Sentencia Civil 127/2009 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 58/2009 de 30 de marzo del 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00127/2009

Sentencia Número: 127/09

Ilmo. Sr. Presidente

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

Ilmos Sres. Magistrados

D. LONGINOS GOMEZ HERRERO

D. JESUS PEREZ SERNA

En Salamanca, a treinta de marzo de dos mil nueve.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 918/07 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 58/09, han sido partes en este recurso: como demandante-apelante Dª Marí Juana representado por la Procuradora Dª. Mª Jesús Carretero González, bajo la dirección del Letrado D. Rafael Campos Pérez del Bosque. Y como demandado-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL PASEO DIRECCION000 , Nº NUM000 de SALAMANCA, representado por la Procuradora Dª Susana Anitua Roldan bajo la dirección del Letrado D. Jesús A. García Morán. Habiendo versado sobre: impugnación de acuerdos.

Antecedentes

1º.- El día seis de noviembre de dos mil ocho por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que desestimando la demanda promovida por la Procuradora Dª Mª Jesús Carretero González en nombre y representación de Dª Marí Juana contra la Comunidad de Propietarios del Paseo DIRECCION000 nº NUM000 de Salamanca declaro la plena validez y eficacia del acuerdo 3º del orden del día de la Junta ordinaria de la Comunidad de Propietarios del Paseo DIRECCION000 nº NUM000 de Salamanca celebrada el 27-6-07, absolviendo a la demandada de cuantas pretensiones en su contra se contienen en el suplico de la demanda iniciadora de este procedimiento.

Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas causadas en estas actuaciones".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la demandante haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se revoque la sentencia de instancia y la sustituya por otra que estime íntegramente la demanda con condena en costas a la demandada; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación, confirmando así la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Salamanca, con expresa imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día doce de marzo de dos mil nueve y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESUS PEREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- El tema esencial o capital del presente procedimiento, gira sobre el pretendido derecho de la parte actora a abrir una comunicación de su local a través del hueco de la escalera que tiene acceso al pequeño sótano del edificio destinado a elementos comunes; tal derecho, a su decir, aparece, claramente, establecido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, y se llevaría a efecto derribando uno de los tabiques comunitarios, para colocar una puerta que desemboque en las escaleras del referido sótano.

Se ha de recordar, en este sentido, que la Junta de Propietarios adoptó acuerdo contrario a la pretensión de la titular del local, y que ésta ha impugnado referido acuerdo, por considerarlo nulo, en cuanto contrario al art. 3. pfo. 6º de los Estatutos comunitarios, y en cuanto niega el ejercicio de un derecho legalmente reconocido a su favor.

La respuesta de la sentencia de instancia fue negativa a las tesis de la parte actora, al validar el acuerdo impugnado, por considerar que el acceso solicitado, supone actuar sobre un muro de cerramiento que aísla el local de la actora del sótano donde se ubican los cuartos de calderas y contadores del edificio y que a través de las escaleras comunica con el portal del edificio, lo que a su vez entraña la alteración de elementos comunes del edificio en beneficio exclusivo de la parte actora y sin ningún beneficio para la comunidad demandada; de ahí que por virtud del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal sea preciso el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, consentimiento que en el caso concreto no se ha logrado.

Y a dicho pronunciamiento, se opone, interponiendo recurso de apelación, la representación procesal de la parte actora, solicitando la estimación íntegra de su demanda; se ampara para ello en una serie de alegaciones o motivos, cuales son, en síntesis, los siguientes: a) Los Estatutos constan en escritura pública, y fueron inscritos en el Registro de la Propiedad desde 1973, con lo que ello supone; b) La actora no es compradora originaria del local situado en el sótano del edificio; su adquisición lo fue amparada en la fe pública y registral; c) Nadie, tampoco la Comunidad, ha solicitado la nulidad del art. 3 de los Estatutos de ésta; éstos son ley entre las partes, d) No hay problemas arquitectónicos para comunicar el local con la escalera; e) No hay contradicción entre el art. 3 de los Estatutos y los arts. 8 y 12 de la LPH , en que se apoya la sentencia para desestimar la demanda.

SEGUNDO.- La resolución del tema pasa por concretar adecuadamente las obras que pretende la actora, así como la trascendencia de las mismas dentro del ámbito comunitario. En este sentido, cierto es que la actora apelante, desea, tal como le permite el art. 3, pfo. 6 de los Estatutos, comunicar el local del sótano, de su propiedad, a través del hueco de la escalera que tiene acceso al pequeño sótano destinado a elementos comunes, pero también lo es, que dicha comunicación supone, como afirma la sentencia de instancia, actuar sobre un muro de cerramiento que aísla el local de la actora, de un sótano donde se ubican los cuartos de calderas y de contadores del edificio, y desde el que se accede al portal de éste. Pero ello no es todo; la obra supondría comunicar directamente dos edificios colindantes e independientes entre sí -son dos Comunidades diferentes-, pues los locales de los sótanos respectivos de las mismas se hallan unidos, y también se ha instado contra la segunda acción similar a la presente; no se conoce el destino futuro del local, ni por tanto, el uso de la comunicación que se pretende, si bien en fase de apelación alude a su utilización para cuartos trasteros, dato desconocido hasta este momento; el local ya tiene amplia salida a la calle; la conformación de las escaleras del pequeño sótano destinado a elementos comunes, no es adecuada -existencia de dos cabezadas- para el tránsito de personas, dadas las medidas del hueco, y, al tiempo, la puerta pretendida incide en el recorrido de apertura y cierre de la puerta de la sala de calderas; en última instancia, se debe señalar que tal hueco se trata de una zona de acceso restringido, en función de los elementos comunes a los que da acceso, y que el art. 2 de los Estatutos de la Comunidad indica que el portal de acceso al inmueble y la escalera que arranca de él y comunica con las viviendas de las plantas superiores del inmueble, estarán en régimen de propiedad entre las mismas.

Expuesto lo anterior, necesario para entender en toda su amplitud el problema planteado, procede ya abordar los concretos motivos de recurso, con exclusión del consignado en la letra d) del fundamento anterior, que con lo dicho en el presente, queda aclarado, no sólo en cuanto a la posibilidad de apertura física del hueco, sino también en cuanto a la significación y trascendencia del mismo, con traslado de la discusión a los otros puntos sometidos a debate.

TERCERO.- Y dentro del resto de motivos de recurso adquiere especial significación el referido a la posible colisión entre Estatutos y normas de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la razón de la decisión recaída en la instancia, es precisamente dicha contradicción y la imperatividad de la Ley. Frente a tal argumentación la actora-apelante alega que no se ha solicitado la nulidad del art. 3 de los Estatutos y que no hay contradicción entre dicho artículo estatutario y los arts. 8 y 12 de la LPH , siendo la demandada quien pretende anular los estatutos por vía de hecho.

Sin embargo, partiendo, precisamente, de que el régimen legal de la propiedad horizontal, es, en principio, imperativo (véase disposición transitoria primera de la Ley de Propiedad Horizontal ), si bien se da un limitado juego al principio de autonomía de la voluntad, permitiéndose que los estatutos de cada edificio dicten reglas complementarias no prohibidas por la Ley, -art. 5,3º de la misma-, y que el conjunto de propietarios establezca normas de régimen interior relativas a la utilización de servicios y cosas comunes, -art. 6 -, y partiendo, asimismo, de que el régimen legal de propiedad horizontal es de aplicación general, cabe señalar que el problema es de jerarquía de normas; es decir, ante la realización de unas obras, -que es, en definitiva, lo que se pretende, se debe ventilar, ineludiblemente, si las mismas reúnen, independientemente de lo que prevean los Estatutos, -situados jerárquicamente por debajo de las disposiciones imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal-, los requisitos contemplados en la propia Ley.

En efecto, la STS. de 31 de Enero de 1987 , recuerda que, no obstante esta permisibilidad de los pactos estatutarios no contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, ha de entenderse que esta tiene un carácter imperativo que impide la validez de aquellos otros que contravienen las disposiciones de la misma; doctrina que reitera la STS de 8 de Octubre de 1993 , al señalar que es un principio básico del régimen de la propiedad horizontal instituido por la Ley 49/1960, de 21 de Julio , la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo, lógica consecuencia de los abusos que antes de la promulgación de dicha Ley se venían cometiendo a virtud de una no justa y si exagerada aplicación de la voluntariedad que antes imperaba en este tipo de relaciones, y las consecuencias de este cambio pueden observarse en la Exposición de Motivos de dicha Ley, que constituye fuente exegética de primer grado, y en la que se dice lo siguiente: Estos, - los Estatutos-, frecuentemente no eran fruto de libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba con sujeción a tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La Ley brinda una legislación que, por un lado, es suficiente por sí para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que preside y gobierne esta clase de relaciones, y por otro, admite que por obra de la voluntad, se especifiquen, complementen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes siempre que no contradigan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.

Por tanto, se ha de concluir que los estatutos no pueden ser aplicados en contravención con lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal.

CUARTO.- En este sentido, pues, y ya con referencia al caso concreto, sabido que para la realización de determinada obra en viviendas o locales sometidos al régimen de propiedad horizontal es necesario el acuerdo unánime de los propietarios para permitir o autorizar la ejecución de esas obras, -en este supuesto el acuerdo impugnado es casi del todo contrario a las obras-, la cuestión que se plantea es dilucidar si la obra pretendida y no autorizada, supone una alteración o modificación de elementos comunes, previstas en los arts. 7 y 12 de la LPH .

No cabe duda, a este respecto, que la obra a ejecutar por la actora es de las que, según la normativa vigente citada, necesita autorización por la Comunidad de Propietarios y consentimiento unánime de los copropietarios, en tanto que afecta a elementos comunes; afectaría a paredes comunitarias que sirven de cerramiento a una zona destinada a cuarto de calderas y de contadores; comportarían la necesidad de cambiar la estructura y el uso del elemento común asignado a las viviendas, el portal, -máxime no sabiéndose en el momento en que se tomó el acuerdo, el destino pensado para el local que se quiere comunicar-; unirían entre si los edificios de dos comunidades de propietarios diferentes, con lo que ello conllevaría cara al tránsito de personas y cara a la seguridad de ambas Comunidades; los unirían, además, propiciando el tránsito de personas por zona de uso restringido dado que comunicaría el local con un hueco de escaleras por las que se accede, únicamente, al cuarto de calderas y al de contadores, y máxime, si tenemos en cuenta que el referido hueco no tiene las dimensiones precisas -existen dos zonas de escaleras con cabezada- , para facilitar dicho tránsito, como tampoco las tiene la puerta que comunica el hueco con el portal del edificio; y, en suma, vista la actual dinámica comunitaria, perjudicaría los derechos de otros copropietarios sin concederles margen alguno para discutir la conveniencia o no de tal obra y sus repercusiones para la Comunidad de Propietarios en general.

Consecuentemente, al tratarse de una obra que afectaría a un elemento común y a la seguridad, estructura, configuración y estado del edificio, no puede entenderse excluida por la cláusula estatutaria invocada, la necesidad de autorización de la Comunidad con acuerdo unánime de los copropietarios, referido al momento en que se solicitó la realización de tal obra, y sin que frente a ello pueden alegarse razones de otro orden, pues como indica la STS de 6 de Noviembre de 1995 , la alteración de un elemento común sin la necesaria unanimidad constituye acto antijurídico por si solo.

QUINTO.- Y si ello es así, es claro que el recurso de apelación no puede prosperar, pues no se trata tanto de invalidar una facultad estatutaria como de adverar la necesidad legal de solicitar autorización comunitaria para proceder a la alteración, en beneficio particular, de un elemento común, y ello so pena, no ya de alterar la jerarquía de normas que rigen tal sistema de propiedad horizontal, sino también la propia esencia de tal sistema y de las relaciones de vecindad que incorpora.

Por otro lado, desde la perspectiva normativa considerada, no constituye óbice alguno la nueva -por su oposición únicamente en esta alzada- alegación de que los estatutos se hallan inscritos en el Registro de la Propiedad; la propia parte apelante, señala en su escrito de recurso (pag. 6) que las normas del título constitutivo inscritas en el Registro de la Propiedad forman parte de la propia esencia del derecho de propiedad siempre que no contradigan la legalidad vigente. Cosa que, como se ha dicho antes, si acontece con la cláusula que se quiere hacer valer frente a la Comunidad demandada, a fin de impugnar el acuerdo tomado por ésta.

SEXTO.- Se desestima, por consiguiente, el recurso de apelación, debiéndose imponer las costas procesales de la presente alzada a la parte apelante, conforme dispone el art. 398.1 de la LEC . La sustancial confirmación de los argumentos utilizados en la primera instancia, propicia tal imposición.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Marí Juana contra la sentencia dictada en fecha 6 de Noviembre de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de esta ciudad, confirmamos referida resolución, e imponemos las costas procesales de la presente alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.