Sentencia Civil Nº 13/2009, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 3/2009 de 10 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00013/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN ÚNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 13 / 2009

C I V I L

Recurso de apelación

Número 03 Año 2009

Juicio Ordinario nº 76/08

Juzgado de 1ª Instancia de

S E P Ú L V E D A

En la Ciudad de Segovia, a diez de Febrero de dos mil nueve.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen, seguidos a instancia de Dª Violeta y DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES, con domicilio en Colmenar Viejo (Madrid), C/ Hortensias, nº 4; contra Dª Bárbara , mayor de edad, con domicilio a efectos de citaciones en Riaza (Segovia), C/ DIRECCION001 , nº NUM000 ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, las demandantes, representadas por la Procuradora Sra. García Martín y defendidas por el Letrado Sr. Alvarez López; y como apelada la demandada, quién a su vez impugna la sentencia, representada por el Procurador Sr. Galache Diez y defendida por el Letrado Sr. Cerezo Estremera, y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda, con fecha dieciocho de septiembre de dos mil ocho, fue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador Sr. Salcedo Rico en nombre y representación de Violeta y DIRECCION000 C.B. contra Bárbara representada por el Procurador Sr. Bartolomé Núñez y debo condenar y condeno a la parte demandante al pago de las costas causadas en este procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de las demandantes, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose al recurso de contrario y a su vez impugnando la resolución recurrida, escrito del que se dio traslado a la apelante, quién se opuso a la impugnación de la sentencia, tras lo cual se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la parte actora, la sentencia de instancia, alegando como primer motivo de apelación, error en la apreciación de la prueba y aplicación indebida de los artículos 539, 1281, 1282, 1285, 1287, 1555.2, 1559.4, 1561 CC, artículo 217 LEC y 62.3 y 114.7 y 11 LAU/1964, en relación con los dos motivos de resolución contractual alegados en la demanda: obras inconsentidas en el local y falta de actividad negocial del local arrendado.

En relación con las obras, afirma que se ha probado su realización, para cruzar un cable de electricidad desde el local arrendado hasta el regentado por la demandada y su marido. Mientras que no se ha probado autorización para tal obra por parte de los arrendadores. Obra que no se realiza para la adecuada instalación del negocio, sino en servicio de otro local diverso, regentado por la arrendataria y su marido.

Al margen de la prueba sobre el consentimiento para unas obras que cuentan con más de quince años de existencia, debe precisarse por respeto al principio de contradicción y de la inmutabilidad de la cuestión debatida, que las obras que motivaban la petición de la resolución arrendaticia en la demandada, además de las ilustraciones fotográficas, venían así descritas:

Apertura de hueco o agujero en la fachada posterior del inmueble arrendado desde donde salen unos cables de electricidad que posteriormente entran por la fachada de un edificio que se halla ubicado en el patio posterior del edificio al que pertenece el local arrendado y que es propiedad de la demandada, dando servicio eléctrico al mismo.

Es decir, cierto que la arrendataria admite una conexión eléctrica inicial entre ambos inmuebles, pero la misma no aparece en los momentos actuales; y la alumbrada y fotografiada responde a la instalación de aire acondicionado para el local arrendado, como resulta incontrovertidamente de la pericial y testifical practicada e incluso del mero examen de las fotografías aportadas por la recurrente.; amén de haberse realizado de la manera menos perjudicial para el local locacionado.

De ahí, los acertados argumentos de la sentencia recurrida, sobre la previsión en la estipulación sexta del contrato de la posibilidad de tal instalación sin necesidad de autorización.

Pero aún cuando no mediara previsión contractual ni autorización ulterior para su realización, tampoco integraría una obra que por su entidad determinara causa resolutoria.

Efectivamente l art. 114.7 del TRLAU establece, en aplicación particular del principio de conservación de la cosa arrendada, el cual halla expresión legal con carácter general en los artículos 1555.2, 1557 y 1561 del Código Civil , que el contrato podrá resolverse cuando el arrendatario lleve a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración del inmueble o que debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en la construcción.

La doctrina del Tribunal Supremo establece que, para que exista modificación en la configuración del inmueble arrendado, es necesario que las obras realizadas por el arrendatario cambien la forma o estructura del mismo o el aspecto peculiar o general, que produzca en aquel un cambio esencial, sensible y no meramente accidental o de detalle (sentencias de 9 de mayo y 22 de octubre de 1960, 30 de septiembre de 1964, 21 de diciembre de 1966, 3 de mayo de 1967, 5 de febrero de 1974, 27 de septiembre y 15 de diciembre de 1985, 11 de julio de 1988 y 27 de diciembre de 1993 ) y la configuración ha de entenderse en un sentido contingente y circunstancial, a examinar en cada caso, atendidas las circunstancias concurrentes (sentencia de 27 de enero de 1971 ), siempre dentro de la interpretación restrictiva que ha de prevalecer en la aplicación de tal causa de resolución, con la mayor cautela y equidad, por provocar la más grave de las consecuencias en la vida del contrato de arrendamiento, exigiendo una modificación sustancial y sensible y no meramente accidental (sentencias de 19 de abril de 1965 y 23 de noviembre de 1974 ).

Y, como precisa la sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de 13 de octubre de 2000 , con cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 1993 , es necesario que las obras que determinan el cambio de configuración sean de las llamadas de obra fija o de fábrica, empotradas en el suelo o techo, sin que quepa entender que existe ese cambio de configuración cuando se trata de obras móviles, no incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o sin deterioro del mismo, debiendo destacarse que este tipo de obras, y en especial las que sean necesarias para permitir el desarrollo de la actividad expresamente pactada por las partes y que no alteren la configuración del local, no necesita autorización del arrendador. Son obras que modifican la configuración del inmueble: aquéllas que alteran de manera esencial y apreciable la forma, cabida y distribución de las partes que lo componen, o su aspecto peculiar, eliminando o cambiando, mediante actos que implican la demolición y construcción de paredes y tabiques, cubiertas, suelos, huecos o cerramientos, elementos fijos o de fábrica que integran la estructura del objeto arrendado, excediendo su realización al uso o disfrute ordinario del mismo, y no la mera reparación, sustitución o adaptación de aquellos elementos accesorios o accidentales, susceptibles de separarse del inmueble sin menoscabo de su construcción, que resulte necesaria o conveniente para servir adecuadamente al fin pactado, de modo que no altera la configuración, el cambio de puertas, las sustituciones de suelos, escaleras o sanitarios, ni, por su carácter móvil y fácilmente reversible, la instalación de mamparas con la finalidad de dividir ambientes, ni la instalación de tubos de calefacción y de extracción de humos si no alteran la disposición exterior o interior de los paramentos o el espacio. Y es suficiente para justificar tales apreciaciones que, si la causa de resolución analizada tiene por objeto evitar que el arrendatario se atribuya potestades dominicales que sólo en principio al propietario han de corresponder, como aquéllas que por afectar a la configuración del bien supongan un cambio esencial en la facultad dominical, no han de merecer esta calificación aquellas llamadas obras de embellecimiento o "modernización", que no significan alteración alguna en la propiedad, más bien suponen mejoras que en suma han de repercutir en beneficio del arrendador, e incluso más bien podrían calificarse como una actualización de instalaciones antiguas para adaptarlas a nuevas exigencias técnicas.

Por ello, la instalación de un aparato de aire acondicionado tampoco supone un cambio en la configuración del inmueble arrendado y así lo consideran las sentencias de las Audiencias Provinciales de Sevilla, sección 5ª, de 21 de septiembre de 2000, y sección 6ª, de 24 de abril de 2003; Huelva, de 17 de enero de 2001; Valencia, sección 1ª, de 5 de diciembre de 1999; Barcelona, sección 13ª, de 14 de octubre de 1997; y Madrid, sección 20ª, de 27 de noviembre de 1997, sección 9ª, de 13 de octubre de 2000 .

Es decir, llegamos a la misma conclusión que el juez de primera instancia, cual es, que la obra realizada por el arrendatario no constituye un cambio en la configuración del inmueble, pues la instalación de aire acondicionado puede separarse del edificio en cualquier momento, sin deterioro del inmueble, ya que no se ha llevado a cabo alguna unidad de obra a base de cemento y de agua que tenga la consideración de permanente sino que, al contrario, puede ser retirada o desmontada sin que se vea afectada la estructura del local de negocio, ni se ha empotrado en las paredes o adherido a las mismas con obra de albañilería, ya que la sujeción se realiza al otro inmueble; además, se trata de una obra de modernización impuesta por el uso racional y justificado del inmueble, ya que la instalación de aire acondicionado en un local abierto al público, donde ocasionalmente a bailar o banquetes confluye un ato número de personas, aparece, como necesaria adaptación del inmueble a su destino dotándole de las condiciones necesarias para su explotación; y si la obra no afecta a la configuración del local, es indiferente si medió o no el consentimiento de la arrendadora, ya que carece de la eficacia resolutoria alegada por la apelante.

En idéntico sentido, la SAP Madrid, Sección 14ª, de 29-0-2006 afirma:

La obra realizada ha sido la instalación de aire acondicionado mediante el montaje de un perfil metálico con planchuelas para sujeción en pared mediante tornillos, el cual se ha recubierto de carpintería, para sustentar el aparato interior, desmontable y que no causa daño al local, ni a la fachada interior, así como la instalación del aparato exterior sujeto a la fachada por medio de dos escuadras para cuya fijación solo ha sido necesaria la realización de dos pequeños orificios, siendo también desmontable y que no causa daño a la fachada exterior; y para la comunicación mediante un tubo de los aparatos exterior e interior, solo ha sido necesaria la realización de un pequeño orificio de unos tres centímetros de diámetro en un rincón de la carpintería de aluminio, y el tubo de desagüe se ha ocultado en el interior de la fachada al estar hueca. El incumplimiento de la estipulación decimotercera del contrato, que exige el consentimiento expreso y escrito de la propiedad para cualquier obra en el local, carece, a la vista de la obra ejecutada, de entidad suficiente para dar lugar a la resolución del contrato, ya que no implica arrogación alguna por la arrendataria de las potestades dominicales del propietario, que es lo que en definitiva pretende evitar el pacto, pues es una obra menor que no altera la configuración del local, ni le perjudica porque ello no se ha acreditado, y no todo incumplimiento contractual tiene eficacia resolutoria, pues solo el incumplimiento de obligaciones principales de cierta entidad en un contrato bilateral autoriza para solicitar, con base en el mismo, la resolución del contrato.

Y si tal falta de transcendencia debe predicarse del orificio para el paso de los cables practicado para la instalación del aire acondicionado, la mera conexión eléctrica, por naturaleza absolutamente reversible, sin alteración ni modificación arquitectónica alguna, con mayor razón, carecerá de sustantividad resolutoria; pues hemos de reiterar como señala la STS de 18 de octubre de 1958 , que esta causa resolutoria ha de aplicarse con cautela y equidad, hasta el punto de que solo procederá la resolución del contrato cuando las obras produzcan una efectiva alteración en la esencia de la cosa y no cuando se trate de alteraciones accidentales, o sea, cuando efectivamente se trate de obras que tengan una trascendente repercusión modificativa en la configuración del inmueble, insistiendo el Tribunal Supremo en que para que las obras alteren las condiciones de la cosa arrendada se precisa que modifiquen su forma o estructura, la distribución de sus distintas partes, el aspecto peculiar de la misma, o en general se produzca un cambio esencial y sensible, no meramente accidental o de detalle (SSTS 6/6/69, 29/5/64 ).

El discurrir por un jardín de un cableado subterráneo, lógicamente tampoco integra una obra que altere el objeto arrendado y menos título apto para servidumbre desde la perspectiva que se alega, pues su posesión expresamente invocada a título de arrendatario, en modo alguno resulta equiparable a posesión a "título de dueño".

SEGUNDO.- En cuanto a la falta de actividad negocial del local arrendado, la argumenta en que ha restado como mero almacén de bebida y comida en servicio del otro local, donde la arrendadora y su marido regentan un restaurante.

La sentencia recurrida afirma que el local está desocupado, que se cesó como discoteca hace dos o tres años, pero se sigue destinando a otras actividades de manera esporádica durante todo el año, como la realización de banquetes para al peña madridista, celebración de bautizos, comuniones, etc. Dicho aserto no ha sido desmentido, sino que al contrario, del examen de la prueba practicada, encontramos un informe pericial emitido por arquitecto técnico, que efectivamente afirma que existe una sola dependencia donde se ubican cámaras frigoríficas y de congelación, que cumple funciones de almacén, pero que tiene todas las instalaciones aptas y en funcionamiento para usarse como discoteca y para servicios de catering; y existe testifical varia que afirma que al menos con periodicidad mensual, se celebran eventos en el local.

No había obligación contractual de mantener el destino negocial anterior; de modo que el motivo resolutorio alegado debe ser rechazado, pues su relegación a mero almacén no es cierta y la actividad descrita de eventos, como banquetes con diferentes motivos, asociados a veces con baile, se mantiene.

Actividad abierta al público, por ende, que desdice la frustración de su destino negocial como del interés social y del propio arrendador, de modo que no cabe estimar la resolución instada (a contrario sensu SSTS de 12 de marzo de 1969 y 14 de diciembre de 1974 ), sin que puedan calificarse su actividad como esporádica, accidental o accesoria (a contrario sensu SSTS de 28 de noviembre de 1974, 3 de febrero de 1975 y 4 de octubre de 1975 ); y en todo caso no muy diversa a la que resultaría natural mantener si fuere dedicada exclusivamente a discoteca en localidad con una población inferior a 2500 habitantes.

TERCERO.- Alega un segundo motivo el recurrente, cual es vulneración de doctrina jurisprudencial; pero el motivo debe ser igualmente desestimado, pues las resoluciones que cita en relación con obras inconsentidas, ninguna hace referencia a un pequeño orificio para que pasen cables; y la referida a falta de actividad negocial no se compadece con el sustrato fáctico de autos.

CUARTO.- También la parte demandada impugna la sentencia, para que se afirma la existencia de consentimiento a las obras realizadas, pero como de su recurso no pretende alteración alguna de la parte dispositiva, no cabe entender existencia de gravamen que permita su sustanciación.

QUINTO.- Respecto a las costas devengadas en el recurso de apelación, rige el art. 398 en relación con el 394 , ambos de la LEC; que implica en el caso de autos, su imposición a la parte apelante e impugnante respectivamente al ser íntegramente desestimados sus recursos.

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y con desestimación de la impugnación formulada por la parte demanda contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda, el pasado 18 de septiembre de 2008 , en su juicio ordinario nº 76/08, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte apelante y la parte impugnante de las costas causadas en esta segunda instancia por sus respectivos recursos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Andrés Palomo del Arco, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.