Sentencia CIVIL Nº 13/2021, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 293/2020 de 28 de Enero de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA: 00013/2021

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo de apelación civil nº 293/2020

SENTENCIA

Núm. 13/21

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

D. CÉSAR GONZÁLEZ CASTRO

D. EDUARDO FERNÁNDEZ-CID TREMOYA

En Santiago de Compostela, a veintiocho de enero de dos mil veintiuno.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 6ª, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000635/2018, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000293/2020, en los que aparece como parte apelante, D. Victor Manuel, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. ISABEL PENSADO GÓMEZ, asistido por el Abogado D. ANTONIO JESÚS LÓPEZ-SOCAS PERERA, como parte apelada, D. Belarmino, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. AURORA GOSENDE GÓMEZ, asistido por el Abogado D. LUIS LÓPEZ MARTÍNEZ, y la COMUNIDAD HEREDITARIA DE Dª Salvadora, representada por el Procurador de los tribunales, Sra. MÓNICA VIEITES LEÓN, asistida por el Abogado Dª OTILIA PÉREZ PEAGUDA; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ÁNGEL PANTÍN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 20 de agosto de 2020, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Quedebo desestimar y desestimola demanda principal formulada por la Procuradora Dª. Isabel Pensado Gómez, en nombre y representación de D. Victor Manuel contra la comunidad hereditaria de Dª Salvadora formada por sus hijos D. Eliseo y Dª Azucena, ambos representados por la Procuradora Dª Mónica Vieites León y contra D. Belarmino,representado por la Procuradora Dª. Aurora Gosende Gómez, y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los citados demandados de las pretensiones contra el mismo ejercitadas; todo ello con expresa imposición de costas al demandante.

Asimismo debo estimar y estimola demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dª Aurora Gosende Gómez, en nombre y representación de D. Belarmino contra D. Victor Manuel, representado por la Procuradora Dª Isabel Pensado Gómez, y en consecuencia, debo declarar y declaro la nulidaddel apartado b del documento de 20 de julio de 2017, con la consecuencia de tenerlo por no puesto; todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Victor Manuel se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 13 de enero de 2021.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada

PRIMERO- La sentencia estima la demanda reconvencional y considera que la cesión de 28/7/17 (folio 20) en favor del demandante de la opción de compra relativa a la vivienda litigiosa que había sido otorgada a su vez el 1/3/16 (folio 30) por su exclusiva propietaria, DOÑA Salvadora, esposa posteriormente fallecida del demandado DON Belarmino, es ineficaz pues no fue consentida por los propietarios de la vivienda (los hijos y herederos de DOÑA Salvadora, también codemandados), al no ser válida la autorización de tal cesión verificada por DON Belarmino el 20/7/17 (folio 29) ya que actuó en dicho negocio en su propio nombre y no en nombre o representación de los reales propietarios.

El presente recurso ha de ser decidido dentro del marco de debate que las partes han delimitado ( arts. 465.5 LEC en relación con el 456.1). Lo que la parte actora sostiene en el litigio es que el demandado DON Belarmino actuaba en el negocio jurídico de 20/7/17 (folio 29) en representación y con capacidad para vincular a sus hijos codemandados y en consecuencia pide, como cesionario de la opción de compra, la condena de todos ellos al cumplimiento de la opción pactada y a transmitirle el inmueble. Ha quedado pues fuera del debate la hipótesis jurídica de que, en el caso de que la actuación de DON Belarmino no vinculase a sus hijos frente al demandante y, por tanto, no pudiera obligar a aquéllos a transmitir el dominio, sí pudiera ser válida en el ámbito puramente obligacional para DON Belarmino y, por ello, ser hecha efectiva en ese plano bilateral, imponiendo a éste el deber de transmitir el dominio de la totalidad de la vivienda, con las eventuales obligaciones resarcitorias a su cargo si en ejecución de la eventual decisión estimatoria de la acción no lo hacía efectivo.

Desde la misma perspectiva, la parte actora ha suscitado en ambas instancias la pertenencia al matrimonio -a efectos de terceros- de la vivienda a la que se refiere la opción de compra, pues constaba a su nombre como bien ganancial en el registro de la propiedad cuando se realizaron los actos jurídicos objeto del litigio, Consta que efectivamente no se han inscrito los actos documentados en la escritura de 13/2/15 (folio 161) en la que DON Belarmino y su esposa DOÑA Salvadora disolvieron y liquidaron la sociedad de gananciales y atribuyeron la propiedad exclusiva de la vivienda a DOÑA Salvadora. Sin embargo, de tal presupuesto no deriva la parte apelante la petición de que DON Belarmino deba tolerar que se haga efectiva la opción de compra respecto de la cuota de la que, con arreglo a tal planteamiento, pudiera ser titular sobre la vivienda, pues la única pretensión articulada se refiere a la totalidad de la finca, no a la cuota que pudiera corresponder sobre la misma a DON Belarmino, y siendo indiscutible que los otros codemandados como sucesores de su madre serían, cuando menos, cotitulares de derechos respecto de la vivienda, de ser confirmada la inaptitud del acto de 20/7/17 para obligarlos se mantendría también la desestimación de la demanda en los términos en que se plantea.

En todo caso tal tesis no es viable jurídicamente. Lo que el registro dice es que la vivienda es ganancial, no que sea una comunidad ordinaria al 50% para ambos cotitulares, de forma que, conociendo el demandante el fallecimiento de DOÑA Salvadora cuando se autorizó la cesión y se pactó ésta, lo que existiría a los efectos de su propia contratación y con base en el registro es una comunidad sobre la universalidad postganancial entre DON Belarmino y sus hijos y no una comunidad por cuotas sobre el bien que permitiese la transmisión por separado de cuotas sobre el mismo. Por otra parte, no estamos estrictamente ante una situación de tercero hipotecario que deba ser protegida ante la falta de concordancia del registro con la realidad (el demandante no adquirió de los titulares registrales, sino que contrató con el cedente de la opción), ni hay razones de protección de la buena fe o de la seguridad jurídica -por las razones expresadas es indefectible en el presente litigio la necesidad de que se considere que el acto de DON Belarmino vincula a los herederos de DOÑA Salvadora- que justifiquen que se dé primacía a tal apariencia registral frente a la realidad derivada del previo pacto liquidatorio de tal comunidad, conforme a lo ya expresado.

SEGUNDO- También de forma previa a abordar el núcleo del asunto ha de señalarse que la reconvención planteada por DON Belarmino solicita la nulidad -y la contestación a la demanda de los hijos y coherederos de DOÑA Salvadora invoca su ineficacia- de la autorización de la cesión de la opción de compra pues en la misma se autoriza la cesión a favor de la persona del demandante o 'empresa de la que el mentado sea su administrador', argumentándose que ello determinaría la nulidad del pacto por indeterminación de la parte cesionaria que vulneraría los arts. 1254 y 1261 CC, pidiéndose también en la reconvención (remisión del fundamento jurídico quinto de la reconvención al hecho tercero c de la contestación) la nulidad por no ser DON Belarmino titular del dominio sobre la vivienda. La sentencia no analiza el argumento de la nulidad de la autorización de la cesión por la indeterminación del cesionario, pero estima la pretensión reconvencional por razón de la carencia de capacidad de DON Belarmino para realizar la autorización que, como se ha expresado, también fundamentaba la pretensión. El argumento vuelve a introducirse al contestar el recurso.

Así las cosas, desde una perspectiva procesal, si la tesis de DON Belarmino y de sus hijos -formalmente actuando por separado, pero con una concertada unidad de estrategia y argumentos- es que tal autorización de la cesión es nula porque el contenido de la declaración negocial de DON Belarmino incurriría en una supuesta causa de ineficacia al no identificar al hipotético cesionario, quienes están legitimados para invocar tal causa de nulidad son los herederos de DOÑA Salvadora, no quien causó con sus propios actos tal defecto y quien -en la tesis común de las defensas- carecía de legitimación para consentir tal cesión subjetivamente indeterminada de la opción de compra al carecer de derechos dominicales sobre la vivienda; y tal pretensión -dado que en absoluto estamos ante un supuesto de nulidad radical- ha de ser articulada procesalmente a través de una reconvención que no han planteado los sucesores de la concedente de la cesión, únicos legitimados para ello, por lo que no cabría la declaración de nulidad por tal causa.

El argumento es en todo caso jurídicamente inaceptable, pues no se advierte qué norma o principio puede vulnerar el contenido del pacto. La validez de la determinación subjetiva del cesionario deriva del ajuste de tal cesión al consentimiento o aceptación de tal cesión por parte del titular contractual cedido, que puede amparar una cesión en favor de una persona determinada, de una persona determinable (como sería el caso) o de cualquier persona a que el cedente decida libremente transmitir su posición contractual, por lo que la cuestión se reconduce a la validez o aptitud de la autorización prestada por DON Belarmino, siendo por otra parte inane el argumento pues quien acciona pretendiendo ejercitar la opción cedida es quien nominalmente se designaba en la autorización y que no se vería afectado por la ficticia causa de invalidez invocada.

TERCERO- A- No se discute en el recurso que la cesión del contrato por uno de los contratantes a un tercero es acto que ha de ser consentido por la otra parte 'cedida' ( STS 25 de febrero de 2013 nº 58/2013). No se discute tampoco por el apelante de forma específica la consideración jurídica de la sentencia apelada sobre que DON Belarmino, en cuanto usufructuario de la herencia de su esposa, no estaba autorizado a consentir la cesión con efectos respecto de los herederos nudopropietarios del caudal hereditario.

El recurso alega en cambio que la sentencia, al no conceder eficacia a la opción de compra y mantener la vigencia del arrendamiento de vivienda al que estaba unido, estaría vulnerando el principio de que la cesión del contrato implica la transmisión de la relación contractual en su integridad, que en el caso comprendería ambos contenidos.

La argumentación no puede aceptarse. Sin duda el contrato de 1/3/16 (folio 30) era un contrato mixto o complejo, pues se trataba de un contrato de arrendamiento de vivienda al que se añadía una opción de compra para el arrendatario, existiendo dependencia entre ambos contenidos contractuales -era el arrendatario y dentro del plazo de vigencia del arrendamiento quien podía ejercer la opción-, pero ya en la autorización litigiosa de 20/7/17 -la que funda el derecho del demandante- los contenidos se disociaban (el demandante podía ser cesionario del arrendamiento pero también subarrendatario, es decir, contratante con el inicial arrendatario y no con la parte arrendadora que concedía la opción; la cesión de la opción de compra se podía realizar alternativamente en favor de la empresa administrada por el demandante, en favor por tanto de un sujeto de derecho ajeno al arrendamiento), lo que desvirtúa la tesis de la inescindibilidad de los dos contenidos del contrato mixto. Por otra parte, esta vinculación se movería en un determinado sentido (la opción estaría supeditada a la vigencia del arrendamiento), pero no en el contrario (ni la opción ni su ejercicio tempestivo y por quien estuviera válidamente legitimado eran requisitos para la subsistencia del contrato de arrendamiento), por lo que la decisión recurrida, que ciñe sus efectos al contrato de opción de compra, es perfectamente admisible jurídicamente.

B- Debe añadirse, para completar el análisis de cuestiones distintas de la que constituye el eje del debate (es decir, la vinculación de los codemandados a la autorización otorgada por su padre) que se comparte que la autorización de la cesión suponía un acto que excedía de las facultades de administración que corresponden al usufructuario sobre el patrimonio hereditario. No se trata de un negocio dirigido al uso y disfrute de la herencia usufructuada, ni a la normal conservación, defensa o explotación de los elementos de dicho patrimonio, sino que sirve de título habilitador para la transmisión del dominio sobre el bien ajeno que se usufructúa, por lo que su naturaleza es la de un acto de disposición y no de administración, que excede de la capacidad del usufructuario. La parte actora repite que la opción de compra ya había sido concedida por la titular DOÑA Salvadora, lo que es cierto, pero la autorización prestada por DON Belarmino suponía consentir la cesión de la opción, que es acto con igual trascendencia para la propiedad en cuanto supone consentir una transmisión del contrato, y -sobre todo, pues es la verdadera razón del litigio- implicaba, además de variar el inicial negocio en cuanto al plazo, la decisión de mantener el precio de la eventual futura compraventa pese a tales variaciones y al tiempo pasado desde la concertación de la opción, pese a que, como resulta de la declaración del Sr. Benito, las circunstancias alcistas del mercado inmobiliario hacían que pudiera ser superior el precio que se pudiera obtener por la vivienda, por lo que debe confirmarse que esta actuación del demandado DON Belarmino excedía de las facultades que le correspondían como usufructuario de la herencia de sus hijos a la que pertenecía la vivienda.

CUARTO- A- La autorización de la cesión de la opción de compra se dice otorgada por DON Belarmino 'en su propio nombre y en calidad de usufructuario de su difunta esposa DOÑA Salvadora, en relación con la vivienda de su propiedad ...', y a tal literalidad, que no incluye que DON Belarmino actuara en representación o en nombre o por cuenta de los titulares del inmueble, se atiene la sentencia recurrida, aceptando así el criterio de los demandados. Consideramos por el contrario que el análisis de la prueba -pormenorizada en la resolución recurrida y también, de forma minuciosa, en los escritos de las partes- lleva a discrepar con la valoración llevada a cabo por la resolución recurrida.

Así, ha de partirse de que esta autorización se produce en la situación que la sentencia describe, en la que tras producirse el impago de las rentas de la vivienda y comprobarse, como resulta inequívocamente de las declaraciones prestadas, que en la vivienda residía alguien distinto de la persona que había suscrito el contrato de arrendamiento y opción de compra, DON Belarmino acudió desde Galicia a Lanzarote a requerimiento del Sr. Benito quien gestionaba la situación de la vivienda, para solucionar el problema. Igualmente esta declaración del Sr. Benito dejó claro -como también recoge la sentencia apelada- que al exponer el demandante, ocupante de la vivienda, que estaba allí en virtud de un contrato suscrito con el arrendatario -quien, como señaló dicho testigo, era conocido que tenía problemas penales-, se entablaron conversaciones y realizaron gestiones para tratar de dar una solución a la situación del arrendamiento, continuando en el mismo el demandante, y que -y ello es lo relevante- también incluían que la opción de compra pudiera ser ejercitada por el demandante, constituyendo este concreto aspecto el principal motivo de diferencia, pues por la situación de mercado se pedía por DON Belarmino la elevación del precio de venta, habiendo llegado a elaborar un borrador el testigo que no se llegó a firmar, expresando también el testigo que a partir de un momento en que comenzaron a intervenir abogados él abandonó las gestiones.

Es decir, que si la situación negocial previa incluía el arrendamiento y la opción de compra; y si las negociaciones previas a la firma de la autorización incluían también ambos objetos, siendo precisamente el importe de la eventual compra lo que separaba a las partes, no se considera interpretación coherente la que parece sostenerse en la resolución apelada, asumiendo las tesis de los demandados, sobre que al suscribir una autorización que comprendía tanto disposiciones sobre la situación arrendaticia como relativas a la opción de compra, en realidad la voluntad del autorizante DON Belarmino era consentir únicamente que el demandante continuara en el alquiler, habiendo firmado el otro contenido por inadvertencia o llevado por las confusas circunstancias anímicas que refirió. Ello no es en absoluto creíble ni lógico, ni coherente con el principio interpretativo del art. 1282 CC., y no puede aceptarse.

Se autorizó pues, de forma sin duda consciente y voluntaria por DON Belarmino, la cesión de la opción de compra, y ha de entenderse, de conformidad con el principio interpretativo del art. 1284 CC., que esta autorización se realizó con la finalidad de que se produjera el efecto transmisivo que se contemplaba, que se plasmó en el inmediato contrato de cesión de arrendamiento y de la opción de 28/7/17 en el que se compensaba al anterior optante del precio previamente entregado a la propiedad. Si esta autorización, como se ha expresado, se otorgaba conociendo el cesionario de la opción que existían otros titulares de derechos sobre la vivienda, no tiene sentido que se realizara tal acto negocial -en el que sin duda confluyó la voluntad del cesionario, cuyos abogados fueron los que lo redactaron, como señala la sentencia y no discute el recurso- sabiendo las partes que sería inapto para legitimar la cesión de la opción por no concurrir el consentimiento de los cotitulares hijos de DON Belarmino, estando fuera del debate la hipótesis de que DON Belarmino realizase conscientemente -y el cesionario aceptase- una autorización a título meramente individual y provisional, supeditada en definitiva en su eficacia a la eventual ratificación de sus actos o de la prestación de un consentimiento autónomo a la cesión por parte de los otros (únicos en realidad) titulares de la capacidad para consentirla.

Se actuó aparentemente de forma torpe por quien redactó el contrato en los términos en que se hizo, pero el entendimiento lógico de los actos de las partes lleva a estimar que en virtud de tal documento se quería autorizar la cesión y que se derivaba del documento y del contexto conocido por todos que era necesario para la validez de la autorización que DON Belarmino contara con capacidad para representar a sus hijos, y aquí aparece como dato fáctico decisivo el hecho indiscutible de que la parte demandante cuenta en su poder con copias de los poderes otorgados en favor de DON Belarmino por sus dos hijos tras el fallecimiento de la demandada, que precisamente se reconoció que se otorgaron para realizar gestiones derivadas de la herencia de aquéllos y que en ambos casos atribuyen a DON Belarmino capacidad para realizar actos de disposición relativos a bienes inmuebles, en uno de los casos ceñidos a los bienes de la herencia de DOÑA Salvadora.

Tales poderes cubren las exigencias de los arts. 1712 y 1713 CC. para comprender el acto de consentir las nuevas condiciones subjetivas y temporales de la opción y se carece en las actuaciones de alguna explicación inteligible de su tenencia por la parte actora que justifique el apartamiento de su normal sentido, que es que los mismos demuestran la capacidad del autorizante para actuar en nombre de las personas que también deberían consentir la cesión, no siendo capaz DON Belarmino de dar respuesta coherente a tal tenencia de las copias de los poderes por el demandante y sin que quepa tampoco aceptar la tesis sostenida por la parte demandada según la cual en el despacho de abogados del demandante DON Belarmino entregó, sin saber por qué ni para qué, tales documentos antes de firmar -según él, sin saberlo- la autorización de la cesión de la opción de compra.

Este hecho, a criterio de esta sala, cierra la cuestión. Si se hubiera tratado de que, por un error de apreciación jurídica, quienes velaban por los intereses del cesionario y redactaron la autorización consideraban que como usufructuario DON Belarmino podía suscribirla vinculando a los otros demandados, no tiene especial sentido que se obtuvieran los poderes que atribuirían tal representación, por lo que la hipótesis de que se actuó en el entendimiento de que DON Belarmino actuaba en nombre de sus hijos en virtud de estos poderes de representación documentalmente demostrados, aparece como plenamente razonable.

Por ello, la intención de las partes extraíble de estos datos previos y concomitantes al negocio de autorización de la cesión ha de entenderse que era, superando la literalidad del contrato, que DON Belarmino actuaba en nombre y representación de sus hijos.

En consecuencia, reuniéndose las exigencias previstas en la opción y en su posterior modificación, ha de estimarse la acción dirigida a su cumplimiento.

B- En todo caso -subsidiariamente y aplicando el principio de iura novit curia-, estaríamos, de considerarse que efectivamente DON Belarmino actuó frente a la otra parte en su propio nombre y no en nombre o representación de sus hijos, ante el supuesto de la llamada 'representación indirecta' o 'contemplatio domine' tacita ( STS 18 de diciembre de 2006) prevista en el art. 1.717 segundo párrafo último inciso CC., pues se habrían realizado actos dispositivos objetivamente relativos a 'cosas propias del mandante' por parte de quien aparecía como autorizado además -en virtud de los poderes entregados al demandante- como autorizado para gestionar sus intereses, por lo que la excepción del principio de relatividad de los contratos, dando primacía a la realidad de los intereses concurrentes frente a la apariencia externa, ha de determinar la vinculación de los hijos de DON Belarmino por los actos realizados por éste.

QUINTO- La cuestión debatida muestra aspectos fácticos discutibles y, sobre todo, el origen del debate se sitúa en la defectuosa redacción de la autorización en cuya confección tuvo intervención la parte demandante, por lo que está justificado el apartamiento del criterio del vencimiento en materia de costas, como prevé el art. 394 LEC.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Victor Manuel, se revoca la sentencia de 20/8/20 del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Santiago, dictada en el juicio ordinario nº 635/18 y definitivamente, de forma que estimando la demanda y desestimando la reconvención se condena a los demandados a otorgar escritura pública de venta a favor del demandante respecto de la finca nº NUM000 sita en Arrecife, AVENIDA000 nº NUM001, NUM002 y plaza de garaje nº NUM003 en el NUM004, con simultánea entrega a los demandados del precio pactado de 104.200 euros, sin hacerse imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal y una vez que la sentencia sea firme, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia certifico.