Sentencia Civil Nº 13/2014, Juzgados de lo Mercantil - Zaragoza, Sección 1, Rec 577/2012 de 14 de Enero de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA nº 13/2014
En Zaragoza, a 14 de enero de 2013.
Vistos por mí Dña. María Sáenz Martínez, Juez de Adscripción Territorial designada en los Juzgados
de lo Mercantil de Zaragoza, los autos de juicio ordinario registrados con el número 577/2012, promovidos por
Jose Carlos representado por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Aznar Ubieto y asistido por el
Letrado D. Javier Arias Herrer, contra SOCIEDAD COOPERATIVA DE VIVIENDAS CESARAUGUSTO- Fase
ARCOSUR-, representada por el Procurador de los Tribunales Dª. Oscar David Bermúdez Melero y asistida
por el Letrado D. Luis Javier Solana Caballero.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 7 de diciembre de 2012 por la antedicha representación procesal de la actora se presentó demanda en la oficina de reparto del Juzgado Decano de esta ciudad, que por turno correspondió a este Juzgado, con base en los hechos y fundamentos de derecho expuestos en el referido escrito, en el que terminaba suplicando al Juzgado que dicte sentencia por la que: - Declare la obligación de la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de TREINTA MIL EUROS, en concepto de devolución de aportaciones realizadas a la sociedad cooperativa, además de los intereses legales correspondientes que se devenguen hasta el efectivo pago.

- Se declare que el actor comunicó la baja voluntaria de la sociedad cooperativa demandada, haciéndose efectiva dicha baja a los dos meses de la notificación realizada, y que el actor no tiene la obligación de pagar a la demandada el precio de los inmuebles objeto de la reserva de adjudicación, en tanto que las aportaciones que los socios de esta clase de cooperativas realizan para sufragar el coste de la construcción no ostenta tal naturaleza, pues la adjudicación es un negocio diverso a la compraventa.

-La condena en costas la parte demandada.



SEGUNDO.- Por decreto se acordó admitir a trámite la presente demanda, ordenando dar traslado a la parte demandada, emplazándola para que en veinte días conteste a la demanda.



TERCERO .- En fecha de 28 de enero de 2013 la contestación a la demanda en la que la parte demandada solicita que se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas al demandante.



CUARTO.- Por diligencia de ordenación, cumplidos los plazos y trámites previstos en el artículo 414.1 de la LEC , y de acuerdo con lo dispuesto en el mismo, se convocó a las partes a la preceptiva audiencia previa, señalándose para su celebración el día 18 de abril de 2013, día en que se procedió a su celebración, compareciendo las partes personadas, se afirmaron y ratificaron en su escritos iniciales, quedando fijados los hechos controvertidos e interesando el recibimiento del pleito a prueba. Admitida la que se consideró pertinente se desarrolló el acto en los términos que consta en la grabación realizada al efecto.



QUINTO.- Acordado el recibimiento del pleito a prueba, a instancia de ambas partes, y llegado que fue el día 4 de julio de 2.013, fecha señalada para el juicio, se practicó la prueba propuesta y admitida en los términos que consta en la grabación, y que, en aras a la brevedad, se tiene por reproducido. Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones en los términos que obran en autos.



SEXTO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales, de acuerdo con lo ordenado en los artículos 399 y siguientes de la LEC .

Fundamentos

PRIMERO .- La parte actora reclama la devolución de aportaciones realizadas a la sociedad cooperativa, cantidad que asciende a 30.000 euros, por tres motivos o en el ejercicio de tres acciones independientes, es decir, entiende que con la estimación de una de ellas es suficiente para declarar la obligación de la demandada de rembolsar al actor los 30000 euros reclamados, estas son: - Por incumplimiento de la cooperativa demandada de no entregar al actor el aval o seguro individualizado de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisición de la vivienda de nueva construcción.

¬- Por el transcurso de dos años establecido en los estatutos desde que el actor comunicó a la cooperativa la baja voluntaria de la misma, por lo que la sociedad vendría obligada a la devolución de las aportaciones entregadas por el actor.

- Por concurrir causa de baja obligatoria del actor en la sociedad Cooperativa, al estar dado de baja del 'TOC-TOC', del expediente de adjudicación provisional de vivienda protegida del gobierno de Aragón con número de expediente NUM000 , y por tanto, no estar el Sr. Jose Carlos incluido en el listado definitivo del citado expediente, con lo que pasado el plazo antes indicado, también procede la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

A cada una de dichas pretensiones se opone la parte demanda por diversas razones que expresa en su escrito y se expondrán en los siguientes Fundamentos.



SEGUNDO.- Previamente a entrar a analizar si procede la devolución de las cantidades entregadas por el demandante a la Cooperativa es preciso exponer sucintamente los hechos que en atención a la valoración de la prueba practicada se consideran probados: El 13 de enero de 2009 Jose Carlos formalizó el contrato de reserva con la COOPERATIVA. En dicho contrato el actor manifiesta su intención de resultar adjudicatario de una vivienda de protección oficial de precio general. Es decir, plasma la intención del actor de incorporarse a la promoción de viviendas en la parcela NUM001 de ARCOSUR, para la edificación de 70 VPO de Aragón, si la parcela era finalmente adjudicada a la Cooperativa por el Excmo. Ayuntamiento de Zaragoza. Jose Carlos formalizó así la solicitud de admisión en calidad de socio de la cooperativa (documento 2 de la demanda).

El 31 de enero de 2009, el actor asumió la obligación de abonar la cantidad de 30.000 euros a la COOPERATIVA a cuenta de LA adquisición de la vivienda, cantidad que efectivamente fue entregada a la sociedad con posterioridad (documento 4, 5 de la demanda).

En fecha de 17 de mayo de 2010 Jose Carlos comunicó por medio de la a.i.a.c.u. la intención de causar la baja de la Cooperativa, instando a la COOPERATIVA a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en el plazo máximo de 2 años, asimismo solicitó la entrega del aval o seguro correspondiente de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisición de la vivienda nueva (Documento 6 de la demanda). Con anterioridad a esta solicitud Jose Carlos había cumplido con las obligaciones impuestas por la COOPERATIVA y los desembolsos requeridos por la misma.

A dicha solicitud la Cooperativa contestó señalando que el actor había suscrito un documento de reserva de vivienda en régimen cooperativo en cuya virtud había resultado adjudicatario de una VPA y sus anexos, por lo que debería cumplir con sus obligaciones que como socio adjudicatario de la fase ARCOSUR le venían impuestas legal, estatutaria y contractualmente, sin que aludiese a la procedencia de la baja solicitada (documento 7 de la demanda).

El actor tras dicha contestación de la COOPERATIVA reiteró intención de causar la baja junto con los demás requerimientos a la sociedad (documento 8 de la demanda).

La Cooperativa en fecha de 4 agosto de 2010 comunica al demandante la denegación de la baja de la promoción al considerar que estaba obligado a adquirir la vivienda y anexos al tener suscrito un documento de reserva, de fecha de 31 de enero de 2009 por el que se obliga a adquirirlos (documento 9 de la demanda), señalando que puede solicitar la baja de su condición de socio de la Cooperativa, pero no de la promoción, indicándole que debe cumplir con la obligaciones adquiridas.



TERCERO.- BAJA DE LA CONDICIÓN DE SOCIO DE Jose Carlos EN LA COOPERATIVA.

Como se ha indicado el actor en su escrito de demanda solicita la devolución de la cantidad de 30 mil euros, entregados a cuenta a la Cooperativa, por tres causas independientes.

En primer lugar, procede analizar la baja voluntaria del actor en la sociedad cooperativa: Las partes litigantes mantienen posturas opuestas en cuanto a esta circunstancia. En atención a la prueba practicada y fundamentalmente en cuanto a la documental ha quedado probado que: Jose Carlos comunicó a la COOPERATIVA la voluntad de causar la baja de la misma (documento 6 de la demanda). En dicho documento consta claramente atendiendo a su tenor literal, la voluntad de darse de 'baja voluntaria de la Cooperativa', creada para la promoción de viviendas a construir sobre la parcela NUM001 del sector 89/3 del PGOU de Zaragoza (ARCOSUR)'. Durante el escrito de solicitud de baja reitera y hace alusión a la normativa que regula la baja de la cooperativa. Dicha voluntad expresa de darse de baja de la COOPERATIVA la manifiesta de nuevo en un nuevo comunicado a la COOPERATIVA (documento 8 de la demanda). Sin embargo, pese a la claridad desprendida de los referidos escritos remitidos a la COOPERATIVA a instancia de Jose Carlos , la COOPERATIVA en primer lugar, eludió contestar a dicha solicitud en su primera contestación recordándole que en fecha 31 de enero de 2009 suscribió el actor un documento de reserva de vivienda en régimen cooperativo en cuya virtud resultaba adjudicatario de una VPA y anexos, por lo que debía cumplir las obligaciones legales, estatutarias y contractuales como socio- adjudicatario de la Fase ARCOSUR. Sin embargo, en dicho documento de 31 de enero de 2009 Jose Carlos figura como socio- adjudicatario provisional, pues ni siquiera en la fecha de firma del mismo la COOPERTIVA había sido adjudicatario de la Parcela NUM001 donde estaba proyectada la construcción de las viviendas, siendo que la definitiva adjudicación de la vivienda al socio estaba supeditada a una serie extensa de condiciones que en dicho documento se relatan. En consecuencia, no puede entenderse que existiera la adjudicación de viviendas aludida (documento 3 de la demanda). También se ha alegado conforme al documento 3 punto 7, que Jose Carlos no podía unilateralmente renunciar a la adjudicación de vivienda y anexos objeto reserva. No obstante el documento 3 como se ha indicado no es una adjudicación, ya que como en el mismo se indica la adjudicación estaba supeditada a una serie de condicionantes.

A mayor abundamiento, la adjudicación de la Parcela se producía poco después de la firma de aquel documento, en febrero de 2009, pero no antes (documento 4, numerado 28, de la demanda). En la segunda contestación de la COOPERATIVA a la solicitud de baja, ésta mantiene que Jose Carlos no había solicitado la baja de la COOPERATIVA sino de la promoción, incluso le dice que la puede solicitar (documento 9). Ésta contestación supone una interpretación sin sustento lógico de la solicitud enviada por Jose Carlos , ya que no puede explicarse la razón por la que COOPERATIVA deduce cosa distinta de la solicitud de baja de la COOPERATIVA, salvo una interpretación partidista e ilógica por parte de la COOPERAIVA de los escritos.

En todo caso a la vista de la documental y de lo alegado en juicio ha quedado probado la solicitud de baja cursada por el actor.

Desde un punto de vista doctrinal, como recordó esta Secc 5ª en su sentencia de 6 de abril de 2010, el sector cooperativo es un sistema asociativo de los denominados de 'puerta abierta'. Es decir, tendente a posibilitar la libertad de entrada y salida de los socios que precisen el acceso o dejen de estar interesados en serlo. Y ello porque las cooperativas se han concebido como instituciones socioeconómicas dirigidas a facilitar la integración económica y laboral de los ciudadanos en el mercado. Es, pues, un derecho de autoorganización que sólo tiene como limitación la imposición de reglas o cláusulas estatutarias discriminatorias o atentatorias a los derechos fundamentales.

Ello significa que las limitaciones o condiciones que se ponen al socio para abandonar voluntariamente la Cooperativa no han de ser arbitrarias, no pudiendo negar al socio la posibilidad de desligarse de la sociedad, más aún cuando no están previstas ni si quiera limitaciones a tal derecho, pese a que se intente primordialmente proteger y evitar la frustración de la finalidad asociativa, cual es la promoción de viviendas protegidas.

La COOPERATIVA conforme al artículo 4 de sus Estatutos (documento 12 de la demanda) tiene como fin procurar a los socios viviendas para sí. Ello también se indica en el documento 2 de la demanda en el que solicita la admisión de socio para la consecución del objeto de la COOPERATIVA que le es propio, es decir, procurar a sus socios una vivienda para sí.

El artículo 6 de los Estatutos indica las personas que pueden ser socias, señalando que son aquellas que precisen disponer para sí o para sus familiares de una vivienda.

Probado que el actor solicitó la baja de la COOPERATIVA constituida para la promoción de viviendas a construir sobre la NUM001 indicada y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, consecuentemente manifestaba también la voluntad de desligarse del objeto de la misma, es decir, de la adquisición de una vivienda para sí, así como de a cualquier otro derecho que por tal condición le corresponda, por lo que se desprende que consideraban que ambas circunstancias iban indisolublemente unidas. Ello se entiende principalmente porque si el fin principal de la condición de socio es la adjudicación de una vivienda, es por esa razón por la que los socios realizaban la entrega de cantidades a cuenta, si ya no se desea o contribuye a dicha finalidad y quiere desvincularse de la misma supone la pérdida de la condición de socio, y por tanto la baja del mismo.

La baja solicitada era por tanto conforme al artículo 12 de los Estatutos Sociales (documento 12 de la demanda), el socio tiene derecho a darse de baja en cualquier momento, mediando preaviso de dos meses.

En el documento 6 donde se comunica la baja consta que Jose Carlos realizó el preaviso, por lo que cumplió lo estipulado en los estatutos.

Por su parte, la COOPERATIVA ha alegado que Jose Carlos no impugnó el acuerdo del Consejo Rector por el que se deniega la baja de Jose Carlos de la COOPERATIVA (documento 7 de la demanda), como prevé en los estatutos. Hay que tener en cuenta que los estatutos prevén la impugnación para el caso de que el socio esté disconforme con el acuerdo del Consejo Rector sobre la calificación y efectos de su baja voluntaria. Sin embargo, en la comunicación del Consejo Rector respecto a la baja, indica, contra toda lógica, que puede solicitar la baja de la cooperativa, comunicándole que le deniegan la baja de la promoción. Ante tal incoherencia en la contestación cabe concluir que no puede aducirse la falta de impugnación, no puede atenderse a la falta de dicha impugnación para no estimar la solicitud de baja voluntaria, puesto que la propia COOPERATIVA ha creado una gran confusión y obstaculizado e impedido el derecho del socio a darse de baja.

Por otra parte, debido a las peculiares circunstancias, no se le comunicó al socio por la COOPERATIVA si su baja se consideraba justificada o no. De hecho la COOPERATIVA actuó como si la misma no se hubiese cursado, es decir tuvo un comportamiento torticero. Por lo que en aplicación del 6.4 Código Civil, en relación con el 7 del mismo texto legal, debe aplicarse la normativa reguladora de la baja del socio de una COOPERATIVA. Así la DF 1ª de la Ley 9/1998 de Cooperativas de Aragón , establece la aplicación supletoria de la Ley General de Cooperativas de 26 de julio de 1999, Ley 27 /1999, y el artículo 17.2 de la misma impone la cooperativa la necesidad de notificar la calificación y efectos de la baja en el plazo de tres meses. En el caso de que no comuniquen la calificación será considerada justificada ( artículo 22 de la Ley de Cooperativas de Aragón de 1998).

Por lo tanto ha quedado acreditada la solicitud de baja de la Cooperativa y debe tenerse por efectuada por el comportamiento abusivo de la sociedad con la intención de limitar o eliminar injustificadamente el derecho del socio a darse de baja sin causa justificada, conforme el artículo 7 en relación con el artículo 6.4 del Código Civil . Por lo que estimada la existencia de baja voluntaria no es necesario entrar a analizar la concurrencia de baja obligatoria.

Matizar que la aportación hecha por Jose Carlos para la adquisición del solar es una entrega a cuenta ordinaria, nada se dice de contrario, siendo común este tipo de desembolsos iniciales en las cooperativas.

En consecuencia no puede considerarse una aportación extraordinaria, más aún cuando estaba prevista con antelación a que Jose Carlos adquiriese la condición de socio como se ha aducido, y por tanto no resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 22, a) párrafo 2º de la Ley 4/2010 LCA.

CONSECUENCIAS DE LA BAJA.

El actor solicita en el súplico de la demanda que se declare que no tiene la obligación de pagar a la demandada el precio de los inmuebles objeto de la reserva de adjudicación, y ello debido a que considera que las aportaciones que los socios de esta clase de cooperativas realizan para sufragar el coste de la construcción no ostenta tal naturaleza, pues la adjudicación es un negocio diverso a la compraventa.

Por su parte, la Sentencia de la Sala Civil del TSJ de Aragón de fecha de 22 de junio de 2011 indica que las obligaciones contraídas por el socio en la cooperativa no quedan extinguidas porque perdiese tal condición, señalando que la baja no afecta a las obligaciones generadas mientras fue socio.

Ha quedado acreditado, conforme a lo expuesto anteriormente que Jose Carlos , cumplió con todas sus obligaciones impuestas y asumidas durante el periodo en que fue socio, sin que le puedan afectar las que la sociedad exigiera con posterioridad a causar su baja.

Por tanto, comunicada la solicitud de baja el 17 de mayo de 2010 (documento 6), siendo esta una declaración de voluntad unilateral, recepticia debe considerarse que la misma fue efectuada, por ser ajustado a derecho, desde que consta su recepción por el destinatario, es decir, el 19 de mayo de 2010. Computando el preaviso se establece que la baja efectiva como socio tuvo lugar el 19 julio de 2010, fecha en la Jose Carlos había cumplido con sus obligaciones con la COOPERATIVA, pues nada se ha acreditado de contrario, en cuanto a la existencia de otras obligaciones anteriores a dicha fecha no cumplidas. Las obligaciones contraídas, o generadas, de los socios con la sociedad con posterioridad no le afectan a Jose Carlos por encontrarse de baja de la misma, consecuentemente tampoco la sociedad le ha otorgado el aval como a los demás socios activos, ni ha realizado o consta en su favor actividad alguna.



CUARTO.- DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES La parte actora solicita la devolución de las aportaciones realizadas a la cooperativa. La cantidad concreta es de 30.000 euros, de los cuales 600 euros el actor entregó en efectivo en fecha de 13 enero de 2009 (documento 2 de la demanda), y el resto en fecha de 30 de enero de 2009(documento 4 y 5 de la demanda).

La demandada en su escrito de contestación a la demanda (página 5) señala que los 30 mil euros desembolsados por el actor han sido íntegramente destinados a la adquisición de la parcela NUM001 , parcela proyectada para la edificación de 70 viviendas, sin que posteriormente se le haya solicitado al actor importe alguno ni a cuenta de las actividades dirigidas para la puesta en marcha de la promoción, ni 'por supuesto, a cuenta de la construcción de viviendas'. Los 30.000 mil euros fueron destinados exclusivamente a la compra del suelo. Ello se acredita asimismo con el Acta de la Asamblea General de fecha de 13 de noviembre de 2008, donde se acuerda que la forma de pago del precio de compra de la Parcela NUM001 se haría mediante abono de 30 mil euros cada socio (600 + 29.400 euros), imponiendo a los socios el pago de dicha cantidad en el caso de que la COOPERATIVA resultara adjudicataria de la Parcela.

NATURALEZA DE LAS APORTACIONES (30.000 EUROS) REALIZADAS POR Jose Carlos Los 30 mil euros entregados por la actora a la COOPERATIVA, en virtud de lo expuesto, no constituyen capital social, sino cantidades entregadas a cuenta para financiar la vivienda y los anejos. Las cantidades entregadas a cuenta normalmente se realizan mediante una entrega inicial y posteriores pagos a plazos periódicos. En los documentos antes aludidos (2 y 3 de la demanda) la sociedad señala y queda acordado, que dicha cantidad se tendrá por hecha cuenta de los departamentos adjudicados y se descontará del precio definitivo de los departamentos elegidos cuando se finalice la obra y se realice la entrega de llaves.

Por lo que los 30 mil euros cuya devolución se reclama es una cantidad entregada a cuenta para la adquisición de la futura vivienda. Dicha cantidad como señala la demandada no supera el 20% del coste máximo de adjudicación de los inmuebles (documento 5 de la contestación de la demanda en relación con el documento 3 de la demanda) pues el coste de la vivienda inicialmente calculado sería de 152.303,36 euros más IVA.

Una vez fijada la naturaleza, procede hacer referencia a la regulación de la devolución de las cantidades entregadas por los socios a la COOPERATIVA. El Capítulo IV de los Estatutos Sociales (documento 12 de la demanda) está dedicado al RÉGIMEN ECONÓMICO, en el artículo 41.1 se establece que el capital social de la COOPERATIVA está constituido por las aportaciones obligatorias y voluntarias de los socios. El artículo 52 está dedicado al reembolso de las aportaciones del socio a la COOPERATIVA, en su apartado 5 se establece que ' el plazo de reembolso no podrá exceder de dos años a partir de la fecha de la baja, con derecho a percibir el interés básico del banco de España, o el fijado para los socios en activo si fuera mayor.(...)' En el apartado nº 6 del mismo artículo establece que ' No obstante lo anterior, las aportaciones del socio la capital social, así como las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales, deberán reembolsarse a aquél en el momento en sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio'.

El límite del artículo 52.5 de dos años para la devolución de las cantidades aportadas por el socio está previsto como se indica en el apartado 1 del artículo 52 para el reembolso de las aportaciones que el socio haya hecho al capital social, que son distintas que las entregadas a cuenta de la vivienda. Ello se confirma a la vista de lo previsto en el artículo 52.6 de los Estatutos, en el cual expresamente dispone que se aplica tanto al capital social como a las cantidades entregadas para financiar la vivienda o asimilados, en ningún otro artículo o apartado regula la devolución de las cantidades entregadas para la financiación. Por lo que la devolución de las cantidades solicitas deberá hacerse cuando el socio sea sustituido por otro. Si bien, como límite máximo se aplica lo dispuesto en el 84.2 b) de la Ley de Cooperativas de Aragón ' Las aportaciones realizadas como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados, siempre que no superen el veinte por ciento de su coste estimado, deberán ser íntegramente devueltas por la cooperativa dentro del plazo de quince días desde que el nuevo socio que sustituya al que causa baja haga efectivas sus aportaciones. En todo caso, la devolución deberá hacerse efectiva dentro del plazo máximo de cinco años desde la baja del socio.' En conclusión, por imperativo se debe aplicar el límite máximo previsto del artículo 84.2.b) de la Ley de Cooperativa de Aragón de 5 años. Siendo que la baja se hizo efectiva el 19 de julio de 2010, los 5 años máximos para la devolución no han transcurrido, por lo que no cabe estimar la devolución inmediata de las cantidades por la baja del actor en la COOPERATIVA.



QUINTO.- AVAL.

El aval conforme a lo previsto en el art. 1 de la Ley 57/1969 y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 noviembre , que Regula la Ordenación de la Edificación en la que se indica que: ' Primera.

Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio (RCL 1968, 1335), sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones: a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución...

Las Sentencias de la Ilma. Audiencia Provincial de Zaragoza, SAP 334/2013, de 25 de junio de 2013 y SAP 371/2013, de 19 de julio de 2013 indican que la reciente doctrina del TS establece -sentencia 11 de abril de 2013 - que: 'En efecto, en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuración de esta prestación de garantía como una obligación meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al ámbito de una infracción administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricación en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupación.

Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. Así, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/1968 , implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial. Posteriormente, en una segunda fase, en la ya citada STS 10 diciembre 2012 (núm. 731, 2012), se profundizó en la configuración contractual de la figura declarándola, por una parte, como obligación esencial del vendedor, y por la otra, determinando su régimen de aplicación conforme al contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma que la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía dependerá de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de la garantía.

Sentadas estas bases, la configuración contractual de la figura puede responder a los siguientes criterios. En el plano de su caracterización nos encontramos ante una obligación legal, de carácter esencial, que atañe o compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construcción. Su tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el cumplimiento del contrato; construcción de la vivienda y pago de la misma.

En el plano de su régimen de aplicación, por mor de la tipicidad expuesta, cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa ( artículo 1274 del Código Civil ). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual . Su configuración contractual, por otra parte, hace innecesario que para su aplicación el adquirente deba tener, además, la condición de consumidor'.

En el presente caso, la parte demandante trae a colación la cuestión del aval con la única finalidad de que se determine el incumplimiento contractual de la cooperativa, y así se acuerde el reembolso de las cantidades de manera inmediata, evitando mediante esta pretensión que se apliquen los plazos previstos para la devolución de cantidades en caso de baja del socio cooperativista.

En ningún momento consta que los actores hicieran valer dicho incumplimiento con anterioridad a la solicitud de la baja de la cooperativa, justificada o no, siendo que la solicitud de baja ha sido a instancia del actor sin que mediara incumplimiento en el desarrollo del objeto social de la COOPERATIVA, ya que no consta que lo solicitara con anterioridad como garantía de las cantidades que iba entregando a cuenta. La parte actora utiliza en la demanda la obligación de constitución del aval o seguro, haya sido o no debidamente constituido por la demandada, como instrumento arrojadizo contra la sociedad obviando la finalidad pretendida con dicho aval o seguro, intentando obtener la devolución inmediata de las cantidades entregadas a cuenta, y no con la finalidad para la que se prevé el mismo, que no es otra que garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de que se frustre la finalidad cooperativa . El incumplimiento de dicha obligación por la COOPERATIVA puede ser utilizado por los cooperativistas de dos formas señaladas en las anteriores Sentencias citadas: 'oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval .' . En ninguno de los dos casos nos encontramos.

A mayor abundamiento, además de lo alegado por la demandada en cuanto a la efectiva existencia actual del aval individualizado, la falta de aval es aducida por el actor al formalizarse solicitud de baja. Como señala la Sentencia indicada : ' la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía dependerá de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de la garantía.' En este caso no tiene sentido tal alegación de incumplimiento contractual para lograr la devolución inmediata de las cantidades entregadas a cuenta, debiendo atenderse a la buena fe contractual que debe presidir las relaciones entre partes, tratando de eludir conforme al artículo 6.4 Cc la aplicación de la ley que resulta aplicable al caso.

Por lo que por dicha causa tampoco procede la devolución inmediata de las cantidades indicadas.



SEXTO.- Por aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desestimada sustancialmente la demanda procede imponer al demandante, atendiendo al criterio de vencimiento, las costas procesales causadas.

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación al caso de autos

Fallo

Desestimar la demanda interpuesta por Jose Carlos representado por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Aznar Ubieto y asistido por el Letrado D. Javier Arias Herrer, contra SOCIEDAD COOPERATIVA DE VIVIENDAS CESARAUGUSTO, representada por el Procurador de los Tribunales Dª.

Oscar David Bermúdez Melero y asistida por el Letrado D. Luis Javier Solana Caballero, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales.

Declarar la baja como socio de Jose Carlos de la SOCIEDAD COOPERATIVA DE VIVIENDAS 'CESARAUGUSTO'- Fase ARCOSUR, con fecha de 19 de julio de 2010, habiendo cumplido en dicha fecha el actor con sus obligaciones sociales y sin que quede obligado por las generadas en la cooperativa demandada con posterioridad a dicha fecha.

Notifíquese esta resolución a las partes.

La presente sentencia, no es firme, contra ella cabe interponer recurso de apelación ante la Ilma.

Audiencia Provincial de Zaragoza que se interpondrá por escrito ante este Juzgado en el plazo de veinte días siguientes a su notificación, conforme a las disposiciones del art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Llévese el original al Libro de Sentencias dejando testimonio en las actuaciones.

Así lo acuerdo, mando y firmo.

PUBLICACION .- La sentencia transcrita fue leída y publicada por SSª en audiencia de hoy. Doy fe.