Sentencia Civil Nº 13/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 828/2011 de 15 de Enero de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 13
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION QUINTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO
Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 6 DE MARBELLA.
ROLLO DE APELACIÓN Nº 828/11.
JUICIO Nº 2264/09.
En la Ciudad de Málaga a 15 de enero de 2014.
Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 2264/09
seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso RED ROCK PROPERTIES, S.L., representado por
la Procuradora Sra. López Jiménez, que en la primera instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida
D. Ildefonso , representado por el Procurador Sr. Vellibre Chicano, que en la primera instancia ha litigado
como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 03/03/11, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: 'QUE ESTIMANDO la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. LEAL ARAGONCILLO, en nombre y representación de Ildefonso , contra RED ROCK PROPERTIES S.L., debo condenar y condeno al referido demandado a los siguientes pronunciamientos: 1º) Que debo declarar y declaro que RED ROCK PROPERTIES S.L. ha incumplido el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 29 de junio de 2007.

2º) Que debo condenar y condeno a RED ROCK PROPERTIES S.L. al cumplimiento del mismo en los términos acordados, y en consecuencia, a abonar a la parte actora la suma de S EISCIENTOS CINCUENTA MIL EUROS (650.000 euros), más el interés pactado del 10% desde la fecha de vencimiento de la obligación, el 31 de agosto de 2007, hasta su completo pago.

3º) Que debo condenar y condeno a RED ROCK PROPERTIES S.L. al abono de las costas procesales derivadas de la demanda principal.

QUE DESESTIMANDO la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Sra. NÚÑEZ AMACHO en nombre y representación de RED ROCK PROPERTIES S.L., contra Ildefonso , debo absolver y absuelvo al referido demandado de todos los pedimentos formulados en su contra. Las costas procesales derivadas de la demanda reconvencional se imponen a RED ROCK PROPERTIES S.L.'.



SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 10 de enero de 2014, quedando visto para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Ildefonso se formuló demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad, contra la entidad Red Rock Properties, S.L., quien a su vez, entabló reconvención contra el actor, recayendo en la instancia sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención. Por la representación procesal de la entidad Red Rock Properties, S.L. se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada.



SEGUNDO.- La lectura del desarrollo argumental de los motivos que se están examinando, pone de relieve que lo que realmente se pretende por la recurrente es realizar una valoración de la prueba practicada de manera distinta a la efectuada en la sentencia recaída en primera instancia, con el propósito de contraponer su personal criterio al del Tribunal 'a quo', lo cual, resulta inadmisible y ello sólo, bastaría para desestimar los motivos en cuestión. Por otro lado, no es posible atribuir a la sentencia recurrida infracción alguna respecto a los preceptos legales que examina, toda vez que en dicha sentencia se realiza suficiente argumentación jurídica respecto de los mismos. Toda la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae éste recurso, en sus distintas variantes, constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde - con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La jurisprudencia ha venido interpretando el vigente art. 217 de la L.E.C . de 2.000 , señalando que se trata de una norma distributiva de la carga de la prueba que no responde a unos principios inflexibles, sino que se debe adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar, es decir, teniendo en cuenta los criterios de normalidad, proximidad y facilidad probatoria, derivados de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido. Conforme a este precepto, corresponde en principio al actor la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, mientras que al demandado le es atribuida la justificación de los impeditivos o extintivos del derecho invocado por aquél. De la misma manera que el demandante se encuentra obligado a acreditar los hechos normalmente constitutivos o fundamentadores de su derecho, el demandado que introduce un hecho distinto contradictorio con el del actor le corresponde la prueba del mismo, sin que pueda únicamente limitarse a negar lo alegado por la parte contraria sin soporte probatorio alguno, de manera que la simple negativa de un hecho no desvirtúa por si sola la prueba que de contrario se haya aportado sobre tal extremo (SS.T.S. 28 noviembre 1953, 7 mayo 1980 y 26 febrero 1983), y si al demandado le incumbe demostrar los hechos obstativos o extintivos, ello es solo a partir de los probados por el actor ( S.T.S.

17 junio 1989 ), sin que tampoco quepa admitir como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios ( S.T.S. 8 marzo 1991 , 9 febrero 1994 y 16 octubre 1995 ). También tiene declarado la jurisprudencia que el derogado art. 1214 del Código Civil , al igual que el vigente art. 217 de la L.E.C ., no contiene norma alguna sobre valoración de la prueba, sino que simplemente regula la distribución de la carga de la misma entre las partes, por lo que su infracción solo puede ser invocada cuando, ante la ausencia de prueba de un hecho concreto, el Juzgador no haya tenido en cuenta dicha regla distributiva o la haya aplicado erróneamente, al determinar la parte que debe soportar las consecuencias de esa falta de prueba, haciendo recaer sobre una la carga que incumbía a la otra (SS.T.S. 30 julio 1994, 27 enero 1996, 17 noviembre 1998, 19 febrero 2000 y 14 mayo 2001 , entre otras muchas), ya que cuando la prueba existe no importa quien la haya llevado a los autos (SS.T.S. 30 julio 1991 y 9 febrero 1994.



TERCERO.- En el presente caso examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que las partes suscribieron con fecha 29 de junio de 2007 un contrato de compraventa en virtud del cual el actor vendía a la demandada una parcela de terreno señalada con el nº 26 de la urbanización denominada Marbella Hill Club II del termino municipal de Marbella, en cuyo interior está construida una vivienda unifamiliar, vivienda de servicio y piscina. Dicha obra había sido concluida el 22 de noviembre de 1999 según consta en el Certificado Final de obras, otorgándose la correspondiente escritura de declaración de obra nueva el 12 de abril de 2000.

Así mismo, la vivienda cuenta con Licencia de Primera Ocupación otorgada por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Marbella en sesión celebrada el 25 de julio de 2000. En el contrato se recogía de forma expresa que la calificación del suelo donde se ha construido la vivienda en el Plan General de Ordenación Urbana de Marbella de 1986, vigente al suscribir el contrato, es de suelo no urbanizable. En el citado contrato se establecía como precio la suma de 3.000.000 euros, que sería abonado de la siguiente forma: 200.000 euros que habían sido pagados por la compradora el 21 de noviembre de 2006, a la firma del contrato de opción de compra previamente suscrito por las partes; la suma de 1.100.000 euros que se abonaban en ese momento; 650.000 euros que se abonarían el 31 de agosto de 2007 y el resto (1.050.000 euros) que sería abonado en el plazo máximo de 30 días desde la aprobación definitiva del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Marbella, en tramitación en ese momento, que legalice la situación urbanística del inmueble. Así mismo, se estipuló en la cláusula quinta del contrato que en el supuesto de que el nuevo P.G.O.U de Marbella no legalizase la vivienda, el contrato quedaría sin efecto alguno, debiendo el vendedor devolver al comprador la totalidad del precio pagado, sin interés alguno, y simultáneamente éste último abandonaría la vivienda. Si el nuevo P.G.O.U de Marbella exigiese algún tipo de compensación económica para la legalización del inmueble, el vendedor se obligaba al pago de dicha cantidad que, en ningún caso, puede repercutir en el comprador.

El proyecto del P.G.O.U , aprobado provisionalmente el 23 de octubre de 2008, proponía la clasificación del suelo donde se ubica la parcela que nos ocupa, en suelo urbano no consolidado, incluido en el área de regularización, proponiendo zonificarlo para uso residencial en viviendas unifamiliares como la construida.

Aprobado el nuevo P.G.O.U de Marbella con carácter definitivo el 25 de febrero de 2010, en éste se califica la zona de Los Manchones Alto, como suelo urbano no consolidado en Área de Reforma Interior y el uso del mismo como Global Residencial, recogiendo en su Memoria que en dicha zona existe un conjunto de viviendas unifamiliares, entre ellas la que es objeto de controversia, sobre la base de licencias otorgadas contra el P.G.O.U de 1986, que preveía para estos terrenos la clasificación de suelo urbanizable no programado, posibilitando el nuevo Plan su normalización a través de la definición de un ámbito de ordenación, que aporta una serie de piezas destinadas a espacios libre y una obligación suplementaria de financiación de los gastos de urbanización. Llegado el día 31 de agosto de 2007, por la compradora no se procede al pago de los 650.000 euros acordados como parte del precio aplazado, por lo que la actora insta la presente demanda reclamando su abono. De contrario se reconoce el impago y se alega que con el nuevo P.G.O.U no se legaliza la situación de la vivienda, por lo que entiende cumplida la condición prevista en la cláusula quinta del contrato y en consecuencia que procede dejar sin efecto el contrato con devolución de las cantidades entregadas o, subsidiariamente, que se acuerde aplazar el pago del precio restante hasta la completa legalización de la vivienda, entablando reconvención a tales efectos.



CUARTO.- Acreditado y reconocido por la demandada la falta de pago a la fecha pactada del 31 de agosto de 2007 de los 650.000 euros reclamados en la demanda, esto por si solo determinaría la estimación de la demanda, toda vez que existe un último plazo del precio (1.050.000 euros) vinculado a la aprobación del P.G.O.U que legalice la situación urbanística de la vivienda. Por otro lado, y en cuanto a la reconvención instada y como acertadamente se establece en la instancia, la parte compradora tenía pleno conocimiento tanto de la situación urbanística de la finca como de la calificación que proponía el proyecto del P.G.O.U que se estaba tramitando a la fecha del contrato y que quedó aprobada, en los mismos términos, con carácter definitivo el 25 de febrero de 2010, como se extrae de las prolijas negociaciones previas seguidas entre las partes, asistidas ambas por letrados, que dieron lugar al contrato de opción de compra suscrito por estas el 21 de noviembre de 2006 y a la prorroga del mismo firmada el 15 de marzo de 2007, con carácter previo al contrato de 29 de junio de 2007 que ahora se examina. Por otra parte, la cláusula quinta del contrato no vincula la eficacia del mismo a la calificación urbanística del terreno, ya fuera ésta de urbano consolidado o urbano no consolidado, si no a un termino mucho mas amplio, como es que el nuevo P.G.O.U 'legalice la vivienda'. Es por ello, que una parte del precio (1.050.000 euros) se aplazó hasta que el nuevo Plan 'legalice' la situación urbanística del inmueble y la cláusula quinta establecía que si el nuevo Plan exigiese algún tipo de compensación económica para la 'legalización del inmueble' , el vendedor se obligaba a su pago, quedando sin efecto el contrato si el nuevo plan no 'legaliza la vivienda'.



QUINTO.- La interpretación del contrato o de cláusulas contractuales pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha sido reiteradísima en este sentido: dice la sentencia de 13 Nov. 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo1.281-1º del Código Civil y añade la de 7 Jul. 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, y concluye la de 29 Mar. 1994: las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal. La de 10 Feb. 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil forman un conjunto armónico y subordinados entre sí, de modo que la aplicación del artículo 1.281 párrafo primero, excluye la de las normas contenidas en los artículos siguientes. En el caso de autos y dado el tenor literal del contrato, en concreto de su discuta cláusula quinta, éste sólo quedaría sin efecto si el nuevo Plan no 'legalizase la vivienda', esto es, no dependía tal circunstancia de la calificación del suelo como urbano no consolidado, calificación que por otra parte ya se proponía en el proyecto del Plan que se encontraba en tramite a la firma del contrato. Pero es más y en consonancia con lo anterior, se admitía por ambas partes y así se pactó en la cláusula quinta, que tal legalización podría conllevar alguna actuación de la que se derivase una compensación económica, en cuyo caso ésta sería, asumida por el vendedor. En el presente caso y como ya se ha expuesto, en la memoria del nuevo P.G.O.U aprobado en el 2010, se recoge que en la zona de Los Manchones Alto existe un conjunto de viviendas unifamiliares, entre ellas la que es objeto de controversia, sobre la base de licencias otorgadas contra el P.G.O.U de 1986, que preveía para estos terrenos la clasificación de suelo urbanizable no programado, posibilitando el nuevo Plan su normalización a través de la definición de un ámbito de ordenación, que aporta una serie de piezas destinadas a espacios libre y una obligación suplementaria de financiación de los gastos de urbanización. Esto es, el nuevo Plan se posibilita la 'legalización' de la vivienda en los términos contenidos en el mismo, por lo que no concurren las circunstancias previstas en la cláusula quinta del contrato en aras la dejar sin efecto el mismo, tal y como pretende la recurrente en su reconvención, sin perjuicio de las obligaciones que deba asumir el vendedor, en su caso, si como consecuencia de la 'legalización' de la vivienda se deriva alguna compensación económica.

En cuanto a la posibilidad de aplazar la obligación de pago, como se pretende por la recurrente, ésta ya venía estipulada en el contrato en relación con el último plazo de 1.050.000 euros que debían ser abonados una vez se legalizase la situación urbanística de la vivienda tras el nuevo P.G.O.U, pero no había sido prevista ni pactada por las partes en relación con el pago estipulado de los 650.000 euros ahora reclamados, por lo que no procede su estimación. Razones todas ellas que llevan a la desestimación del recurso entablado y a la confirmación íntegra de la sentencia dictada en la instancia.



SEXTO.- Desestimándose el recurso, las costas ocasionadas en esta alzada deberán ser abonadas por la recurrente cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación formulado por la entidad Red Rock Properties, S.L., representada en esta alzada por la procuradora Sra. López Jiménez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición a la recurrente del pago de las costas causadas por su recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.