancia previa, desestimación del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-Las costas causadas en esta alzada se impondrán a la parte apelante cuyo recurso ha sido desestimado ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. ALBERTO MIRAMÓN GÓMARA , en nombre y representación de 'LA OLIVA AGROALIMENTACION S.L.U.' contra la sentencia dictada en el Procedimiento Ordinario nº 54/2012 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Tudela y en consecuencia confirmamos dicha resolución condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremoo, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍASsiguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.