Sentencia CIVIL Nº 127/2019, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 424/2018 de 14 de Marzo de 2019

Encabezamiento

A.P. Alicante Sección 5ª Rollo 424 / 2018
SENTENCIA Nº 127/2019
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero
Magistrada: Dª. María Teresa Serra Abarca
Magistrada: Dª Susana Martínez González
En la ciudad de Alicante, a catorce de marzo de dos mil diecinueve.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al
margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario n.º 215/2017 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia
Número Tres de Alcoy, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte
demandada C.P. URBANIZACIÓN000 , representada por la Procuradora Dª Trinidad Llopis Gomis y dirigida
por el Letrado D. Ramón Blanquer Carpena. Y como apelada la demandante D. Pablo Jesús , representados
por la Procuradora Dª M.ª Gracia Martínez Fons y asistido de la Letrada D. María Eugenia Salazar González.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Alcoy, en los referidos autos, tramitados con el número 215/2017, se dictó Sentencia 56/2018 con fecha 20 de abril de 2018 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Gracia Martinez, en nombre de Don Pablo Jesús , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la URBANIZACIÓN000 , de Banyeres de Mariola, debo declarar y declaro: 1.- La nulidad del punto nº 17 del Acta de Junta General de 15 de Diciembre de 2016, del cargo de Presidente en la persona de Doña Amelia .

2.- La nulidad del punto nº 1 del Acta de Junta General Extraordinaria de 8 de Febrero de 2017.

Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada. '.



SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada expresada, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 424/2018, señalándose para votación y fallo el pasado día 12 de marzo 2019, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Susana Martínez González.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia recaída en primera instancia, que estimó la demanda de declaración de nulidad del acuerdo de renovación del cargo de presidente en la Junta General de la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 de fecha de 15 de diciembre de 2016 y el adoptado el día 8 de febrero de 2017, sobre reparto del coste de reparaciones efectuadas en el local semisótano vinculado a los propietarios de los siete bungalows de la fase IV como un gasto general o común de toda la urbanización, se alza la comunidad de Propietarios demandada, solicitando su revocación, por considerar que, en cuanto al primer acuerdo, la designada presidenta era propietaria por contrato privado firmado con su cónyuge y, en cuanto al segundo, porque se encuentra amparado por las normas estatutarias y por acuerdo adoptado por unanimidad de 24 de noviembre de 2004, habiéndose contribuido por los demandantes de la forma indicada durante toda su pertenencia a la comunidad, desde el año 1996.



SEGUNDO.- En cuanto a la estimación de la primera pretensión de la demanda, nos debemos remitir a los acertados fundamentos de la juzgadora de instancia. La propia Comunidad de Propietarios demandada no aporta el supuesto contrato privado que se dice suscrito entre la nombrada presidenta y su cónyuge, no siendo suficiente la simple testifical del administrador sobre el extremo de que recientemente (es decir, con posterioridad a la celebración de la junta de renovación de cargos), viera la existencia del referido contrato privado, cuando en Audiencia Previa de anterior procedimiento se apresuraron a subsanar dicho defecto.



TERCERO.- Sobre la validez del acuerdo de distribución de gastos debemos reproducir lo recogido en la reciente sentencia dictada por esta Sección 5ª, de fecha 6 de febrero de 2019 , sobre la impugnación de un acuerdo equivalente de la misma Comunidad de Propietarios : En la escritura de obra nueva y constitución de propiedad horizontal, de 29 de junio de 1994 (doc 5 de la demanda), se establece que cada una de las viviendas y locales pertenecientes al Conjunto Urbanístico URBANIZACIÓN000 , integrado por cinco fases (edificios contiguos y adosados), 'constituirá una sola comunidad', siendo 'elementos comunes de toda la comunidad todos aquellos que no se hallen de modo específico asignados a alguna vivienda, ni tampoco ocupados por las edificaciones, tales como los espacios libres, jardines comunes, pasajes, los accesos directos desde las calles, a la zona comunitaria, zonas verdes o ajardinadas, aceras, y demás espacios libres; cuyo mantenimiento, conservación, alumbrado, reparación y limpieza, en general, corresponderá a los titulares de las propiedades de la Urbanización, en la proporción de participación asignada a cada finca'. A continuación especifica que 'El mantenimiento, conservación y reparación de patios jardines, terrazas y solariums, asignados a las viviendas, serán de cuenta del titular de cada una de ellas, en relación con lo que tengan asignado, como contraprestación a su aprovechamiento y disfrute' y que 'los zaguanes o pasillo que dan acceso a las viviendas y que a su vez comunican con la zona común interior, serán de uso exclusivo de los locales y viviendas integrados en cada Fase de cuenta de los cuales y como contraprestación a su uso, será el mantenimiento y conservación del mismo'. Posteriormente regula lo que serán elementos comunes de las plantas semisótanos de cada una de las fases, estableciendo que 'Serán elementos comunes a esta planta, el vado de la acera, la parte destinada a entradas y salidas de vehículos, los espacios libres o vías de circulación, el extractor de gases y cuantos más pudieran resultar de dicha planta, siendo el mantenimiento y conservación de dichos elementos comunes, concretos y específicos, de los propietarios de éste local'. Dichos estatutos fueron debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

Posteriormente, se celebra Junta de 12 de noviembre de 2004 (doc 7 de la demanda), figurando como punto 2 del orden del día 'Replantear la forma de repartir los gastos de mantenimiento de las cubiertas, bajantes y colectores de desagües. Acuerdos a tomar.'. A dicha junta asisten 20 propietarios, representando un total de cuotas de participación del 38;87280%, en la que 'se aprueba por unanimidad modificar el sistema de los gastos de las reparaciones en la cubierta del edificio, bajantes, colectores, etc. por tanto a partir de ahora se repartirán como gastos comunes a todos'. Dicho acuerdo no consta impugnado ni revocado por acuerdo posterior.

El acuerdo objeto de impugnación, adoptado en junta de 1 de febrero de 2017 (doc 5 de la demanda) se corresponde con el punto único el orden del día, informar sobre la corriente de agua subterránea que esta brotando en el garaje y viviendas, gestiones realizadas, trabajos realizados y pendientes, acuerdos a tomás y si procede aprobar cuota extra. Se refleja en el acta el informe del Administrador y se somete a votación la aprobación de los gastos realizados hasta dicha fecha y contratar trabajos de sondeo a realizar para localizar el cauce subterráneo y que tales gastos vayan a cargo de la Comunidad de Propietarios, repartiéndose dicho importe entre los comuneros por coeficiente de participación, aprobándose por mayoría de 16 votos a favor, que representan un coeficiente de participación del 31,850, votando en contra dos de los asistentes, que representan un coeficiente de participación del 4,9000%, entre los que se encuentra el demandante, constando en dicha acta que 'El Sr. Pablo Jesús comenta que estos gastos deben ir a cargo de las siete viviendas que componen la 'Fase 4' que son los que tienen el uso exclusivo de este garaje''.

La sentencia de instancia, al igual que en el anterior procedimiento, entiende que incidiendo el acuerdo de 2004 en el título constitutivo, sólo podía ser modificado por unanimidad de los propietarios, considerando que no concurría dicha circunstancia Sin embargo, como decíamos en la anterior sentencia, entendemos que de lo dispuesto en la normativa original de la comunidad de propietarios no se desprende dicha circunstancia, puesto que la misma solo dice que 'El mantenimiento, conservación y reparación de patios jardines, terrazas y solariums, asignados a las viviendas, serán de cuenta del titular de cada una de ellas', esto es, solo dichos elementos comunes de uso privativo, mientras que cada una de las fases debe de atender al mantenimiento de 'los zaguanes o pasillo que dan acceso a las viviendas y que a su vez comunican con la zona común interior', es decir, no se encuentra mencionado el subsuelo y tampoco se le atribuye a cada propietario de las viviendas el mantenimiento de aquellas cuyo uso privativo no tengan asignado. Tampoco se mencionan en el título las bajantes, canaleras, suelo, etc., que el artículo 396 del Código Civil enumera como elemento común, por lo que su inclusión entre los gastos a satisfacer por todos los integrantes de la comunidad de propietarios que conforma la urbanización no contradice el título. Por su parte, conforme al artículo 9.2 Ley de Propiedad Horizontal 'Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales', debiendo de contribuir cada propietario 'con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización' (artículo 9.1e) Por otra parte, el acuerdo de 2004, en el que se acordaba la contribución en función de las cuotas de participación, como gastos común a todos, a los gastos de mantenimiento de cubiertas, bajantes, colectores, etc., fue adoptado por unanimidad de los asistentes con derecho a voto. Dicho acuerdo, aunque se entendiera como modificativo del título constitutivo, en cuanto adoptado por unanimidad y no impugnado, es plenamente válido, por cuanto para el cómputo de la unanimidad o no en la adopción del acuerdo no se puede tener en cuenta al copropietario privado de voto, acogiendo esta sala el criterio mayoritario de considerar que la unanimidad no es más que la máxima mayoría posible, esto es, la de aquellos con derecho a voto.

En este sentido, entre otras, Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 17 de octubre de 2002 : 'Se deriva de la propia Ley de Propiedad Horizontal que la privación del voto al propietario moroso es un método coercitivo para condicionar el pago de las deudas pendientes, pues de ello deriva la sanción civil que en sí misma supone tal privación de derechos a quien no cumple con las obligaciones que contempla el art. 9 de dicha ley . No se trata por tanto de una negación, en términos absolutos, del derecho al voto, pues ello supondría una clara indefensión del comunero afectado, sino de un mecanismo dirigido a favorecer el estado de cuentas de toda la comunidad, y que en concreto sólo afecta a quien, de modo voluntario, se encuentra en la situación de impago, de la que además puede salir en el momento que libremente quiera, recuperando automáticamente el derecho al voto que le había sido provisionalmente retirado. En segundo lugar, la sistemática del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , refleja todas las mayorías requeridas para la adopción de los distintos tipos de acuerdos que afecten a la comunidad, en cuya escala se encuentran integradas, sin solución de continuidad, y sin separación alguna de títulos o rúbricas, tanto la mayoría simple, como las mayorías cualificadas, como la propia unanimidad. Finalmente, la propia Exposición de Motivos de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal, en contra de la interpretación mantenida por el apelante, en su párrafo segundo integra igualmente la unanimidad en la distribución de mayorías requeridas para la adopción de acuerdos, por cuanto considera la unanimidad como una medida en algunos aspectos excesivamente rigurosa, y por ello 'se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios. Así pues se deduce de la propia ley, tanto por razones de orden sistemático, como lógico jurídico, como del propio espíritu del legislador que justifica su reforma, que la unanimidad es considerada a los efectos de contabilización de votos, como un tipo de mayoría.' ' Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, de 10 de junio de 2011 : 'Es claro que para el cómputo de la unanimidad en cuestión, no puede tenerse en cuenta al propietario que no paga las cuotas, privado del derecho de voto. Otra cosa dejaría en manos del moroso el funcionamiento y regulación de la comunidad de propietarios'.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, de 27 de enero de 2014 Finalmente, la falta de inscripción de una modificación de los estatutos en el Registro de la Propiedad ninguna trascendencia tiene en el presente procedimiento, por cuanto los demandantes ya eran propietarios en el momento de la adopción del acuerdo y por lo tanto, no se pueden amparar en dicha falta de inscripción para entender que no le es aplicable la modificación puesto que, si bien la modificación tanto de los estatutos como la del título constitutivo tiene que ser inscrita en el Registro de la Propiedad para tener efectos respecto de terceros, conforme a lo prevenido por el artículo 5, párrafo 3.º de la Ley de Propiedad Horizontal , ello no ampara a los que ya eran propietarios en dicho momento. Como recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2015 , la inscripción de los estatutos o modificaciones estatutarias no es constitutiva ni, por tanto, obligatoria; de manera que su falta en nada afecta al valor normativo de los Estatutos para quienes son propietarios cuando se aprobaron. Respecto a los terceros afirma el último inciso del párrafo tercero del artículo 5 LPH que '[...] no perjudicará a terceros sino ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad' Ahora bien, ello será ( STS de 25 de abril de 2013 ) si se trata de terceros de buena fe que no han tenido conocimiento de ese acuerdo estatutario.

En este mismo sentido se ha pronunciado esta secc 5ª, en sentencias de 1 de diciembre de 2005 y 4 de julio de 2018 .

Por otra parte, no acredita el demandante que los gastos a que se refiere el acta de la junta sean debidos a filtración puntual, motivada por falta de conservación del semisótano. Por que se expresa en dicho acuerdo, se destina a la construcción de una arqueta y canales para la recogida y achique del agua que está brotando desde el subsuelo así como la localización del cauce subterráneo, lo cual, como ya se ha dicho, constituye gasto común a toda la urbanización.

Por todo lo anterior, entendiendo que el acuerdo referido al punto único de la Junta de 10 de febrero de 2017 no es contrario al título constitutivo ni a los estatutos, procede estimar en este aspecto el recurso de apelación interpuesto y revocar la sentencia apelada.



CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede la condena en las costas de primera instancia ni en las de esta alzada a ninguna de las partes .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 contra la sentencia de fecha 20 de abril de 2018, recaída en el Juicio de Ordinario número 215 / 2017, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcoy , debemos revocar y REVOCAMOS en parte dicha resolución y en su lugar, debemos acordar y acordamos desestimar la demanda en el extremo relativo a la nulidad del punto 1 del Acta de la junta General Extraordinaria de 8 de febrero de 2017, quedando invariable la estimación de la nulidad del punto 17 del acta de Junta General de 15 de diciembre de 2016, sin condena en las costas de primera instancia ni en las de esta alzada a ninguna de las partes, con devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra.

Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.