Sentencia Civil Nº 129/2007, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 136/2007 de 10 de Abril de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00129/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000136 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a diez de abril de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 566/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 136/07, entre partes, como apelantes y demandantes INMOGESTORA HISPÁNICA DEL SUELO, S.L. y D. Bernardo y, como apelados y demandados D. Marco Antonio y Dª Margarita

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veintinueve de noviembre de dos mil seis , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Antonio Sastre Quirós, en nombre y representación de INMOGESTORA HISPÁNICA DEL SUELO S.L. y Bernardo , contra Marco Antonio y Margarita , debo de absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones deducidas en la misma, imponiendo a los demandantes las costas causadas en este procedimiento.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Inmogestora Hispánica del Suelo,S.L. y D. Bernardo , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA Dª MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la Entidad Inmogestora Hispánica y D. Bernardo se promovió juicio ordinario frente a D. Marco Antonio y Dª Margarita , solicitando se condene a los demandados a tener por ejercido en tiempo y forma el derecho de opción de compra que asiste a los actores en virtud del contrato privado de fecha 20-09-04, condenándoles a otorgar la correspondiente escritura de compraventa a favor de los actores o de quienes éstos designen en el momento del otorgamiento.

A la pretensión actora se opusieron los demandados, dictando el juzgador "a quo" sentencia desestimatoria de la demanda. Frente a esta resolución interpusieron los actores el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- Es un hecho no discutido que las partes litigantes suscriben el documento obrante en autos al folio 40 y sgts. y cuyo tenor literal es el siguiente:

" En Oviedo, a 20 de septiembre de 2004

CONTRATO DE OPCION DE COMPRA

INTERVIENEN

Lo hace D. Jesús en nombre y representación, como Administrador de la Mercantil "Inmogestora Hispánica de Suelo, Sociedad Limitada", con C.I.F. B-74110768 .

Lo hace D. Bernardo en su propio nombre.

Lo hacen D. Marco Antonio y Dª Margarita en su propio nombre y derecho, y demás en beneficio de su sociedad de gananciales.

Se reconocen recíprocamente capacidad legal bastante para otorgar este contrato de OPCIÓN DE COMPRA, y al efecto:

DECLARAN

Primero.- D. Marco Antonio y Dª Margarita son dueños por iguales partes y proindiviso del pleno dominio de la siguiente finca urbana:

"Trozo de terreno, en la DIRECCION000 , parroquia de San Pedro de los Arcos, actualmente CALLE000 nº NUM000 , con una superficie de seiscientos treinta y siete metros cuadrados aproximadamente.- Linda: al Norte, con prado de D. Ignacio ; al Sur o frente, con la CALLE000 ; al Este o derecha entrando, de D. Gabino ; y al Oeste, de D. Enrique .

Dentro de esta finca existe construida una CASA compuesta de planta baja y principal, con una vivienda por planta, en total dos viviendas. Ocupa una superficie de noventa metros cuadrados y linda por todas partes con la finca donde está enclavada.

CARGAS: Se encuentra libre de cargas, gravámenes o arrendamientos, estando al corriente en el pago de todo tipo de contribuciones e impuestos, tanto estatales como municipales.

INSCRIPCIÓN: Figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Oviedo, al Tomo NUM001 , Libro NUM002 , Folio NUM003 , Finca nº 1. NUM004 , inscripción NUM005 .

REFERENCIA CATASTRAL: NUM006

TÍTULO: Les pertenece, por iguales partes indivisas, en virtud de compraventa realizada por D. Marco Antonio a D. Carlos Antonio , Carlos Alberto y Dª Gema , formalizada en escritura de fecha once de Octubre de mil novecientos sesenta y tres autorizada por D. Pedro Caicoya de Rato, Notario del Ilustre Colegio de Oviedo, al número dos mil setecientos noventa y uno de su protocolo.

Segundo.- Y habiendo convenido el otorgamiento del presente documento, lo efectúan conforme a las siguientes:

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- D. Marco Antonio Y DOÑA Margarita CONCEDEN a la Mercantil "INMOGESTORA HISPÁNICA DE SUELO, Sociedad Limitada", que acepta en el presente acto, un DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA sobre la finca antes descrita, con inclusión de la casa existente dentro de la misma, con sujeción a las siguientes características:

A) El plazo de ejercicio de la opción es el de seis meses desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Oviedo.

B) El optante deberá comunicar fehacientemente a los concedentes el ejercicio de la opción dentro del plazo de noventa días desde la aprobación del Plan general de Ordenación Urbana de Oviedo.

C) El precio estipulado para la adquisición de la finca será de 661.113,31 € (110.000.000 ptas.), sin que exista precio para la opción en sí.

La parte compradora entregará dicho precio a la parte vendedora de la siguiente forma:

-Primer pago del 25% del precio a realizar dentro de los noventa días siguientes a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Oviedo.

-Segundo pago del 75% restante a abonar dentro de los noventa días siguientes a la realización del primer pago.

D) Este Derecho de opción se configura como transmisible a favor de aquella sociedad mercantil o tercero que designe "INMOGESTORA HISPÁNICA DE SUELO, Sociedad Limitada", consintiendo expresamente tal extremo los cónyuges concedentes.

E) Los gastos e impuestos que se originen con motivo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, incluyendo el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), serán satisfechos íntegramente por la parte compradora y optante.

SEGUNDA.- Las partes, con renuncia expresa a cualquier fuero que pudieran tener, se someten al de los Juzgados y Tribunales de Oviedo, para la resolución de cualquier controversia que pudiere derivar de este contrato............"

Pues bien, con base en el tenor del referido contrato, solicitan los recurrentes se dicte sentencia revocando la recurrida y estimando su pretensión, toda vez que contrariamente a lo sostenido por los demandados, y acogido en la recurrida, su derecho de opción no había caducado cuando lo ejercitaron.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones sobre el derecho de opción y así en la sentencia de 11-04-00 declaró que: " La opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones: definición dada por las sentencias de 4 de abril de 1987 (RJ 1987/2489), 24 de enero de 1.991 (RJ 1.991/312), 13 de noviembre de 1.992 (RJ 1992/9398), 1 de diciembre de 1.992(RJ 1992/10244), 18 de junio de 1.993 (RJ 1993/4685),14 de febrero de 1.997(RJ 1997/706 ); siendo esencial en su concepto el que "no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (opción de compra) bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" tal como dicen literalmente las sentencias de 23 de diciembre de 1.991(RJ 1991/9482) y 17 de mayo de 1.993 (RJ 1993/3801) y reiteran las de 16 de octubre de 1.997 (RJ 1997/7615) y 15 de diciembre de 1.997 (RJ 1997/8976 ).

Señalando la S. del T.S. de 15-06-04 que: "Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción (sentencia de 15 de octubre de 1.993 [RJ 1993/7325 ]), plazo esencial, que es de caducidad (30 de junio de 1.994 [RJ 1994/5998]), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2.000[RJ 2000/2677]) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2.003 [RJ 2003/5018])en estos términos: "En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables sentencias: 17 de marzo de 1.993, 18 de junio de 1.993 [RJ 1993/4685], 24 de mayo de 1.994[RJ 1994/3742], 30 de junio de 1.994 [RJ 1994/5998], 14 de febrero de 1.997 [RJ 1997/706], 11 de abril de 2.000[RJ 2000/2434], 14 de noviembre de 2.000 [RJ 2000/9914]".

En el presente caso no se discute por los litigantes que los demandados concedieran a los actores la opción para la compra de la parcela descrita en líneas precedentes, sino si la misma se ha ejercitado dentro del plazo estipulado o si diversamente a los actores les caducó tal derecho.

Sostienen los apelantes que el plazo para el ejercicio de la opción debe comenzar a computarse desde el día siguiente a la elaboración, aprobación y publicación en el BOPA del texto refundido de la revisión-adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Oviedo, y en este sentido efectuaron los actores a los demandados un requerimiento notarial el 19-01-06 al que estos contestaron que "El Ayuntamiento de Oviedo Pleno en sesión de 28-02-05 acordó aprobar definitivamente el documento de Revisión-adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de Oviedo. En consecuencia, desde tal fecha empieza a contarse el plazo de 6 meses para el ejercicio del derecho de opción otorgado en su día a los requirentes, así como el más breve plazo de 90 días para comunicar la decisión de ejercitar dichos derechos si tal hubiera sido su voluntad". 2ª "Que....... por tanto, el derecho de opción que fue gratuitamente concedido a los requirentes quedó extinguido hace tiempo, por lo que los requeridos no se hallan vinculados por compromiso alguno de venta derivado del contrato de fecha 20-09-04 al que se refiere el exponiendo V del requerimiento efectuado, según resulta del tenor literal del mismo.".

En suma, mientras que los demandados entienden que el plazo de la opción empieza a contarse desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Oviedo, lo que tuvo lugar el 28-02- 05, siendo publicado en el BOPA de 30-03-05, los actores sostienen que el plazo para el ejercicio de la opción debe computarse desde la aprobación del texto refundido, lo que tuvo lugar el 6-02-06, siendo publicado el mismo en el BOPA de 25-03-06.

Así las cosas el juzgador "a quo", basándose además de en el documento, en los actos coetáneos y posteriores de la parte, concluyó que la interpretación correcta era la de la parte demandada. Frente a su resolución interpusieron los actores el presente recurso de apelación.

TERCERO.- Efectúan los apelantes en el escrito de interposición del recurso, con carácter previo, una exposición cronológica de los hechos, y tras indicar cuál es la posición interpretativa de una y otra parte, señalan que su exégesis es la correcta pues ellos necesitaban saber que era lo que compraban para a su vez valorar si ejercían o no la opción. Lo cual les conduce a entender que el plazo debe computarse desde la aprobación del texto refundido, pues es entonces cuando se incorporan las modificaciones necesarias llevadas a cabo como consecuencia de los recursos interpuestos contra el acuerdo de aprobación definitiva.

Mas con tal alegación prescinden los apelantes, de un lado, de que en el caso de autos no se contempla en el contrato suscrito las posibilidades de rectificación que pudieran suscitar las alegaciones al plan y, de otro lado, prescinden del hecho acreditado que fueron los demandados por su cuenta y no los actores quienes formularon el recurso cuyo acogimiento parcial determinó un cambio en la calificación de la parcela, lo cual, como con acierto razonó el juzgador "a quo", no se entiende si realmente el ejercicio del derecho de los apelantes dependía de la definitiva concreción de las condiciones urbanísticas de la parcela, "pues en tales circunstancias cabría suponer un mayor interés por su parte que el que revela el simple conocimiento obtenido a través de la publicación de la resolución del recurso en el BOPA". Con ello, como se señaló en la recurrida, se infiere que de no haber interpuesto los apelados el recurso de reposición su parcela habría quedado como estaba en la aprobación definitiva de la revisión-adaptación del Plan Urbanístico llevado a cabo por el Ayuntamiento de esta ciudad el 28-02-05 y las condiciones de su parcela habrían pasado tal cual desde aquél al texto refundido. Además debe tenerse en cuenta que los recursos interpuestos contra el acuerdo de aprobación definitiva de la revisión-adaptación del P.G.O.U. de Oviedo fueron resueltos por el Ayuntamiento en sesión celebrada el 2-08-05, publicándose la resolución en el BOPA de 14-09-05 -doc. nº 5-, siendo la aprobación del texto refundido de fecha 28-02-06, no obstante, previamente a esta fecha, concretamente el 19-01-06,los actores requieren a los demandados comunicándoles el ejercicio de la opción, conducta que no parece compatible con su pretensión de que sólo a partir de la aprobación del texto refundido que ocurrió el 6-02-06 comenzaba a computarse el plazo de ejercicio de la opción. Si a ello se añade la literalidad del contrato, en el que textualmente se señala que "el plazo para el ejercicio de la opción es el de 6 meses desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Oviedo", la conclusión del juzgador "a quo" se aprecia por la Sala como lógica y racional.

Asimismo debe señalarse frente a las alegaciones que vierten los apelantes en el escrito del recurso, que el concepto de texto refundido que se contiene en el supuesto de autos no guarda relación alguna con el tipo de normas que, con la misma denominación, define el artículo 82.2 y 5 de la Constitución Española o el art. 24 bis 5 y 7 del Estatuto de Autonomía de Asturias y que obedece a un fenómeno de delegación legislativa para compendiar y armonizar textos legales, previamente vigentes, sobre una misma materia.

En este caso se llama texto refundido -sin sustento alguno en la legislación local- al sumatorio de alegaciones aceptadas al texto original de aprobación definitiva del P.G.O.U., Plan que, desde su naturaleza reglamentaria, entra en vigor tras su publicación, como determinan los arts. 124 y 133 del Real Decreto Legislativo 17/1992 de 26 de Junio -Texto refundido del Suelo y Ordenación Urbana- que prescriben que "Los acuerdos de aprobación definitiva de todos los instrumentos de planeamiento se publicarán en el Boletín Oficial correspondiente" y que dichas figuras de planeamiento serán públicas en cuanto a su consulta.

En suma, toda aprobación definitiva de un P.G.O.U. supone la expedición de una norma reglamentaria que ha de publicarse y que tiene carácter normativo y vinculación desde el momento en que se disponga en el acuerdo de aprobación (si no vacatio de 20 días, como toda norma). Que luego, atendiendo impugnaciones y reclamaciones, si el texto original queda sustancialmente alterado, se haga una nueva redacción a la que pretenciosamente se llame texto refundido no significa, en absoluto, que la vigencia del plan aprobado haya quedado diferida a esa refundición.

CUARTO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante -art. 398 de la LEC -.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Inmogestora Hispánica del Suelo, S.L. y D. Bernardo contra la sentencia dictada en fecha veintinueve de noviembre de dos mil seis por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, CONFIRMANDO en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario, doy fe.