Sentencia Civil Nº 129/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 450/2007 de 28 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 450/2007

JUICIO ORDINARIO 787/06

JUZGADO de PRIMERA INSTANCIA nº 27 de BARCELONA

S E N T E N C I A Núm. 129

ILMOS. SRES.

D. JOSEP Mª BACHS i ESTANY

D. JOSEP ANTONI BALLESTER i LLOPIS

D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO

Barcelona, a 28 de febrero de 2008.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Ordinario nº 787/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona, a instancias de DOÑA

Marí Juana , contra DON Olga , DON Carlos Antonio Y DON

Fermín , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la

parte demandante contra la sentencia dictada en los mismos el día 5 de marzo de 2007, por la Magistrada Juez del expresado

Juzgado

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda promovida por el Procurador Sr. Badia Martínez en nombre y representación de Dª. Marí Juana , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A D. Olga , A D. Carlos Antonio Y A D. Fermín de los pedimentos en su contra formulados, con imposición a la actora de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, mediante su respectivo escrito motivado, dándose traslado entre partes; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 28 de febrero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Magistrado D. ENRIC ALAVEDRA FARRANDO.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante recurre la sentencia de instancia solicitando la estimación de la demanda por considerar que el retraso estaba justificado, en existencia de prorroga, por lo que no le fue imputable la no celebración del contrato entre las partes, que califica de compraventa, solicitando por ello la devolución por duplicado de las arras o subsidiariamente la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras. Y, subsidiariamente no se le impongan las costas de la instancia.

SEGUNDO.- La sentencia recurrida procede a la desestimación de la demanda en atención a que queda claro que nos encontramos ante un contrato de arras penitenciales, en que la actora no cumplió lo pactado, dando lugar a la perdida de las arras, y no constar probado las afirmaciones que sostiene la actora en su defensa sobre que en la fecha que emplazó a los demandados a la Notaría contaba con financiación necesaria para la compra de la vivienda de los demandados.

Pues bien, debemos confirmar la correcta conclusión a que arriba la Juez de la instancia, y ello en base a lo siguiente:

1º) Por más énfasis en pretender deducir del contrato aportado de documento nº 2 que es un contrato de compraventa, queda claro del mismo, no solo de su titulo "Compromiso de arras", sino de su contenido que nos encontramos ante un pacto de arras, y penitenciales. Así, se observa que se dice: en el pacto primero "los contratantes convienen el formal compromiso de arras", en el pacto segundo que se entrega la cantidad "en concepto de arras", en el pacto tercero se hace mención en su punto 1º que si la actora quiere que quede formalizada y perfeccionada la compraventa deberá hacer el pago de la cantidad que se menciona, es decir no está perfeccionada con dicho documento, y en el punto 2º se dice que de no hacer el pago "el presente compromiso quedará sin efecto", nunca se refiere a contrato de compraventa, y finalmente en el punto 4º se dice "Si el presente contrato de arras quedara convalidado y se perfecciona la compraventa, esta se regirá por los siguientes condicionados", o sea plantea la compraventa como un futurible, y así expresamente se dice a continuación que "Es objeto de arras y en su momento de la compraventa...". Entendemos pues, que no se trata solo del titulo o nomen que se le de en el encabezamiento, sino que en todo el documento se reitera que se trata de un compromiso de arras, y además penitenciales, como queda claro del pacto 3º punto 2º.

Conforme reiterada jurisprudencia para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes el pacto de arras penitenciales "se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados" (STS 3-10-1992, 11-12-1993, 21-6-1994 y 25-3-1995 , por todas), y entendemos que los términos del contrato son claros en dicha voluntad, como bien concluye la Juez de la instancia, y en la misma demanda así también se califican en el fundamento de derecho II-2º, de ahí el petitum en su reclamación de devolución de dobladas, e igualmente en el propio escrito de recurso se dice que se estipularon como arras penitenciales (folio 150).

2º) Sentado lo que antecede, de conformidad con el principio de libre contratación del artículo 1255 del CC , se pacto en cuanto a las arras que "si llegada la citada fecha" el día 20 de mayo de 2006 la actora "no hiciere" el pago de la cantidad que se dice, "o manifestará su voluntad de renunciar a la compra, el presente compromiso quedaría sin efecto de clase alguna y, por lo tanto, rescindido sin más, perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras.".

Y, habiéndose dado la causa de falta de pago en dicha fecha, en aplicación de lo libremente pactado, y sin necesidad de requerir renuncia, el compromiso de arras quedó rescindido. Por lo que, la parte demandada dio por rescindido el compromiso conforme a lo pactado, en lo que es su derecho contractual, contrato que no se ha solicitado su nulidad, por lo que despliega todos sus efectos.

En el recurso se dice que se le concedió una prorroga para el pago, pero lo cierto es que de la prueba practicada no resulta dicha prorroga sino lo contrario, la denegación de la misma en la reunión que tuvieron; lo que resulta no solo de la prueba analizada en la sentencia recurrida, sino del mismo escrito de demanda en que se dice textualmente "no es concedía la pròrroga sol.licitada", "cal assanyalar que aquesta part lo resulta sorprenent que no es volgués atorgar la pròrroga sol.licitada", y sin que se hagan las nuevas aseveraciones que resultan del recurso pero no de la litis de la instancia.

Debemos decir que la actora estaba pendiente de la venta de una vivienda de su propiedad, en operación conjunta de venta y compra de la de los demandados, pero como se reconoce por la misma, dicha operación previa se vio frustrada, y, sin que como bien se concluye por la Juez de la instancia, por más que la actora-apelante citaré a la Notaría, vencido ya el plazo a los demandados para otorgar escritura de compraventa, lo cierto es que no consta prueba alguna de que tuviere financiación para la adquisición de la vivienda. En el recurso se alega que si la tenía, y que "no hay prueba más evidente" que el hecho de presentarse a la Notaría, máxima que debemos descartar pues la presencia en la Notaría no presupone tener financiación, pues podía ser un ardid para buscar una prorroga en el compromiso de arras, prorroga que no fue concedida. También se refiere la parte al documento nº 4 de la demanda en la carta de la entidad Ibercaja que se adjuntaba, pero si acudimos a la misma, en folio 15, se indica por dicha entidad crediticia que "informamos que estamos tramitando una hipoteca a su favor para la compra de una vivienda...condicionada a la venta de su actual vivienda..", es decir, dicha financiación hipotecaria estaba "condicionada" a la venta de su vivienda, premisa que no se ha dado por lo que tampoco la correspondiente de la hipoteca, y así no consta prueba de dicha concesión, prueba que era de fácil aportación por la actora. En definitiva, no consta probado que tuviere la financiación necesaria para la compra ni en la fecha señalada en el compromiso de arras ni cuando citó a la parte demandada a la Notaría; y sin que pudiere obligar a ésta a mantener vigente el compromiso de arras en futura venta hasta que vendiera su vivienda, en el propio interés legitimo de los demandados de vender su vivienda, que materializaron en agosto de 2006.

En definitiva, procede desestimar dicho motivo de apelación, por cuando vencido el plazo contractual no se procedió a la entrega del precio necesaria para la formalización y perfección de la compraventa; siendo que dicha facultad rescisoria pactada voluntariamente en el compromiso de arras despliega todos sus efectos, conllevando la perdida de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.

TERCERO.- En segundo lugar, de forma subsidiaria, se solicita por la parte la no condena en costas de la instancia, alegando el letrado que su representada ejerce una pretensión a que prácticamente se ha visto obligada por las circunstancias y que la vendedora ha resultado beneficiada económicamente; a última hora la compradora de su piso se desdijo lo que obliga a retrasar unos días la venta de su piso.

Debemos desestimar dicho motivo de apelación por no constar ni dudas de hecho ni de derecho que autoricen a tenor del artículo 394 de la LEC no imponer las costas. Entendemos, frente lo que se alega, en primer lugar que la actora no se ha visto obligada a la presentación de la presente demanda pues los términos del compromiso de arras son claros sin que admitan duda alguna; en segundo lugar no necesariamente cabe considerar que existe un beneficio económico para la vendedora, pues debe tenerse en cuenta que dicho compromiso con la actora, además de generar una expectativa frustrada de venta, conllevó un volver a empezar a buscar comprador, y un retraso en la venta de su piso, en los intereses que pudieren tener en una mayor inmediatez en la venta, y valga de ejemplo el caso de la misma actora en que la posible adquirente de su vivienda se desdijo, y ello le ha ocasionado la problemática que aquí se alega para la no imposición de costas, y, sin constar, si por su parte, la actora ha percibido o no también cantidad alguna por dicho desistimiento de la venta de su vivienda.

En definitiva, cuestiones que entran dentro del tráfico inmobiliario, en la institución de las arras que no es nueva en derecho, contra la alegación del apelante sobre los orígenes del derecho, de equilibrio entre lo que es justo y la lógica humana que se dice en el recurso.

A mayor abundamiento sobre el origen de las arras -arrha-, la palabra arrha es de origen semítico (arrabon), cantidad de dinero o de cosas entregadas como garantía de cumplimiento de lo pactado. En derecho clásico se consideraba como un medio de prueba de la perfección del contrato, especialmente de la compraventa (argumentum emptionis contractae). En Oriente tenía el carácter de pena por el incumplimiento, de forma que la parte que desistía del contrato perdía las arras. Justiniano conserva el régimen clásico especialmente de las arras, pero deja como alternativa a los contratantes el pactar arras penitenciales. En definitiva, si acudimos a los orígenes del derecho también encontramos la institución que continua hoy teniendo plena vigencia, y objeto de la presente.

CUARTO. - Las anteriores argumentaciones obligan a confirmar en todas sus partes la sentencia apelada, con desestimación del recurso deducido, y expresa imposición a la parte recurrente de las costas causadas por esta apelación (art. 398.1 en relación con el art. 394 de la L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Marí Juana , contra la Sentencia dictada en fecha día 5 de marzo de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 27 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas del presente recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación en el Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En Barcelona, a cinco de marzo de dos mil ocho. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. Doy fé.