Sentencia Civil Nº 127/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 476/2007 de 30 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00127/2008

SENTENCIA NÚMERO 127/08

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000476 /2007

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Guillermo Sacristán Represa

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, treinta de abril de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 62/2007, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de OVIEDO, Rollo 476/2007,

entre partes, como Apelante C.P. DEL GARAJE CALLE000 NUM. NUM000 -OVIEDO- representado por el Procurador de los

Tribunales DON LUIS ALBERTO PRADO GARCIA, y bajo la dirección letrada de DON IGNACIO CUESTA ARECES, y como

Apelado C.P. CALLE001 NUM. NUM001 -OVIEDO- representado por la Procuradora de los Tribunales DOÑA LAURA

FERNANDEZ-MIJARES SANCHEZ, y bajo la dirección letrada de DON J. CARLOS FERNANDEZ-VIGIL FERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 19 de Julio de 2007 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Estimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Fernández-Mijares Sánchez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM001 de la CALLE001 de Oviedo, frente a la Comunidad de Propietarios de las Plazas de Garaje de la CALLE000 nº NUM000 de Oviedo y declaro que la demandada tiene la obligación de contribuir, conforme a su cuota de participación, a los gastos de portería, condenando a la demandada a que abone a la comunidad actora la suma de 23.646,76 euros, más los intereses legales moratorios de la referida cantidad desde la fecha de esta sentencia y hasta su completo pago.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, previstos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 30 de abril de 2008, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Don Guillermo Sacristán Represa.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que impugna la demandada estima íntegramente la demanda de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 nº NUM001 , en reclamación de cuotas por gastos generales de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PLAZAS DE GARAJE DE LA CALLE000 nº NUM000 .

Son motivos del recurso una realidad física y un aspecto jurídico: la primera hace referencia a que la comunidad de las plazas de garaje, que formó parte de la declaración horizontal como realidad única con el edificio de la Calle General Elorza, en estos momentos está absolutamente separado de manera tal que no tiene paso alguno ni comunicación con el mismo, presentando un único acceso a la calle La Lila; el segundo se refiere a la reclamación de 23.646?76 euros sin individualizar conceptos ni período de tiempo de manera tal que podría estar prescrita la acción respecto de algunas de dichas cantidades.

SEGUNDO.- Es preciso para una más adecuada resolución del litigio concretar la realidad que se presenta en las dos comunidades en litigio: Es cierto que en el título de división de la propiedad horizontal, con fecha 22 de septiembre de 1983, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 nº NUM001 englobaba las plazas de garaje de la CALLE000 nº NUM000 , con una cuota de participación en el total del 4?81% (folios 10 a 21); pero no lo es menos que cuando se presenta la demanda existe una absoluta independencia entre una y otra comunidad, de manera tal que la de propietarios de las plazas de garaje no tiene acceso por el portal de la calle General Elorza, ni a ninguno de los elementos comunes de aquélla. La entrada y salida al bajo en donde se sitúan los garajes se encuentra en el número NUM000 de la CALLE000 y no tiene comunicación alguna con el edificio de la calle General Elorza, como se acredita con el informe pericial que figura en los folios 81 a 92.

Examinando el título de propiedad, puede leerse lo siguiente: "Se hace constar que a) Los predios de semisótano y planta baja destinados a garaje, fines comerciales, industriales u otros usos, anteriormente referidos, no entrarán en los gastos comunes que se vayan originando por consumo de luz del portal y escaleras y por conservación, reparación y limpieza de todo ello", y se añade: "si tienen acceso por el portal, pagarán los gastos de reparación y conservación de tal portal, así como la luz que gaste y su limpieza. En ningún caso pagarán nada por los ascensores; sin embargo participarán en los gastos del portero". Es este último inciso el que plantea el problema, ya que el cierre del acceso determina que la única contribución que pesa sobre la Comunidad de las plazas de garaje es la de "gastos del portero". Ninguna modificación ha sufrido el título pese a la obra de cierre del acceso, y ese es el motivo por el que se considera correcta la esencial decisión de la sentencia de instancia en relación con la obligación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS PLAZAS DE GARAJE DE LA CALLE000 Nº NUM000 de contribuir a los gastos generales, limitados a los especificados en el título en función de su porcentaje del 4?81% relativos a gastos del portero.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso se refiere a la indeterminación del certificado del Secretario de la Comunidad actora al no fijar ni los conceptos ni el período de tiempo al que se remonta la deuda.

El mencionado certificado (documento nº 2 de los acompañados con la demanda) tan solo recoge que según la contabilidad del edificio, el predio nº 1 (sótano-garaje) adeuda a 31 de octubre de 2.006 la cantidad de 23.646?76 euros, correspondiendo 22.050?66 euros al saldo deudor de liquidación a 31-12-2005, y otros 1.596?10 euros a las cuotas ordinarias de enero a octubre de 2006.

Es cierto que la declaración de propiedad horizontal está fechada el 22 de septiembre de 1983, es decir 23 años antes de la certificación, como lo es que el plazo máximo de prescripción de acciones en Derecho español son los 15 años del art. 1964 del Código Civil para las personales (sin que se entre en estos momentos en el debate sobre si el plazo aplicable a este supuesto es el largo o el más breve de 5 años del art. 1966. 3ª), de manera tal que parte de la deuda reclamada estaría prescrita si lo pedido hace referencia al tiempo transcurrido desde la división de la propiedad horizontal hasta el momento de presentarse la demanda.

El camino procesal ha sido el siguiente: al contestar a la demanda se opuso por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PLAZAS DE GARAJE DE LA CALLE000 nº NUM000 el defecto legal en el modo de proponer la demanda, al amparo del art. 416. 1. 5ª de la LEC ; en la audiencia previa fue rechazada y por quien la alegó no se presentó recurso alguno. No obstante, de conformidad con el art. 424. 1 del mismo texto legal, se trata de un obstáculo procesal apreciable de oficio por el tribunal. A partir de este momento, la demandada intentó que la actora concretara los conceptos que se incluían en la deuda reclamada. La respuesta del Letrado de la demandante consistió en afirmar que no debía tomarse en consideración una vez no impugnados los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, ni tan siquiera la prescripción de algunas de ellas, con lo que la indeterminación del documento se mantuvo.

CUARTO.- Para solucionar este segundo motivo de impugnación deben analizarse los acuerdos aprobados por la Junta de Propietarios celebrada el 4 de mayo de 2006 (folios 29 a 32). En la misma lo que realmente se aprueba es el balance económico del ejercicio 1-1-2005 y 31-12-2005, la liquidación individual de ingresos y gastos de ese período y el presupuesto de gastos y cuotas resultantes del ejercicio 2006. Sin embargo, lo que se llama "saldo deudor que presenta el predio nº 1 al cierre del ejercicio 31-12-2005", que se dice asciende a 22.050?66 euros, no fue objeto de aprobación, y en el procedimiento el único dato que permite comprobar tal circunstancia es la certificación del administrador de la COMUNIDAD demandante. Pues bien, si esta certificación es uno de los documentos en que puede apoyarse el procedimiento monitorio, de conformidad con el art. 812. 2. 2º LEC , no tiene sin embargo entidad bastante para acreditar fehacientemente que su contenido haya sido debidamente aprobado por la correspondiente comunidad, dato éste que debe concurrir en el momento en que se resuelve la obligatoriedad de los acuerdos comunitarios.

En este sentido, sin necesidad de entrar en el debate del defecto legal en el modo de proponer la demanda, o de la posible prescripción de algunas de las deudas que se reclaman, debe rechazarse el montante de la deuda que no consta haya sido aprobado por junta específica de la comunidad actora. Pero es que, una vez establecido lo anterior, en el procedimiento declarativo instado es preciso acreditar que la cantidad reclamada es la realmente debida, de conformidad con el art. 217 LEC en cuanto a carga de la prueba. Pues bien, no solo es que no pudieran concederse más que las cantidades correspondientes a las anualidades que figuran aprobadas en Junta, es que debe tenerse en cuenta que el administrador de la comunidad actora, D. Enrique , declaró en el acto del juicio que en su certificación se englobaban conceptos como "gastos generales (seguro multirriesgo), portería, reparación y sostenimiento del edificio". Pues bien, si se tiene en cuenta los gastos que corresponde cubrir a la finca nº NUM002 , que tan solo son los de portero, la consecuencia deberá ser concluir que no se probó, como hubiera sido necesario, qué cantidades debían ser pagadas por la comunidad que representa el 4?81 % de porcentaje de participación en el conjunto del edificio en el que se encuentran dichos bajos. Y ello debe conducir a desestimar la demanda.

QUINTO.- La estimación del recurso determina que en cuanto a las costas de la alzada no se haga declaración, con estricta aplicación del art. 398 LEC. Y en relación a las de primera instancia, no se presentan dudas de hecho ni de derecho, atendiendo las concretas circunstancias de la demanda, motivo por el cual deben imponerse a la parte cuyos pedimentos son íntegramente desestimados (art. 394 LEC ).

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Se estima el recurso presentado por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS PLAZAS DE GARAJE DE LA CALLE000 nº NUM000 , frente a la sentencia dictada en procedimiento ordinario nº 62/2007, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo . En consecuencia, se desestima la demanda, sin hacer declaración en cuanto a las costas de la alzada, y se imponen las causadas en la primera instancia a la parte actora.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.