Sentencia Civil Nº 129/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 533/2010 de 15 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 533 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón

Juicio Ordinario número 1788 de 2008

SENTENCIA NÚM. 129 de 2011

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a quince de Abril de dos mil once.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día seis de Julio de dos mil diez por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez titular del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Castellón , en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1788 de 2008.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Elena , representada por la Procuradora Dª. Rosana Inglada Cubedo y defendida por la Letrada Dª. María del Pilar Millán Palomar, y como apelada, Xiob S.L.U., representada por la Procuradora Dª. Mº Pilar Sanz Yuste y defendida por el Letrado D. Fernando Badenes-Gasset Ramos.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ANGELES GIL MARQUÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " ESTIMAR la demanda interpuesta por XIOB S.L.U contra DOÑA Elena y CONDENO a la demandada a los siguientes pronunciamientos:

A) La demandada Sra. Elena deberá otorgar escritura pública de compraventa correspondiente al inmueble adquirido en virtud de contrato privado celebrado por las partes el pasado 27 de junio de 2007.

B) En consecuencia con lo anterior, se condena a la Sra. Elena al pago del precio de la compraventa, junto a los intereses moratorios pactados, es decir, deberá satisfacer a XIOB SLU las siguientes cantidades:

1º TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS EUROS (393.200 euros), resultantes de descontar el precio de la compraventa, es decir, 408.000 euros, el importe de 14.800 euros entregados a cuenta, sin perjuicio de la facultad de la adquirente demandada de subrogarse en la obligación personal y real de satisfacer el préstamo que grava la vivienda enajenada, liberando a la promotora transmítete de cualquier tipo de obligación derivada de dicha operación de préstamo.

2º el IVA que grava la transmisión, al tipo que corresponda, cantidad a la que se deberá descontar el satisfecho a cuenta, es decir, 1036 euros.

3º los intereses moratorios pactados al tipo del 10% anual desde el 14 de julio de 2008, hasta que se produzca el pago de las sumas anteriormente indicadas.

4º Las cantidades que XIOB S.L.U deba desembolsar por obligaciones tributarias relacionadas con la titularidad del inmueble y cuya fecha de devengo sea posterior al 14 de julio de 2008.

C) se condena expresamente en costas procesales a la demandada Sra. Elena .

DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por DOÑA Elena contra XIOB S.L.U y ABSUELVO a la referida demandada de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas procesales a la demandante reconvencional.

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Elena , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando todas las pretensiones de la parte actora, con imposición de costas a quien se opusiera.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 30 de Diciembre de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 5 de Abril de 2011 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 11 de Abril de 2011, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada en cuanto se oponen a los que seguidamente se dirán para resolver el recurso:

PRIMERO.- La mercantil Xiob, S.L.U., interpuso demanda de juicio ordinario contra doña Elena , ejercitando acción de cumplimiento del contrato celebrado entre las partes en fecha 27 de junio de 2007, por el que la actora vendía a la demandada una vivienda unifamiliar adosada, identificada con el número siete, tipo B, del conjunto denominado "Residencial Gregal" siendo el precio de venta pactado 408.000 euros más IVA, y el importe entregado a cuenta la suma de 14.800 euros mas IVA. Ante la incomparecencia de la compradora en la Notaría el 14 de julio de 2008, fecha en que fue emplazada para otorgamiento de la escritura pública de compraventa y pago del precio de la misma, se solicitaba que se condenara a la demandada al cumplimiento del contrato, y en consecuencia, a otorgar la escritura pública de compraventa y pagar el precio pendiente de pago, 393.200 euros, sin perjuicio de la facultad de la adquirente demandada de subrogarse en la obligación personal y real de satisfacer el préstamo que grava la vivienda enajenada, liberando a la promotora transmitente de cualquier tipo de obligación derivada de dicha operación de préstamo, a abonar intereses moratorios al tipo pactado del 10% desde el 14 de julio de 2008 hasta el pago, y a satisfacer el importe de los tributos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria devengados desde la fecha en que debió firmarse la escritura pública de compraventa y que se hayan debido desembolsar por la actora, con imposición de las costas.

Por su parte, la compradora doña Elena , se opuso a la pretensión actora y formuló demanda reconvencional, pretendiendo que se considerara resuelto el contrato celebrado entre las partes en fecha 27 de junio de 2007, fundando su oposición y reconvención en la imposibilidad de obtener financiación para la adquisición de la vivienda, habiéndosele denegado la concesión el préstamo hipotecario solicitado y habiendo sido imposible para la propia mercantil promotora proceder a la venta de dos inmuebles que se encomendó por la compradora al tiempo de suscribir el contrato de compraventa objeto del pleito, por lo que ante la imposibilidad de pagar el precio pendiente de la compraventa por parte de la compradora, y como consecuencia de la resolución, conforme a lo establecido en la cláusula novena del contrato, solicitaba se condenara a la demandada a reintegrarle el 65 % de los 14.800 euros entregados a cuenta (9.620 euros), más el IVA (1.036 euros), lo que suponía el total de 10.656 euros, más intereses y costas.

La Sentencia dictada en primera instancia estima íntegramente la demanda principal y desestima íntegramente la demanda reconvencional, condenando al pago de las costas procesales a la demandada y reconviniente.

El Juez "a quo" no aprecia que estemos ante un supuesto en que hay imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento del contrato por un suceso inevitable o imprevisible, no imputable a la compradora no obstante su diligencia, lo que seria presupuesto para apreciar caso fortuito o fuerza mayor del artículo 1.105 del Código Civil . Su criterio se funda esencialmente en que estima que la demandada no acredita adecuadamente la realidad de la no financiación, desconociéndose los trámites exactos realizados para la obtención de financiación por parte de Caixa Galicia y no constando la denegación por otras entidades bancarias. Y aunque se concluye que el no hacer frente a sus obligaciones la compradora se debe con toda probabilidad a que el mercando inmobiliario le impidió la venta de sus propiedades, entiende que se trataría de una circunstancia que, al igual que la supuesta falta de financiación, no del todo acreditada, es ajena a la vendedora, por lo que concluye que esta puede legítimamente exigir el cumplimiento de la obligación como le faculta el articulo 1.124 del Código Civil .

La demandada y reconviniente, doña Elena , se alza contra la resolución de instancia y pretende su revocación y que se acuerde la desestimación de la demanda principal, no solicitando en su escrito de interposición del recurso de apelación la estimación de su demanda reconvencional.

En el recurso se discrepa de la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia ya que entiende la parte recurrente que debió estimarse probada la concurrencia de la causa alegada para fundar su oposición y la acción ejercitada en su demanda reconvencional de resolución contractual, la imposibilidad de pagar el resto del precio pendiente de abonar, y ello por la falta de financiación al no concedérsele el préstamo hipotecario solicitado y el no haberse procedido a la venta de las viviendas encomendada a la propia empresa inmobiliaria, Xiob S.L.U., habiendo comunicado a la referida mercantil la situación mediante burofax de fecha 8 de julio de 2008, antes de que llegara la fecha para poder escriturar (documento nº 4 de la demanda).

También se dice que el contrato de compraventa estuvo siempre condicionado a la venta de los dos pisos que encargó a la mercantil actora Xiob S.L.U, siendo su resultado económico necesario para poder acometer, en gran parte, la adquisición de la vivienda unifamiliar objeto del contrato litigioso, afirmando que para acreditar esta circunstancia y que con antelación la comunicó a la promotora que no se le facilitaba financiación, interesando soluciones, propuso en el acto de la audiencia previa la practica de prueba testifical de tres empleadas de la mercantil Xiob S.L.U. y documental, consistente en el expediente formado para la venta, pruebas que le fueron denegadas, formulando recurso y protesta, por lo que se pide en el recurso su practica en la alzada, así como la aportación de un documento que no se aportó en la primera instancia, consistente en Resolución del INSS para acreditar que la recurrente en la actualidad es perceptora de una pensión por incapacidad permanente total para su profesión habitual.

Se hace además referencia a la prueba documental obrante en las actuaciones que a su juicio acredita la no obtención de préstamo hipotecario (documento nº 15 de la contestación) y la reducción de ingresos de la demandada, de 13.851,48 euros a 3.404,86 euros (declaración de renta ejercicio 2007 y 2008, documentos nº 18 y 19 de la contestación) que estima permiten considerar acreditado que la recurrente no dispone de medios económicos para financiar la operación de adquisición de la vivienda unifamiliar.

SEGUNDO.- A la vista de las alegaciones de la parte apelante y valorando nuevamente las pruebas practicadas en la primera instancia, de carácter documental exclusivamente, consideramos que le asiste la razón y que la realizada en la primera instancia no es acorde al acervo probatorio obrante en autos, habiéndose incurrido en el error de estimar que no se acredita adecuadamente la realidad de la no financiación, extremo que entendemos si ha quedado suficientemente probado.

Así, vemos que la Sra. Elena aportó un certificado de la entidad Caja de Ahorros de Galicia de fecha 3 de febrero de 2009 en el que se hace constar que no le fue concedido el préstamo hipotecario que solicitaba (folio 110) siendo esta entidad la que había concedido el préstamo hipotecario a la promotora, según consta en el contrato de compraventa.

Y la Sra. Elena intentó comunicar esta circunstancia a Xiob S.L.U antes de la fecha en que había sido emplazada para otorgar la escritura de compraventa, mediante burofax fechado el 8 de julio de 2008, en el que se dice que no tiene posibilidad de que se le conceda préstamo hipotecario alguno correspondiente al precio de la compraventa pendiente de pago, por lo que no iba a acudir a la Notaría al otorgamiento de escritura previsto para el próximo 14 de julio de 2008, y que instaba la resolución contractual y el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta conforme a la cláusula novena del contrato (folios 33 y 34 ), constando que se intentó entregar el día siguiente, reflejando el aviso del servicio de Correos: "no entregado, dejado aviso", entregándose posteriormente, en fecha 15 de julio de 2008 (folios 111 y 112).

La circunstancia de que la Sra. Elena fuera propietaria de dos pisos no supone que tuviera suficiente capacidad económica para hacer frente a la operación de compraventa, sin necesidad de obtener financiación mediante un préstamo hipotecario, dado es un hecho no discutido que encargó su venta a la mercantil Xiob S.L.U conforme a lo manifestado por el Letrado de la mercantil en el acto de la audiencia previa, y esta venta no se pudo llevar a cabo, y ello al margen de que no haya quedado acreditado que se pactara que la consumación de la compraventa tuviera como requisito esencial la venta de los dos pisos referida, habiéndose inadmitido la prueba propuesta en la alzada mediante la que se dice por la recurrente que se podía acreditar este extremo por no haberse formulado protesta al desestimarse el recurso, mediante Auto de fecha 23 de febrero de 2011, denegando también en esta resolución la prueba documental consistente en Resolución del INSS por ser de fecha anterior a la audiencia previa, habiéndose aquietado la parte respecto de esta resolución.

Por tanto, entendemos que debió estimarse probada la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato por parte de la compradora por falta de la financiación necesaria para poder cumplir su obligación de pago del precio de la compraventa, habiendo esta por su parte intentado obtener la financiación y siéndole denegada la operación por la entidad que concedió el préstamo a la promotora, sin que conste que ello fuera imputable a la misma.

Así pues, consideramos que no puede apreciarse que exista un incumplimiento culpable imputable a la compradora en el caso concreto, sino que fue imposible el cumplimiento debido a la falta de financiación, sin que sea óbice para esta conclusión el que en el contrato se prevea expresamente la posibilidad de que no se consienta la subrogación en el préstamo hipotecario y que en este caso la parte compradora se obliga al pago del importe total previsto para dicho préstamo antes de la firma de la escritura de compraventa (estipulación segunda) ya que materialmente comporta que sea imposible cumplir la obligación de pago del precio, cuando este asciende a una suma importante, 393.200 euros más el IVA, y según la declaraciones de IRPF aportadas ha tenido lugar una minoración de ingresos importante para la compradora en el año 2008 (folio 128) en relación con los obtenidos en el año 2007 (folio 118) por lo que puede concluirse que la falta de obtención de financiación a través del préstamo hipotecario solicitado ha hecho imposible para la compradora cumplir su obligación de pago en la forma prevista en el contrato para este supuesto, que es el pago del importe total.

Conforme a lo razonado, estimamos que lo procedente es la desestimación de la demanda de Xiob S.L.U en que se solicitaba el cumplimiento del contrato de compraventa, por lo que debe revocarse la resolución de instancia conforme se solicita en el recurso, y acordar la desestimación de la demanda principal sin que proceda hacer pronunciamiento alguno sobre las peticiones de la demanda reconvencional por no haberse formulado esta petición en el recurso, no pudiendo examinar cuestiones y pretensiones no formuladas por la parte apelante, lo que supondría incurrir en vicio de incongruencia.

TERCERO.- Conforme a todo lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación, lo que comporta no hacer imposición a la parte apelante de las costas de la alzada (artículo 398.2 de la L.E.Civil ).

Y procede la desestimación de la demanda principal formulada por Xiob S.L.U, debiendo señalar en cuanto a las costas de la instancia derivadas de la misma, igual que apreciamos en otros supuestos que hemos examinado muy similares ( Sentencias nº 201 de 2 de junio de 2010 y nº 120 de 7 de abril de 2011 ), estimamos ahora que la cuestión jurídica planteada genera dudas de derecho de tal entidad que merecen el calificativo de serias a los efectos de aplicar, al amparo de lo dispuesto en el articulo 394.1 de la L.E.Civil la excepción al principio de vencimiento objetivo en materia de costas que permite no imponerlas a la parte cuyas pretensiones han sido rechazadas, cual es el caso de la demandante, Xiob S.L.U.

Por tanto, no hacemos expresa imposición de costas de la instancia derivada de la demanda principal que en esta alzada se acuerda desestimar.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de doña Elena contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Castellón en fecha seis de julio de dos mil diez , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1788 de 2008, revocamos parcialmente la resolución apelada, dejando sin efecto la estimación de la demanda formulada por Xiob S.L.U contra doña Elena y acordamos su desestimación, absolviendo a la referida demandada de los pedimentos contra ella formulados, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas derivadas de esta demanda.

Se mantienen los restantes pronunciamientos de la Sentencia de instancia, referidos a la demanda reconvencional y costas derivadas de la misma.

No se hace expresa imposición de las costas de la alzada.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para recurrir al estimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.