Sentencia CIVIL Nº 127/2017, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 445/2016 de 03 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 127

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

D. José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

D. Antonio Marín Fernández

Dª. Concepción Carranza Herrera

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE PUERTO REAL

JUICIO ORDINARIO Nº 428/2014

ROLLO DE SALA Nº 445/2016

En Cádiz, a 3 de mayo de 2017.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Sres. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecidoPUNTO KILOMÉTRICO CERO RENT S.A.,representada por el Procurador Sr. Sánchez Romero, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Alonso Alonso.

Como parte apelada han comparecidoDON Juan Pablo y DOÑA Encarna ,representados por el procurador Sr. Domínguez Añino y asistidos por la letrada Sra. Caro Mateo.

Ha sido Ponente la Magistrada Sra. Concepción Carranza Herrera, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Puerto Real por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 16/11/2015 en el procedimiento civil Nº 428/2014, se sustanció el mismo en legal forma. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previstos en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.-Se formula recurso de apelación por la entidad demandada contra la sentencia que estima íntegramente la demanda y la condena a abonar a los actores la cantidad de 45.787'18 euros, de los cuales 35.364'36 euros se corresponden a la indemnización de los daños causados en el inmueble arrendado, 3.906'58 euros a cantidades debidas en concepto de rentas y 6.516'24 euros a indemnización por inobservancia del plazo de preaviso para desistir del contrato.

Los motivos del recurso de apelación son dos: la imposición en su integridad de la penalidad pactada por falta de preaviso vulnera el art. 1154 del CCivil por cuanto existe cumplimiento parcial o defectuoso de la obligación sujeta a penalidad y la indemnización otorgada por daños y desperfectos presupone un enriquecimiento injusto por cuanto supone una reforma integral de la nave.

La parte actora se opone a la estimación del recurso interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-El primero de los motivos del recurso se refiere a la falta de aplicación del art. 1154 del CCivil que establece que el juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. El juez de instancia no se pronunció por la posibilidad de aplicación de dicho precepto por considerar que se trataba de una alegación nueva, no contenida en el escrito de contestación sino realizada por la parte demandada en sus conclusiones. El art. 1154 contiene un mandato para el juez, modificará equitativamente la pena, por ello se trata de un precepto aplicable de oficio con independencia de la alegación de parte. La sentencia 1363/2007, de 4 de enero , resumió la jurisprudencia sobre el sentido de la norma, señalando que encierra un mandato expreso que el Juez ha de cumplir, aunque no hubiera sido instado a ello por ninguna de las partes -al respecto, sentencias 20 de mayo de 1986 , 27 de noviembre de 1987 , 25 de marzo de 1988 , 20 de octubre de 1988 , 3 de octubre de 1989 , 10 de mayo de 1989 , 19 de febrero de 1990 , 1 de octubre de 1990 , 73/1993, de 8 de febrero , 511/1994, de 31 de mayo , 1083/1996, de 12 de diciembre , 195/2001, de 28 de febrero , 488/2001, de 10 de mayo , 79/2002, de 7 de febrero , 314/2055 , de 27 de abril, entre otras muchas.

También señaló la referida sentencia que dicho mandato quedaba condicionado a la concurrencia del supuesto previsto en el precepto, esto es, a que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

En los demás casos la jurisprudencia - sentencias 585/2006, de 14 de junio , 170/2010, de 31 de marzo , 470/2010, de 2 de julio , entre otras-, respetando la potencialidad normativa creadora de los contratantes - artículo 1255 del Código Civil - y el efecto vinculante de la 'lex privata' - artículo 1091 del Código Civil : 'pacta sunt servanda'-, rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido la prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento -total o, incluso, parcial o deficiente de la prestación- que se hubiera producido.

La cuestión que se plantea es si dicho precepto es de aplicación a un supuesto como el de autos en el que se prevé la imposición de una pena determinada como indemnización para el caso de que la facultad de desistir del contrato de arrendamiento no se preavisara con tres meses de antelación. Este tipo de estipulaciones ha sido admitida por el Tribunal Supremo que hace referencia a ellas, entre otras, en sentencia de 18/02/2016 , admitiendo la validez del pacto de preaviso pactado para la resolución de un contrato de arrendamiento con previsión de cláusula penal por incumplimiento, considerando que en el caso que resuelve no procede la moderación de la pena impuesta en tanto que se incumplió el preaviso pactado por las partes e incluso el concedido de facto y unilateralmente por la arrendadora, considerando que existe un incumplimiento obligacional que impide cualquier moderación de la cláusula penal.

En el caso de autos consideramos del mismo modo que al haberse pactado un preaviso de tres meses y no haberse cumplido dicho plazo temporal puesto que el aviso de desistimiento se produjo solo con un mes y medio de antelación a la entrega de la nave el día 30/04/2014, no es posible hablar de un cumplimiento parcial de la obligación que permita modificar o moderar la pena pactada.

TERCERO.-En cuanto al segundo motivo del recurso, la parte apelante alega que la indemnización concedida por los daños y desperfectos existentes en la nave arrendada al momento de la extinción del contrato de arrendamiento y entrega de la nave, excede con mucho de la reposición de la nave a su estado anterior y supone una mejora sustancial del objeto arrendado. No estamos conformes con dicha afirmación debiendo darse por reproducidas para la desestimación de este motivo de recurso las razones expuestas en la sentencia de instancia que se comparten en su integridad.

En efecto, las alegaciones realizadas por la parte apelante sobre el estado de la nave en el momento de la entrega deben ser rechazadas; el estado de la nave en el momento de iniciarse la relación arrendaticia en octubre de 2003 es el que se deriva de las fotografías acompañadas a la demanda como dcto. 9; esas fotografías son de la nave ya que este extremo no se ha puesto en duda y se ha de corresponder con el estado inicial de la nave cuando fue entregada para su explotación por la demandada y la colocación en la misma de maquinaria industrial ya que con posterioridad a dicho momento inicial no es lógico que los propietarios de la nave tuvieran acceso a la misma para hacer fotografías y tenerlas en su poder. El estado inicial de la nave se corresponde también con las fotografías acompañadas como docto. Nº 3, se trata de fotografías de la nave, extremo que no se ha negado, cuando con anterioridad al contrato de arrendamiento concertado entre los litigantes, se explotaba por los actores para el desarrollo de su actividad de restaurante. Dichas fotografías y las aportadas como documento nº 9 permiten observar el estado exterior de la nave, el suelo, el techo, las paredes, las vallas..., todo ello en perfecto estado. Por su parte el bloque documental nº 10, también de fotografías, nos permite observar el deplorable estado de la nave en el momento de su entrega, las losas del suelo han sido completamente levantadas, quedando el mismo en cemento y lleno de manchas, las paredes presentan un estado generalizado de manchas y deterioro, el techo se encuentra parcialmente desmontado o le faltan paneles, las vallas que rodean la nave se encuentran rotas, las habitaciones destinadas a baños aparecen sin aparatos sanitarios,..

El estado deplorable de la nave en el momento de la entrega a sus propietarios obliga a la demandada a responder del deterioro de la misma a tenor de lo establecido en el art. 1563 del CCivil en tanto que se presume que la arrendataria recibió la finca en buen estado, art. 1562 del mismo Código, y la prueba existente, fotografías, dan fe de que así fue. El estado de la nave a su entrega no es propio del desgaste natural causado por un uso normal y ordinario, adecuado a la actividad desarrollada que es la única causa prevista en el contrato, estipulación primera, para exonerarse el arrendatario de la obligación de restituir el local en el mismo estado recibido; en efecto, la venta de maquinaria en una nave y la salida y entrada de las máquinas no justifican el levantamiento de la solería, la rotura de vallas, las manchas generalizadas en las paredes que revelan la falta de un simple pintado de mantenimiento a lo largo de los años para evitar el estado de suciedad de las mismas, la retirada de los elementos sanitarios,... Consideramos por ello que debe mantenerse la obligación de indemnizar en la cantidad indicada en el presupuesto acompañado a la demanda en tanto que como señala la sentencia de instancia, las partidas relacionadas en el presupuesto se corresponden con los desperfectos acreditados y además, la parte demandada y apelante no ha acreditado que la partida de solería que es la de mayor importe del presupuesto sea excesiva y constituya una mejora del suelo del local puesto que no ha practicado prueba alguna tendente a demostrar que la reposición del suelo con baldosas similares a las que existían en la nave tenga un valor o precio muy inferior al que ha sido presupuestado.

CUARTO.- La desestimación del Recurso de Apelación lleva consigo que las costas del mismo se impongan a la parte apelante conforme establece el art. 398 de la LECivil .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia porPUNTO KILOMÉTRICO CERO RENT S.A.,contra la sentencia de fecha 16/11/2015, dictada por el Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Puerto Real en los autos ya citados, CONFIRMAMOS la misma íntegramente, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.