Sentencia CIVIL Nº 126/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Tafalla, Sección 2, Rec 305/2021 de 09 de Noviembre de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000126/2021

En Tafalla, a 09 de noviembre del 2021.

Antecedentes

PRIMERO.-El 23 de junio de 2021 la Procuradora de los Tribunales Sra. Burguete Mira presentó demanda en nombre y representación de D. Andrés y Dª María Consuelo, frente a D. Arturo en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó convenientes, terminó suplicando de este Juzgado que 'dicte en definitiva sentencia por la que estimando en su integridad la presente demanda:

a) Declare adoptados conforme a derecho, y por tanto de vinculante cumplimiento para las partes litigantes, los acuerdos adoptados por los comuneros del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Marcilla en las reuniones de 8 de febrero de 2021 y 8 de marzo de 2021, que se contienen en las actas acompañadas a esta demanda como documentos nº 8 y nº 12, consistentes (i) en proceder a la demolición del edificio sito en CALLE000 nº NUM000 de Marcilla, y al previo desalojo del mismo, en el plazo de un mes, a contar desde el día de la fecha de adopción, es decir, desde el 8 de febrero de 2021, (ii) en la aprobación del presupuesto de demolición del edificio, ofertado por RR Navarra; S.L., por importe de 22.506,00.-€, y, (iii) el acuerdo de solicitar al Ayuntamiento de Marcilla la necesaria licencia de demolición, a cursar por los Sres. Andrés- María Consuelo, condenando al demandado Sr. Arturo a estar y pasar por tales declaraciones.

b) Condene al demandado Sr. Arturo a desalojar el edificio, respecto a la bajera de su propiedad que ocupa, en el plazo de un mesa contar desde la fecha de la sentencia, con apercibimiento de lanzamiento forzoso en caso de incumplimiento, de modo que se permita la demolición.

c) Con expresa condena en costas al demandado, y demás pronunciamientos que en justicia procedan.'

SEGUNDO.-Dado el oportuno traslado a la parte demandada para la contestación a la demanda, la Procuradora de los Tribunales Sra. Gurbindo Gortari presentó contestación a la demanda, en nombre y representación de D. Arturo, en la que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó oportunos, terminó solicitando que 'dicte sentencia por la que se desestime totalmente la demanda interpuesta, con imposición de costas a la parte demandante.'

TERCERO.-La audiencia previa se celebró el 5 de octubre de 2021. Las partes comparecieron debidamente asistidas y representadas. Una vez admitida la prueba que se consideró pertinente, se fijó la fecha para la celebración de la vista.

CUARTO.-El acto del juicio oral se celebró el 4 de noviembre de 2021. Una vez practicada la prueba propuesta y admitida, las partes plantearon sus conclusiones, quedando los autos vistos para sentencia.

QUINTO.-En el presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Hechos y objeto del pleito.

1.-La parte actora ejercita, en primer lugar, una acción meramente declarativa en relación con los acuerdos adoptados por los partícipes de una comunidad de bienes ordinaria en cuanto al derribo o rehabilitación del edificio del que ambas partes son copropietarios. Conjuntamente con la anterior, ejercita la parte actora una acción declarativa de condena, solicitando que se obligue al demandado a desalojar el referido edificio.

2.-Los actores exponen que ostentan la propiedad del 81'08% del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Marcilla, siendo el 18'92% perteneciente al Sr. Arturo, y solicitan que se declaren válidos dos acuerdos adoptados por mayoría (con el voto contrario del Sr. Arturo) que contenían las decisiones de demoler el edificio, desalojar al demandado, aprobar el presupuesto de derribo y solicitar la licencia de demolición al Ayuntamiento de Marcilla.

3.-El demandado Sr. Arturo se opone a la demanda alegando la nulidad de los referidos acuerdos, al haber sido adoptados por mayoría y no por unanimidad, como exige la ley para los actos de disposición de una comunidad ordinaria de bienes.

En atención a los datos anteriormente expuestos, el único hecho controvertido en este pleito radica en resolver si el contenido de los acuerdos adoptados por los actores con su voto a favor requiere legalmente para su validez mayoría o unanimidad de los comuneros.

SEGUNDO.- Acto de administración vs acto de disposición. ¿Mayoría o unanimidad?

Para una mejor comprensión de esta resolución, conviene exponer los siguientes datos:

Mediante resolución nº 839/2020, de 10 de noviembre de 2020, el Ayuntamiento de Marcilla declaró la ruina económica del edificio, otorgando a los propietarios dos opciones a ejecutar antes del 26 de mayo de 2026: o bien el derribo, o bien la rehabilitación del inmueble.

Alegan los actores que en fecha 8 de febrero de 2021 convocaron una reunión de propietarios al objeto de valorar las dos posibilidades planteadas por el consistorio, acordando por mayoría optar por el derribo del edificio -y consecuente desalojo del Sr. Arturo-, constando la oposición de las hijas del hoy demandado, que actuaron como representantes en la citada asamblea.

El 8 de marzo de 2021 se convocó por los actores una nueva reunión de propietarios para valorar el presupuesto de demolición obtenido por los Sres. Andrés- María Consuelo, el cual fue aprobado nuevamente por el voto a favor de los actores, con la reiterada oposición de las representantes del Sr. Arturo. Además de ello, se aprobó, con el mismo quórum, un calendario de pagos del citado presupuesto y la solicitud de la licencia de demolición al Ayuntamiento de Marcilla.

Como ya he expuesto, el demandado rechaza los acuerdos adoptados por los actores, considerando que las decisiones contenidas en ellos deben alcanzarse por unanimidad y no por mayoría. Es ésta, precisamente, la cuestión a dilucidar en este pleito.

La comunidad formada por los actores y el demandado es una comunidad ordinaria de bienes, no siendo un hecho controvertido que las partes nunca han constituido una comunidad de propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que resulta de aplicación la regulación que de la comunidad de bienes contienen los artículos 392 y siguientes del Código Civil (en adelante, CC), y la Ley 372 del Fuero Nuevo de Navarra (en adelante, FN).

El artículo 392 del CC establece que 'Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.'

En cuanto a los actos de disposición de los copropietarios, el artículo 397 del CC indica que 'Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos', exigiendo, por tanto, unanimidad de los partícipes en actos de naturaleza dispositiva.

Por el contrario, basta la mayoría para los meros actos de administración. Así lo determina claramente el siguiente precepto ( art. 398 del CC) cuando dice que 'Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.'

Por su parte, la Ley 372 del FN expone lo siguiente:

'En la propiedad pro indiviso, cada titular puede disponer de su propia cuota, quedando a salvo el derecho de retracto de los otros copropietarios conforme a lo dispuesto en el Código Civil.

Para que se pueda constituir una servidumbre u otro derecho indivisible, se requerirá la disposición unánime de todos los condueños, pero la constitución parcial obliga al que la hace a tolerar el ejercicio de hecho del derecho que quiso constituir. En este caso, el adquirente que no consiga la constitución por parte de los otros copropietarios podrá pedir la resolución del contrato. Si el copropietario constituyente llegare a ser propietario de la cosa entera, o de la parte realmente gravada por aquel derecho, el adquirente del mismo podrá exigir la constitución total mediante complemento del precio, si procede.

Actos de uso o administración

En los actos de simple uso, administración o modificación material de la cosa común, cada titular puede oponerse judicialmente al otro que intenta realizarlos, y toda gestión ya realizada quedará sin efecto en la medida en que resulte perjudicial a los intereses de la comunidad según arbitrio del Juez.'

En el presente caso, defiende la parte actora que la decisión sobre la demolición del edificio constituye un mero acto de administración (siendo válidos los acuerdos adoptados), considerando la parte demandada que se trata de un acto de disposición (resultando nulos los mismos).

Para apoyar su posición la parte actora en conclusiones que el derribo del edificio no constituye un acto irreversible, puesto que puede sustituirse por otro nuevo. Sin embargo, no puedo acoger esta tesis, puesto que considero, compartiendo la opinión de la parte demandada, que la demolición de la cosa común originaria es el acto más definitivo e irreversible de los que se pueden llevar a cabo sobre la misma, constituyendo, de forma evidente, un acto de disposición, y no uno de simple administración o gestión.

Resulta ciertamente esclarecedora para dilucidar esta cuestión la sentencia nº 544/2004, de 11 de octubre de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza (invocada por la parte demandada en su escrito de contestación), en la que se determina lo siguiente:

' Si los actos de administración son aquellos que regulan el disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, contrapuestos a los que representan su enajenación total o parcial, o la imposición de un gravamen o una alteración fáctica sustancial, claro es que la demolición de la edificación en cuestión no puede ser conceptuada como acto de administración regido por el Art. 398 C.C ., a cuyo tenor para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría, sino como acto gobernado por el trascrito Art. 397 C.C .No cabe decir que 'la decisión del derribo la toma el Ayuntamiento, el tiempo del derribo lo toma Simgu S.L.', ni que en función de ello la demolición del edificio no fuese un acto de alteración sustancial, sino un acto de mera administración decidido por quien detentaba el 80 % de la propiedad. La demolición, que representaba una indudable alteración sustancial y no fue medida exigida por la inminencia de la ruina ni tampoco urgente, fue medida conveniente a los intereses de la aquí recurrente, que en tal sentido la decidió.Las exigencias del Art. 397 C.C . son desde luego aplicables a las alteraciones a mejor, que no por ello se convierten en actos de administración.'

Ocurre lo mismo en el caso que ahora se me presenta. A pesar de que la parte actora considere que su pretensión de demolición deriva inescindiblemente del obligado cumplimiento de la resolución nº 839/2020, de 10 de noviembre, del Ayuntamiento de Marcilla, lo cierto es que se trata de un incuestionable intento de imponer al demandado su voluntad unilateral, valiéndose de que ostentan una mayoría clara en cuanto a las cuotas de participación en la comunidad.

Consideró el Letrado de la parte actora en conclusiones que la sentencia anteriormente referido no resulta de aplicación al presente caso porque 'no es un supuesto igual, sino parecido, en el que falta la resolución administrativa firme de ruina'. Pues bien, a pesar de que los contenidos de la resolución administrativa objeto de aquel procedimiento y la adoptada por el Ayuntamiento de Marcilla puedan no ser idénticos, ello no obsta para que la citada resolución resulte de plena aplicación y utilidad al caso que nos ocupa, puesto que se trata aquí de aclarar si el derribo de la cosa común constituye un acto de disposición o uno de administración.

También coincide con el nuestro el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza en el hecho de que no estamos ante una actuación urgente e inmediata, como seguramente sería el caso de una ruina estructural.

Las partes no discuten que nos encontramos ante una 'ruina económica', es decir, que el coste de rehabilitar el edificio es superior al 50% de su valor actual.

La resolución nº 839/2020, de 10 de noviembre del Ayuntamiento de Marcilla, tiene el siguiente contenido:

'(...)

SEGUNDO. Declarar el inmueble objeto del presente expediente en situación legal de ruina ordinaria, (...) por encontrarse el edificio en ruina económica.

(...)

QUINTO. Los propietarios de la edificación deberán proceder, a su elección, a la rehabilitación o demolición, en un plazo que no podría exceder de la fecha del 26 de mayo de 2026 (...)'.

La parte actora pone el énfasis en el obligado e inmediato cumplimiento de la resolución del Ayuntamiento, pero olvida una parte importante de su contenido, y es que el Concejal Delegado de Urbanismo otorga en su resolución un plazo de casi cinco años -desde este momento- para que los comuneros alcancen un acuerdo sobre la opción a ejecutar entre las dos que se le ofrecen. Por lo tanto, la resolución del Ayuntamiento debe cumplirse (eso no lo discute la parte demandada), pero no existe ninguna eventualidad que obligue a su cumplimiento inmediato.

Así pues, en ningún caso el hecho de que los Sres. Andrés- María Consuelo hayan tenido otros problemas con el Ayuntamiento y, por ello, consideren que un cumplimiento inmediato es lo que procede en este caso resulta un dato suficiente para acordar la demolición (y decisiones derivadas) sin el consentimiento del Sr. Arturo, conminándole injustamente al desalojo inminente del que ha sido su negocio de zapatería durante más de cincuenta años.

Por lo que se refiere al interrogatorio de la actora y las testificales practicadas en el acto del juicio, los peritos-testigos Sr. Luis Manuel y Sr. Luis Miguel vinieron a corroborar los informes por ellos elaborados (el primero, con respecto al carácter económico de la ruina; el segundo, apoyando la demolición como mejor opción para el edificio), explicando la Sra. María Consuelo el proceso de toma de decisiones que tuvo lugar desde la reunión del 8 de febrero de 2021.

Ciertamente ninguna de estas pruebas aporta datos que influyan en mi decisión, puesto que la misma radica, esencialmente, en una cuestión meramente jurídica (disposición o administración, unanimidad o mayoría). Ninguno de los extremos explicados por los anteriores intervinientes en la vista impide el hecho de que los acuerdos adoptados por los actores resultan nulos, por exigirse legalmente la unanimidad para su validez.

Así pues, en atención a lo anteriormente expuesto, procede la desestimación de la demanda presentada por la parte actora.

TERCERO.- Costas.

El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que 'En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.'

En aplicación del anterior, se imponen las costas a la parte actora.

En atención a lo dispuesto anteriormente, y demás preceptos que resulten de aplicación,

Fallo

DESESTIMOla demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, Sra. Burguete Mira, en nombre y representación de D. Andrés y Dª María Consuelo, frente a D. Arturo, y ABSUELVO a D. Arturo de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Se imponen las costas procesales a D. Andrés y Dª María Consuelo.

Notifíquese esta sentencia a las partes y hágaseles saber que la misma no es firme y que contra ella cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN ante la Ilma. Audiencia Provincial de Navarra que, en su caso, se habrá de interponer por escrito con firma de abogado y dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a su notificación, tramitándose de conformidad con lo dispuesto en los artículos 455 y concordantes de la Ley de enjuiciamiento civil 1/2000, de 7 de enero.

Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo. Dª Marta Sardá Casi, Jueza del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Tafalla.

El/La Juez

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