Sentencia CIVIL Nº 127/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 209/2021 de 28 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46147-41-1-2020-0004913

Procedimiento:RECURSO DE APELACIÓN (LECN) [RPL] Nº 209/2021- L -Dimana del Juicio Verbal [VRB] Nº 000837/2020

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE LLÍRIA

Apelante: Dª Gema

Procurador.- D. JUAN FRANCISCO NAVARRO TOMAS

Apelado: ARIZA & GOMEZ 2009 S.L.

Procurador.- D. JESUS MARIA QUEREDA PALOP

SENTENCIA Nº 127/2022

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MAGISTRADO PONENTE

ILMO. SR. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a veintiocho de marzo de dos mil veintidós.

Vistos por mí, MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, Magistrado de la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, constituido en Tribunal Unipersonal en los autos de Juicio Verbal [VRB] nº 837/2020, promovidos por ARIZA & GOMEZ 2009 S.L. contra Dª Gema sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª Gema, representada por el Procurador D. JUAN FRANCISCO NAVARRO TOMAS y asistida de la Letrada Dña. ROSA MARIA REIG AGUILAR contra ARIZA & GOMEZ 2009 S.L., representado por el Procurador D. JESUS MARIA QUEREDA PALOP y asistido del Letrado D. RAFAEL SORIANO MONTORO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE LLÍRIA, en fecha 13-1-2021 en el Juicio Verbal [VRB] nº 837/2020 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDApresentada por la Procurador D Jesús maría Quereda Palop en representación de ARIZA & GÓMEZ 2001, SL CONDENO a Dª Gema al pago a la actora de la cantidad de 3.630 € más los intereses legales desde la interpelación judicial, así como al pago de las costas causadas.'

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Dª Gema, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de ARIZA & GOMEZ 2009 S.L.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se sustanciaron los trámites preceptivos del recurso ante esta segunda instancia, quedaron conclusas las actuaciones, señalándose a tal fin el día 15 de febrero de 2022.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. -

La mercantil Ariza & Gómez 2009 S. L. planteó demanda frente a D.ª Gema en petición de condena de la demandada al pago a la actora del principal de 3.630 euros, e intereses legales desde la interposición de la demanda, como honorarios por su intermediación en las gestiones de venta del inmueble que se indica a favor la demandada como compradora conforme a lo convenido al haber conseguido la firma entre las partes de contrato de arras previstas en el artículo 1454 CC y el compromiso de elevar a pública la compraventa en los 90 días siguientes, formalización a la que habría renunciado la demandada.

Opuesta la demandada, se dicta en la instancia sentencia estimatoria de fecha 13 de enero de 2021.

Resolución que apela la demandada.

SEGUNDO.-

Aduce básicamente la recurrente abusividad del documento de reconocimiento de honorarios firmado por la demandada, ausencia de mala fe de la demandada y posibilidad de resolver el contrato de arras penitenciales al no haberse llevado a cabo la compraventa por causas ajenas a la voluntad de la demandada, permitiendo aquel contrato por su propia naturaleza a cualquiera de los contratantes no llevar a cabo la operación de compraventa con la consiguiente penalización para la parte incumplidora y tal y como se habría convenido en su estipulación séptima.

Al respecto, correspondiendo resolver en exclusiva sobre los puntos y cuestiones planteados -en este caso- en los recursos de apelación y de oposición al mismo de una y otra parte ( artículo 465-5 LEC), pero a su vez, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel y conforme a la prueba practicada entonces así como conforme a las facultades plenarias para su estudio que corresponde a la apelación ( artículo 456-1 LEC), y tal y como quedó delimitado el objeto del litigio efectuada a partir de los escritos alegatorios principales de demanda y contestación ( artículos 412-1 y 428 LEC), y sin poder hacerlo de nuevos planteamientos realizados que puedan suponer una mutatio libelli, vedada con carácter general por el artículo 412-1 LEC y para la apelación en el artículo 456-1 LEC en evitación de provocar indefensión a la parte contraria, privándola de oportunidades de alegación y prueba, con trasgresión de los principios de igualdad, preclusión y oportunidad procesal de defensa, al verse sorprendida por unas alegaciones que no fueron objeto del debate, en lo que es reproducción de la problemática planteada con la contestación de la demanda, debe tenerse en cuenta asimismo para decisión de la apelación la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación que resume, entre otras, la S. de esta sección n.º 164/2021, de 26 de abril, al señalar que: el contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá de recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 CC, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto CC, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia. Como derivado de todo lo anterior se puede afirmar paladinamente que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio; todo lo cual encuentra su apoyo normativo en el artículo 1754 del CC italiano, que puede tomarse en vía de ejemplo. De tal modo que ( SSTS 26 de marzo de 1991 y 10 de marzo de 1992) el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar 'como consecuencia' de la actuación del mediador, de modo que no adquiere derecho a percibir el corretaje aunque se hallare a la persona dispuesta a comprar o a vender si, a pesar de ello, surgiere en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial obstativa de la celebración de la venta, porque en tal caso no llegó al estado de perfección que es indispensable para que su consumación pudiera con pleno derecho exigirse, quedando de esta suerte sin llenar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado. Y que: conforme a la doctrina sentada por el TS, entre otras, en las SS. 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995 y 30 de abril de 1998, la eficacia del contrato de corretaje celebrado entre el agente y la persona que le confió el encargo de mediación, queda supeditada, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendida, bien por la intervención del mediador, bien aprovechándose de las gestiones realizadas por este. Y a su vez debe atenderse al contenido de lo pactado entre las partes.

Así, a la luz de la documentación facilitada con la demanda, no se considera que la actora hubiera conseguido la perfección entre compradora y vendedora del contrato de compraventa de la vivienda puesto que, por un lado, a lo que se opta con el contrato privado de fecha 28 de mayo de 2020 que firman que denominan de arras y señal es, tal como se lee, a dejar diferida, pese al acuerdo sobre la cosa y el precio, la perfección y consumación del contrato a la firma de escritura pública a otorgar en el término de 90 días, hasta el punto de indicar también que el inmueble 'se venderá' en el momento de otorgamiento de la escritura pública, esto es, en el futuro, con la consecuencia, caso de que la 'promesa' no llegara a efectuarse por su incumplimiento imputable a una u otras, de devolver la vendedora el doble de la cantidad percibida, y en el caso de la compradora la pérdida de la cantidad entregada a cuenta del precio pactado a la vendedora (3.000 euros) en concepto de arras penitenciales conforme al artículo 1454 CC; y por otro, se indica en su anexo 'al contrato de arras', por el que autorizaba la vendedora a la compradora a depositar muebles y enseres propios en la vivienda antes y hasta la firma de la escritura pública, que el vendedor 'se compromete' a vender y la compradora a comprar dicho inmueble, también de futuro.

Por tanto, acorde con la doctrina jurisprudencial expuesta, sin tener derecho la intermediaria la percepción de honorarios en el caso de no haberse perfeccionado el contrato, sin bastar la suscripción del contrato de arras, puesto que, como igualmente tiene señalada esta sección en S. n.º 315/2016, de 3 de octubre: el contrato celebrado de arras penitenciales no supone que se hubiera perfeccionado la compraventa, pues si bien es cierto que las arras podrían implicar la perfección de la compraventa si se trata de arras confirmatorias, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o de arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, no ocurre lo mismo cuando se trata de arras penitenciales que son las únicas que permiten desistir del contrato, que es lo que cabe entender como pactado en el supuesto analizado tal y como queda redactado el contrato pues es a efectos prácticos lo que permite con remisión expresa al artículo 1454 CC.

Y lo mismo cabe decir si se considera, también a partir de la literalidad del contrato y su anexo, que además se concierta promesa de compra y promesa de venta por las partes regulada por el artículo 1451 CC, puesto que, como igualmente ha indicado esta audiencia provincial en S. 28 junio 2010, sección 8.ª, establece dicho precepto que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, y que, conforme a la STS 3 junio 2002 la esencia de la promesa bilateral de compra y venta radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en 'quedar obligado a obligarse', lo que resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa, pero siendo incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior. En definitiva, sin convenirse tampoco con las promesas de compra y de venta la perfección del contrato.

Lo que unido a la circunstancia que el convenio de honorarios de 28 de mayo de 2020 no puede descontextualizarse, conforme a la jurisprudencia expuesta, de la exigencia de perfección de contrato, -por lo demás circunstancia no totalmente desconocida por la demandante pues no en balde se dice en este documento 'que va a ser objeto de compraventa', por tanto, admitiendo no haberlo sido hasta el entonces, y autorizando el pago como fecha máxima a la 'firma de la escritura pública'-, no tenía, por tanto, virtualidad suficiente sin alcanzarse aquel hito condicionante de la obtención de honorarios.

Todo lo que permite, sin necesidad de adentrarse en otros argumentos, estimar la apelación y revocar la sentencia de instancia para, en su sustitución, absolver a la demandada.

Asimismo, siendo necesario entrar a conocer de forma novedosa sobre las costas del procedimiento en la primera instancia, proceden ser impuestas a la actora conforme a la regla general establecida al efecto en el artículo 394-1 LEC dada la desestimación de la demanda, y el principio objetivo del vencimiento.

TERCERO. -

La estimación del recurso conlleva que no se haga expresa condena de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398-2 LEC).

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación así como jurisprudencia.

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMAel recurso de apelación interpuesto por D.ª Gema contra la sentencia dictada el 13 de enero de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de los de Llíria en su juicio verbal n.º 837/2020.

SEGUNDO.-

SE REVOCAen parte la citada resolución.

Y en su sustitución se decide:

Con desestimación de la demanda articulada por mercantil Ariza & Gómez 2009 S. L. contra D.ª Gema, se absuelve a la demandada de las pretensiones dirigidas frente a ella.

Con condena de las costas de la primera instancia a la demandante.

TERCERO.-

NOse hace expresa imposición de las costas generadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno conforme a los criterios orientadores para la unificación de las prácticas procesales adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 27 de enero de 2017.

Así por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.

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