Última revisión
02/12/2021
Sentencia CIVIL Nº 13/2021, Tribunal Superior de Justicia de Andalucia, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 2/2021 de 29 de Junio de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 29 de Junio de 2021
Tribunal: TSJ Andalucia
Ponente: PASQUAU LIAÑO, MIGUEL
Nº de sentencia: 13/2021
Núm. Cendoj: 18087310012021100024
Núm. Ecli: ES:TSJAND:2021:9588
Núm. Roj: STSJ AND 9588:2021
Encabezamiento
D. LORENZO DEL RÍO FERNÁNDEZ................)
D. ANTONIO MORENO MARÍN..........................)
D. MIGUEL PASQUAU LIAÑO...........................)
Ponente: Sr. Pasquau Liaño.
En Granada, a veintinueve de junio de dos mil veintiuno.
Vistos en única instancia por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, integrada por el Excmo. Sr. Presidente y los Iltmos. Sres. Magistrados al margen relacionados, los presentes autos de juicio verbal nº 02/2021 de anulación de laudo arbitral, siendo demandante la mercantil HIGH TECH HOTELS & RESORTS S.A., y demandada la mercantil SR 84, estando las partes representadas y asistidas por los profesionales que se mencionan en el encabezamiento.
Antecedentes
No habiéndose propuesto más prueba que la documental, no ha sido precisa la celebración de vista..
Fundamentos
Conviene exponer determinados hechos de los que hay que partir para comprender el sentido y alcance de la controversia arbitral resuelta por el laudo:
1. Con fecha 3 de febrero 2005, SR 84 como propietaria y High Tech Hotels & Resorts (en adelante HT) como arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre determinado inmueble, que se describe en el apartado I de la parte expositiva del contrato como cuerpo cierto y que constituye finca registral única. El contrato puede calificarse como un arrendamiento 'ad meliorandum', por cuanto el arrendatario asumía la obligación de rehabilitarlo a su costa, compensándose con cargo a la renta debida en los términos de la cláusula sexta del contrato, lo que en definitiva comportaba que en los diez primeros años de vida del contrato la renta a pagar era cero. Para el año undécimo de contrato se previó una actualización de la renta para su ajuste a la renta de mercado que habría de determinarse bien por mutuo acuerdo, bien a través de los procedimientos previstos en la cláusula octava del contrato, entre los que se incluía la designación de expertos independientes que determinarían 'la renta de mercado en ese momento para un hotel de similares características'.
2. En esa misma fecha, las mismas partes suscriben un contrato denominado de 'reserva de locales comerciales', en el que se hacía referencia al contrato de arrendamiento del edificio. Y se convenía que la arrendadora se reservaba la disponibilidad de una parte del edificio descrito en el contrato de arrendamiento, con la previsión de que la disponibilidad de dicha superficie no sería efectiva 'hasta tanto se obtuviera la oportuna licencia de obras para la realización de la rehabilitación del edificio. Es decir, mediante este documento aparte se limita el objeto del arrendamiento del edificio, lo que permite entender que la descripción en el contrato principal del edificio 'como cuerpo cierto, con cuanto le es inherente y accesorio', lo era a efectos de poder obtener la licencia de obras, para lo que se exigía la íntegra dedicación al mismo al explotación hotelera.
3. Con fecha 5 marzo 2005, las partes suscriben un nuevo documento por el que 'dejaban sin efecto el contrato de reserva de locales comerciales suscrito con fecha 3 febrero 2005'. Con todo, es hecho admitido que aún después de esta fecha la arrendadora continuó en el goce de determinados locales que dio en arriendo a terceras personas, cobrando la renta, sin oposición por parte de la arrendataria del contrato principal.
4. Con fecha 23 mayo 2009 las partes suscriben un
5. Llegado el momento de actualizar la renta por adecuación a la renta de mercado, no hubo acuerdo de las partes, y se encargó, al parecer por la arrendataria, el informe a los expertos independientes, que determinaron que la renta anual sería la resultante de multiplicar la cifra de 12.099,66 euros por el número de habitaciones. La arrendadora no prestó su conformidad a dicho informe por entender que se había realizado sobre bases erróneas y diferentes de las pactadas, y por información sesgada o insuficiente de la arrendataria que hizo el encargo, lo que produjo un bloqueo en la actualización de la renta.
6. La arrendataria procedió a consignar la renta actualizada conforme al referido informe, si bien estableciendo como condición para que fuera retirada por la arrendadora, que aceptase como definitiva esa actualización.
Así las cosas, las discrepancias fundamentales entre las partes son las siguientes:
A) Si la arrendataria incumplió su obligación de pagar la renta, tanto del contrato principal de 3 febrero 2005, como de la Adenda de 23 mayo 2009, lo que daría lugar a su resolución, al no poder darse a la consignación efectuada efecto liberatorio. Y en caso de no proceder tal resolución, cuál habría de ser el procedimiento y criterios para calcular la renta actualizada.
B) Cuál era el objeto del contrato de arrendamiento, del que habría de procederse a la actualización de la renta, y si la renta pactada en la Addenda de 23 mayo 2009 era independiente y adicional a la que se actualizase, o si habría de entenderse integrada en la misma una vez se procediera a calcular la renta de mercado del hotel en su conjunto.
C) Si los arrendadores tenían o no título para arrendar a terceros dos locales integrados en el edificio de hotel, por virtud de la reserva de disponibilidad pactada en el documento aparte de 3 febrero 2005.
A) La arrendataria incumplió su obligación de pago de la renta, pero no procedía la resolución por cuanto habría sido enervada tras el requerimiento de pago que se le efectuó por el propio tribunal arbitral, en aplicación analógica de la Ley de Enjuiciamiento Civil para los procedimientos de desahucio arrendaticio, determinándose como renta
B) Consideró que el contrato de reserva de disponibilidad de locales comerciales continuó vigente pese al documento de 5 marzo 2005, que sólo tendría efectos de cara a la Administración, y que por tanto la Addenda de 25 mayo 2009 constituía un contrato de arrendamiento independiente (adicionado al principal), por el que correspondería pagar una renta adicional a la prevista en el contrato de 3 febrero 2005, y por tiempo no expresamente señalado, sin perjuicio de la aplicación supletoria del código civil sobre la tácita reconducción. En consecuencia, también, entendió que la arrendadora conservaba título para arrendar a terceros dos locales comerciales integrados en la superficie cuya disponibilidad se había reservado y cobrar la renta, tal y como había venido haciendo sin protesta de la arrendataria hasta que surgió la controversia.
C) Consideró ineficaz el informe de los expertos independientes para la actualización de la renta por no ajustarse a las previsiones contractuales, por lo que habría de procederse, para la actualización, a la confección de un nuevo informe.
E) Entre tanto se alcanzase la actualización de la renta, condenaba a la arrendataria a pagar la cantidad determinada en el informe declarado ineficaz, con efecto enervatorio de la resolución por incumplimiento, y a la cantidad prevista en la Addenda de 25 mayo 2009, actualizada conforme al IPC.
Solicitada aclaración del laudo por las partes, el tribunal determinó, mediante laudo aclaratorio de 8 diciembre 2009, que '
Sostiene la demandante que el laudo condena a pagar cantidades concretas (en concepto de renta), pese a que en el suplico de la demanda no se incluía concreción dineraria alguna, ni petición económica clara, concreta, precisa y determinada.
El petitum principal de la demanda arbitral consistía en la resolución del contrato de arrendamiento del edificio, con el pago de las rentas devengadas hasta el sometimiento de la controversia a arbitraje según la actualización que procediera, y subsidiariamente, que se procediera a una nueva determinación de la renta actualizada, declarándose ineficaces los informes efectuados por los expertos independientes.
Es cierto que de manera expresa no se solicitaba que se condenase a pagar una cantidad u otra en el caso de no entenderse incurso el contrato en caso de resolución. Lo que ocurre es que la resolución no se declara pertinente precisamente porque, a requerimiento del tribunal arbitral, y previa petición expresa al efecto de la demandada de ser reconocido su derecho a enervar la resolución, se le requirió de pago de la renta a fin justamente de dar oportunidad de enervar la resolución. Fue, pues, por otra parte de manera lógica, la demandada, la que introdujo en el procedimiento la cuestión de la subsistencia del contrato por el pago de rentas, y el tribunal hubo de cuantificar el importe de la que debía pagarse como único medio de enervar el derecho de resolución, pues los requerimientos no pueden hacerse por cantidad indeterminada. Es obvio, pues, que el pronunciamiento que se impugna es consecuencia natural y necesaria de una petición expresa hecha al tribunal arbitral por la parte allí demandada y aquí actora, por lo que no puede ahora invocar extralimitación.
A lo expuesto debe añadirse la especial flexibilidad característica del procedimiento arbitral, que permite un desenvolvimiento progresivo de la cuestión controvertida. En la Quinta Orden Procesal, el tribunal arbitral ya invocó el artículo 29.2 LA y justificó cómo ese requerimiento no producía indefensión a la demandada (ahora actora), procediendo a efectuar un requerimiento con cantidades concretas, que fueron atendidas justamente para conseguir la desestimación de la pretensión principal de la demandante.
Considera la impugnante que el laudo califica contractualmente la tan mencionada Addenda como contrato autónomo de arrendamiento y declara su vigencia sin que ninguna de las partes se lo hubiera solicitado.
No ha resultado fácil a la Sala entender este motivo de impugnación. La demandante solicitó que dicho contrato se declarara resuelto ya fuera por expiración del término, ya por incumplimiento del pago de la renta, y subsidiariamente, que se condenase a la demandada al pago de 6.050,72 € más IVA mensuales incrementados en el IPC correspondiente a cada anualidad 'en concepto de rentas devengadas e impagadas desde enero 2019 inclusive, más los intereses legales correspondientes'.
HT, como demdandada, opuso que a partir de 2019 la renta pactada en el documento de Addenda habría de considerarse integrada o absorbida por la renta a actualizar referida al hotel en su conjunto, pues la finalidad de dicha addenda no era propiamente la de fijar una renta adicional y añadida a la establecida en el contrato principal, sino la de compensar el hecho de que hasta 2019 la arrendadora no cobrase importe alguno.
Es evidente que a fin de pronunciarse sobre la última de las pretensiones esgrimidas por la demandante en el procedimiento arbitral, el tribunal arbitral debía de pronunciarse sobre la naturaleza del contrato de 25 mayo 2009 y sobre su vigencia, y así lo hizo, por lo que no existe extralimitación alguna, al tratarse de un aspecto inherente a las pretensiones esgrimidas, y sobre lo que se discutió en el procedimiento arbitral. Si, como parece indiscutible, no habría incurrido en incongruencia de haber determinado que el contrato no era autónomo, y que su duración quedaba limitada a 2019, pues a partir de ese momento ya sólo habría que pagar la renta que por el conjunto del hotel se actualizase (tesis de la allí demandada), tampoco puede calificarse como extralimitación haber resuelto en el sentido opuesto.
Considera la actora que el laudo impone el pago de una doble renta por un mismo objeto arrendado, al obligarle a pagar una renta determinada por el conjunto del hotel (objeto del contrato principal), y añadir el pago de una renta de una parte del edificio inseparable de la explotación.
Es cierto que aparentemente el laudo no excluye que en la actualización de la renta que deba hacerse se incluya la zona objeto de la Addenda de 25 mayo 2009 (el espacio para desayunos)., pues lo que ha de calcularse es la renta de mercado de un hotel de similares características, y en efecto el hotel como tal dispone de esa zona y servicio, y que además añade la obligación del pago de una renta por ese espacio, como obligación autónoma derivada del contrato de 25 mayo 2009, concebido como autónomo e independiente del principal.
Leído con atención el laudo, sin embargo, no es esa la conclusión a la que hay que llegar. En realidad el laudo no determina cómo debe procederse a actualizar la renta, ni expresamente determina que una vez actualizada, subsista la obligación de pagar la renta de 6.050,72 € más IVA mensuales incrementados en el IPC, pudiendo ello quedar condicionado precisamente a cómo se determine la actualización de la renta conforme al contrato principal de arrendamiento de 3 febrero 2005.
Lo que se desprende del laudo es que esa renta pactada en el documento de 25 mayo 2009 es debida por una ampliación del objeto arrendado, pues aunque en contrato principal se describiera el objeto como el edificio como cuerpo cierto, tal contrato debe ser interpretado junto con el documento de su misma fecha, que excluía del mismo una superficie reservada para el arrendador, que después cedería a cambio de una renta adicional. Ello no es sino una interpretación posible del conjunto que integra la operación contractual, integrada por todos los documentos mencionados más arriba, que de ningún modo puede considerarse falto de motivación ni contrario, por su contenido, al orden público, al no vulnerar ninguna norma imperativa.
Expresa también con claridad que mientras no se actualice correctamente la renta, es decir,
El principio de conservación de los contratos que se prevé como criterio interpretativo en el artículo 1.284CC, es extensible a cualquier acto jurídico, y también a un laudo como fundamentado en la autonomía de la voluntad, y fuerza a no partir de una interpretación del mismo (es decir, del laudo) que lo haga irrazonable. Por ello, existiendo varias interpretaciones defendibles sobre su contenido, no debe optarse por la que propone en este procedimiento la actora para exacerbar la apariencia de irrazonabilidad a fin de fundamentar su petición de nulidad, sino por otra (la expuesta en el párrafo anterior) que elude la posible tacha de nulidad. Entendemos, por otra parte, que esta interpretación del laudo que hemos propuesto como preferible es, no sólo posible desde el tenor del propio laudo, sino también perfectamente acorde con la naturaleza de los contratos de arrendamiento que, según el mismo, se han celebrado: tanto el contrato de 3 de febrero de 2005 como el de 25 mayo 2009 son contratos de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un 'inmueble' (y por tanto uno y otro han de ir referidos a superficies diferentes), y, según la previsión contractual,
Dicho, en fin, de otro modo: en la medida en que el laudo es interpretable de manera que eludiría el sinsentido jurídico de obligar a pagar por el todo y, además, por una parte del todo, no cabe declarar la nulidad por fundamentada en otra interpretación del laudo que podría conducir a la misma, ni siquiera aunque sea la interpretación también propuesta por la parte aquí demandada en su escrito de contestación.
En consecuencia, no procede declarar la nulidad de ese pronunciamiento del laudo por contravención del orden público, al ser interpretable de manera que no imponga un doble pago de renta por una misma superficie en el momento en que se actualice la renta tomando como criterio la renta de mercado del hotel en su conjunto.
En su demanda reconvencional, HT postulaba que había de restituírsele la posesión de los locales de negocio que explota la arrendadora, al formar parte del edificio hotelero en su conjunto y carecer la arrendadora de título para su explotación. La demanda reconvencional fue desestimada íntegramente, y la hoy actora entiende que no hay motivación en el laudo para ese pronunciamiento, y que en todo caso es contrario al orden público.
La lectura del laudo disipa dudas.
Como hemos dicho en el punto anterior, la interpretación del conjunto contractual que se lleva a cabo en el laudo lleva a la conclusión de que la reserva de locales pactada con fecha 3 febrero 2005 en documento aparte siguió vigente, lo que viene avalado tanto por el comportamiento posterior de las partes ( artículo 1.282CC), como por el contrado de Addenda de 25 mayo 2009. Dicha interpretación es discutida por la hoy demandante, pero de ningún modo puede calificarse como contraria al orden público.
La desestimación de la demanda reconvencional en este punto no es sino la consecuencia obligada de la interpretación que se motiva con suficiencia en el laudo, sin que adolezca de ningún motivo que permitiera su anulación, pues si ya en el ámbito propiamente jurisdiccional se afirma reiteradamente que la interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, y que en casación sólo cabe modificarla cuando resulte ilógica, incoherente o absurda, más fuera queda esta cuestión del alcance de la acción de nulidad de laudos basada en contravención del orden público.
Por último, entiende la demandante que es contrario al orden público la condena íntegra al pago de las costas de la parte demandada, cuando no se han estimado las pretensiones principales de la parte demandante.
La lectura de los argumentos del laudo para tal pronunciamiento despeja toda duda sobre la inexistencia de arbitrariedad.
El laudo considera que la parte actora tenía derecho a resolver el contrato, si bien no lo declara resuelto por la facultad de enervar la resolución mediante pago de la renta provisional fijada. Así se deja de manifiesto en el apartado G. del laudo aclaratorio.
En lo demás, el laudo se alinea con la tesis de la demandante sobre la interpretación del contrato de reserva de locales y sobre la Addenda de 25 mayo 2009, siendo los pronunciamientos del laudo consecuencias naturales de dicha interpretación. Hubo, pues, un 'acogimiento sustancial de las pretensiones de la demanda', sin que el hecho de que respecto de alguna de las pretensiones se hubiera estimado la subsidiaria y no la principal sea motivo para calificar como contraria al orden público la condena al pago de las costas.
La Sala ha de manifestar que sobre una de las cuestiones suscitadas en la demanda, de no poca importancia, ha tenido dudas de derecho. En particular nos referimos a la abordada en el fundamento de derecho sexto de esa resolución, en la que como argumento principal para desestimar la pretensión anulatoria se ha debido acudir a la técnica de la interpretación (del laudo) conservadora de la validez, pues es cierto que alguna de las interpretaciones posibles con arreglo a la literalidad del laudo sí podría conducir a un sinsentido jurídico contrario al orden público, como sería obligar a pagar una renta por un conjunto valorado en su totalidad, y añadir la obligación de pagar una renta adicional por una parte de ese conjunto.
Esa necesidad de esfuerzo interpretativo (del laudo) justifica la no imposición de las costas a ninguna de las partes, pese a la desestimación íntegra de la demanda.
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, actuando como Sala de lo Civil, dicta el siguiente
Fallo
Se
Notifíquese la presente sentencia a las partes.
Así por esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
En Granada, a veintinueve de junio de dos mil veintiuno. La pongo yo, la Letrada de la Administración de Justicia, para hacer constar que la Sentencia Civil de fecha de hoy, es entregada en este órgano judicial, uniéndose certificación literal al procedimiento de su razón, incorporándose el original al legajo correspondiente, estando registrada con el número 13 de 2021. La presente Sentencia es pública. Doy fe.-
