Sentencia Civil Nº 127/2005, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, de 23 de Marzo de 2005

Encabezamiento

ROLLO DE SALA Nº 19 (15) 05

PROCEDIMIENTO Juicio Verbal 1289/03

JUZGADO Instancia nº 6 Alicante

SENTENCIA Nº 127/05

Ilmos.

Presidente: D. Enrique García Chamón Cervera

Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado: D. Francisco José Soriano Guzmán

En la ciudad de Alicante, a veintitrés de marzo del año dos mil cinco

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario, sobre reclamación de cantidad, seguidos en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alicante con el número 1289/03, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado tanto por la parte actora, Dª. Esperanza y D. Andrés, representados por la Procuradora Dª. Francisca Bieco Marín y dirigidos por el Letrado D. Rafael Antón González; y los codemandados D. Donato y Dª. Mercedes, representados por el Procurador Dª. María del Mar López Fanega y dirigidos por el Letrado Dª. Rosa Ana Asensi Climent; y como apelados, además de los indicados, la mercantil Kaufver S.L, representada por el Procurador D. Vicente Miralles Morera y dirigida por el Letrado Dª. María del Carmen Grau Hernández, que ha presentado escrito de oposición al recurso formulado por los actores.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Alicante, en los referidos autos tramitados con el núm. 1289/03, se dictó sentencia con fecha 30 de junio de 2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimo parcialmente la demanda promovida por la Procuradora Sra. Bieco Marín en nombre y representación de Dª Esperanza y D. Andrés contra D. Donato y Dª. Mercedes, condeno a estos a abonar a la actora la suma de 1200 ? consignadas en la cuenta del juzgado y que desestimo la demanda interpuesta frente a la Mercatil Kaufver S.L., todo ello sin hacer expresa imposición de costas .".

Con fecha 27 de julio de 2003 el Juzgado dictó auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: " Acuerdo: que la cantidad consignada en el presente procedimiento es la que queda a disposición de los demandantes como devolución de las arras entregadas en señal del precio de la compraventa."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por las partes arriba referenciadas; y tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a las demás partes , presentando una apelada el correspondiente escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 19/15/05, en el que se señaló para la deliberación , votación y fallo el día 23 de marzo de 2005, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.

Fundamentos

PRIMERO.- El litigio planteado en torno a la naturaleza y efectos de las arras establecidas en el documento suscrito entre la mercantil inmobiliaria Kaufver S.L. y los actores en fecha 25 de octubre de 2002 (doc. nº 2 demanda) para la adquisición de una vivienda sita en la C/ DIRECCION000, nº NUM000 , de Alicante, ha derivado en otra quaestio iuris distinta, relativa a la naturaleza y alcance del encargo efectuado a la citada inmobiliaria por parte de los propietarios de la vivienda ofertada por la mercantil Kaufver S.L. y que tiene por objeto el determinar si de la devolución del dinero adelantado por los actores, es co-responsable también la inmobiliaria demandada.

La respuesta inmediata a esta segunda cuestión debería ser taxativa dado que la operación inmobiliaria se efectúa por una mercantil dedicada a la inmediación por cuenta ajena y por tanto, al no ser propietaria de la vivienda objeto de venta, no puede soportar la acción entablada, pues jamás podía constituirse como vendedora y si realizó el encargo de venta fue en calidad de mandataria de los dueños de dicha vivienda.

Esto no obstante , se afirma por los propietarios codemandados que la operación se ejecutó por la inmobiliaria excediendo del mandato o del encargo efectuado lo que, sin embargo entiende este Tribunal no consta ya que, teniendo la certeza de la relación que pone en contacto a los propietarios con la inmobiliaria, que ahora se quiere limitar por los propietarios-demandados a "tantear la valoración de la vivienda de su propiedad a tanto alzado", y de que la vivienda objeto de la transacción fue objeto de visita, incluso con posterioridad a la suscripción del documento en cuestión , la conclusión no puede ser otra que aquella a la que llega la Sentencia de instancia referente a que la suscripción del documento con arras se encuentra, ausente documento de encargo o limitativo del mandato, en el ámbito de la naturaleza del negocio a que se refiere el párrafo 2º del artículo 1719 CC y, por tanto, en la esfera del poder jurídico conferido con el encargo genérico destinado a la venta del inmueble dado que el artículo 1454 CC se halla inserto en el capítulo relativo a la naturaleza del contrato de compraventa y es conocido que en el comercio jurídico inmobiliario es habitual que las relaciones se traten de consolidar fijando obligaciones de carácter pecuniario de garantía , aunque, como veremos, con diversas funcionalidad en atención a la decisión de las partes.

SEGUNDO.- Definida la posición de la agencia inmobiliaria, resta determinar la naturaleza de las arras con relación al documento suscrito por la inmobiliaria con los actores.

Debemos reiterar con la sentencia de instancia, en primer lugar, que el carácter penitencial que pretenden los actores, acontece cuando la suma de dinero que es entregada por una de las partes a la otra, permite a ambos contratantes desvincularse o desligarse posteriormente del contrato ya perfeccionado, con los efectos que contempla el art. 1454 del Código Civil , es decir, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas; caracteriza por tanto, a ésta modalidad, el que se trata de «arras de desistimiento» en cuanto suponen un medio lícito de desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

Esta función ha de ser interpretada restrictivamente. Así lo tiene declarado el Tribunal Supremo señalando que el empleo de esta palabra no expresa necesariamente la facultad de separarse de un contrato pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio (S.S.T.S. 11 abril 1994 y 15 marzo 1994).

El Tribunal Supremo recuerda que no se trata de derecho necesario y que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes el pacto penitencial, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato , es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (SS. de 4-11-1991, 3-10-1992, 11-12-1993, 21-6-1994, 25-3-1995 y 31-12-1998), pues en otro caso , cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo que sirve para confirmar el negocio celebrado.

En el caso presente, no se desprende en absoluto de la redacción del contrato privado de compraventa la intención de las partes que directamente lo suscriben -compradores e inmobiliaria- de otorgar arras penitenciales, sino tan sólo confirmatorias o como anticipo del precio total. Así, se dice en el documento de 25 de octubre de 2002 que "La mercantil inmobiliaria...recibe en este acto...la cantidad de mil doscientos dos euros...en concepto de arras o señal...cuyo precio se conviene en...que serán satisfechos de la siguiente forma: 1.200 euros que entregan los compradores en este acto en el concepto de arras o señal...". Como se ve, la calificación inicial de las arras lo es de señal equivalente en la terminología jurídica a confirmatorias y si bien es cierto que después se recalifica la función de las arras, otorgándoles expresamente una función de sanción por desistimiento con el compromiso de la devolución de la cantidad entregada de manera duplicada, ello se hace en la condición de que tal carácter sea asumido por los propietarios , requiriéndose ratificación del documento por los mismos, circunstancia que estaba justificada por razón de lo genérico del mandato que regía la capacidad del mediador y que, a la postre, no tuvo lugar.

Es por ello que el único efecto jurídico que tiene este documento respecto de los demandados lo es respecto de la devolución de la señal, de las arras en su sentido confirmatorio pero no en atención a una función que no han llegado a adquirir por falta de ratificación de los vendedores.

Procede por cuanto se ha antedicho, confirmar en su integridad la Sentencia de instancia, desestimando los recursos de apelación formulados.

TERCERO.- En cuanto a las costas procesales de este recurso, y habiéndose desestimado en su integridad los recursos de apelación formulados , procede hacer expresa imposición a los apelantes de las costas de esta alzada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 en relación al 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando en su integridad los recursos de apelación deducidos por las representaciones que ostentan los Procuradores Dª. Francisca Bieco Marín y Dª. María del Mar López Fanega contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Alicante de fecha 30 de junio de 2004, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución; y con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a las partes apelantes.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe , hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.-