Sentencia CIVIL Nº 129/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 829/2018 de 11 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0293090
Recurso de Apelación 829/2018 -3
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 65/2016
APELANTE: ALISEDA SAU
PROCURADOR D./Dña. EDUARDO CODES FEIJOO
APELADO: CENTRO DE TRANSPORTES DE COSLADA SA
PROCURADOR D./Dña. OSCAR GIL DE SAGREDO GARICANO
SENTENCIA NÚMERO:
Ilmos. Sres. Magistrados:
Dña. INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dña. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a once de marzo de dos mil diecinueve.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Procedimiento Ordinario nº 65/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 84 de Madrid
a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 829/2018, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelada CENTRO DE TRANSPORTES DE COSLADA S.A. representado por el Procurador
D. Oscar Gil de Sagredo Garicano; y, de otra, como demandada y hoy apelante ALISEDA S.A.U. representada
por el Procurador D. Eduardo Codes Feijoo; sobre acción declarativa y de reclamación de cantidad.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE LA ILMA. SRA. DÑA. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 84 de Madrid, en fecha 17/04/2018 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA por CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. Antonio López Roa, y defendida por el Letrado D. Esteban Martínez Espinar, contra ALISEDA S.A.U., representado por el Procurador de los Tribunales D. Eduardo Codes Feijóo y asistida por el Letrado D. Angel Serret, declarando la obligación de la demandada, en su condición de propietaria de la parcela 6.1 del CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA, de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes en proporción al 16,68%, condenándole al pago de 375.735 euros más los intereses devengados conforme a lo establecido en el Fundamento Jurídico Sexto.'

SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día seis de marzo del presente año.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La representación de ALISEDA S.A.U. recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 84 de Madrid con fecha 17 de abril de 2018 aclarada por auto de 11 de mayo de 2018 que estima parcialmente la demanda formulada por CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A.

(CTCSA) y declara la obligación de la apelante, en su condición de propietaria de la parcela 6.1 del CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A. de contribuir al sostenimiento de gastos comunes en proporción al 16,68% condenándole al pago de 375.735 euros de principal más intereses, sin pronunciamiento sobre costas.

La sentencia expone que tras la concesión adjudicada por la Consejería de Política Territorial de la Comunidad Autónoma de Madrid de 1 de febrero de 1991, CTCSA ejecutó las obras de urbanización de los terrenos destinados al Centro de Transporte Terrestre que quedó configurado como un conjunto de parcelas que compartían el uso de determinadas zonas como viarios, aceras, alumbrado público o jardines así como el uso de determinados servicios como seguridad, vigilancia y mantenimiento de zonas comunes; que la propiedad era originariamente de la CAM, ostentando CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A un derecho de superficie pero que ésta adquirió la propiedad en el año 2000 con obligación de enajenar todas las parcelas en el plazo de 5 años y que CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A como propietaria única de los terrenos fijó el coeficiente de participación de cada una.

Declara que la parcela 6.1 del CTC, adquirida por BANCO POPULAR el 20 de febrero de 2013 y transmitida a ALISEDA, de la que es único accionista, a mediados de ese año, ostenta una participación del 16,68% en el CCT y disfruta de los servicios prestados por la parte demandante Significa que BANCO POPULAR satisfizo la deuda pendiente en el momento de la adquisición , analiza las conclusiones de los peritos sobre las partidas presupuestarias que entiende corresponden a un gasto real, y sobre los gastos de gestión que repercute la actora en un 10% del precio de servicios y suministros, que considera inferior a los gastos que podrían repercutirse. Indica que el canon que repercute a los propietarios es un gasto más en que incurre la gestora y resulta acreditado con los documentos 112 y 113 aportados por la demandante.

Finalmente considera justificado el cobro de 79.086,56 euros correspondientes a obras no ejecutadas, al tratarse de cantidades anticipadas, existir problemas de tesorería y ser necesarias para que el CTCSA siga estando en condiciones de prestar el servicio.



SEGUNDO.- ALISEDA SAU indica como motivos del recurso: La falta de título de la parte actora, se alega que el negocio jurídico del que trae causa la reclamación se encuentra extinguido. Improcedente aplicación de la figura de la gestión de negocios ajenos del artículo 1.893 CC que efectúa la sentencia apelada.

Valoración errónea de la prueba pericial. La cuota de la parcela 6.1 ha de fijarse en el 10,69% o el 11,60% como concluye el perito D. Jose Manuel o subsidiariamente en el 15,37% resultante tras la ampliación del polígono de acuerdo con el Plan de Sectorización de Ampliación del CTC del año 2013.

Falta de motivación respecto de la alegada improcedencia de la repercusión del canon administrativo a los propietarios de las parcelas.

Improcedencia de la repercusión de gastos por obras presupuestadas no ejecutadas.



TERCERO.- El primer motivo de recurso hace referencia a la falta de título que legitime a la parte actora para reclamar las cuotas que gira a los propietarios de las parcelas y que la sentencia refiere a la gestión y prestación de servicios por parte de la demandante.

Es incontrovertido: que CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A recibió la gestión del CTC en virtud de concesión adjudicada por la Consejería de Política Territorial de la Comunidad Autónoma de Madrid de 1 de febrero de 1.991 por un plazo de cincuenta años que tras la firma de la concesión CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A ejecuta obras de urbanización de las parcelas, que comparten viarios, aceras y otras zonas comunes.

Que la propiedad de los terrenos pertenecía originariamente a la CAM siendo la actora titular de un derecho de superficie que consolida con la propiedad cuando adquiere los terrenos al Centro de Transporte del Instituto Madrileño para el Desarrollo el 26 de diciembre de 2000.

Que en el contrato de compraventa CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A asumió la obligación de enajenar todas las parcelas en el plazo de cinco años desde el otorgamiento de la escritura.

Que la parcela 6.1 se vendió a Testa Inmuebles en Renta S.A. el 13 de junio de 2001 recogiéndose en la estipulación 3º del contrato la obligación de contribuir a los gastos en proporción al 16,68%, que la vende a Sotohenar el 11 de junio de 2007. Al ser declarada en concurso esta última pasa a propiedad de BANCO POLULAR el 20 de febrero de 2013 con la misma previsión de satisfacción de gastos conforme al coeficiente de reparto.

ALISEDA adquiere la propiedad de la parcela el 27 de mayo de 2013 abonando la deuda pendiente de esa anualidad.

En su contestación a la demanda alega ALISEDA SAU que, si bien no existe resolución administrativa dictada por el órgano competente de la Comunidad de Madrid, lo cierto es que la concesión administrativa y el contrato de 1.991 no están en vigor motivo por el que los gastos repercutidos que traen causa de tales negocios jurídicos no son conforme a derecho.

Como señala la sentencia de primera instancia con argumentos que se comparten, la parte actora viene prestando los servicios de seguridad, vigilancia y mantenimiento de zonas comunes, repercutiendo los gastos a los titulares de las parcelas en la participación que ostentan y que viene predeterminada en las escrituras de adquisición y la demandada, como el resto de los propietarios, viene recibiendo tales servicios. La gestión de los mismos, inicialmente asumida por CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A por la concesión adjudicada con fecha 1 de febrero de 1.991 en la que se establece su obligación de mantenimiento del Centro de Transportes, se sigue desarrollando tras su adquisición de la propiedad de las parcelas, figurando en las posteriores escrituras de transmisión de éstas la obligación del adquirente de contribuir en la proporción asignada a cada parcela, al sostenimiento de los gastos comunes.

Estos gastos son los del canon de la concesión administrativa, servicio de seguridad y vigilancia, mantenimiento, recogida de basuras y limpieza de vidrios y alumbrado público.

Se trata por tanto de una gestión que, con origen en la concesión administrativa se sigue desarrollando por la demandante, y recibiendo por los titulares de las parcelas.

La cuestión que ha de dirimirse en primer lugar es si puede incardinarse en la figura de la gestión de negocio ajeno sin mandato que viene delimitada por el hecho de encargarse una firma de asuntos o intereses de otra, sin haber recibido mandato de ésta y sin obligación legal de intervenir en ellos y que contempla el artículo 1.888 CC .

Son clásicas en la definición de esta figura las sentencias del Tribunal Supremo de 27 de abril de 1945 y 9 de febrero de 1957 .

La sentencia de 2 de febrero de 1954 , señala como características del del 'cuasi contrato' de gestión de negocios que ' los actos que se realicen con esa finalidad respecto a bienes que estén de hecho abandonados, lo sean espontáneamente, y sin mandato ni conocimiento del dueño de los mismos, obrando, por lo tanto, sin autorización expresa ni tácita y sin su oposición, con desinteresada voluntad, pero sin el propósito de realizar un acto de mera liberalidad, y no siendo admisible tampoco, como ha declarado nuestra jurisprudencia, que se haga por codicia de ganancia .

Y la Sentencia de 27 de abril de 1945 razona que: 'si bien la doctrina clásica apreció el 'animus aliena gerendi' como característica primordial de la actuación del intruso, es de tener en cuenta que en el proceso histórico de la gestión sin mandato, siempre difusa en sus líneas delimitativas, adquiere auge en el orden científico el parecer de quienes, prescindiendo del elemento subjetivo aplican al tratamiento y efectos propios de la gestión oficiosa, con criterio objetivo, a la mera actuación sin mandato en negocio ajeno 're ipsa', acompañada del 'utiliter gestium', y este requisito no lleva implícita necesariamente la idea de lucro o ganancia que haya de producir la gestión, pues es suficiente la actuación del gestor con la diligencia de un buen padre de familia para que quede vinculado el legítimo dueño, tanto si ratifica expresamente la gestión ajena, como si se aprovecha de sus resultado'.

La más reciente sentencia de 09-03-2006, rec. 2891/1999 el Tribunal Supremo hace suya la doctrina de las sentencias citadas, de donde resulta que la configuración jurisprudencial de este instituto no parece acomodarse a la gestión de CTCSA, que no obedece a un propósito desinteresado, ni supone una actuación espontánea de actuación en beneficio de otro y sin su mandato expreso o tactito.

Así, la contribución a los gastos comunes del CTC de Coslada está pactada en las escrituras de compraventa de las parcelas, en la que se prevé expresamente la participación de cada parcela en los gastos comunes y la elaboración por CTCSA de la liquidación mensual de éstos. Esa previsión vincula al comprador y sus causahabientes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.257 CC .

Se entiende por ello que existe obligación de pago por parte de la demandada como obligada a la contribución a los gastos comunes tanto por estar así pactado en el contrato como por aplicación del artículo 393 Código Civil .

Es cierto que la adquisición de las parcelas por CTCSA y su enajenación a terceros no puede considerase subsistente el régimen de concesión administrativa que originariamente se adjudicó a la actora pero es lo cierto que ha permanecido en la gestión de los servicios que los titulares de las parcelas reciben.

Mientras no se sustituya este sistema por otros se tiene que mantener la obligación de contribución pactada en las escrituras de venta.

Contribución a gastos comunes que han venido efectuando los causahabientes de la demandada.

BANCO POPULAR S.A., titular de las acciones de ALISEDA, satisfizo la deuda existente por este concepto en el momento de su adquisición, siendo la posterior negativa al pago de la demandada contradictora con la voluntad anteriormente manifestada.

Por ello y si bien con distintos argumentos de los que emplea la resolución apelada se desestima el primer motivo de recurso relativo a la falta de título para accionar por parte de CTCSA.



CUARTO.- El segundo motivo del recurso se refiere a porcentaje de participación de la parcela 6.1 que la sentencia fija en un 16,68%. Esta cuestión ha sido examinada por los dos peritos judiciales que han elaborado informes en el proceso. Si bien el Sr. Jose Manuel entendió que el porcentaje de reparto correspondiente a la parcela 6.1 del CTC de acuerdo con la normativa urbanística de aplicación ha de ser de un 11,60% del conjunto del CTC de Coslada, la perito Sra. Leonor , aclara que no se repercuten los gastos correspondientes a la totalidad del complejo (que comprende CTC CITI y CTC PAL) sino solo los de CTC CITI, donde la demandada tiene una participación del 16,60%.

La apelante atiende al informe del especialista en urbanismo que se aporta con la demanda que cifra en un 16,33 % el porcentaje de participación en gastos de urbanización, que 'prácticamente' corresponde con el asignado a la parcela en la escritura de compraventa.

No procede examinar aquí si el coeficiente por el que se está liquidando la participación de la demandada en los gastos comunes se corresponde con la realidad, atendiendo a la totalidad del complejo o a una parte, el CTC CITI. La modificación de la participación fijada por la vendedora en el momento de la enajenación no ha sido solicitada expresamente a través del ejercicio de una acción con tal fin, que podría haber articulado ALISEDA a través de la reconvención, si bien al afectar al resto de las parcelas, cuyo coeficiente podría verse afectado por el que se otorgare a ALISEDA, sería incluso dudoso que pudiera examinarse en este proceso. En todo caso, no se ataca adecuadamente la participación fijada en el título que ostenta la actora para accionar y la liquidación practicada se ajusta a lo pactado en el título de adquisición del que trae causa la compraventa de la parte demandada. No es suficiente para su modificación la mera alegación de su inadecuación por vía de contestación a la demanda, por lo que decae el segundo motivo del recurso.



QUINTO.- Sobre la repercusión del canon administrativo-tercer motivo de recurso- queda acreditado que es un concepto que gira a la demandante el Ayuntamiento de Coslada. Así resulta de los documentos 112 Y 113 aportados por la parte actora y por la documentación examinada por la perito Sra. Leonor . No es objeto de esta resolución examinar la procedencia de que el Ayuntamiento mantenga la obligación de abono del canon desde el momento en que se adquiere por el CENTRO DE TRANSPORTE DE COSLADA S.A la propiedad de las parcelas o que sea éste quien ha de prestar los servicios. Subsistiendo el canon como gasto del complejo y abonado por la actora, entra dentro de la obligación asumida por los adquirentes su reembolso, como el resto de los gastos repercutidos en tanto no se organice de otro modo la recepción de servicios por las parcelas, cuestión que no es objeto de este proceso.

Finalmente se comparte el criterio de la sentencia apelada relativo a la justificación de los gastos repercutidos, incluidos los relativos a las obras no ejecutadas. La perito Sra. Leonor así lo refleja en su informe y ratifica en el acto del juicio exponiendo las dificultades de tesorería que obligan a la recaudación de cantidades para obras presupuestadas y pendientes de ejecutar.

Por todo lo anterior se entiende que en el estado actual de la prestación y recepción de servicios por el complejo CTC, prestados por CTCSA, resulta obligada la demandada a abonar las cantidades que le han sido giradas de acuerdo con la cuota de participación prevista en el título de compraventa por lo que procede desestimar el recurso de apelación formulado, confirmando la sentencia de primera instancia.



SEXTO.- En aplicación de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el art. 394.1 del mismo Cuerpo Legal , y al desestimarse el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

LA SALA ACUERDA : 1.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ALISEDA S.A.U. recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 84 de Madrid con fecha 17 de abril de 2018 aclarada por auto de 11 de mayo de 2018 2.- Imponemos las costas de esta alzada a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

ROLLO DE APELACIÓN NÚM. 829/2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. En Madrid a catorce de marzo de dos mil diecinueve.Doy fe.