Sentencia Civil Nº 127/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 631/2010 de 14 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 DE COÍN

JUICIO ORDINARIO Nº 526/08

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 631/10

SENTENCIA Nº 127/12

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. JOSÉ JAVIER DÍEZ NÚÑEZ

Magistradas:

D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO

Dª. SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ

En la ciudad de Málaga a 14 de Marzo de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario nº 526/08 procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Coín sobre resolución contractual, seguidos a instancia de Virpos Vital S.L. representada en el recurso por el Procurador Don Antonio Castillo Lorenzo y defendida por el Letrado Don Bartolomé Cantarero Martínez, contra Doña Frida , representada en el recurso por la Procuradora Doña María Castrillo Avisbal y defendida por el Letrado Don Miguel Ángel Jiménez Sedeño pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Coín dictó sentencia de fecha 24 de Febrero de 2010 en el Juicio Ordinario nº 526/08, del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: " Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María Josefa Fernández Villalobos, en nombre y representación de Virpos Vital S.L., contra Dña. Frida , SE ACUERDA: 1.- Absolver a la demandada de las pretensiones ejercitadas en la presente demanda. 2.- Imponer a la parte actora el abono de las costas causadas en esta instancia. "

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia se tuvo por preparada la apelación en virtud de escrito presentado por la Procuradora Dª Mª Josefa Fernández Villalobos en nombre y representación de Virpos Vital S.L., que interpuso el recurso en plazo y forma, del que se dio traslado a la otra parte, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- En el petitum de la demanda formulada el 3 Septiembre de 2008 por Virpos Vital S.L. frente a Dª Frida , se interesa: a) la declaración de que la demandada ha incumplido grave y reiteradamente sus obligaciones contractuales y legales al no conservar la finca objeto de arrendamiento en estado de servir para el uso al que ha sido destinada, b) la condena de la demandada al pago de 2.037,18 € mas los intereses legales por reparaciones efectuadas, y, c) la declaración de resolución del contrato privado de arrendamiento con efectos desde el 4 Enero de 2008, con devolución del aval bancario de 16.828 € e indemnización de daños y perjuicios de 8.414 € en aplicación de la cláusula 7.2 del contrato. Estas pretensiones se basan en los siguientes hechos: 1) el objeto social de la actora es la administración y gestión de centros residenciales, asistencia y prestación de servicios sociales para personas de la tercera edad, y para el desarrollo de esta actividad, el 5 de Noviembre de 2006, Dª Bibiana como administradora única de la actora firma contrato de arrendamiento con la demandada, en el que consta que ésta arrienda a la primera para uso distinto a vivienda la Casa-Cortijo de su propiedad pactándose una duración de tres años y una renta de 4.207 € mensuales, 2) a la firma del contrato, la arrendadora promete verbalmente que la casa se entrega en perfecto estado en las condiciones pactadas, que se repasaría el inventario con el trabajador Andrés posteriormente, y que solicitaría la licencia urbanística para el ejercicio de la actividad de la arrendataria y la obtendría en el plazo máximo de un mes, haciéndose constar por la arrendadora en el anexo con el inventario "pendiente de revisión", habiendo incumplido la arrendadora estos compromisos pues cuando la actora toma posesión del inmueble descubre deficiencias en éste y la ausencia de bienes inventariados (lo que comunica a la arrendadora a través de sucesivos mail), siendo la arrendadora perfectamente conocedora de que la arrendataria no podía ejercer legalmente su actividad en la vivienda arrendada pues solicitó al Ayuntamiento el 31 de Octubre de 2006 la aprobación del proyecto de actuación como paso previo a la presentación del proyecto de cambio de uso para destinar el cortijo a uso hotelero, no habiéndose conseguido todavía las autorizaciones administrativas necesarias para el desarrollo de la actividad de la arrendataria, que no ha podido destinar el inmueble al uso convenido , 3) el 23 Septiembre 2007 la arrendataria comunica a la arrendadora su deseo de resolver el contrato, oponiéndose la segunda a la resolución en base a la existencia de unos hipotéticos daños en la vivienda por valor de 40.000 €, y, 4) el 4 de Enero de 2008 la arrendataria resuelve definitivamente el contrato reclamando a la arrendadora el pago de cantidades que considera adeudadas.

SEGUNDO.- Oponiéndose la demandada a la demanda, la sentencia de instancia desestima la pretensión resolutoria del contrato al considerar que no hubo incumplimiento por parte de la arrendadora de sus obligaciones por lo siguiente: A) en relación al compromiso adquirido de obtener en el plazo de un mes la licencia urbanística para el ejercicio de la actividad de la arrendataria, considera que en el contrato no se especifica el destino que la actora iba a dar a la finca ni se recoge que la arrendadora asuma esa obligación, sino que, por el contrario, la estipulación 1.3 la establece como una obligación de la arrendataria, sin que la promesa alegada por la actora que contradiría el contrato escrito se haya acreditado pues, en primer lugar, los correos electrónicos no son lo suficientemente esclarecedores en este extremo (se refieren a licencia de apertura, licencia de actividad, hotel rural), han sido impugnados por la demandada y rebatido su contenido por el testigo propuesto por ambas partes; en segundo lugar, el hecho de que la arrendadora solicitara al Ayuntamiento de Coín el cambio del cortijo a uso hotelero no guarda nexo causal con que la misma se obligara a obtener en un mes licencia urbanística para la actividad de la arrendataria ; en tercer lugar, las manifestaciones del testigo D. Luis Manuel (marido de la demandada) acreditan que no se pactó nada sobre la reclasificación del suelo y que el inicio del expediente de cambio de uso de la casa se inició en 1991 y por segunda vez en 2005 y, B) en relación al inadecuado estado de la vivienda en el momento de su entrega que la hacía inservible para su uso, la sentencia considera que no ha quedado acreditado al no existir comunicación en la forma prevista en la estipulación 6.3 del contrato, ni prueba que verifique que los supuestos menoscabos hacían al inmueble inhábil para su destino en el momento de su entrega a la arrendataria el 5 de Noviembre de 2006. Al desestimarse que haya incumplimiento contractual por la arrendadora, la sentencia desestima la demanda en cuanto a la reclamación del pago de cantidades que solo procedería analizar si hubiera prosperado la acción resolutoria.

TERCERO.- La parte actora interpone recurso de apelación que fundamenta en que la sentencia incurre en error en la aplicación del derecho, de la jurisprudencia y en la apreciación de la prueba, alegando que está claro el incumplimiento de la arrendadora al haber ocultado los impedimentos urbanísticos y administrativos al tiempo de la celebración del contrato que hacían imposible o inviable el ejercicio de la actividad pretendida en la finca, y así, a pesar de la literalidad de la estipulación 1.3 del contrato, en una interpretación conjunta con las estipulaciones 1.2 y 7.3.1 se deduce que era la arrendadora la obligada a poner la finca apta para el fin pretendido, y que éste era la actividad propia de la actora, concretamente, la de centro residencial y asistencial para la tercera edad, conociendo y ocultando la arrendadora que no cabía desde el punto de vista urbanístico ejercer ninguna actividad en el cortijo, con lo que era imposible la obtención de licencia alguna, habiéndose intentado cambiar el uso del suelo desde 1991 sin conseguirlo. La apelante considera que el incumplimiento del contrato en este extremo es el mas importante y que con ello bastaría para declarar la resolución contractual pretendida, y esta cuestión se plantea en la demanda de la siguiente forma: la arrendadora, siendo perfectamente conocedora de que la arrendataria no podía ejercer legalmente su actividad en la vivienda arrendada, ha incumplido el compromiso verbal de solicitar la licencia urbanística para el ejercicio de esa actividad y su obtención en el plazo máximo de un mes, de forma que la arrendataria no ha podido destinar el inmueble al uso convenido, planteamiento que se reitera en el recurso si bien ya concretando que el fin del contrato de arrendamiento era destinar la casa a centro residencial y asistencial para la tercera edad. Pues bien, de un examen de las actuaciones, estas alegaciones carecen de fundamento alguno, debiendo confirmarse la sentencia de instancia en lo resuelto respecto de esta cuestión por sus propios razonamientos, los que no son desvirtuados por el apelante, a lo que ha de añadirse lo siguiente: a) una cosa es la clasificación del suelo y las licencias correspondientes para su uso o cambio, y otra la licencia para el ejercicio de una concreta actividad, de ahí que, como afirma la sentencia recurrida, no hay nexo causal entre las actuaciones ante el Ayuntamiento por la propietaria de la casa para cambio de uso a fin de destinar el cortijo a uso hotelero y la licencia para el ejercicio de la actividad que pretendía desarrollar la arrendataria pues son cosas distintas: la primera solo lo puede pedir la propiedad y la segunda, que no es urbanística, solo la que pretenda ejercer la actividad máxime si, como se dice, la finalidad de la arrendataria era de la instalar un centro residencial y asistencial para la tercera edad, materia fuertemente tutelada, controlada y fiscalizada por la Administración dado su interés público, por eso, no puede sostenerse seriamente que, de una parte, la arrendadora se obligara a la obtención de esta licencia en el plazo de un mes pues ni la arrendadora podía asumir esa obligación ni someterla a plazo y menos de un mes, al ser este plazo claramente insuficiente para obtener esa autorización administrativa dados los requisitos exigidos por los órganos competentes y, de otra, que la actual clasificación del suelo impida la obtención de esa licencia pues esto se ignora ya que la arrendataria ni tan siquiera llegó a solicitarla, deduciéndose que en principio no existe esa incompatibilidad del informe del Ayuntamiento de Coín (f. 516 y ss.), b) no pudiendo asumir, en consecuencia, la demandada como arrendadora la obligación de la obtención de licencia para el ejercicio de la actividad de la arrendataria, en el caso de que aquella o su marido (que no es parte demandada) hubieran contraído frente a la arrendataria esa obligación lo hubiera sido en virtud de un contrato de gestión o de representación en sentido amplio y totalmente desvinculado del contrato de arrendamiento de forma que su posible incumplimiento ni es objeto de este procedimiento ni produciría efecto alguno en el de arrendamiento, c) pactándose en el contrato que la arrendataria destinará la casa-cortijo y los terrenos anexos a "los usos propios para ser habitados", en la demanda no se llega a concretar qué uso pretendía darle pues se dice que lo destinaba a su objeto social (uno de los muchos que tiene) consistente en "administración y gestión de centros residenciales, asistencia y prestación de servicios sociales para personas de la tercera edad", lo que necesariamente, dada la amplitud de los términos, no significa la instalación de una residencia para la tercera edad, por eso tampoco puede afirmarse que cuando la arrendadora firmó el contrato conocía que la actora iba a destinar el cortijo a una residencia de la tercera edad (como ya se afirma en el recurso) pues esto no lo conocía ni tan siquiera la arrendataria, incertidumbre que queda acreditada con el correo electrónico cruzado mantenido con la inmobiliaria que la asesoraba, del que se deduce una falta de concreción absoluta sobre lo que se proyectaba, llegando a manifestar en uno de ellos la propia Dª Bibiana (administradora única de la actora) el 2 Octubre 2006 (un mes antes de la firma del contrato) que los destinatarios de la actividad no son necesariamente persona de la tercera edad (f. 78), d) a pesar de no contar con licencia alguna para actividad alguna, la actora destinó la casa arrendada como residencia de personas que pagaban por ello, con lo cual, el alegado incumplimiento en el que tanto se insiste por la recurrente en ningún caso ha impedido que la arrendataria haya podido ejercer la actividad que ha considerado oportuna, siendo el motivo que llevó a la arrendataria a la resolución anticipada del contrato que su actividad era poco rentable por falta de clientes y así lo manifiesta textualmente Dª Bibiana en correos remitidos el 23 Septiembre 2007 a la inmobiliaria (f. 126) y el 27 Septiembre 2007 a la arrendadora (f. 130), en los que afirma que desde Junio no ha tenido ni un cliente.

CUARTO.- Tras el planteamiento de la cuestión anteriormente resuelta en el recurso se afirma escuetamente que han de considerarse acreditados los demás incumplimientos contractuales que se le imputan a la demandada en el hecho quinto de la demanda al que se remite. Estos incumplimientos se refieren a la existencia de deficiencias en el inmueble arrendado y la ausencia de bienes inventariados en el mismo, cuestión que la sentencia resuelve en el sentido de declarar no acreditados los mismos en base a una serie de razones respecto de las que la apelante no hace alegación alguna a fin de desvirtuarlos, por lo que, debe rechazarse dicho motivo recurrente al ser acorde lo resuelto por la sentencia recurrida con el resultado de las actuaciones, procediendo por todo lo anterior la desestimación íntegra del recurso al resultar estériles la argumentación referida a la nulidad del contrato cuando lo ejercitado es una acción resolutoria, como reconoce la propia apelante, o a la imposibilidad sobrevenida pues, respecto de ésta, en primer lugar, el recurrente hace supuesto de la cuestión ya que por lo resuelto en el anterior apartado faltaría precisamente la acreditación de esa imposibilidad y, en segundo lugar y fundamentalmente porque la demanda constituye uno de los escritos rectores del procedimiento de forma que, junto con la contestación, son los que establecen los límites de cual sea el objeto litigioso, lo que hace que los motivos y alegaciones contenidos en el recurso que se alejen de los contenidos en la demanda resulten inatendibles al constituir una cuestión nueva, siendo de aplicación a estas cuestiones la doctrina que, basada en el principio general del derecho «pendente apellatione, nihil innovetur» y en los principios de audiencia, contradicción y doble instancia imperantes en el ordenamiento jurídico español, perseguidores de que los litigantes se encuentren en igualdad de condiciones en orden a la discusión y prueba de los problemas suscitados y a fin de evitar indefensión de alguno de ellos, veda al Tribunal de apelación la posibilidad de resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, siendo, por ello, reiterada la jurisprudencia que establece que las manifestaciones que se hagan por las partes en los escritos rectores del procedimiento han de ser vinculantes en cuanto a lo que es objeto del debate, siendo el acatamiento a las reglas de la buena fe la directriz esencial de todo procedimiento conforme dispone el artículo 11.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , no siendo admisible que las partes planteen excepciones o cuestiones nuevas con base a afirmaciones diferentes de las que se parten en dichos escritos, pues con ella se causaría indefensión a la adversa, en cuanto no pudieron ser debatidos por ésta, lo contrario implicaría infracción del artículo 24 de la Constitución al no darse oportunidad al otro litigante de alegar y probar lo que estimare conveniente a su derecho ( Sentencias del Tribunal Supremo 15 de abril y 14 de octubre de 1991 , 3 de abril de 1993 y las que ésta cita, y del Tribunal Constitucional de 28 de septiembre de 1990 ).

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1, en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean desestimadas las pretensiones de un recurso de apelación, las costas se impondrán a la parte que las haya visto rechazadas.

Vistos los artículos citados y los demás de legal y oportuna aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª Mª Josefa Fernández Villalobos en nombre y representación de Virpos Vital S.L. contra la sentencia dictada el 24 de Febrero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Coín en el Juicio Ordinario nº 526/08, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, imponiendo a la recurrente las costas causadas en esta alzada.

Así por ésta, nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ, constituida en Audiencia Pública en la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial de Málaga, en el día de su fecha. Doy fe.-