Sentencia CIVIL Nº 127/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 974/2016 de 22 de Febrero de 2018

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 127/18
AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
SECCION CUARTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
DON MANUEL TORRE VELA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
DON JOAQUIN DELGADO BAENA
DON JAIME NOGUES GARCIA
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº12 DE MALAGA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 974/2016
AUTOS Nº 33/2013
En la Ciudad de Málaga a veintidós de febrero de dos mil dieciocho. .
Visto, por la SECCION CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los
Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio
de Proced. Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Florian que en la instancia
fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D.. ESTEBAN VIVES
GUTIERREZ y defendido por el Letrado/a D./ FRANCISCO JAVIER ROJI FERNANDEZ. Es parte recurrida CP
URBANIZACIÓN000 que está representado por la Procuradora Dña. MARIA ANGELES BEJARANO LOPEZ
que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 3/06/16, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Desestimando la demanda formulada por D. Florian ,representado/a/s por el/la Procurador/a Sr/ a. VIVES GUTIÉRREZ frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 , representado/ a/s por el/la Procurador/a Sr/a. SÁNCHEZ BIEDMA, ACUERDO: 1º Absolver a la parte demandada de los pedimentos formulados en su contra.

2º Condenar a la parte actora al pago de las costas causadas en el pleito.'

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 19/02/18 quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. MANUEL TORRE VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.


PRIMERO .- Frente a la sentencia de instancia, que desestimó la demanda presentada, absolviendo a la comunidad demandada de cuantos pedimentos se contienen en el suplico de la misma, por entender que quedó acreditado que dicha comunidad se constituyó en 1968, aprobando sus estatutos en Junta General Extraordinaria de 30 de septiembre de 2000, formando parte de ella la vivienda del actor, que por ello debe abonar las cuotas comunitarias que anualmente se fijan en función de su cuota de participación a fin de atender los gastos generales para el adecuado sostenimiento de los elementos comunes de la comunidad, tales como barreras de control, seguros, ascensores, pozos de agua de riego, , cuartos de aperos, oficinas, limpieza de calles interiores, valla perimetral, etc., se alza el presente recurso de apelación que en síntesis se sustenta en que la resolución recurrida infringe los arts. 5 y 24 de la LPH , ante la inexistencia de elementos comunes en la comunidad, ya que el suministro de agua es abonado por cada propietario y los jardines y viales del complejo urbanístico, alumbrado y limpieza, son públicos según informe del Ayuntamiento y porque esta no se ha constituido en legal forma, careciendo de titulo constitutivo La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO . - Los motivos y, por ende, el recurso han de ser desestimados, por cuanto todas las cuestiones suscitadas por la recurrente en su recurso, repetición de las efectuadas en la instancia, fueron resueltas de manera explícita y razonada por la juzgadora de instancia en la sentencia apelada, cuya fundamentación la Sala comparte, hace suya y da por reproducida a fin de evitar repeticiones innecesarias. No obstante, y aunque ello suponga incurrir en reiteración, habrá de expresar la Sala las razones de su decisión.

En efecto cuestionada por el recurrente la valoración probatoria efectuada por el juzgador en lo referente a la existencia de la comunidad demandada y de los elementos comunes que la integran, para su resolución ha de acudirse a las normas de la carga de la prueba que se sancionan en el Art. 217 de la LEC y Jurisprudencia que la interpreta en el sentido de que dicho precepto, no contiene norma valorativa de prueba y que solo puede ser alegado como infringido en casación cuando se acuse al juez de haber alterado indebidamente el onus probandi, es decir, invertido la carga que a cada parte corresponde: el actor ha de probar los hechos normalmente constitutivos de su derecho y el demandado la de los extintivos ( SSTS de 17-6-96 , 30-12-97 , 13-10-98 y 15-2-99 , entre otras muchas).

Pues bien el caso de autos, el estudio pormenorizado, detallado y preciso que el juzgadora realiza de la prueba practicada respecto de la cuestión litigiosa, no queda desvirtuado por las alegaciones de la recurrente fundadas en su personal y subjetiva apreciación de los hechos, ya que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 ,

TERCERO . - Tras nuevo estudio de la prueba practicada a virtud de la facultad revisora que el recurso de apelación otorga a este tribunal y tras el examen de la pericial y documental aportada y obrante en autos y el visionado y audición del CD en el que aparece grabado el acto de juicio, la Sala no aprecia error en la valoración que dicha prueba efectúa el juzgador de instancia, habida cuenta que, en contra de lo que se afirma por el recurrente, consta acreditado documental y testificalmente : 1) Que la Comunidad demandada ' URBANIZACIÓN000 ', con CIF NUM000 , compuesta por 245 fincas (230 viviendas, de las cuales 86 son villas, 2 locales, y vivienda piloto y 12 aparcamientos, se constituyó en la Junta General Extraordinaria de fecha 20 de noviembre de 1968 (documento nº 4 de la contestación a la demanda, obrante a los folios 102 a 110), a la que asistieron más de la mitad de lo copropietarios y mas del cincuenta por ciento de las cuotas de participación, pertenecientes a todos los bloques, incluidas las villas (véase relación de asistentes), acordándose fijar entonces una cuota para gastos ordinarios, remuneración del Secretario y Administrador, guarda, jardinero, Seguros sociales, energía electica, limpiadora, basura, y varios, a cada uno de los propietarios, por apartamento, villa o local de negocio, que se cuantificó en 600 ptas mensuales .

2) Dicha comunidad se constituyó de acuerdo con el art. 396 del CC y art. 2 de la LPH (documentos nº 8 y 9 de la contestación a la demanda, obrantes a los folios 130 a 380).

3) En Junta General Extraordinaria de la Comunidad de 30 de septiembre de 2000 se aprobaron los Estatutos de esta (documentos nº 6 y 7 de la contestación a la demanda obrantes a los folios 114 a 129), debiendo destacarse que la inmobiliaria al vender las viviendas del complejo impuso a los compradores los Estatutos existentes desde su inicio (que databan de 1965) que fueron modificados por estos, según se expresa en dicha Acta (véase documento nº 10 de la contestación a la demanda, obrante a los folios 383 a 387).

4) El actor recurrente adquirió su vivienda, villa nº NUM001 del bloque NUM002 , el día 26 de junio de 1998, con todos los derechos y obligaciones, sin que conste que ninguno de los demás miembros de la comunidad cuestione su existencia o no abone las cuotas comunes para el sostenimiento de los servicios de esta, que anualmente se aprueban de acuerdo con tales Estatutos. Consta, además, que hasta el año 2007 abonó voluntariamente las cuotas correspondientes, y a partir de entonces a virtud de condena recaída en sentencias dictadas en su contra en reclamación de cuotas comunitarias (juicios verbales nº 301/2009 y 1827/2012 ), en los que además se constató su pertenencia a dicha comunidad y su asistencia a las juntas de la comunidad, no constando que impugnara los acuerdos en ellas adoptados.

5) La realidad de los elementos comunes de la comunidad, cuyos gastos de mantenimiento y conservación viene abonando esta desde su inicio, repercutiendo su importe en los propietarios según las cuotas que anualmente se aprueban en las Juntas celebradas al efecto, consta debidamente acreditada: A) Así, si hasta el mes de diciembre de 2015 no se instalaron contadores de agua particulares en cada uno de los pisos y villas, es evidente que siendo la Comunidad la que viene manteniendo la red de saneamiento y suministro de agua de toda la urbanización a través de la empresa 'Arte y Servicio' (documento nº 13 de la contestacion -folio 394 a 396-) habiendo suministrado hasta entonces el agua a través de un totalizador común a los comuneros y abonando su importe a Emasa (documento nº 16 de la contestación -folios 402 a 410-), parece lógico que repercutiera en estos a través de las cuotas comunitarias los costes pagados, sin perjuicio de que lógicamente a partir de dicha fecha deberá producirse una minoración del importe de dichas cuotas y sin que conste que Emasa haya recepcionado dicha red de suministro y saneamiento (documento nº 12 de la contestación a la demanda -folio 393-), y claro está de que la comunidad siga necesitando agua a través del dicho totalizador para el pozo de agua y mantenimiento de zonas verdes. B) La existencia de un muro perimetral de la urbanización, con dos salidas a la playa y a la ciudad, y sus correspondientes barreras de entrada y salida, es mantenido por la comunidad (arreglos, pintura, mantenimiento de las barreras, etc), siendo objeto de reforma hace algunos años, al procederse a elevación del mismo, según la testifical practicada no desvirtuada de contrario (no consta que el Ayuntamiento haya asumido su coste). C) La comunidad ha tenido contratado a una persona durante 20 años para la limpieza y mantenimiento de las zonas verdes, espacios abiertos, jardines y zonas comunes, según consta con con las nóminas aportadas como documento nº 14 - folios 397 a 399-, que posteriormente viene desempeñando la empresa Arte y servicios. D) Existe una zona de aparcamiento, con su correspondiente valla de apertura automática, cuyo mantenimiento es sufragado por la comunidad. E) Hay igualmente contratado un administrador y un seguro, sufragados ambos por la comunidad.

Con estos antecedentes es evidente la existencia de elementos comunes, cuyo mantenimiento y conservación generan unos gastos que han de sufragarse a través de las cuotas comunitarias que anualmente se aprueban por la comunidad desde su constitución en 1968, siendo elocuente el hecho de que pese a la gran cantidad de comuneros que la componen (más de 240), sea el actor el único que niega su realidad y lo que es importante que al adquirir su propiedad en 1998 fue consciente de ello, hasta el punto de que voluntariamente asumió el pago de las cuotas hasta el año 2007 e incluso consintió, al no impugnarlos, la aprobación de los Estatutos en el año 2000, razón por la cual ha sido condenado en dos ocasiones al pago de las cuotas reclamadas por ser parte de la comunidad y venir obligado a su pago.

El motivo, pues, ha de ser desestimado.



CUARTO . - Respecto de la invocada inexistencia de la comunidad demandada por falta de titulo constitutivo, como tiene establecido entre otras STS 17 Julio 2006 , se consideró que «no cabe confundir el nacimiento con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que la Comunidad existe desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o construcciones similares, por un lado, varias propiedades privadas y, de otra parte, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen los derechos y obligaciones de todos los comuneros». Añade que, «en consecuencia, antes de la existencia misma del título constitutivo y de su inscripción registral, puede haber lo que la propia jurisprudencia llama ( STS 11.2.95 ) 'propiedades horizontales de hecho', las que estarán regidas por su propia normativa (estatutos) en cuanto no contradigan las normas de derecho necesario contenidas en la legislación especial (LPH). Por otro lado, la posibilidad de integración de dos o más edificios en una misma regulación estatutaria está igualmente admitida ( SSTS 2.2.94 y 25.5.92 ), y ni que decir tiene que acontecer lo mismo con la coexistencia, en el caso de las Urbanizaciones, de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración ( SSTS 23.9.91 y 5.7.96 ), la propia y exclusiva de cada edificio y la de la Urbanización, pero sin que exista inconveniente legal ni jurisprudencial ( STS 26.6.95 ) en admitir que 'la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, pueda ser ejercitada por la comunidad de la Urbanización'. En igual sentido se pronuncia la STS 28 mayo 2009 : 'La sentencia de la Sección 18 de la AP de Madrid, con cita de la SS de la misma Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la LPH. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal , que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros».

En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así lo reconoce el art. 2 de la LPH , en la redacción que le dio la LPH, 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del CC , no lo hubiesen otorgado Así, pues, el régimen especial de propiedad horizontal queda constituido a partir del mismo momento en que por cualquier título idóneo (compraventa, donación, transmisión mortis causa... etc.), coexistan en relación a un edificio, titularidades distintas de los pisos o locales que lo integran, susceptibles de aprovechamiento independiente, lo que en este caso sucede desde el momento en que se formalizo la escritura pública de División Horizontal por la entonces propietaria única de edificio BANCO ATLANTICO S.A. día 16 de diciembre de 2002.

En igual sentido se ha pronunciado la Sección 5ª de esta Audiencia en SS de 21 de septiembre de 2005 y 20 de octubre de 2011 al afirmar que: '. Y es que 'Comunidad ' existe desde que coinciden en un edificio, urbanización o complejo, de un lado, varias propiedades privadas y de otro, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen las obligaciones y derechos de todos los comuneros, aún antes del otorgamiento de título y de que se produzca su inscripción registral. Por ello, es realidad reconocida, la existencia de Comunidades funcionando por situaciones de hecho, sin el apoyo de un título constitutivo concreto, que no por eso dejan de estar regidas por las mismas normas jurídicas, pues existe Comunidad cuando se dan los elementos tipificados en art. 396 del CC . La falta de título, no significa, que dándose las características que recoge la L.P.H. no tuviera aplicación sus preceptos, criterio mantenido entre otras, en Sentencia de la A.P. de Segovia 21 de mayo de 1981 y de Palencia de 24 de febrero de 1992 , criterio que ha sido consagrado legislativamente en el art. 2 de la vigente LPH , aplicable no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5, sino que también será de aplicación 'a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del CC y no hubieran otorgado el titulo constitutivo de la propiedad horizontal', Comunidades que se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros, como también es de aplicación a los complejos urbanísticos privados, en los términos establecidos en la Ley.

El motivo ha de ser igualmente desestimado.



QUINTO .- Por lo expuesto, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse al apelante al abono de las costas causadas con la apelación, que además perderá el depósito constituido para recurrir Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Florian contra la sentencia dictada en fecha 3 de junio de 2016, por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga , en sus autos civiles nº 33/2013, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada, que además perderá el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.