Sentencia Civil Nº 128/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 19/2014 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

ROLLO Nº 19/14
SENTENCIA Nº 000128/2014
SECCION OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ
Magistradas
D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA
Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD
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En la ciudad de VALENCIA, a veintiseis de marzo de dos mil catorce.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. JOSÉ LUIS
GÓMEZ MORENO MORA, los autos de juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de
Valencia, con el nº 001458/2012, por C.P. AVENIDA000 Nº NUM000 Y NUM001 , Y C.P. AVENIDA001 Nº
NUM002 DE VALENCIA representadas en esta alzada por el Procurador D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO
MONT y dirigidas por el Letrado D. JOSÉ LUIS BALLESTER VÁZQUEZ contra GEDESCO SERVICES SPAIN,
S.A.U. representada en esta alzada por la Procuradora Dª. MARÍA SÁNCHEZ MARTÍNEZ y dirigida por el
Letrado D. SALVADOR GUILLEM CHINER, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación
interpuesto por C.P. AVENIDA000 Nº NUM000 Y NUM001 y C.P. AVENIDA001 Nº NUM002 .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 12 de Valencia, en fecha 6 de Septiembre de 2013 , contiene el siguiente: 'FALLO: Debo desestimar y desetimo íntegramente la demanda interpuesta por Alario Mont, Rafael Francisco, Procurador Judicial y de AVENIDA000 NUM000 , NUM001 CP y AVENIDA001 NUM002 CP, absolviendo a los codemandados GEDESCO SERVICES SPAIN SAU Y SUERG S.L con la expresa imposición de las costas a la parte actora.' Y el auto de aclaración de fecha 23 de Octubre de 2013 cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Se aclara la Sentencia de fecha 6 de Septiembre de 2013 , la cual queda redactada definitivamente en el sentido siguiente:' Debo desdestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Alario Mont, Rafael Francisco, Procurador Judicial y de AVENIDA000 NUM000 , NUM001 CP Y AVENIDA001 NUM002 CP, absolviendo al demandado GEDESCO SERVICES SPAIN, SAU, con la expresa imposición de las costas a la parte actroa.'

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por C.P.

AVENIDA000 Nº NUM000 Y NUM001 Y C.P. AVENIDA001 Nº NUM002 , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 5 de Marzo de 2014.

Fundamentos

PRIMERO .- Se interpone demanda por la Comunidad de Propietarios del edificio ubicado en el número NUM000 de la AVENIDA000 y número NUM002 de la AVENIDA001 , contra la mercantil GEDESCO SERVICES SPAIN SAU como arrendataria y contra la mercantil SUERG S.L. Como propietaria de un local comercial situado en el entresuelo del partido segundo de la AVENIDA000 número NUM000 , que como se ha dicho está arrendada la primeramente demandada y ello en consideración a que la mercantil primeramente citada como arrendataria de forma unilateral y por tanto sin haber obtenido el consentimiento de la comunidad afectada ha procedido a forrar tanto el soportal como la puerta que da acceso a las escaleras mediante las cuales se accede a la entrada de dicho local, y ello con un material plástico de color azul.

Con expresa oposición (folio 90) de la mercantil Gedesco SAU, arrendataria de los locales números 8 y 9 al considerar que los accesos, que son los únicos que han sido modificados tienen el carácter de privativos y con ello existe la posibilidad de colocar los entramados que se han verificado y que se pretenden retirar, añadiendo en ese sentido que caso de retirarse al final su propia actividad mercantil quedaría sin ningún tipo de publicitación.

Asimismo y al folio 140 se encuentra la contestación formal de la mercantil propietaria SUERG SL considerando que si bien es cierto que las escaleras son del propio entresuelo, lo bien cierto es que las actuaciones verificadas por su arrendataria no rebasan la planta baja, en todo caso la contestación parece inclinarse a los términos de un allanamiento y así es contemplada por la sentencia que poner fin a esta instancia.

Con fecha 06/09/2013 se dicta sentencia en cuyo fallo se desestima íntegramente la demanda absolviendo a las mercantiles demandadas con expresa imposición de costas a la parte actora, si bien al folio 253 se encuentra una modificación por medio de auto de fecha 22/10/2013.



SEGUNDO .- No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada en lo que se opongan a los aquí consignados.

Se interpone recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios actora (folio 270) con base fundamental a considerar la existencia de cuatro distintos argumentos el primero de ellos error en la sentencia al considerar como elemento privativo la zona de colocación de ese ensamblaje de color azul, es decir considerar el soportal como un elemento de carácter privativo, en segundo lugar la incorrecta valoración de la pericial verificada en su momento pues en realidad acaba deslizándose únicamente al concepto de estética que no obstante tampoco se resuelve correctamente en la sentencia, en tercer lugar un error en valoración de la prueba, fundamentalmente en la consideración de que la pericial verificada ha resultado a los efectos jurídicos que se pretendían inútil y por último el acceso al soportal es de carácter común y si bien las escaleras podrán ser de uso exclusivo, el uso de aquellas al tener que acceder desde el exterior no lo consideran como calificable de elemento de carácter privativo.

Una adecuada resolución del tema requiere centrar exactamente la cuestión suscitada, que en un primer momento también verifica la sentencia de instancia y es así que en realidad la sentencia de instancia se inclina a la consideración de ser los accesos un elemento de carácter privativo con base fundamental a la intervención del Agente de la Propiedad Inmobiliaria que como perito ha sido citado en este procedimiento, añadiendo tanto en su párrafo primero del fundamento jurídico segundo como en el tercero, que aquellos signos-en clara referncia a los plasticos- no alteran la seguridad del edificio o la estructura. Es así que la cuestión queda pues centrada en si estamos hablando de un elemento comun o elemento privativo, y en todo caso si hay posibilidad de llevar a cabo las obras de alteración que la declaración de obra nueva específica.

Es de observar que al folio 72, en la escritura de constitución de propiedad horizontal aparece la siguiente autorización genérica para los titulares de las plantas bajas : '... Los titulares de los locales en planta baja tanto de los actualmente existentes como de los que al amparo de la norma primera se formen en adelante a partir de aquella por vía de agrupación... sin precisar para ello autorización de los restantes propietarios de unidades de la propiedad horizontal que se entenderá conferida por el solo hecho de la adquisición de las mismas podrán también realizar obras en la fachada del edificio, con tal de que no dañen su consistencia, no rebasen la altura de la planta baja no impliquen desmerecimiento, seguridad prestancia y categoría del inmueble y se ajusten a las ordenanzas municipales y entre tales obras las siguientes abrir huecos para ... ventanas escaparates u otros fines, sustituir por otro lo materiales que recubre la fachada, colocar marquesinas.. o colocar anuncios ...' es de añadir en este sentido que en el contrato suscrito en mayo del año 2012 entre el propietario del local de entresuelo y el arrendatario se establece que este último podrá efectuar aquellas obras de reforma que considere de acondicionamiento y modernización dentro del local arrendado y siempre que no afecten a los elementos comunes del edificio; esta aseveración tiene que ponerse en relación con dos consideraciones más que son la primera el hecho de haberse realizado una Junta de Propietarios cuya acta se acompaña al folio 21 de actuaciones, como Junta General Extraordinaria el 19/12/1991 en el cual nada menos que se acuerda estudiar el diseño de una cancela para todos los zaguanes, y no debe pasar desapercibido que la estructura de este entresuelo efectivamente lleva consigo la necesidad de entrar por el zaguán, y una vez dentro unas escaleras que dan acceso al propio entresuelo debiendo ubicarse la zona de discusión en la propia entrada de ese zaguán que como puede observarse en la documental aportada por la propia demandada aparece en al folio 125 y siguientes dentro de ese mismo zaguán y como forma de acceso a las escaleras de exclusivo acceso al entresuelo. En segundo lugar, la Comunidad de Propietarios en su momento ya inició otro procedimiento del que se acompaña la sentencia de primera instancia recaída con fecha 16/05/2012, Juzgado de primera instancia número tres y cuyo objeto era un cartel de grandes dimensiones colocado en la fachada del inmueble y por tanto el procedimiento lo iniciaba la misma Comunidad de Propietarios contra la misma mercantil, aquí también demandada. La determinación del problema requiere la lectura del folio 35 específicamente el ordinal primero de la sentencia de instancia en donde simplemente se ubica el inmueble, como el local situado en el entresuelo número dos del edificio de la avenida Aragón número dos/cuatro y avenida del Puerto número uno en la población de Valencia y que resulta propiedad de Suerg, encontrándose el mismo arrendado a la entidad aquí demandada Gedesco. Pues bien hecha esta determinación puede observarse como en el número segundo al folio 36 de la misma sentencia que recoge ciertas partes de la declaración de obra nueva y de propiedad horizontal del referido edificio ya consignado y con referencia a la posibilidad de realizar determinado tipo de obras la inicia con la especificación que la primera planta alta donde se ubica el entresuelo segundo se destina a oficinas y otros usos siendo que se añade en los estatutos de la comunidad que los titulares de los locales en planta baja tienen determinadas opciones de obra sin necesidad de autorización (ya relatadas). Y así resulta determinante la referencia que al párrafo segundo folio 42 verifica la sentencia en el sentido '... la doctrina jurisprudencial se refiere a locales comerciales situados generalmente en las plantas bajas de los edificios y no en una planta alta, como aquí sucede. Es más, las razones de esta doctrina son tenidas en cuenta por los estatutos de la Comunidad de Propietarios demandante que faculta a los titulares de los locales en planta baja para realizar obras en la fachada del edificio 'sin precisar para ello autorización de los restantes propietarios '. A tenor de la declaración de obra nueva del edificio, la primera planta alta donde se ubica el entresuelo número dos, se destina a oficinas u otros usos es decir actividades comerciales y ello no obstante los estatutos comunitarios no contemplan la posibilidad de que oficinas o locales comerciales instalados en las plantas altas pueden alterar la fachada sin autorización de la comunidad ...' y siguiendo esta misma línea es de observar que esta sentencia de primera instancia en la que se hace las declaraciones correspondientes que habrán de dar lugar a la necesidad de retirar el cuestionado anuncio, que no es aquí el caso, y que dió lugar a la interposición del correspondiente recurso de apelación que recaído en esta Sección a su vez es resuelto por sentencia de fecha 11/03/2013 con una indemnización pero porque la sentencia de instancia parte de la base de que efectivamente se está colocando un cartel de forma ilegal, por tanto parte de la base de que le faltan autorización que la sentencia de instancia declaraba no tenía en tanto que era un local de entresuelo y no de planta baja. Y sentada esta conclusión inalterable nos encontramos básicamente la misma discusión que en aquel procedimiento, pues se llevó incluso a hablar de que las dimensiones del cártel que no llegaba a involucrar los elementos comunes y en esta lo que se discute es que la zona del zaguán que da acceso a las escaleras que son el único modo de subir al entresuelo, no son elementos comunes siendo concluyente la determinación que los entresuelos no son planta baja, por lo que carecen de la posibilidad de alterar 'nada' si no es con la autorización de la Junta.. Abona esta idea la emisión de un dictamen pericial en el que se deja claro que estamos hablando de seis soportales, cada uno de estos zaguanes que están separados por metro y medio de distancia da lugar al acceso a los entresuelos o las viviendas siendo que de conformidad con el dictamen pericial emitido por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria se mide la línea de profundidad desde lo que denomina fachada hasta el acceso a escaleras, o más exactamente hasta la puerta de acceso a las escaleras, que de hecho es uno de los elementos que en su momento fue discutido en una Junta de Propietarios para su modificación; esta Sala en consideración a todo lo expuesto y especialmente el hecho que la modificación operada por la demandada es una modificación no autorizada por los estatutos que no prestan cobertura a los locales de entresuelo sino sólo a los locales en planta baja, autorización que nada tiene que ver con otra de carácter eminentemente jurídico que se refiere a la posibilidad de segregar y dar lugar a varios locales. Así pues las posibilidades de modificación, la realización de obras, incluso el de la sustitución por otros de los materiales que recubren la fachada sólo puede verificarse en los locales de planta baja, ubicación que no es la del local que estamos hablando que es de entresuelo cuya determinación como ya se ha dicho fue objeto en su momento también de discusión y de opción por esta Sección en base a una sentencia que en esto fue confirmada. La simple observancia no sólo ya de la descripción de los locales ocho, nueve y diez de la escritura de obra nueva, sino de la proyección del artículo 396 del Código Civil no dejan ningún tipo de duda con respecto a las características de elemento común de esas zonas, que además son objeto incluso de discusión en los actos de la Junta de propietarios en cuanto a los cambios que en los mismos se pueden operar; y no es óbice ninguno el hecho de que sea la única forma de acceder a la escalera, como forma exclusiva de acceso a ese entresuelo, pues es un elemento común y participa de las características de elemento común, que además efectivamente en su momento conforme a esa disposición jurídica que se permite hacer sin obtener la aprobación del resto de los comuneros, como no podía ser menos dar lugar a que el propietario que aquí fue demandado y al que se permitió la salida del procedimiento, pudiera optar entre segregar dentro de ese local varios pequeños locales y ponerlos a propiedad de otras personas y por tanto hacer que esas escaleras sean además la única forma de acceder a distintas propiedades y que únicamente habría de plantear el problema del calificativo de la escalera pues en realidad en la descripción del local comercial, que está destinado estatutariamente a oficinas u otros fines se dice que tiene salida independiente por medio de una escalera que forma parte integrante de ese local por lo que en ese supuesto, que al día de la fecha no se ha producido, sería efectivamente un elemento discutir solo referido a la escalera. Así no puede sino revocarse la sentencia de instancia y en su mérito estimando la demanda presentada dar lugar a la declaración de ilegalidad de la instalación del recubrimiento de color azul del soportal de acceso condenando a la mercantil Gedesco a estar y pasar por tal declaración con la obligación de restituir aquella a su estado original.



TERCERO .- No puede dejar de observarse que en la sentencia de instancia se imponen las costas a la actora absolviendo a ambas mercantiles demandadas para posteriormente (folio 163) modificarse, absolviendo a la demandada arrendataria e imponiendo expresamente las costas a la parte actora. Es de observar que conforme a la sentencia dictada en este grado de apelación el pronunciamiento es de estimación de la demanda y conlleva que se impongan a la parte demandada las costas causadas en primera instancia ( art.

394 L.E.C ); y siendo ello fruto de la estimación del recurso, no se hace expresa condena de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398 L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por Comunidad de Propietarios del edificio ubicado en el número NUM000 de la AVENIDA000 y número NUM002 de la AVENIDA001 contra la Sentencia dictada el por el Juzgado de 1ª Instancia 06/09/2013 en Juicio Ordinario 1458/2012.



SEGUNDO.- SE REVOCA la citada resolución, y en su lugar: A) SE ESTIMA la demanda planteada por Comunidad de Propietarios del edificio ubicado en el número NUM000 de la AVENIDA000 y número NUM002 de la AVENIDA001 contra Gedesco Services Spain SAU y en su merito se declara ilegal la instalación del recubrimiento del soportal y puerta de acceso y SE CONDENA Gedesco Services Spain SAU a que a estar y pasar por dicha declaración con obligación a restituir las mismas a su estado original con expresa imposición de costas a la demandada.



TERCERO.- NO SE HACE expresa condena de las costas devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Con fecha ha sido leida y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma.Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón, con esta fecha. Doy fe.