Sentencia Civil Nº 128/2015, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 63/2015 de 16 de Junio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00128/2015

RECURSO DE APELACION 63/2015

S E N T E N C I A Nº 128

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. JAIME SANZ CID

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid a, dieciséis de Junio de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000718/2013, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000063 /2015, en los que aparece como parte apelante, HORMIGONES RODRIGUEZ SA, representado por el Procurador de los tribunales, Dª. LAURA SANCHEZ HERRERA, asistido por el Letrado Dª. ESPERANZA TARDON BARROS, y como parte apelada impugnante, AGROGESTION MARCOS, S.L., representado por el Procurador de los tribunales, D. JULIO CESAR SAMANIEGO MOLPECERES, asistido por el Letrado D. JOSE Mª SANTOS URBANEJA, sobre reclamación de cantidad por daños y desperfectos en finca del Polígono de Argales, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 15 de Septiembre de 2014 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO 718/2013-B del que dimana este recurso. Se aceptan los antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación de D/Dª AGROGESTIÓN MARCOS S.L. contra HORMIGONES RODRIGUEZ S.A. (HORO), debo condenar y condeno al mencionado demandado a pagar al demandante la cantidad de 13.512,87 €, sin expresa condena en costas.'

AUTO ACLARATORIO de 27/10/2014.- Parte dispositiva: '

DISPONGO: Que debo aclarar y aclaro la sentencia dictada por este Tribunal en los autos de fecha 15-9-14 en el sentido que se desprende el Fundamento de derecho único de la presente resolución.' Que ha sido recurrido por la representación procesal HORMIGONES RODRIGUEZ SA, oponiéndose la parte contraria.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 3 de Junio de 2015, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO. La representación procesal de la mercantil demandada, HORMIGONES RODRIGUEZ S.A. recurre en apelación la sentencia de instancia, que estima parcialmente la demanda interpuesta por AGROGESTION MARCOS S.L y condena a dicha demandada a que abone a la actora la suma de 13.512,87 Euros sin expresa condena en costas y por otra parte desestima la demanda reconvencional formulada por la mercantil demandada frente a la actora, con costas a la parte reconviniente. Impugna la recurrente, concretamente los pronunciamientos contenidos en el Fundamento Tercero por el que se le condena al pago de una serie de partidas (residuos de hormigón en balsas de decantación, residuos de sumidero, residuos tóxicos en fosos, goteras y humedades) por entender que el juzgador hace una errónea e ilógica valoración de las pruebas aportadas y practicada al respecto(periciales fundamentalmente) e infringe lo dispuesto en los artículos 1561 y 1559 del Código Civil y jurisprudencia interpretativa de tales preceptos además de la doctrina que prohíbe el enriquecimiento injusto o sin causa. Pide por todo ello se dicte nueva sentencia que revoque la sentencia instancia y desestime la demanda en cuanto a las partidas impugnadas y estime en consecuencia la reconvención en cuanto a la restitución del saldo de al fianza con sus intereses.

Se opone a este recurso la parte demandante a la vez que impugna parcialmente la sentencia apelada en cuanto desestima tres de los pedimentos de su demanda (sustitución de tres placas de fibrocemento; rotura generalizada de vidrios; instalación eléctrica del edificio representativo..).

SEGUNDO. Tras una atenta lectura de la Sentencia recurrida y un nuevo y detenido examen de todo el material probatorio obrante en autos, este Tribunal pronto llega al convencimiento de que tanto el recurso principal como la impugnación debe correr suerte parcialmente estimatoria en los conceptos y términos que luego se dirá, no incurriendo el Juzgador, en cuanto al resto de los pronunciamientos impugnados, en ninguno de los errores de valoración probatoria e interpretación jurídica que denuncian uno y otro recurrente.

TERCERO. No tiene razón la mercantil demandada reconviniente, en la exclusión o reducción cuantitativa que solicita de las partidas correspondientes a los residuos de hormigón (7027,20 Euros) residuos en el sumidero (144 Euros )y residuos tóxicos en fosos (235,93 Euros) pues el hecho de que sea propios o consecuencia natural del ejercicio durante años de la actividad industrial (fabricación de hormigón) desempeñada en los inmuebles arrendados, no autoriza a dejarlos allí depositados una vez concluido o extinguido el arriendo. Precisamente por tratarse de productos o residuos generados por la propia actividad, la parte arrendataria viene obligada a retirarlos a su costa, a fin de devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que se recibió, que ha de presumirse lo fue sin tales residuos, es decir en buen estado salvo que otra cosa se hubiera pactado o probado, que no ha sido el caso, como bien concluye el Juzgador de la instancia. No se trata por otra parte de menoscabos que puedan ser atribuidos al paso del tiempo o una causa inevitable, como requiere la excepción contemplada en el artículo 1561 del C. Civil . Alude la recurrente a la existencia sobre este particular, de un acuerdo entre las partes que sin embargo no acredita, e igualmente pretende atribuir la obligación de retirar los residuos a la empresa subarrendataria -HYMPSA- pero también si aportar prueba de ello, pues invoca para ello un pacto (documento 9 demanda) que no consta fuera suscrito y aceptado por dicha subarrendataria, sino solo por las partes aquí litigantes (arrendadora y arrendataria,) las cuales expresaron con gran claridad la siguiente obligación, 'retirada de escombros provenientes del traslado de la planta de hormigón, así como de acopios de áridos que todavía existen y limpieza de esa zona'.

Como bien dice la parte recurrida, no se trata de que las balsas, sumideros o fosos ya estuvieran cuando se concertó el nuevo contrato de arrendamiento, ni tampoco suprimir los mismos, sino tan solo de eliminar los residuos contenidos en ellos y que han sido originados por la actividad industrial desarrollada en el inmueble arrendado. Se trata por lo tanto, de una obligación relacionada con la gestión de tales residuos que la arrendadora no tiene por qué soportar a la finalización del arrendamiento. Por otra parte y por lo que se refiere al coste para la eliminación de tales residuos, nada cabe objetar a la decisión del Juzgador que en sana crítica opta por la valoración efectuada por el perito Sr. Hipolito , obviamente, por considerarla mas rigurosa y ajustada a la realidad.

Hemos de dar sin embargo la razón a la recurrente en cuanto a la partida correspondiente a goteras y humedades, 12.966,36 Euros). Basa la sentencia apelada esta condena en dos consideraciones fundamentales, una es que no consta con claridad la data de tales goteras y humedades, y otra, que la arrendadora no puso en conocimiento del dueño la existencia de dichas goteras la necesidad de su reparación, dando lugar con ello, además a una agravación de sus efectos por el transcurso del tiempo (F. Tercero párrafo 6).

No comparte la Sala esta valoración y decisión judicial, pues, no conjuga de forma completa y razonable todos los datos probatorios obrantes sobre este particular. Estos datos en contra de lo concluye han venido a demostrar que tales goteras y humedades ya existían al tiempo en que ambas partes concertaron el contrato de arrendamiento, es decir a fecha 15 de enero de 2007, por lo que resulta evidente que la arrendataria demandada devolvió el inmueble arrendado en las mismas condiciones que le recibió y le fue entregado, tal y como dispone el artículo 1561 del C. Civil . El arrendamiento fue concertado sobre la base del estado físico en que entonces se encontraba el complejo inmobiliario arrendado, por lo que ya en ese momento existían las goteras y humedades de litis, mal puede exigirse al arrendatario que lo devolviera en mejor estado, salvo que obviamente, otra cosa se hubiera pactado o se tratara de una mera y pequeña obra de mantenimiento, que tampoco es el caso puesto que basta examinar el coste de reparación estimado por el perito de la actora -Don. Hipolito - (reparación y renovación de cubierta por importe de 10.329,20 Euros 10.329,20 +476,10 Euros) para ver que de lo se trata es llevar una reparación necesaria e importante que además afecta a un elemento estructural de la edificación.

Como datos probatorios que acreditan la preexistencia de las citadas goteras y humedades con anterioridad al año 2007, son de destacar el informe emitido por los peritos arquitectos, Doña Raquel y D. Salvador (dc. 6 contestación a la demanda) al que se adjunta reportaje fotográfico efectuado en el año 2005; la ratificación de dicho informe y de la situación preexistente efectuada en acto de la vista por la perito Sra Raquel ; y el testimonio, incluida la identificación fotográfica, prestado por Sr. Argimiro , trabajador de HORO, quien desde el año 2002 estuvo residiendo en una de las viviendas del edificio del complejo arrendado. Resulta por otra parte significativo que el propio testigo perito propuesto por la parte actora, D. Florencio , que realizó un informe sobre el complejo industrial en marzo de 2007, no niega ni descarta categóricamente la existencia de dichas goteras y humedades, pues se limita a manifestar no recordar la realidad de la misma e incluso admite su hipotética existencia aunque no se reflejara en su informe.

En resumen, estando como es el caso, ante deficiencias preexistentes al arrendamiento y que además tienen por causa elementos estructurales obsoletos de la edificación arrendada, como es la cubierta, no cabe duda de que la obligación de reparar y por lo tanto la responsabilidad por no haberlo hecho, debe ser solo atribuida al propietario-arrendador, del edificio, fuera o no entonces conocedor (debía serlo) de tales deficiencias.

Carece por consiguiente de la importancia que el Juzgador le confiere, el hecho de que el arrendatario no hubiera puesto en conocimiento del arrendador la existencia de tales deficiencias y la necesidad de su reparación, pues lo relevante es que estas era previas o preexistentes al arrendamiento y no sobrevenidas u originadas en el curso del mismo, que son precisamente a las que se refiere el supuesto de responsabilidad del artículo 1559 párrafos segundo y tercero en relación con 1554.2 ambos del C. Civil . Cabe destacar que en el propio contrato de arrendamiento, se pactó que la arrendataria se obligaba a permitir el acceso al inmueble a la arrendadora a los fines de proceder a la realización de cualquier tipo de obra o reparación que pudiera ser necesario realizar en el inmueble (pacto complementario 4).

CUARTO. Y entrando en el examen de la impugnación considera la Sala que son atendibles dos de sus pedimentos Nos referimos por una parte, a la sustitución de tres placas de fibrocemento rotas (247,75 Euros) y por otra, a la rotura de generalizada de vidrios en los ventanales laterales (1645,70 Euros). La primera porque en contra de lo que colige el Juzgador la preexistencia (anterior a enero de 2007) de tales daños originadores de un hueco en la cubierta de la nave industrial, no ha quedado en modo alguna acreditada, carga procesal que en todo caso correspondía conseguir a la arrendataria tanto por la presunción de buen estado ex articulo 1562 C Civil como por aplicación del principio de disponibilidad y facilidad probatoria del artículo 217.6 LEC . Como bien colige la impugnante, es difícilmente imaginable que la nave haya podido ser utilizada durante cinco años con semejante deterioro y cuando el coste de su reparación era de escasa cuantía. Estamos en suma, ante un desperfecto apreciado en la cosa arrendada (rotura y desprendimiento de placas de cubierta) que constituyen reparaciones menores o de mera conservación y de los que en principio debe responder el arrendatario tanto por lo pactado en el contrato de arrendamiento (Pacto complementario quinto) como por lo dispuesto con carácter general por el artículo 1563 C. Civil salvo que el arrendatario pruebe que fueron ocasionados sin culpa suya, probanza que aquí no se ha producido .

Y algo parecido hemos de decir con respecto a la segunda de las partidas citadas, añadiendo que si bien por las fotografías aportadas, se advierte que antes del nuevo arrendamiento existían algunas vidrios rotos, también se advierte que estos daños se vieron sensiblemente incrementados durante los ultimas cincos años del nuevo arrendamiento, en el que las instalaciones estuvieron ocupadas y usadas por la subarrendataria HYMPSA, de modo que por lo razonado en el anterior apartado debe incluirse en la condena, sino la totalidad del importe reclamado si la mitad del importe reclamado, que es el porcentaje de prudencialmente fijamos de contribución.

No ha de correr la misma suerte sin embargo la partida atinente a la instalación eléctrica del edificio representativo. No incurre en este caso el Juzgador en ningún error de apreciación y valoración probatoria. Muy al contrario, tras conjugar en sana critica, lo declarado y explicado sobre este particular por varios de los empleados de la subarrendataria y arrendadora (Sres. Ruperto , Argimiro y Juan Enrique ) junto con el informe pericial elaborado Don. Hipolito con reportaje fotográfico adjunto y lo manifestado por la perito -Sra. Raquel -, extrae de todo ello unas conclusiones razonables y que en ningún caso, pueden ser tachadas de arbitrarias, ilógicas, contradictorias o ajenas la experiencia común, únicos supuestos en que procedería su revisión y modificación en esta alzada como repetidamente tiene dicho esta Audiencia Provincial. Colige el Juzgador con acierto tras valorar los testimonios referidos y las fotografías incorporadas al informe pericial Don. Hipolito , 'que la instalación y cableados eléctricos que complementaban el cuadro e instalación general inicial y básico que poseía la finca al tiempo de arrendamiento así como el sistema de luces de emergencia fueron instalados por HYMPSA constante el contrato de arrendamiento y retiradas pro dicha entidad a la finalización del mismo'. Y también con acierto, concluye, que no cabe hablar de desperfectos en el sistema eléctrico causados por la demandada, puesto que medio una retirada legitima y persiste el cuadro y cableado originario así como 'los elementos originales a las luminarios tanto en oficinas como en la nave, a los puestos de trabajo y los apliques'. No aporta la impugnante al margen de una personal e interesada interpretación y preeminencia probatoria, ningún dato serio y objetivo capaz de desvirtuar esta imparcial y fundada valoración judicial que por consiguiente la Sala mantiene.

QUINTO. En mérito a todo lo expuesto estimamos parcialmente el recurso de apelación y también parcialmente la impugnación formulados contra la sentencia de instancia la cual revocamos en los términos que luego se dirá, sin hacer especial imposición de las costas originadas en ninguna de las instancias dado el parcial éxito de las pretensiones ejercitadas por una y otra parte ( artículos 294.2 y 398 LEC ) Además de que la demanda principal y la reconvencional han obtenido un éxito parcial, ambas se hallan estrecha y directamente relacionadas, habiendo sido en el curso del presente procedimiento cuando definitivamente se han podido determinar y cuantificar la reclamación por daños formulada por la parte actora y consecuentemente, la procedencia de devolver o compensar total o parcialmente, la fianza prestada por la arrendataria-reconviniente.

Pues bien teniendo en cuenta lo resuelto en ambas instancias y llevada a cabo dicha compensación, resulta un saldo final favorable a la parte demandada-reconviniente en 1.059,88 Euros. Reconoce la sentencia de instancia partidas reclamadas por la parte demandante por un importe total de 26.846,87 Euros y a ello debe sumarse el importe de las dos partidas admitidas por la presente impugnación (247,75 Euros + IVA 21% correspondientes a las placas de fibrocemento rotas, mas 822,85 Euros + IVA 21% por la rotura del 50% de los vidrios). Luego a todo ello debe restarse la partida objeto del recurso principal (12.966,36 Euros + IVA 21% goteras y humedades) y el importe de la fianza prestada, 13.512 ,87 Euros.

Vistos los preceptos legales y demás de general aplicación;

Fallo

ESTIMAMOS parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada e impugnación formulado por la parte actora, contra la Sentencia de fecha 15 de Septiembre de 2014 dictada en Juicio Ordinario 718/2013B seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 6 de Valladolid, y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, dictando en su lugar otra por la que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda principal ejercitada por la mercantil AGROGESTIÓN MARCOS S.L. frente a la también mercantil HORMIGONES RODRIGUEZ S.A.(HORO) y ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional formulada por esta última frente a la primera, CONDENAMOS a la mencionada actora-reconvenida a abonar a la demandada reconviniente, la suma de 1059,88 Euros, no haciendo especial pronunciamiento respecto de las costas originadas en ninguna de las instancias.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber, conforme a los artículos 208 n º 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 248 n º 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe interponer, en su caso, los recursos de casación, solo si la resolución del recurso presenta interés casacional y extraordinario por infracción procesal si cabe la casación, interposición que deberá hacerse ante esta Sala dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla para su resolución por el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.