Sentencia Civil Nº 128/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 368/2011 de 28 de Marzo de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz

Sección de Algeciras.

Iltmos. Sres. Magistrados

Presidente: Don Manuel Gutiérrez Luna

Don Juan Carlos Hernández Oliveros

Don Jesús Manuel Madroñal Navarro.

Rollo de Apelación nº 368/11.

Procedimiento Civil número 977/09, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 2 de San Roque.

SENTENCIA NÚMERO 128/12

En la ciudad de Algeciras, a 28 de marzo de 2012.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de Apelación de referencia, dimanante del Procedimiento Civil igualmente reseñado, pendiendo en esta Sala recurso de apelación interpuesto por la mercantil Inmobiliaria Tempietto Bramantino SL, representada por el procurador don Adolfo Ramírez Martín y asistida por el letrado don José Simón Alfageme Ortells, contra la Sentencia de fecha 22 febrero 2011, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 2 de San Roque , siendo parte recurrida la Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 , y la Comunidad General de Propietarios de APARTAMENTO000 , representadas por el Procurador don José Pablo Villanueva Nieto y asistidas por el letrado don Jaime Sanjuan Albacete, y habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Jesús Manuel Madroñal Navarro, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan y se dan por reproducidos los de la sentencia impugnada.

SEGUNDO .- El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento igualmente citado, dictó, el día anteriormente citado, Sentencia cuyo Fallo decía lo siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador José Adolfo Aldana Ríos en nombre y representación de Inmobiliaria Tempietto Bramantino SL, frente a Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 , y Comunidad General de Propietarios de APARTAMENTO000 , debo absolver y absuelvo a las demandadas de todos los pedimentos, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora".

TERCERO .- Contra la indicada resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Inmobiliaria Tempietto Bramantino SL, admitido a trámite el cual, y conferidos los preceptivos traslados, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, designándose Ponente, y quedando el recurso visto para la votación y fallo, y redacción y publicación de la sentencia, tras rechazarse la prueba que había sido interesada para esta alzada.

CUARTO .- En la tramitación de este recurso se han observado en esencia las formalidades legales, adelantándose la fecha de deliberación a la vista del reparto efectuado y de la carga de trabajo existente.

Fundamentos

PRIMERO .- Los hechos sobre los que versa la demanda inicial son los siguientes: La actora es propietaria del apartamento número NUM001 de la Comunidad de Propietarios de Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 , y de una plaza de garaje en el sótano de dicho edificio, documentos 2 y 3 de la demanda. En la junta de propietarios celebrada el día 23 septiembre 2009, cuando se trataba el problema que padecían los garajes al sufrir filtraciones de los pisos de la planta baja, el representante de la hoy actora, don Damaso , mostró su disconformidad a que se hicieran ningún tipo de obras hasta que un perito hiciera un informe sobre la situación técnica del problema, a fin de que se pudiera optar por la mejor solución, reduciendo costes, asegurando la integridad del edificio y no reducir la altura de la planta de garajes, pues se pretendía situar un doble techo. A pesar de su oposición se aprobó la propuesta de la empresa Barcar por un importe de 3500 € más IVA. Igualmente la junta, en relación a los presupuestos para 2010, aprobó la aportación relativa al mantenimiento de jardines privados, que en realidad correspondería a la Comunidad General. Se aporta ejemplar de los estatutos de la Comunidad del Bloque NUM000 y estatutos de la Comunidad General, documentos 7 y 8 de la demanda. Suplica la nulidad del acuerdo de la junta de fecha 23 septiembre 2009 donde se acuerda instalar un falso techo por parte de la empresa Barcar por importe de 3100 € más IVA y la nulidad del acuerdo relativo a aprobar los presupuestos para el año 2010; que la comunidad de propietarios del bloque NUM000 debe abstenerse de mantener los jardines privados con cargo al presupuesto de los comuneros, y costas.

Contesta la Comunidad General de Propietarios de APARTAMENTO000 manifestando que el actor pretende cambiar el régimen de aportación de fondos del bloque NUM000 a la comunidad general sin estar previsto en el orden del día y que en definitiva los acuerdos de la comunidad general los toman los presidentes de las distintas comunidades correspondientes a los distintos bloques. Recuerda que la contribución del bloque NUM000 a los gastos de la Comunidad General y al mantenimiento de los jardines globales se aprobó en junta de presidentes de julio de 2009, documentos número 1 de la contestación.

Contesta la Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 planteando que no se puede intentar la modificación del sistema de participación en los gastos de la comunidad general en una junta en la que no constaba como orden del día. Se aporta informe pericial sobre humedades en forjados de garaje, folios 99 y siguientes de las actuaciones.

SEGUNDO .- El juez de instancia entiende en la resolución ahora apelada que se ejercita la acción prevista en el artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 julio, de Propiedad Horizontal , a fin de instar la declaración de nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 , de fecha 23 septiembre 2009 en lo referente a la aprobación de instalación de un falso techo en el garaje de la comunidad así como en lo referente a la aprobación de los presupuestos para 2010 en los que se incluye una aportación a los gastos de la Comunidad General de Propietarios de APARTAMENTO000 . Se entiende probado por el juzgador que los acuerdos no se oponen a la ley, a los estatutos, o a los intereses de la propia Comunidad, ni supone un grave perjuicio para ningún propietario.

Se interpone recurso de apelación por la actora en el que se hace referencia en primer lugar a que el acuerdo de construir un falso techo en los garajes supone privar a los distintos propietarios de un espacio volumétrico que es privativo, lo que supone una vulneración del artículo 3 LPH . La obra acordada no suponía un adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, tal como establece el artículo 10 LPH , ya que lo que hacía era tapar u ocultar el problema. Así, puede analizarse el informe pericial aportado precisamente por la demandada en donde se concluye que es urgente reparar la filtración, que está afectando al forjado de hierro. Respecto al acuerdo de continuar con la aportación económica a la comunidad general para mantener los jardines que son de su responsabilidad, se opone al pronunciamiento de la sentencia que afirma que no existen tales jardines.

Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 , y Comunidad General de Propietarios de APARTAMENTO000 se oponen al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada.

TERCERO .- Se estima oportuno tener presente que sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal estableció el Tribunal Supremo, en Sentencia de 30 de mayo de 2001 que la misma es una forma especial de propiedad ( artículo 1º de la propia L.P.H ., el cual dispone expresamente que dicha ley tiene por objeto "... la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el art. 396 CC , que se denomina propiedad horizontal"), en la que la autonomía de sus titulares va a encontrarse sometida, como advierte el último párrafo del artículo 396 del Código Civil , no solo a las disposiciones legales especiales, sino, además -dentro de lo que las mismas permitan- a las emanadas de la voluntad del conjunto de los interesados. Se trata, señala la S.T.S. de 21 de octubre de 1999 , de una especial comunidad que no requiere un acto expreso de constitución, sino que surge "ex lege" por imperio de la Ley de Propiedad Horizontal, apareciendo con los rasgos de una comunidad incidental, en la que los más característico es el carácter híbrido de la propiedad, que amalgama un dominio exclusivo de cada piso o local con una cuota en los elementos comunes, lo que es expresamente recogido en el artículo 3 de la propia Ley de Propiedad Horizontal , estableciendo el artículo 2 de la misma que la Ley será de aplicación incluso a aquellas comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, por lo que una eventual falta del mismo, o incluso el hecho de que el documento en que se reflejase ese acto de constitución no contuviera todas las menciones exigidas por el artículo 5 no determinaría la nulidad o inexistencia de la Comunidad, como tampoco lo haría, en opinión de este órgano, la no inscripción del título, o, más específicamente hablando del supuesto concreto que se plantea el que no se inscriba en el historial de una determinada finca el que la misma ha pasado a incluirse en una Comunidad ya previamente constituida.

Por otra parte, es de reconocer que, ciertamente, cuando se trata de aplicar la Ley de Propiedad Horizontal a las llamadas "urbanizaciones privadas" ciertas normas deben ajustarse a las peculiaridades de éstas, estableciendo a este respecto la vigente Ley de Propiedad Horizontal, en sus artículos 2.c y 24 que el régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil será aplicable a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Este mismo artículo dispone con claridad que estos complejos inmobiliarios privados podrán constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios, como es el caso de autos. A tal efecto, es admitido por ambas partes que existe título constitutivo de la comunidad de Apartamentos en APARTAMENTO000 de Puerto de Sotogrande, que tiene sus propios estatutos, aportados en la escritura presentada por la actora con el número 8, folios 38 y ss. de los autos. Dichos estatutos fijan en su artículo 10, folio 41 de las actuaciones, la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales, como afirma el citado artículo 24, responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. La agrupación de comunidades a que se refiere el artículo anterior goza, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se rige por las disposiciones de la LPH , con las siguientes especialidades: a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad, así lo determina el artículo 4 de los estatutos antes citados, folio 40 reverso, de las actuaciones. b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación. c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el art. 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

CUARTO .- Una vez comprobado el régimen jurídico de este tipo de supracomunidad, como la denomina los propios estatutos del Bloque NUM000 al que pertenece la actora, según documento 7 de la demanda, folios 29 y ss. de las actuaciones, veamos la normativa aplicable a la posibilidad de impugnación de los acuerdos a los que se refiere la actora en su demanda y en su recurso: el acuerdo de la junta de fecha 23 septiembre 2009 donde se acuerda instalar un falso techo en el garage por parte de la empresa Barcar por importe de 3100 € más IVA, y el acuerdo de esa misma junta relativo a aprobar los presupuestos para el año 2010.

Aun cuando no puede saberse con claridad en qué consistirían esas obras acordadas en la junta objeto de esta litis, puede deducirse de las expresiones usadas en el acta, documento 4 de la demanda, folio 21 de las actuaciones, que se trataría de instalar un falso techo adicional para evitar que las filtraciones caigan sobre los vehículos y el suelo del propio garage, suponiendo, pues, un recorte de la altura que poseen los comuneros en sus distintas plazas de aparcamiento, que ya de por sí no es mucha, según puede verse en las fotos aportadas a los autos, folios 103 y ss de las actuaciones. Podemos aplicar aquí lo dispuesto en la sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª, S 28-6-2011, nº 426/2011, rec. 1984/2007 pues de lo expuesto anteriormente, se desprende que las obras a realizar en el parking pueden ser calificadas de una obra menor que, además, beneficia al inmueble, en cuanto contribuye a su mejor habitabilidad (evitando que el agua llegue al suelo del garage); así, la misma no puede considerarse comprendida dentro del artículo 10 y regla 1.a del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (pues no se trata de obra que entrañe alteración en la estructura o fábrica del inmueble), los cuales exigen para tales obras el acuerdo unánime de todos los propietarios, sino que, más bien, pertenece al ámbito normativo del artículo 11 de la citada Ley , con arreglo al cual basta el acuerdo de la mayoría para la realización de innovaciones u obras útiles que, sin infringir los dos preceptos primeramente citados, contribuyan a la mejor habitabilidad del inmueble. No obstante, aunque para la obra aquí cuestionada, según acaba de decirse, baste el acuerdo de la mayoría de los propietarios, y así se hizo según consta en el acta reseñada, no puede en modo alguno desconocerse que en el 4º párrafo del citado artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal se exige imperativamente el consentimiento expreso del propietario de alguna parte del edificio cuyo uso o disfrute resulten afectados o perjudicados por la innovación u obra de que se trate, inexcusable requisito que aquí no aparece cumplido, pues algunos perjudicados expresaron su oposición, entre ellos la actora, según consta en el acta de la junta que se impugna. Por tanto, no tendría validez el acuerdo, debiendo además tener en cuenta que serían unas obras inútiles ya que lo que ciertamente le hace falta a la Comunidad es lo que expone la perito Dª Estefanía en el informe que elabora para la propia comunidad demandada y que ésta aporta a los autos, folios 99 y ss de las actuaciones. Aquí se expone la necesidad de realizar obras de impermeabilización de las terrazas, rehacer la impermeabilización de las jardineras existentes en los laterales de dichas terrazas y aplicar una capa de clorocaucho en los bancos laterales para evitar posibles filtraciones a través de la formación de asiento. Por tanto, y según admite la propia demandada al presentar este informe, hacer otra cosa distinta sería absurdo y produciría no solo gastos innecesarios para la comunidad y por ende para los comuneros, sino que no se estaría cumpliendo con la obligación que establece el artículo 10 LPH cuando dice que será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

QUINTO .- En cuanto al acuerdo relativo a la aprobación de los presupuestos lógicamente, al entender contrario a la ley el acuerdo que ya hemos analizado en el Fundamento de Derecho anterior, también sería anulable la aprobación de los presupuestos que contuviera esta partida. Respecto a la posibilidad de anularlo igualmente por no tener que soportar, según afirma la actora, el mantenimiento de unos supuestos jardines que serían privativos y no comunitarios, debe decirse que lo que realmente aprueba la junta ese día es la contribución del Bloque NUM000 al presupuesto de la Comunidad General, en concreto, 113.004,08 euros, resultado de aplicar el porcentaje que le corresponde, el 11,252%, folios 22 vuelta y siguientes de las actuaciones. Con ello se está dando exacto cumplimiento a la obligación que recoge el artículo 24 LPH al que antes se hacía referencia y que afirma que responderán conjuntamente las distintas comunidades agrupadas de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la supracomunidad. Obligación que también se hace eco en los estatutos de la propia comunidad del bloque NUM000 . Precísamente en su artículo 8.2, párrafo segundo, se dice que la participación en la Comunidad General de APARTAMENTO000 y en la Comunidad General de Sotogrande no podrá ser renunciada por acto unilateral. Así, no puede anularse este acuerdo por ilegal o contrario a los estatutos mientras éstos no se modifiquen, de conformidad al procedimiento legalmente establecido en la LPH, es decir, siendo la Junta de propietarios, según el artículo 14.c , la que se convoque en la forma establecida en el art. 16 y con un orden del día que contenga este punto de modificación estatutaria, con la necesidad además de ser aprobado por la unanimidad de los copropietarios , art. 17.1 LPH .

SEXTO .- Dada la estimación parcial del recurso de apelación, no procede realizar pronunciamiento expreso sobre las costas procesales de esta alzada, conforme al art. 394 y 397, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Respecto a la primera instancia ciertamente no se impondrán costas a la Comunidad General de Propietarios de APARTAMENTO000 , ya que debe absolverse de todos los pedimentos en su contra, y respecto a las costas de la actora y la Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Inmobiliaria Tempietto Bramantino SL contra la sentencia de que dimana este rollo, debemos revocar y revocamos la misma, y en su lugar dictamos otra por la que debemos estimar y estimamos parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador José Adolfo Aldana Ríos en nombre y representación de Inmobiliaria Tempietto Bramantino SL, frente a Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 de APARTAMENTO000 declarando la nulidad del acuerdo de la Junta de propietarios de dicha Comunidad de fecha 23 septiembre 2009 donde se acuerda instalar un falso techo por parte de la empresa Barcar por importe de 3100 € más IVA y la nulidad del acuerdo relativo a aprobar los presupuestos para el año 2010 en cuanto a la inclusión en los mismos de dicha partida, desestimando el resto de pedimentos en su contra, y absolviendo a la Comunidad General de Propietarios de APARTAMENTO000 de todos los pedimentos en su contra, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora en relación a la Comunidad absuelta y declarando respecto a la actora y demandada condenada a abonar cada una las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No se realiza expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

Devuélvase por el Juzgado el depósito constituido para plantear esta apelación, de conformidad a la D.A. 15ª de la LO 1/2009 , apartado 8.

Contra la presente Sentencia cabe recurso de casación o extraordinario por infracción procesal, en los casos expresamente tasados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al rollo de la Sala.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN : Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por su ponente, el Ilmo. Sr. Jesús Manuel Madroñal Navarro, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.