Sentencia CIVIL Nº 13/2018, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 394/2017 de 22 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3 BURGOS
SENTENCIA: 00013/2018 AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
Sección 003
Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10 Telf : 947259950 Fax : 947259952
MPA
Modelo : SEN000
N.I.G.: 09059 42 1 2016 0005945
ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000394 /2017
Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.1 de BURGOS Procedimiento de origen : ORD
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000553 /2016
RECURRENTE : CARNICAS TAJADURA PROGESO SL, HERMANOS VIVAR ABIA SL Procurador/a :
JOSE MARIA MANERO DE PEREDA, JOSE MARIA MANERO DE PEREDA
Abogado/a : JUAN MANUEL GARCIA-GALLARDO GIL-FOURNIER, JUAN MANUEL GARCIA-
GALLARDO GIL- FOURNIER
RECURRIDO/A : SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SL, CAIXABANK SA Procurador/a : ,
MARIA CONCEPCION SANTAMARIA ALCALDE
Abogado/a : , JESUS RIESCO MILLA
La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados
don Ildefonso Barcala Fernández de Palencia, Presidente, doña María Esther Villímar San Salvador, y don
José Ignacio Melgosa Camarero ha dictado la siguiente.
S E N T E N C I A Nº. 13
En Burgos, a veintidós de enero de dos mil dieciocho.
VISTO Por esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 394/2017,
dimanante del Juicio Ordinario 553/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Burgos,
sobre acción de declaración de perfeccionamiento de la compraventa, en recurso de apelación interpuesto
contra Sentencia de fecha 19 de Junio de 2017 , en los que aparece como parte apelante, CARNICAS
TAJADURA PROGESO SL, HERMANOS VIVAR ABIA SL, representado por el Procurador de los tribunales,
don José María Manero de Pereda, asistido por el Abogado don Juan Manuel García-Gallardo Gil- Fournier; y,
como parte apelada, SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SL, CAIXABANK SA, representado por
la Procuradora de los tribunales, doña María Concepción Santamaría Alcalde, asistido por el Abogado don
Jesús Riesco Milla, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. don José Ignacio Melgosa Camarero, que expresa
el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José María Manero de Pereda en nombre y representación de CARNICAS TAJADURA PROGESO S.L, y de HERMANOS VIVAR ABIA S.L, contra la mercantil CAIXABANK S.A, BUILDINGCENTER S.A.U y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L; DEBO DECLARAR y DECLARO que por el concurso de la oferta y la aceptación fue perfeccionada la compraventa de la finca registral inscrita en el Registro de la Propiedad N° 4 de Burgos al Tomo 3931, Libro 465, folio 112, finca registral 32929.; siendo parte compradora Cárnicas Tajadura Progreso S.L y Hermanos Vivar Abia S.L, y parte vendedora Caixabank S.A, por un precio de 154.724 euros; que DEBO DECLARAR y DECLARO que la entidad codemandada Sevihabitat Servicios Inmobiliarios S.L actuó en la emisión de la oferta de venta y en la aceptación de la oferta de compra en ejercicio de las facultades conferidas al efecto por Caixabank S.A; absolviendo a las codemandadas CAIXABANK S.A y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L, del resto de pretensiones mantenidas contra éstas; así mismo DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a BUILDINGCENTER S.A.U, de las pretensiones formuladas contra ella; todo ello sin hacer ningún pronunciamiento en relación a las costas procesales; siendo las derivadas de la demanda a la entidad BULDINGCENTER S.A.U de cuenta de la parte demandante' .

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de CARNICAS TAJADURA PROGESO SL, HERMANOS VIVAR ABIA SL, se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a CAIXABANK S.A, BUILDINGCENTER S.A.U y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L; DEBO DECLARAR y DECLARO presentaron escrito de oposición a dicho recurso e impugnación de la sentencia, dándose traslado de la impugnación a la parte apelante, que presentó escrito de oposición a la misma dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 11 de enero de 2018 en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de 'Cárnicas Tajadura Progreso, SL' y 'Hermanos Vivar Abia, SL' se promovió juicio ordinario contra 'Caixabank, SA' 'Buildingcenter, SAU' y 'Servihabitat, Servicios Inmobiliarios, SA' solicitando que se declare perfeccionado el contrato de compraventa de las fincas registrales 32.907 (nº 5 de la c/ Oviedo de Burgos) propiedad de 'Buildingcenter, SAU' y 32.929 (nº 7 de la c/ Oviedo de Burgos) propiedad de 'Caixabank, SA' por el precio de 154.724 euros, y se condene a las demandadas a otorgar escritura pública del contrato y hacer entrega de la posesión de ambas fincas. Demanda a la que se opusieron las demandadas alegando, en síntesis, primero que las actoras sólo ofertaron la compra de la finca nº 32.929 por el precio de 154.724 euros no habiendo ofertado la compra de la nº 32.907 que tiene un precio de 84.560 euros, segundo, que las demandadas no aceptaron de forma expresa la oferta realizada por las demandantes, tercero que la compraventa pretendida supone enriquecimiento injusto para las demandantes, dado que con ella adquieren dos fincas registrales por el precio de una. La sentencia dictada en primera instancia estima parcialmente la demanda, declarando perfeccionada la compraventa respecto de la finca 32.929 por el precio de 154.724 euros, condenando a las demandas a otorgar escritura pública a favor de las actoras por dicha finca. Y contra tal sentencia se alza la parte actora que interpone recurso de apelación solicitando su revocación a efectos que se dicte otra sentencia que estime la demanda con costa para la demandada, alegando como motivos de oposición, incongruencia en la sentencia dado que se solicitaba la compraventa conjunta de ambas fincas que constituyen un solo local , y conceder sólo a compraventa de una de ella por el precio ofrecido para las dos agrava la posición de la parte actora, segundo error en la apreciación de la prueba y aplicación del Derecho, pues lo actuado acredita que se ofertó la compra de las dos fincas que integran un solo local por el precio indicado por la demandada, que está no rechazó la oferta ni devolvió la cantidad de 3.000 euros abonada como señal, debiendo por ello estimarse que aceptó la oferta, que luego rechazó de forma extemporánea e injustificada, y por todo ello debe considerase la existencia de aceptación, y por último que no existe enriquecimiento injusto pues se ofertó el precio señalado previamente por las vendedora para el local que integran las dos fincas registrales y el informe pericial aportado por la parte demandada demuestra que el precio ofertado lo es para el conjunto de las dos fincas y además es un precio acorde con el de mercado. Por su parte la demandada se opone al recurso pero a su vez impugna la sentencia, denunciando también incongruencia pues la venta era conjunta para las dos fincas, no pudiendo venderse una por separado, e insiste en que la actora solo ofertó la compra de una finca, que la oferta no se aceptó conforme las condiciones pactadas, y que la compra implica enriquecimiento injusto.



SEGUNDO.- La adecuada comprensión de los términos del debate y los ulteriores fundamentos de esta resolución hace preciso fijar los siguientes hechos probados que sientan la base del presente litigio: 1º) La fincas litigiosas son las fincas registrales 32.907, sita en el nº 5 de la C/ Oviedo de Burgos, de 74,19 metros cuadrados útiles en planta baja, propiedad de 'Buildingcenter, SAU' - sociedad que tiene como único socio a 'Caixabank, SA'- , y la 32.929, sita en el nº 7 de la c/ Oviedo de Burgos, propiedad de 'Caixabank, SA' - está registrada a nombre de 'Caja de Ahorros Municipal de Burgos ' que como es sabido fue absorbida por 'Banca Cívica, SA que luego lo fue por 'Caixabank, SA' - de 76,44 metros cuadrados útiles en planta baja. Ambas fincas registrales están unidas y constituyen un solo local con una sola entrada, compartiendo un sótano de 22 metros cuadrados útiles'.

2º) En el local integrado por las dos fincas registrales señaladas estaba ubicada una oficina de la desparecida 'Caja Burgos', y con motivo de su cierre sus actuales propietarias decidieron poner en venta las dos fincas que formaban el local, encargando su comercialización a 'Servihabitat, SA' sociedad de servicios inmobiliarios que tiene como socio único 'Caixabank, SA', la cual a su vez ofertó su venta por medio de varias agencias inmobiliarias de Burgos, entre ellas 'Inmobiliaria Avenida del Cid 66, SL'('comercialmente 'San Pablo Inmobiliaria').

3º) Los demandantes entraron en contacto con 'Inmobiliaria San Pablo' y se interesaron por la compra del local referido, que les fue mostrado por un empleado de dicha agencia, quien a su vez les indició el precio pedido por el mismo por las vendedora, que era algo más de 160.000 euros pero que siendo los actores accionistas de 'Caixabank, SA, lo cual les daba derecho a obtener un descuento en el precio, este se quedaba en 154.724 euros.

4º) En fecha 27-02-2014 los actores acudieron a la oficina de 'Inmobiliaria San Pablo' y por medio de una aplicación informática de 'Servihabitat, SAU', que se limitaron a rellenar, realizaron una oferta de compra por el precio de 154.724 euros que les había indicado el empleado de tal inmobiliaria como precio pedido por la propiedad por el local, una vez aplicado el descuento por ser los compradores accionistas de 'Caixabank, SA', y a su vez ingresaron como señal en la cuenta de 'Caixabank, SA' abierta a nombre de 'Servihabitat, SL' la suma de 3.000 euros. En el documento generado por la citada aplicación informática, que se aporta como documento nº 8 con la demanda, sólo aparece referenciada la finca registral nº 32.929 - nº 7 de c/ Oviedo - como propiedad de 'La Caixa', no haciéndose referencia a la finca registral 32.907- nº 5 de c/ Oviedo - propiedad de 'Buildingcenter, SAU'. Asimismo en tal documento se señala que la oferta de compra está sujeta de aceptación por parte de 'Servihabitat, Servicios Inmobiliarios, SL', especificándose que el plazo de validez de la oferta es de quince días naturales desde la fecha de su emisión, y dentro del mismo la oferta debe ser aceptada por 'Servihabitat, SL' mediante notificación por escrito vía correo electrónico a la dirección facilitada por el ofertante - en el documento los demandantes indicaron una dirección de correo electrónico a tales efectos - , y que aceptada la oferta por tal sociedad de servicios inmobiliarios, el dieron ingresado por la parte ofertante en la cuenta de la tal sociedad se convierte en reserva para la adquisición del inmueble durante el plazo máximo de 30 días naturales a contar desde la notificación de la aceptación, debiéndose de otorgar dentro de dicho plazo escritura pública de compraventa con pago total del precio de la misma, y que en caso de no recibir la parte ofertante la aceptación expresa de la oferta dentro de su plazo de validez , la misma queda sin efecto debiendo de proceder 'Servihabitat, SL' a la devolución al ofertante del importe entregado en el plazo máximo de 7 días naturales a contar desde el vencimiento del plazo de validez de la oferta.

5º) En el plazo de los quince días naturales siguientes a la emisión de la oferta de compra por los actores, la demandada no remitió el correo electrónico comunicando la aceptación de la misma, pero tampoco comunicó rechaza alguno, y en los siete días naturales siguientes al vencimiento del plazo anterior tampoco devolvió a los actores la cantidad de 3.000 euros ingresados. Por ello tanto los actores como la agencia inmobiliaria consideraron que la oferta había sido aceptada e iniciaron los trámites para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

6º) En fecha no determinada del mes de finales de marzo o abril de 2014representantes de 'Servihabitat, SL' se reunieron con los actores y con la agencia inmobiliaria y les comunicaron que no aceptaban la oferta de compra realizada por entender que la misma sólo se realizaba por una de las dos fincas registrales que integran el local y que tenían que realizar oferta complementaria por la otra finca registral. Tras ello siguieron negociaciones entre las partes que se prolongaron hasta octubre de 2014, mes en el que se dieron por finalizadas sin acuerdo, siendo el 17-10-2014 cuando 'Servihabitat, SL' devolvió a los actores, mediante abono en su cuenta, los tres mil euros por éstos ingresados el 27-02-2014 cuando realizaron la oferta de compra.

7º) Por encargo de 'Servihabitat, SL' se realizó informe pericial de tasación del precio de mercado de la finca registral 32.907, que fue valorada en 84.560 euros, de los cuales 12.000 euros eran para el sótano común a las dos fincas registrales que integran el local. Tal informe pericial ha sido aceptado por la parte actora.



TERCERO.- Ambas partes han denunciado, la actora en el recurso de apelación y la demandada en el escrito de impugnación, que la sentencia de instancia incurre en el vicio procesal de incongruencia por conceder algo distinto a lo pedido. Y tal denuncia debe ser atendida por cuanto que la sentencia de instancia declara perfeccionada la compraventa de una de las dos fincas que integran el local, cuando lo cierto es que las dos forman un solo local que funcionalmente es una sola finca unitaria con un solo acceso, y está fuera de toda discusión que las dos fincas se vendían conjuntamente, y en tal sentido los actores señalaron que compraban las dos fincas como un solo local, y así lo solicitaron en la demanda, mientras que la demandada dejó claro que sólo vendía las dos fincas de forma conjunta, no una por separado, por lo cual es obvio que la resolución del pleito sólo permite dos opciones, declarar perfeccionada la compraventa para las dos fincas o denegar tal perfección para las dos. Declarar la perfección de la compraventa para una sola de las dos fincas, supone agravar la situación de ambas partes, la de la actora por cuanto que afirma haber ofertado el precio de 154.724 euros para las dos y la sentencia la obliga a comprar por tal precio una de las dos fincas, cuando su intención es comprar las dos o ninguna, y la de la demandada que no pretende la venta de las fincas por separado, o vende las dos o no vende ninguna.



CUARTO.- La primera cuestión de fondo que se discute es si la oferta de compra efectuada por los actores en fecha 27-02-2014 es por ambas fincas registrales, como sostiene la parte actora, o solamente por la finca registral 32.929 como sostiene la parte demandada.

De la simple lectura literal del documento nº 8 de la demanda referente a la oferta de compra de 27-02-2014 resulta que en la misma sólo se hace mención a la finca 32.929 del nº 7 de la c/ Oviedo de Burgos propiedad de 'Caixabank' - en la oferta pone 'La Caixa' que es el nombre comercial- . No se hace mención en tal documento a la finca registral 32.907 del nº 5 de la c/ Oviedo de Burgos, propiedad de 'Buildingcenter, SUA'.

Ahora bien, no podemos olvidar que el citado documento se genera por una aplicación informática de 'Servihabitat, SL', y tal como señaló la empleada de 'Inmobiliaria San Pablo' que llevó a cabo los gestiones, la sola mención de una de las dos finca en lugar de las dos, puede deberse a un error de dicha aplicación. Y en tal sentido, existen dos datos que evidencian que estamos ante un error, y que lo cierto es que la oferta era por las dos fincas.

En primer lugar, ya hemos dicho que ambas fincas registrales están unidas y forman un solo local con un solo acceso y un sótano común que antaño fue sede de una oficina de 'Caja Burgos', y en tal sentido la agencia inmobiliaria mostró el local como si una sola finca se tratase, e indicó que el precio pedido por la propiedad para tal local, es decir ambas fincas registrales era algo más de 160.000 euros, pero que al ser los demandantes accionistas de 'Caixabank, SA' y tener por ello derecho a un descuento quedaba reducido a los 154.724 euros, siendo este el precio que los empleados de la agencia inmobiliaria declararon haber indicado a los demandantes como el precio pedido por el local por la propiedad, y como tal el precio que se hizo constar en la oferta de compra de 27-02- 2014. Por otra parte si lo que se vende son dos fincas registrales que forman un local, es decir que constituyen una sola finca a efectos funcionales, el precio sea unitario para las dos finca, es decir para el local que integran, y no un precio separado para cada una de ellas, no existiendo por lo demás ningún elemento de prueba sobre la existencia de precios separados.

Pero la mayor prueba que el precio ofertado lo era para las dos fincas según lo indicado por la propiedad, la constituye el informe pericial aportado por la demandada, que la actora ha aceptado, en el que se tasa el precio de la finca n 32.907 del nº 5 de la c/ Oviedo de Burgos, que es la que no aparece reflejada en el documento de oferta de compra, en el precio de 84.560 euros, de los cuales 12.000 se corresponden con el sótano, que como hemos dicho es común para las dos fincas. Pues bien, considerando que ambas fincas son gemelas, en sentido que tienen prácticamente la misma superficie y la misma situación, el precio de ambas tiene que ser similar, quedando fuera de toda lógica que, como pretende la demandada, el precio de la finca 32.929 sea el de 154.724 euros y el precio de la nº 32.007 de 84.564 euros (72.000 si excluimos el sótano que es común), es algo absurdo que una finca de la misma superficie y situación tenga un precio que duplica a la otra. Por el contrario si tomamos en consideración que la finca 32.907 tiene 74,19 metros cuadrados útiles en planta baja y está tasa en tal planta en 72.560 euros, y que la finca 32.929 tiene en planta baja 76,44 metros cuadrados útiles, una simple regla de tres nos lleva a concluir que el precio de la segunda es de 74.760 euros. Sumando los dos precios de la cada finca en planta baja y los 12.000 euros en que fue tasado el sótano común, tenemos un precio conjunto para el local de 159.320 euros, es decir prácticamente similar al ofertado en el documento de 27-02-2016 en el que no debe olvidarse se aplicó un descuento por ser los oferentes accionistas de 'Caixabank, SA'. En definitiva el propio informe pericial de tasación aportado por la parte demandada, demuestra que el precio ofertado se corresponde con el precio del local integrado por las dos fincas, que como ya hemos dicho es el precio que los empleados de la agencia inmobiliaria indicaron a los actores que pedía la propiedad por tal local, siendo además tal precio acorde con el precio de mercado según la referida tasación pericial.

La conclusión de lo expuesto es que la oferta de compra era por el local integrado por las dos fincas, por el precio unitario pedido por la propiedad y acorde con el precio de mercado, y si en el documento de la oferta sólo aparece reflejada una de las dos fincas registrales que integran el local ello se debe, tal como declaró la empleada de la agencia inmobiliaria, a un error generado por la aplicación informática de 'Servihabitat, SL', es decir generado por la parte demanda y a ella imputable, debiendo estarse a lo dispuesto en el art. 1.288 del CC , aplicado por analogía, pues del mismo modo que la oscuridad en una cláusula contractual no debe favorecer a quien la ocasiona redactando el documento, el error en un documento generado por una parte tampoco la debe favorecer , ni como luego veremos la puede servir de excusa para rechazar una oferta.



CUARTO.- Sentado que la oferta de compra fue por las dos fincas registrales que integran un solo local unitario, y conforme al precio solicitado para el local por la propiedad, que además es un precio acorde con el precio de mercado, y que la mención en el documento de una sola finca es un error generado por la demandada, debe resolverse la segunda cuestión de fondo litigiosa, que no es otra que determinar si la oferta de compra realzada por los demandantes fue aceptada por la vendedora, y con ello quedó perfeccionado el contrato de compraventa en los términos de los artículos 1.262 del CC , según el cual el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, que en el caso de la compraventa según el art. 1.445 del CC debe serlo sobre la cosa determinada que el vendedor se obliga a entregar y el precio cierto que el comprador se obliga a pagar , siendo el precio cierto los 154.724 euros ofrecidos y la cosa determinada las dos fincas registrales que integran el local.

Como hemos visto el documento de la oferta de compra de fecha 27-02-2014 aportado como documento 8 con la demanda, que es un documento generado por una aplicación informática de 'Servihabitat, SL', señala que la oferta de compra está sujeta a aceptación por parte de dicha empresa, y que la aceptación debe realizarse en el pazo de validez de la oferta, quince días naturales desde su emisión, y debe ser expresa mediante envió de un correo de electrónico a la dirección de correo designada por los oferentes. No consta que entro del plazo de validez de la oferta o posterioridad al periodo de validez se remitiese correo electrónico manifestando la aceptación d la oferta, por lo cual atendiendo a la literalidad del documento de la oferta, la misma debería considerase no aceptada por 'Servihabitat'.

Pese a lo anterior, es decir la ausencia de envío de correo electrónico de aceptación exigido por el documento de la oferta para que ésta sea aceptada expresamente, hay motivos para considerar que la oferta fue aceptada tácitamente y, sobretodo, que su posterior rechazo fue extemporáneo y injustificado y por ello no acorde con la buena fe contractual.

Previamente hemos de reiterar que el documento de oferta se genera por una aplicación informática de 'Servihabitat', y que es verosímil considerar que también el correo electrónico se generaba por tal aplicación informática, por la cual es posible presumir que la ausencia de tal correo confirmatorio de la aceptación fue un error de tal aplicación - que ya hemos visto no tenía un funcionamiento óptimo - o del empleado que se encargaba de verificar las ofertas. Y también hemos de considerar que el correo puedo ser enviado a la propia agencia inmobiliaria, cosa que no descarga la empleada de la misma, quien dijo que por desgracia no se conservan los correos de dicha época por un problema interno de la oficina.

Pero con independencia de la anterior consideración, que obviamente no es relevante como para fundar la decisión que se tome en la cuestión debatida, las circunstancias a tener en consideración para apreciar la conclusión expuesto en orden a considerar un consentimiento tácito y un rechazo no contrario a la buena fe contractual, son las que siguen: 1º) El precio de la oferta de compra es de 154.724 euros, que como hemos dicho es el precio solicitado por la parte vendedora y como tal indicado por los empleados de la agencia inmobiliaria a los compradores.

Esto es importante, pues no estamos ante una oferta a la baja, en que se ofrece menos de lo que se pide inicialmente, y en la que por lo tanto si se hace necesario una respuesta expresa de la vendedora, que tiene que aceptar el menor precio ofrecido por la parte compradora. Pero cuando se ofrece lo que previamente ha pedido la parte vendedora, debe entenderse que la oferta va a ser aceptada, y el silencio puede entenderse como una aceptación tácita.

2º) Cierto es que no se remitió el correo de aceptación, pero tampoco se comunicó rechazo de la oferta ni se hizo constar que se debía aplicar la misma por otra finca. Es decir se guardó silencio, que como hemos dicho en un caso de oferta por el precio pedido - no oferta a la baja - puede considerase como aceptación.

3º) Vencido el plazo de validez de la oferta, 'Servihabitat' no devuelve los tres mil euros ingresados por los oferentes en la cuenta bancaria de la primera, y como hemos visto el documento de oferta obligada a realizar tal devolución en los siete días siguientes al vencimiento del plazo de validez de la oferta. Tal falta de devolución también constituye un acto propio que conforma la aceptación tácita.

4º) Tanto la agencia inmobiliaria como los demandantes entendieron que 'Servihabitat' había aceptado la oferta, y tal sentido la empleada de la agencia que llevó las gestiones dijo que consideraron que la oferta se había aceptado e iniciaron trámites para otorgar la escritura, mientras que el representante de 'Servihabitat' declaró que cuando se reunió con los demandantes y les indicó que no se aceptaba la oferta, estos dieron muestras de gran sorpresa, lo cual indica que estaban en la creencia que la oferta se había aceptado.

5º) En abril de 2014 el representante de 'Servihabitat ' se reúne con los demandantes y les comunica que no se acepta la oferta, por cuanto que la misma sólo es por una de las dos fincas, por lo que debe ofrecerse precio por la otra. Tal negativa no solo es extemporánea, sino que es injustificada pues responde a un motivo que se ha demostrado falso, pues, como hemos visto, la oferta es por las dos fincas que integran el local unitario, y por el precio que indicó la vendedora a la agencia inmobiliaria y éstos transmitieron a los demandantes, precio que indudablemente se corresponde con todo el local, no con una sola de las fincas que lo integran, y que a mayor abundamiento se ha demostrado ser un precio acorde con el mercado. De ello se deriva que al rechazar la oferta la demanda actuó con mala fe, pues sirviéndose de un error generado por su propia aplicación informática en el documento de oferta, rechazó una oferta acorde con el precio por ella misma solicitado para todo el local, y trató de obtener un precio mayor al inicialmente solicitado.

En definitiva, las anteriores circunstancias sirven para considerar que hubo un consentimiento tácito de la oferta realizada por los actores, conforme con el precio solicitado por la propia vendedora, que se fundamenta en actos propios vinculantes de la demandada, y ello conforme la doctrina jurisprudencial de los actos propios que por conocida es de innecesaria cita, y en todo caso el rechazo de la oferta, al ser extemporáneo, injustificado y fundado en un motivo falso, debe considerase como contrario a la buena fe contractual, que debe considerase aplicable en toda relación contractual y obliga a las partes a actuar conforme a parámetros éticos objetivos y de forma leal para la contraparte, y a su vez consecuente con su actuación previa, cuando ésta genera en la contraparte unas expectativas racionales que luego se ven defraudadas de forma injustificada.



QUINTO.- Sentado que la oferta de compra del local integrado por las dos fincas registrales fue aceptada por la demanda y que con ello quedó perfeccionado el contrato de compraventa por concurso de la oferta y la aceptación sobre el precio cierto a pagar por los compradores y la cosa determinada a entregar por las vendedoras, queda por resolver la tercera cuestión de fondo litigiosa, cuál es la existencia de enriquecimiento injusto alegado por la demandada, que a su entender se produce si se venden las dos fincas registrales por el precio ofertado para una de ellas.

Pues bien, la invocación de enriquecimiento injusto debe ser rechazada por las razones ya expuestas en el fundamento tercero de esta resolución, por cuanto que ha quedado debidamente acreditado: primero, la oferta no era por una sola finca sino por las dos que integran un local unitario con un solo acceso y que constituye una sola finca funcional; el precio ofertado lo es por el local, esto es por las dos fincas en su conjunto, y ello conforme el precio solicitado por la vendedora y comunicado a la agencia inmobiliaria que lo traslado a los demandantes, siendo obvio que el precio era único para las dos fincas, pues no tiene sentido su venta conjunta por integrar un solo local y exigir dos precios separados; tercero, el precio ofrecido por los actores y previamente solicitado por la demandada es el precio que se corresponde con el precio del local, siendo absurdo que la finca 32.907 tenga un precio de 84.560 euros (incluido el sótano común) y la finca 32.929 que es una finca gemela de similar superficie tenga un precio de 154.724 euros, casi el doble; cuarto, el informe pericial aportado por la propia parte demanda, acredita que el precio ofertado es el precio del local en su conjunto, y es además u precio plenamente acorde con el precio de mercado. No hay ningún enriquecimiento injusto en pretender comprar un local integrado por dos fincas por el precio previamente solicitado por la compradora por el mismo y que además es precio acorde con el de mercado. Lo que sí es reprochable por contrario a la buena fe contractual es desligándose de los actos previos y sirviéndose como excusa de un error generado por la propia parte demanda, que esta pretenda obtener por el local un precio superior al solicitado en su momento y que, reiteramos es un precio acorde con el de mercado.



SEXTO.- Lo expuesto en los fundamentos precedentes nos lleva a estimar el recurso de apelación de la parte actora, revocar la sentencia de instancia, y estimar la demanda, declarando perfeccionado el contrato de compraventa para las dos fincas registrales litigiosas por el precio ofertado de 154.560 euros, con condena a las demandadas propietarias de las fincas a otorgar la correspondiente escritura pública y hacer entrega de la posesión de las dos fincas. A su vez la estimación de la demanda conlleva la imposición de las costas procesales generadas en la primera instancia a la parte demanda ( art. 394-1 de la LEC ), sin imposición de las generadas por el recurso en la segunda instancia dada la estimación del mismo ( art. 398-2 de la LEC ), no imponiéndose tampoco las generadas por la impugnación formulada por cuanto que hay estimación parcial de la misma en lo relativo al vicio de incongruencia de la sentencia que se denuncia en dicho escrito.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S. M. el Rey de España, administrando la justicia que emana del pueblo español y ejercitando la potestad jurisdiccional que la Constitución y las leyes confieren a este tribunal.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de las mercantiles 'CARNICAS TAJADURA PROGRESO, SL' Y 'HERMANOS VIVAR ABIA, SA' , estimando parcialmente la impugnación formulada por 'SERVIHABITAT, Servicios Inmobiliarios, SL' y 'CAIXABANK, SA'- solamente en la denuncia del vicio de incongruencia - contra la Sentencia nº 125/2017, de 19 de junio dictada en Autos del Juicio Ordinario nº 553/16 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Burgos y, en su consecuencia, revocar y dejar sin efecto tal sentencia, y en su lugar dictar otra por la que se estima en su integridad la demanda interpuesta por las demandantes contra las demandas y, 0 declarar perfeccionada por concurso de la oferta y la aceptación la compraventa las fincas registrales nº 32.907 y 32.909 del Registro de la Propiedad nº 4 de Burgos, que se corresponden con un local de planta baja y sótano sito en los nº 5 y 7 de la c/ Oviedo de Burgos, descrito en la demanda, y ello por el precio conjunto para ambas fincas de 154.724 euros, declarando que la codemandada 'Servihabitat, Servicios Inmobiliarios, SL' ha intervenido en la emisión de la oferta de venta y la aceptación de la oferta de compra como mandataria de las propietarias de las fincas y con facultades para vincularlas por el contrato, y por ello condenar a 'Buildingcenter, SAU' como propietaria de la finca registral nº 32.907 y a 'Caixabank, SA' como propietaria de finca registral nº 32.929 a otorgar como parte vendedora escritura de compraventa a favor de las sociedades demandantes como parte compradora por el citado precio conjunto para las dos fincas de 154.724 euros, con más el IVA correspondiente y los impuestos y gastos generados por la compraventa, debiéndose abonarse el precio en el mismo acto de otorgamiento de la escritura pública, condenando a su vez las demandadas realizar los actos precisos para reanudar el tracto sucesivo de la finca nº 32.929 registrada a nombre de 'Caja de Ahorros Municipal de Burgos', condenando a las demandadas a estar y pasar por tales declaraciones, y al pago de las costas procesales generadas en la primera instancia; todo ello, sin imponer las costas procesales generadas en la segunda instancia por el recurso de apelación y la impugnación formulada.

La estimación del recurso de apelación conlleva la devolución a la apelante del depósito para recurrir previsto en la disposición adicional 15ª de la L.O.P.J .- A su vez debe devolverse el depósito de la impugnación en caso que el mismo se haya generado.

Notifíquese esta Sentencia a las partes con la advertencia que no es firme y que contra la misma cabe interponer en el plazo de veinte días desde su notificación y mediante escrito presentado en este Tribunal recurso extraordinario por infracción procesal y /o de casación, cuyo conocimiento y resolución corresponderá a la Sala Civil del Tribunal Supremo.- Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.