Sentencia CIVIL Nº 13/2018, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 12/2018 de 22 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SORIA
SENTENCIA: 00013/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA
Modelo: N10250
AGUIRRE, 3
-
Tfno.: 975.21.16.78 Fax: 975.22.66.02
Equipo/usuario: MGA
N.I.G. 42173 41 1 2017 0000126
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000012 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de SORIA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000033 /2017
Recurrente: EUROPEA DE VIVIENDAS DUERO SORIA S.L, FUNDACION ACCION SOCIAL Y
TUTELA DE CASTILLA Y LEON
Procurador: NELIDA MURO SANZ, NIEVES ALCALDE RUIZ
Abogado: FRANCISCO JAVIER HIJAS CHACON, JUAN ANTONIO GALLEGO BAIGORRI
Recurrido:
Procurador:
Abogado:
SENTENCIA CIVIL Nº 13/2018
Tribunal
Magistrados/as:
D. José Manuel Sanchez Siscart (Presidente)
D. José Luis Rodriguez Greciano
Dª María Belén Pérez Flecha Díaz
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En Soria, a veintidós de enero de dos mil dieciocho.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante
de los Autos de Procedimiento Ordinario Nº 33/17 contra la sentencia dictada por el JDO. DE PRIMERA
INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 de Soria, siendo partes:
Como apelante y demandante FUNDACION ACCION SOCIAL Y TUTELA DE CASTILLA Y LEON
representado por el Procurador Sra. Alcalde Ruiz y asistido por el Letrado Sr. Gallego Baigorri.
Y como apelado y demandado EUROPEA DE VIVIENDAS DUERO SORIA S.L. representado por la
Procuradora Sra. Muro Sanz y asistido por el Letrado Sr. Hijas Chacón.

Antecedentes

PRIMERO .- En fecha de 20 de enero de 2017, se presentó demanda promovida por parte del Procurador Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de Fundación Acción Social y Tutela de CyL, en procedimiento ordinario, de reclamación de cantidad, que fue presentado en el Decanato de los Juzgados de esta ciudad, que procedió a turnarla al Juzgado de Instancia 1 de esta ciudad, que acordó su admisión por resolución de fecha de 9 de febrero de 2017, procediéndose a la contestación a la demanda, con fecha de 10 de marzo de 2017, por la Procuradora Sra. Nélida Muro, en nombre y representación de Europea de Viviendas, procediéndose, en resolución de fecha de 4 de abril de 2017, a señalar día para la correspondiente audiencia previa, para el 28 de abril de 2017.



SEGUNDO .- En dicha fecha, tuvo lugar la propuesta de prueba correspondiente, fijándose para que tuviera lugar el correspondiente acto de juicio, en fecha de 30 de mayo de 2017, y dictándose sentencia, a continuación, en fecha de 14 de junio de 2017 . En dicha sentencia, se estimaba parcialmente la demanda, declarando la extinción por mutuo disenso de los contratos de reserva, y compraventa, objeto de esta demanda, condenando a la demandada a restituir a la parte actora la cantidad de 26.414,17 euros, más los intereses legales, desde la fecha de interposición judicial, sin hacer expresa imposición de las costas causadas.



TERCERO .- Frente a dicha resolución, se interpuso recurso de Apelación por la actora, que fue objeto de oposición e impugnación por la parte demandada, dándose traslado de la impugnación a la parte actora, que también se opuso a la misma, remitiéndose las actuaciones a esta Sala, que designó Magistrado Ponente y demás miembros de la Sala, fijando para deliberación, votación y fallo, el día de la fecha, quedando, desde entonces pendiente de resolución. Habiéndose acreditado, en la tramitación del recurso, las prescripciones legales oportunas.

Ha sido designado Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Luis Rodriguez Greciano, quien expresa el parecer de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia de Instancia, se alza las representaciones procesales de ambas partes, a través de sendos motivos de oposición. Formulados uno, el de la actora, a través del mecanismo procesal del recurso de Apelación, y la demandada, a través de la correspondiente impugnación del recurso.

En demanda, la Fundación que ostenta la tutela de Dª Bernarda , desde 12 de mayo de 2013, cuestión que no se discute, ejercita acción en defensa de los intereses de eta última, incapacitada judicialmente.

Existiendo autorización judicial para entablar la correspondiente reclamación judicial, frente a la entidad demandada, por auto de 20 de septiembre de 2016.

En principio la petición consistía en la rescisión de contratos suscritos con Europea de Vivienda, de los años 2000 a 2004, reclamándose el pago de la cantidad de 120.623,05 euros. En relación con diversas cantidades entregadas por Dª Bernarda a cuenta de la adquisición de distintos pisos de la entidad demandada.

En inmueble promovido por la misma. Habiéndose procedido igualmente a la formalización de un contrato de permuta, mediante escritura pública, de 27 de mayo de 2003, existiendo resolución de esta Sala, de 5 de octubre de 2005, donde se declaraba la nulidad por falta de voluntad correctamente formada por una de las partes. Es decir, por inexistencia de consentimiento válido prestado por Dª Bernarda . Reclamando, repetimos, la cantidad de 101.991,68 euros. Cantidad que se extrae de deducir la cuantía de 120.623,05 que supuestamente había entregado a Europea de Viviendas, de la cantidad objeto de devolución por parte de ésta, que era de 18.631,37 euros.

De una forma más precisa, en contestación a la demanda, se detallaron los movimientos existentes entre las partes, de tal manera que en vía de Apelación consideraba que las cantidades que habían sido entregadas por la actora, eran 129.788,23 euros, las devoluciones, por importe de 79.634,10 euros, entendiendo pendiente la devolución de la cantidad de 50.154,13 euros. Es decir, de la cantidad inicialmente reclamada de 101.991,68 euros, ahora, reclama exclusivamente la mitad, de 50.154,13 euros, entendiendo que se había procedido a una devolución, por la entidad demandada, de cantidades sensiblemente superiores a las reclamadas en la demanda. Pero es que, además, de esta cantidad de 50.154,13 euros, es preciso fijar otro matiz. De esa cantidad global, 8.414,17 se reconoce adeudado por la demandada, y se ha allanado a ello. Mientras que de la cantidad restante, esto es, 41.739,96, figuran integradas en la misma, la cantidad de 18.000 euros, que es discutido su pago por la demandada, y a cuyo pago resultó obligada la misma en sentencia, y que es objeto de impugnación. Por lo que la cantidad a reclamar en Apelación queda ceñida a 23.739,96 euros.

En cualquier caso, repetimos, de la cantidad que se consideró inicialmente como pendiente de devolución 101.991,68 euros, ahora considera que la cantidad pendiente de devolución sería de 50.154,13 euros desglosados de este modo: 1. La cantidad de 8.814,17 no discutida por la demandada, puesto que se ha allanado a su pago.

2. La cantidad de 18.000 euros, que supuestamente se considera como arras penitenciales, a cuyo pago ha sido condenada la demandada, y que es objeto de impugnación por la misma.

3. Lo que representa el recurso de Apelación, que es que a estas cantidades ya reconocidas en favor de la actora, en sentencia, 8.814,17 más 18.000 euros, se añada la cantidad de 23.739,96 euros.

Es reconocida la existencia de una compraventa de las viviendas en portal NUM000 , NUM001 y portal NUM000 , NUM002 , correspondientes a la fase 9, de la promoción, satisfaciendo por Dª Bernarda la cantidad de 51.086,02 euros por ello.

Dª Bernarda para el pago de dicha cantidad, y es reconocido por ambas partes, satisfizo las siguientes cantidades; 1.La cantidad de 12.020,24 euros, mediante transferencia en fecha de 25 de septiembre de 2002. Al tiempo de formalizarse la reserva 2. La cantidad de 12.020,24 euros, en fecha de 14 enero 2003, al tiempo de formalizarse el contrato.

Igualmente por transferencia.

3. La cantidad de 6.010,12 euros, el día 16 de julio de 2003, igualmente por trasferencia.

4. La cantidad de 21.035,42 euros en fecha de 6 octubre de 2003, igualmente mediante transferencia.

Quedaron resueltas estas compraventas por acuerdo de ambas partes, en octubre 2003, vivienda portal NUM000 NUM001 , y diciembre de 2003 (vivienda portal NUM000 NUM002 ).

Abonando a Dª Bernarda , la entidad demandada la cantidad de 18.631,37 mediante transferencias, los días 17 de octubre de 2003, y 12 enero de 2004. Y entendiendo la parte demandada que satisfizo a la actora la cantidad de 24.040,48 euros, en metálico, coincidiendo, en fecha de 22 de diciembre de 2003, con la venta de la vivienda en portal NUM000 NUM002 , a un tercer comprador. Circunstancia que es negada por la parte actora.

Esta es la cuestión esencial de este recurso. La demandada considera que procedió al abono de esta cantidad, cosa que la actora niega. Siendo, por tanto, una cuestión relativa a la valoración de la prueba.



SEGUNDO .- Evidentemente, el pago, como forma de extinción de las obligaciones, puede ser llevado a cabo perfectamente en metálico, como por cualquier otro de los medios legales.

Debiendo tenerse en cuenta, por ello, para precisar a quien corresponde la carga de demostrar el fundamento esgrimido, la doctrina que inspira el artículo 217 LEC establece el principio de que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario es atribución del demandado. la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión , sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, de manera que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición; y la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba exige tener en cuenta criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte, de manera que el tribunal puede obtener su convicción por cualquiera de las pruebas obrantes en los autos, con independencia de quién las haya proporcionado al Juzgador ( Sentencias de 20 febrero 1960 , de 17 octubre 1981 , de 24 julio 1986 , 20 mayo 1987 , de 18 mayo 1988 , de 3 octubre y 13 noviembre 1992 , de 8 marzo 1996 ). Así, si el recurrente sostiene ingresos en cuenta y entregas en metálico para el pago, el artículo 217 LEC le impone la carga de la prueba de esa entrega y de su recepción por la parte demandada, pues está obligada a probar aquellos hechos constitutivos del crédito que reclama, sin que lo haya logrado.

Ahora bien, evidentemente dicha prueba no tiene porqué significar necesariamente un documento acreditativo del pago de la cantidad en metálico, por parte de la persona a quien se entregó, sino que puede efectuarse dicha prueba por distintos medios.

Así la SAP de Valladolid, de 22 de octubre de 2010 , venía a señalar que dadas las características de la acción entablada en la demanda, le resultaba difícil al actor, que sostiene no le fue entregada la cantidad objeto de reclamación en su demanda, la prueba del hecho negativo invocado como sustento de su demanda, siendo la demandada quien de conformidad a las reglas generales sobre la carga de la prueba debía soportar la acreditación del efectivo pago del metálico ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Sin embargo, y aunque no concurra una prueba indubitada del pago indicado por la demandada, lo cierto es que es perfectamente posible, acreditar dicho pago, si del conjunto de la prueba practicada puede extraerse un razonamiento que no puede tildarse de absurdo, ilógico o arbitrario. En orden a la conclusión que efectivamente dicho pago haya podido tener lugar.

Es decir, aun no existiendo un recibo específico donde se acredite la entrega de dicha cantidad en metálico, firmado por la actora, es posible deducir dicho pago, del resto del material probatorio, de modo indirecto, cuando dicha conclusión sea lógica, razonable, teniendo en cuenta la totalidad de las relaciones contractuales y/o personales entre las partes.

Se admite y no se discute que parte del precio, y en concreto, la cantidad de 18.631,37 euros, fue entregada a Dª Bernarda , mediante transferencias, de fechas de 17 octubre de 2003, y 12 de enero de 2004.

En relación con la rescisión y devolución de las cantidades correspondientes a los portales NUM000 NUM001 y NUM000 NUM002 , de la fase 9 de la Promoción. No deja de ser curioso, que dichas transferencias hayan sido ya satisfechas en favor de Dª Bernarda , cuando la misma, había sido ya incapacitada por sentencia de 12 de marzo de 2013 . Cuando ya en fecha de 5 de octubre de 2005, se consideró que la escritura pública otorgada en fecha de 27 de mayo de 2003, era nula, precisamente, por falta de consentimiento de Dª Bernarda , a la hora de prestar su firma, por el deterioro cognitivo moderado que la misma padecía.

Se indica por la actora, en el hecho 5.2 de la demanda que 'desde entonces, no existía relación alguna entre las partes, debido al litigio mantenido durante los años 2004, y 2005', pero sí lógicamente, en el año 2003, existía dicha relación, pues está documentada la presencia de transferencias en favor de Dª Bernarda , de fechas de 17 octubre de 2003, y 12 enero 2004. Y, por tanto, era perfectamente posible, que dicha relación siguiera subsistiendo en fecha de 22 de diciembre de 2003, cuando se procedió, al pago en metálico de la cantidad, como afirma la parte demandada.

La parte demandada para justificar el pago presenta, documento, fechado en 22 de diciembre de 2003, cuyo tenor literal es el que sigue: 'solicitando la citada, la anulación del contrato de compraventa existente con dicha sociedad relativo al portal NUM000 , denominada NUM002 , con superficie útil, de 56,90 metros cuadrados, y trastero 15, con superficie de 7,00 metros cuadrados, se acuerda, rescindir el mencionado contrato, y proceder a la devolución íntegra del anticipo realizado a cuenta de los inmuebles', firmando a continuación ambas partes, así Dª Bernarda . Y a continuación figura, factura de abono, de 31 de diciembre de 2003, concepto 'devolución de anticipos realizados a cuenta, pro anulación del contrato de compraventa existente con esta sociedad, total 24.040,48 euros'.

Es cierto que este documento concreto no aparece firmado. Pero también lo es que en fecha de 22 de diciembre de 2003, existe contrato del administrador solidario de la entidad demandada, y Dª Azucena , donde ésta compraba justamente el mismo inmueble, portal NUM000 NUM002 , y el trastero, es decir, justamente los mismos inmuebles que habían dado lugar a la rescisión operada entre las partes, en virtud del documento antes reseñado. Es decir, el documento de rescisión y devolución de cantidades, y el contrato privado de adquisición de ese mismo inmueble, por terceros, se hicieron coetáneamente. Y en la que se establecía, cláusula tercera, que 'en ese momento entregaba la adquirente la cantidad de 24.040,48 euros', es decir, exactamente el dinero que se dice entregado en metálico a la parte actora, ese mismo día, en virtud del contrato antes aludido. Y el pago de esa cantidad se hacía mediante ingreso en la cuenta bancaria de la demandada. Cosa que así efectivamente tuvo lugar como se demuestra de extracto bancario, presentado por la demandada como prueba.

El día 24 de diciembre, en el extracto bancario de Dª Bernarda , como se determina en prueba documental presentada por la parte demandada, es decir, 1 día después de la entrega de la cantidad en metálico, aparecía un ingreso efectuado por la misma, de 10.000 euros.

De todo ello, se deduce que si bien Dª Bernarda tenía un deterioro cognitivo leve, que determinó su incapacitación, bien ella, o alguien en su nombre, era perfectamente capaz de hacer ingresos en su cuenta corriente, de cantidades elevadas en metálico. Como de sacar dinero de esa misma cuenta, si observamos los extractos, pues constan reintegros de 1.500 euros, en fecha de 15 de diciembre de 2003, e ingresos posteriores, en efectivo, de 9 de enero, de 860 euros. O de ingresos en efectivo de 700 euros, en fecha de 9 de febrero. O de 11 de diciembre de 2003.

No era inhabitual por parte de la misma, proceder a ingresar cantidades elevadas de dinero en metálico, o a llevar a cabo reintegros también de cantidades elevadas en metálico.

Pero no solamente se demuestra a través de este dato, así en la relación existente entre las partes, no era infrecuente la existencia de pagos o ingresos en metálico. Así, la parte demandada reconoce haber recibido en metálico 6.010,12 euros, en fecha de 17 de julio de 2000, por la compradora. O de 3.005,07 en metálico, también el día 3 de enero de 2001. Acreditándolo documentalmente.

Así igualmente recibió la demandada como anticipo, y en metálico, la cantidad de 18.330,87 euros, en metálico, el día 22 de diciembre de 2000. Y 6.010,12 euros, en efectivo, igualmente el día 28 de agosto de 2001. Estos son extremos que son reconocidos por la demandada, como cantidades recibidas, y que aparecen igualmente acreditadas. Igualmente, para otras adquisiciones pagó a la entidad demanda en metálico, la cantidad de 9.015,18 euros, el día 31 de enero 2001, y de 9.015,18 el día 17 julio 2001.

Es cierto que las devoluciones se hacían por transferencia, no así los pagos, pero también lo es, que observando la relación contractual entre las partes, era frecuente el pago en metálico de cantidades por la actora, que, desde luego, tenía en su poder al menos 10.000 euros en metálico, al día siguiente de su entrega por la demandada. Y añadiendo que la cantidad recibida por el nuevo adquirente del inmueble, coincidía perfectamente con la cantidad que se dice entregada a Dª Bernarda , y además, que ambos documentos, el de rescisión y devolución de la cantidad, y la compra del inmueble cuya compraventa había quedado rescindido entre las actuales partes, eran exactamente de la misma fecha.

De lo que se infiere que no es ilógico entender que efectivamente, y a través de todos estos datos, la conclusión de la Juez a quo, en orden a que el pago se había efectuado en metálico en el citado día, y por ese importe, sea perfectamente correcto. En cualquier caso, no parece lógico entender que si se han venido efectuando devoluciones de más de 60.000 como es reconocido por la parte actora, no haya tenido lugar la devolución de una cantidad sensiblemente inferior, como sería la de 24.000 euros.

Pero es que, el documento de rescisión firmado por Dª Bernarda , señala que 'entre ambas partes, se acuerda rescindir el mencionado contrato y proceder a la devolución íntegra del anticipo realizado a cuenta de los inmuebles adquiridos a esta sociedad, y que se corresponden con vivienda portal NUM000 denominada NUM002 , y trastero, que aparecía desglosada como cantidad de 24.040,48 días', en documento firmado por Dª Bernarda , y de fecha de 22 de diciembre de 2003. Figurando, además, los datos identificativos del NIF, dirección, y referencia 09006, y concepto factura de abono 2003/377. Girando dicha factura con el anagrama de la entidad demandada y figurando el sello de 'contabilizado', lo que resulta acreditativo que la operación de devolución había tenido lugar.

Pero es más, en la declaración de Sr. Samuel , que lógicamente tenía interés en el procedimiento, pero cuya declaración puede ser igualmente examinada, manifestó que 'efectivamente fue a la residencia donde estaba la citada, y entregó el dinero a la misma'. Y que todo ello, tuvo lugar en la Residencia, donde aquella se albergaba por motivo de una enfermedad. Y que efectivamente el documento mencionado en el párrafo anterior fue firmado, y el dinero entregado en metálico.

Habiendo incluso entregado poco tiempo después Dª Bernarda , y en concreto en fecha de enero de 2004, la cantidad de 18.000 euros en concepto de reserva de otra promoción. Haciéndolo igualmente en efectivo. Como se demuestra en los documentos aportados con la contestación a la demanda, y en concreto del recibí, de fecha de 21 de enero de 2004, por importe de 18.000 euros, por reserva de adquisición de inmuebles de portal NUM003 NUM004 , NUM005 , NUM006 , por tiempo de reserva de 4 meses, firmado con la entidad demandada. Entrega, que se realizó en metálico, por la citada reservista.

En suma, no parece ilógico, antes al contrario, que efectivamente la devolución de la cantidad en cuestión hubiera sido llevada a cabo en metálico por la entidad demandada. Por lo que la reclamación de la entrega de la citada cantidad, que constituye la base del recurso de Apelación interpuesto por la entidad tutelar, ha de ser desestimado.



TERCERO .- Analizaremos, ahora, el contenido de la impugnación de la sentencia efectuado por la entidad demandada, que se ciñe, a que debe descontarse de la cantidad que resulta obligada al pago, en sentencia, la de 18.000 euros, 'en concepto de reserva de viviendas', es decir, la misma cantidad y por el mismo concepto, que se aludió en el final del fundamento de derecho anterior.

Entiende que esa cantidad se entregó con la obligación de firma del contrato de compraventa, en el periodo de 4 meses, a contar desde su firma, esto es, desde 21 de enero de 2004. En definitiva, según los términos contractuales, la escritura se debería firmar como límite máximo en fecha de 21 de mayo de 2004.

Entiende que la existencia de ese contrato, incluso aportado por la parte actora, como así es, como 'recibo de reserva', junto con la demanda, implicaba que la citada Dª Bernarda , había recibido la cantidad, y se había comprometido a la firma del contrato, en 4 meses. De tal manera que si las partes, no acudían a la citada firma, se facultaba a las mismas para rescindir la reserva, estando obligado el comprador a perder la cantidad, o al vendedor a devolverla por duplicado. Siendo igualmente evidente, que existía dicha reserva, por cuanto la parte actora, presentó certificado de fecha de 1 de septiembre de 2004, donde la citada Dª Bernarda solicitaba la anulación de la reserva existente con dicha sociedad demandada, y entre ellos, de los inmuebles que figuran como objeto en la citada reserva.

En fecha de 26 de agosto de 2004, se remitió burofax por la entidad demandada a la actora, a fin que procediera a firmar la escritura en cuestión en 15 días, con los apercibimientos correspondientes. Y una segunda carta, en fecha de 28 de septiembre de 2004, que daba por resuelto el contrato, con pérdida de cantidades, también por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

Es evidente que Dª Bernarda no tenía intención de formalizar el contrato, ni de acudir a las dependencias notariales para concertar la escritura pública. Pero también es evidente que dicha intención no aparece reflejada por la actuación de la entidad ahora impugnante. Si el plazo de reserva finalizaba el 21 de mayo de 2004, como se ha dicho, esperó hasta finales de agosto de 2004 -más de 4 meses después de la fecha límite para formalizar el contrato- a requerir a la citada adquirente a fin que se llevara efecto lo convenido. Y se perfeccionara el contrato de compraventa objeto de reserva. Y curiosamente, dio como resuelto el contrato, posteriormente, el día 28 de septiembre de 2004. Cuando ya había tenido lugar las resoluciones de las distintas compraventas efectuadas, y sobre todo, después de la firma de otro documento que igualmente tiene trascendencia.

Y si efectivamente la presentación del documento de firma de reserva, por la parte actora, significa que tenía conocimiento de la misma, y que estuvo presente en la reserva, y prestó su consentimiento a ella, también lo es, que lógicamente, el otro documento que igualmente se presentó por la actora, y referido a las relaciones entre ambas partes, y de fecha 1 de septiembre de 2004, tiene igualmente significado probatorio. Debiendo reseñarse, que conforme el artículo 1281 del CC , los contratos han de interpretarse según el sentido literal de sus cláusulas, a menos que la intención de los contratantes sea distinta, cosa que en el presente caso, y como analizaremos en el supuesto de este último documento, la intención de las partes es conforme a su sentido literal. Interpretándose la intención de las partes, por sus actos anteriores, coetáneos, o posteriores (1282 CC).

En dicho documento, repetimos, de 1 de septiembre de 2004, esto es, inmediatamente después de girado el primer burofax por la entidad demandada, y siendo anterior, en el tiempo, al segundo burofax, donde se consideraba rescindido el contrato, y se establecía la obligación de Dª Bernarda de pagar la cantidad en concepto de reserva (18.000 euros), se establecía que 'solicitando Bernarda , la anulación del contrato, referido a los inmuebles objeto de reserva, se acuerda por ambas partes, rescindir el contrato, y la reserva, así como cualquier tipo de reclamación pertinente'.

Evidentemente, dicha reclamación se refería, como no podía ser otra cosa, a la obligación de pérdida de la cantidad de 18.000 euros, en concepto de reserva, por Dª Bernarda . Y evidentemente, que la intención de las partes era la plasmada en el contrato, se deriva por el hecho que siendo el documento firmado en fecha 1 de septiembre de 2004, la entidad demandada no haya reclamado el pago de la citada cantidad judicialmente, a pesar de su importe elevado, hasta el momento en que se procedió a interponer demanda en su contra.

En cuyo momento, no antes, aludió a la supuesta obligación de pago de Dª Bernarda en la cantidad de 18.000 euros.

Esto es, es evidente que con dicho documento se daba por zanjada la reserva, y el contenido del documento referido, en cuyo concepto basa su reclamación la entidad demandada. Y dejando sin efecto el documento en todos sus extremos, entre ellos, el relativo a la pérdida por la compradora de la cantidad de 18.000 euros, en concepto de reserva, si no se formalizaba el contrato.

Conviene recordar cuál es la doctrina fijada en relación con la figura del 'mutuo disenso'. Éste, como señala la STS 39/2015, de 16 de febrero , con cita de la STS de 7 de noviembre de 2012 , 'constituye una figura jurídica claramente diferenciable de la facultad resolutoria del contrato. En efecto, no se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz'.

El mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes, sin que pueda inferirse, directamente, de la interpretación o integración del contrato principal que nada contempló al respecto.

En este caso, es clara la constatación inequívoca a través de los actos propios. Puesto que no solo se plasma en el contrato, que además, se lleva a cabo en documento donde figura el anagrama de la entidad demandada, la voluntad de cesar cualquier reclamación, dejando sin contenido el documento de reserva antes firmado. Sino que, por la propia actuación de la entidad demandada, que no reclamó en ningún momento, a lo largo de todo este tiempo (septiembre 2004, a enero 2017, fecha de interposición de la demanda, y no por la entidad en cuestión, sino el organismo tutelar de Dª Bernarda ), la cantidad de 18.000 euros, determina, en buena lógica, que admitía y aceptaba el contenido del documento. Y que la reserva había sido objeto de rescisión, de común acuerdo entre las partes. Lo que implicaba la no aplicación de la figura de arras pactada, esto es, la pérdida de la compradora de la cantidad ya entregada.

Sigue diciendo el Alto Tribunal que 'la aplicación de esta doctrina implica la necesidad de examinar la conducta de ambas partes a los efectos de determinar sí se dio, desde un punto de vista expreso o tácito, ese acuerdo de voluntades que deja sin efecto el contrato de compraventa, o en este caso de reserva', a lo que ha de darse una respuesta positiva, según lo antes razonado.

Sólo el mutuo disenso, puede evitar la aplicación de las citadas previsiones contractuales, de la pérdida de la cantidad entregada en concepto de reserva, siempre partiendo de la base de que estamos en presencia de un acuerdo de voluntades entre comprador-o en este caso futuro adquirente- y vendedor.

Y en este caso, repetimos, se ha demostrado la existencia de esa voluntad conjunta de dejar sin efecto el contenido del anterior pacto de reserva, y de la obligación de pérdida de la cantidad de 18.000 por el futuro adquirente, en caso de no procederse a la firma del contrato, a su instancia, en el término de 4 meses, a contar desde 21 de enero de 2004.

Habiéndolo entendido así, la Juez a quo, en su más que razonada sentencia, determina, lógicamente, que esta impugnación de la sentencia también haya de ser desestimada, lo que conlleva la confirmación de la resolución recurrida, en su integridad.



CUARTO .- En materia de costas, estimándose parcialmente la demanda inicial, es correcto el pronunciamiento de la sentencia, de no haber lugar a la imposición de las costas originadas en la Primera Instancia a ninguna de las partes, conforme el artículo 394 de la LEC .

En cuanto a las costas de esta alzada, siendo desestimados los recursos de Apelación y de impugnación, cada una de las partes, respectivamente, apelante e impugnante, habrá de abonar las costas originadas en esta alzada, como consecuencia de su recurso de Apelación, y la impugnación de la sentencia efectuada por sus representaciones procesales, conforme el artículo 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de la FUNDACIÓN ACCIÓN SOCIAL Y TUTELA DE CASTILLA Y LEÓN, y al impugnación de la sentencia, efectuada por la Procuradora Sra. Nélida Muro Sanz, en nombre y representación de EUROPEA DE VIVIENDAS DUERO SORIA SL, frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 1 de esta ciudad, de fecha de 14 de junio de 2017 , dictada en procedimiento ordinario número 33/2017, seguido en dicho órgano judicial, y, en su consecuencia, debemos deconfirmar, y confirmamos , en su integridad, y en la totalidad de sus pronunciamientos, la sentencia objeto de recurso y de impugnación.

Imponiendo las COSTAS originadas en esta alzada, por razón del recurso de Apelación interpuesto, a la parte apelante.

Imponiendo las COSTAS originadas en esta alzada, por razón de la impugnación de la sentencia, llevada a cabo por la entidad demandada, a esta última.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sala. Bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra sentencia, la firmaron, rubricaron los Ilmos. Sres Magistrados que figuran al margen.