Sentencia CIVIL Nº 128/2020, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 271/2019 de 13 de Marzo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00128/2020

Modelo: N10250

PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Teléfono:947 25 99 30 Fax:947 25 99 33

N.I.G.09059 42 1 2018 0000439

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000271 /2019

Juzgado de procedencia:JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000056 /2018

Recurrente: FAMDIHOY SL

Procurador: BEATRIZ MARIA DOMINGUEZ CUESTA

Abogado: JUAN CARLOS HERNANDO ALONSO,

Recurrido: Belarmino, Benjamín , Bernardo , Borja , Ruth , Carmelo , Santiaga

Procurador: ALEJANDRO RUIZ DE LANDA

Abogado: MARIA CONCEPCION GARCIA BURGOS, ROGER CANALS VAQUER , ROGER CANALS VAQUER , MERITXELL FONS FIGUERA

SENTENCIA Nº 128

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS. SRES/SAS:

PRESIDENTE:

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

MAGISTRADOS/AS:

DON ILDEFONSO BARCALA FERNANDEZ DE PALENCIA

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

MAGISTRADA PONENTE: DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SOBRE: RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL

LUGAR: BURGOS

FECHA: TRECE DE MARZO DE DOS MIL VEINTE

En el Rollo de Apelación número 271 de 2.019 dimanante de Juicio Ordinario nº 56/2018 , sobre reclamación de cantidad-incumplimiento de contrato , del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos , en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 3 de abril de 2019, han comparecido, como demandante-apelante, FAMDIHOY S.L. Representada, ante este Tribunal, por la Procuradora D. ª Beatriz María Domínguez Cuesta y defendida por el Letrado D. Juan Carlos Hernando Alonso; y como demandados-apelados, DON Bernardo, DON Belarmino, DON Carmelo, DOÑA Ruth, DOÑA Santiaga, DON Benjamín y DON Borja representados, ante este Tribunal, por el Procurador D. Alejandro Ruiz de landa y defendidos por los Letrados D. Roger Canals Vázquez, Doña María Concepción García Burgos y Dª Meritxell Fons Figuera.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' Que debo de desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Domínguez Cuesta, en nombre y representación de la mercantil FAMDIHOY S.L contra DON Bernardo, DON Belarmino, DON Carmelo, DOÑA Ruth, DOÑA Santiaga, DON Benjamín Y DON Borja,y en consecuencia debo de absolver y absuelvo a los expresados demandados, de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa imposición de las costas a la parte actora'.

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Famdihoy S.L. se interpuso recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 2 de Octubre de 2019.

Fundamentos

PRIMERO: La mercantil FAMDIHOY S.L. formuló demanda de Juicio Ordinario frente a D. Bernardo, D. Belarmino, D. Carmelo, Dª Ruth, Dª. Santiaga, D. Benjamín y D. Borja, y ejercitando la acción de resarcimiento de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, alegando el incumplimiento del contrato de opción de compra suscrito entre las partes el 29 de julio de 2016 sobre el solar sito en c/ Las Escuelas, en Burgos y, en particular, de la Cláusula Quinta, que regulaba las condiciones y forma de ejercitar su derecho de adquisición preferente en caso de enajenación del solar a un tercero, solicita la condena, solidaria, de los demandados:

- Con carácter principal, al pago de la indemnización de 346.304,27 € , importe que corresponde, 31.304,27 € en concepto de daño emergente y 315.414,19 € en concepto de lucro cesante.

- Con carácter subsidiario, al pago de la cantidad que resulte de aplicar la clausula quinta del contrato de opción de compra, el 15% sobre la diferencia entre el precio inicial de venta y el precio por el que finalmente se haya enajenado la finca.

La Sentencia de Primera Instancia desestima la demanda.

Se rechaza la petición de indemnización por incumplimiento contractual, por considerar que la actora ejercitó el derecho de adquisición preferente previsto en la cláusula Quinta fuera del plazo estipulado, por lo que, extinguido el derecho de la actora, los demandados estaban en su derecho de formalizar la venta con el tercero y, consecuentemente, que no existió incumplimiento contractual de los demandados.

La pretensión subsidiaria, por considerar que no se cumple el supuesto previsto en el último párrafo de la Cláusula Quinta para la procedencia de la indemnización prevista.

Interpone recurso de apelación la parte actora, solicitando la revocación de la Sentencia de primera instancia y que se estime su demanda, condenando a la parte demandada al pago de la indemnización por daños y perjuicios causados la demandante o, subsidiariamente, se condene a la parte demandada a hacer efectiva la indemnización pactada en el contrato de opción a compra y que, en cualquier caso, se revoque el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia.

SEGUNDO: Ejercicio del derecho de adquisición preferente.

La Sentencia recurrida considera que, según lo pactado en la estipulación quinta, el plazo pactado para ejercitar el derecho de adquisición preferente era de 15 días naturales; plazo que computa a partir de la recepción por la parte actora de la primera comunicación recibida en fecha 26 de abril de 2019, con lo que el plazo expiraría en fecha 11 de mayo de 2017.

La parte actora en su recurso sostiene que la Sentencia recurrida ha realizado una interpretación literal e inflexible del contrato, contraria a la intención y voluntad de las partes, al considerar que en la cláusula Quinta se pactó un plazo de 15 días para que la actora comunicara a los demandados la voluntad de comprar o no el solar, en caso de enajenación del solar a un tercero; y que lo procedente sería una interpretación flexible del contrato en el sentido de considerar que las partes no pactaron ningún plazo para el ejercicio del derecho de adquisición preferente.

En el Contrato de Opción de Compra de fecha 29 de Julio de 2016 suscrito por los demandados, como parte Concedente, y D. Jose Augusto como administrador solidario de la parte actora FAMDIHOY S.L. como Beneficiaria, la Estipulación Quinta es del siguiente tenor literal:

'En el supuesto de que la Propiedad pretendiera enajenar la parcela- descrita en el Expositivo I de este Acuerdo- durante el periodo de vigencia de la presente opción (entre el 1 de Agosto de 2016 y el 31 de Enero de 2017, ambos inclusive) o su eventual prórroga (entre el 1 de Febrero de 2017 y el 31 de Julio de 2017, ambos inclusive), a un tercero y éste aceptara las condiciones del presente contrato, no será necesaria la comunicación a la parte optante, y esta no tendrá derecho de adquisición preferente.

En el supuesto de que la Propiedad pretendiera enajenar la Parcela- descrita en el Expositivo I de este Acuerdo, durante el periodo de vigencia de la presente opción ( entre el 1 de Agosto de 2016 y el 31 de Enero de 2017, ambos inclusive) o su eventual prórroga ( entre el 1 de Febrero de 2017 y el 31 de Julio de 2017, ambos inclusive), a un tercero, y este no aceptara las condiciones previstas en el presente contrato de OPCION DE COMPRA deberá comunicárselo-fehacientemente con un preaviso de quince ( 15) días naturales- a la beneficiaria, al objeto de que esta última pueda ejercitar, si así le interesare, un derecho de adquisición preferente de la Parcela en el mismo precio y condiciones que las ofrecidas por parte del tercero, las cuales deberán estar contenidas en la notificación fehaciente.

En el caso de que la beneficiaria decidiera ejercitar el derecho de adquisición preferente deberá proceder al otorgamiento de la Escritura en el plazo máximo de treinta (30) días hábiles a partir de la fecha en que comunique su decisión de ejercitar tal derecho. La formalización de la Escritura Pública y verificación del pago del precio de la venta se ajustarán, en tal caso, a las previsiones determinadas en este Documento Contractual.

Si por el contrario, la beneficiaria manifestara que no está interesada en ejercitar el derecho de adquisición preferente, la presente opción de compra se extinguirá automáticamente; en cuyo caso la Propiedad habrá de reintegrar a la beneficiaria una cantidad equivalente al 15% de la diferencia entre el precio fijado actualmente en el presente documento y el precio ofrecido por el tercero en concepto de indemnización por daños y perjuicios'.

Ciertamente, la redacción de la cláusula no es un ejemplo de claridad y concreción, adolece de cierta oscuridad, sin llegar no obstante a ser confusa, precisando por tanto de interpretación a fin de estar a la intención y voluntad de los contratantes.

Debe recordarse, a tal efecto, la doctrina del Tribunal Supremo a cerca de las directrices y criterios en materia de interpretación de los contratos.

Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Noviembre de 2016 dice:

'En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

»La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

»Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.'

Teniendo en cuenta los criterios de interpretación del Tribunal Supremo expuestos y, dado que en el supuesto de aplicación al caso de autos de los contemplados en la Estipulación Quinta, enajenación de la parcela a un tercero que no aceptara las condiciones previstas en el Contrato de Opción de Compra, no se concreta, al menos de forma sencilla y directa, el plazo de ejercicio del derecho de adquisición preferente por FAMDIHOY, se ha de partir de la literalidad de sus términos y, siguiendo los criterios interpretativos previstos en los artículos 1282 y siguientes del Código Civil, indagar voluntad o intención de las partes al contratar.

Y entre estos artículos, se ha de tener muy presente el artículo 1288 del Código Civil que dispone que la interpretación de las clausulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.

En el caso de autos, el contrato fue redactado por la mercantil actora, profesional del sector del mercado inmobiliario, por cuanto su objeto social -según se reseña en la demanda- es la promoción inmobiliaria.

En el párrafo segundo de la Estipulación Quinta no se establece de forma clara y directa un plazo para que la mercantil actora pueda ejercitar el derecho de adquisición preferente que se le reconoce. Se hace de forma indirecta al establecer un preaviso de 15 días naturales para la comunicación que los vendedores han de hacer a la actora de las condiciones de venta de la parcela a un tercero.

La interpretación flexible que la actora interesa se haga del contrato, en el sentido de que se considere que no se estableció plazo para el ejercicio del derecho de adquisición preferente, es contrario a la lógica y a los términos del contrato. Y la única interpretación posible, al imponer al concedente un preaviso de 15 días naturales cuando pretendiese enajenar la parcela a un tercero que no aceptara las condiciones previstas en el presente contrato de opción de compra, es entender que en el plazo de preaviso previsto la actora debía ejercitar su derecho de adquisición preferente.

Así lo entendió también la actora, que en la carta ejercitando el derecho de adquisición preferente de fecha 10 de Mayo de 2017, remitida por Burofax de 11 de Mayo de 2017 (recibido por los vendedores el 12 de Mayo de 2017), deja constancia escrita de que el ejercicio de este derecho ha de hacerse en el plazo de 15 días naturales.

La apelante también cuestiona el dies a aquo del cómputo del plazo de 15 días naturales que realiza la Sentencia recurrida.

Pretende se realice el cómputo a partir de la segunda comunicación que se realiza por los demandados.

Los vendedores realizan a la actora dos comunicaciones de la oferta del tercero. Una primera comunicación por Burofax enviado el día 20 de Abril de 2017, desde Segovia, por D. Borja, uno de los hermanos demandados, que es recepcionado el día 26 de abril por la apelante FAMDIHOY S.L.. Y una segunda comunicación, al no tener constancia de la recepción del primer Burofax, por medio de un segundo Burofax el día 27 de abril, desde Burgos, por D. Bernardo, otro de los hermanos demandados.

Carece de todo fundamento la pretensión de la parte apelante de considerar se produjo una novación del plazo al remitir una segunda comunicación.

Si se envió una segunda comunicación es porque, transcurrido 7 días desde el envió de la primera, los demandados no tenían constancia de su recepción por FAMDIHOY S.L. La recepción del primer burofax tiene lugar justo el día anterior al envió por los vendedores de la segunda comunicación, que hicieron a una dirección distinta de la primera.

El plazo de 15 días naturales para ejercitar el derecho de adquisición preferente comienza a correr a partir de la recepción por FAMDIHOY S.L de la primera comunicación de las condiciones de la oferta del tercero, el día 26 de Abril de 2017.

El plazo para el ejercicio del derecho de adquisición preferente terminaba el día 11 de Mayo de 2017. Habiendo recibido los vendedores demandados el día 12 de Mayo de 2017 el Burofax que la actora envía el 11 de Mayo de 2017, esto es, transcurrido el plazo de 15 días naturales computados a partir de la recepción de la comunicación de la oferta (la primera comunicación), supone que se ejercitó fuera de plazo el derecho de adquisición preferente.

TERCERO.- Se alega por la recurrente la invalidez de la comunicación de la oferta de compra del tercero que realizaron los vendedores a la mercantil actora, porque señala un precio que no era el real, ya que la finca se enajena finalmente por 450.000 € y no por los 440.000 € comunicados.

Que el precio de venta fuera 450.000 €, y no los 440.000 € señalados en la comunicación remitida a la actora, se puede aceptar se hiciera como cautela, dado que el pacto de venta con el tercero fue verbal, por si hubiera que renegociar algo en el último momento con el tercero, tal y como declaró el demandado D Bernardo en el juicio. El tercero comprador y los demandados coinciden en declarar que el resto de las condiciones de la venta se concretan en la Notaria, cuando firman la escritura.

En cualquier caso, el hecho de que se comunicara como precio de la oferta de compra uno inferior al que fue el final precio de venta, en ningún caso podía invalidar la comunicación realizada, pues de haber sido ejercitado el derecho de adquisición preferente en plazo, la actora hubiera resultado beneficiada (pues habría pagado 10.000 € menos) y perjudicados los vendedores.

No habiendo existido incumplimiento del contrato por la parte demandada al vender la parcela a un tercero, si no ejercicio del derecho de adquisición fuera del plazo estipulado por parte de la actora, no procede la reclamación de indemnización de daños y perjuicios formulada.

CUARTO.- La Sentencia recurrida desestima la acción subsidiaria, por entender que para el cobro de la indemnización del 15% pactada en el último párrafo de la Estipulación Quinta, la actora debía manifestar que no estaba interesada en ejercitar el derecho de adquisición preferente, lo que no hizo por cuanto que en el burofax que envió a los vendedores lo que hizo fue ejercitar el derecho de adquisición preferente y pedir que se otorgara la escritura de venta a su favor.

Una interpretación literal del párrafo último de la Estipulación Quinta antes transcrita llevaría a entender que la indemnización del 15% por daños y perjuicios prevista en el mismo exigiría que la beneficiaria manifestara que no estaba interesada en ejercitar el derecho de adquisición preferente.

Ahora bien, son los vendedores demandados, de motu propio, los que en la carta de fecha 25 de Mayo de 2017, remitida a la actora el 29 de Mayo de 2017, en contestación a su Burofax de 11 de Mayo de 2017, los que interpretan la cláusula exactamente en el sentido interesado por la parte actora. Así literalmente se dice:

'Como quiera que dicha facultad no fue debidamente ejercitada, por medio del presente,--reiterándoles lo que ya se les ha comunicado de forma verbal--, y en cumplimiento de lo dispuesto en el último párrafo de la cláusula Quinta del repetido contrato, habiendo quedado extinguida automáticamente la opción, les corresponde percibir, en concepto de indemnización, el porcentaje contractualmente pactado, el cual, desde este mismo momento ponemos a su entera y total disposición.

A fin de hacérselo efectivo, por medio del presente les requerimos para que nos faciliten el número completo (IBAN) de una cuenta de su titularidad donde procederíamos a su ingreso, o bien, nos indiquen el medio que estimen más oportuno para realizar el pago'.

El derecho a la indemnización de daños y perjuicios del 15% le es de nuevo reconocido a FAMDIHOY S.L. en el escrito remitido por Burofax el 15 de Junio de 2017 por el Letrado D. José Luis Santamaría Álvarez, del Bufete Santamaría, en nombre y representación de los vendedores.

Los vendedores han dejado claro desde el primer momento, antes de que se planteara la controversia, como debía interpretarse el párrafo último de la Estipulación Quinta, exactamente como les reclama la parte actora en su pretensión subsidiaria.

Conocida la voluntad real o efectivamente querida de las partes de un contrato, habrá que estar a la misma, por encima de lo que la literalidad de sus términos pudiera llevar a entender.

Tal y como los vendedores señalaron en el escrito de 25 de Mayo de 2017, extinguida automáticamente la opción, corresponde percibir a la beneficiaria de la misma, en concepto de indemnización, el porcentaje contractualmente pactado.

Procede, por tanto, estimar la pretensión subsidiaria, y condenar a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 7.500 €, correspondiente al 15% de la diferencia entre el precio de la opción (400.000 €) y el precio de venta al tercero (450.000 €).

QUINTO: No obstante la estimación de la acción subsidiaria, no procede hacer imposición de las costas de la primera instancia, teniendo en cuenta que la redacción del contrato de opción de compra no reflejaba con claridad y precisión la voluntad de los contratantes , que la parte demandada ofrecio, en la Audiencia Previa, aceptar la peticion subsidiaria, poniendo fin a la procedimiento.

La estimación del recurso de apelación determina que no se haga imposición de las costas de esta segunda instancia.

Todo ello, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se estima, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por la parte actora FAMDIHOY S.L., se revoca, parcialmente, la Sentencia de fecha 3 de Abril de 2019 dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos, y se acuerda estimar la acción subsidiaria ejercitada, condenando a los demandados a abonar, solidariamente, a la parte actora la cantidad de 7.500 € con los intereses del articulo 576 desde la notificación de esta resolución.

No se hace imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase el deposito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sr. ª Magistrada-Ponente D. ª Arabela García Espina, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.