Sentencia Civil Nº 130/2007, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 503/2006 de 07 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

SANTANDER

SENTENCIA: 00130/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CANTABRIA ROLLO NUM. 503/06

Sección Cuarta

S E N T E N C I A NUM. 130/07

Ilma. Sra. Presidente

Doña María José Arroyo García

Ilmos. Srs. Magistrados

Don Marcial Helguera Martinez

Don Joaquín Tafur López de Lemus

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En la Ciudad de Santander, a siete de febrero de dos mil siete.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de juicio ORDINARIO 56/05, Rollo de Sala núm. 503/06, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Laredo.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante la entidad " ESFERMA S.L." , representada por el Procurador Sr. Ruiz Canales , y defendida por el Letrado D. José Estrade Arlucea ; y parte apelada D. Leonardo y D. Eugenio , representados por la Procuradora Sra. Sangorrín Sangorrín , y defendidos por el Letrado D. Rodolfo Menéndez del Pozo.

Es ponente de ésta resolución la Ilma. Sra. Dª María José Arroyo García.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Laredo, y en los autos ya referidos, se dictó en fecha 27 de abril de 2006, Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Fernando Cuevas en nombre y representación de Esferma 2003 S.L. contra D. Eugenio y D. Leonardo debo absolver y absuelvo a los citados demandados de las pretensiones formuladas en su contra con imposición de las costas a la parte actora.

Que estimando en parte la reconvención formulada por la procuradora Dña Mª Angeles Salas en nombre y representación de D. Eugenio y D. Leonardo frente a Esferma 2003 SL debo condenar y condeno a la citada demandada a abonar a las actores la cantidad de 5.199,53 euros más los intereses legales desde el día 7 de marzo de 2005, sin pronunciamiento en costas.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia, e impugnado por la parte apelada. Llegados los autos a la Audiencia Provincial, y turnados a esta Sección Cuarta, se señaló para deliberación y fallo.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone recurso de Apelación por la representación legal de la entidad mercantil Esferma 2003 S.L. contra la sentencia de instancia que desestima íntegramente las pretensiones de la demanda, y estima parcialmente la reconvención, alegándose como motivo del recurso el error del juzgador en la apreciación de la prueba.

Antes de resolver el presente recurso deben precisarse los siguientes extremos: 1- con fecha 12 de marzo de 2003 las partes hoy litigantes, D. Eugenio y D. Leonardo , como propietarios del local y D. Esteban Ortega Puente y D. Marcelo Gastón Ferreira, como administradores de Esferma 2003 S.L., en su condición de arrendatario, celebraron contrato de arrendamiento de industria de restauración, en dicho contrato y como anexo se pacta: " Si la parte arrendataria, fuera obligada por parte de las autoridades municipales realizar el cambio de escalera interior, que une las plantas, esta obra se realizará por cuenta y cargo de la parte arrendadora". 2- Con fecha 24 de abril de 2003 el Excmo. Ayuntamiento de Colindres, incoa expediente administrativo contra Esferma S.L. por ejercicio de actividad de restaurante sin licencia. 3- Con fecha 23 julio de 2003 el Excmo. Ayuntamiento de Colindres dicta resolución en que se acuerda que se adopten las siguientes medidas, en el local donde se desarrolla la actividad de restaurante " Excelente Pizza "( antiguo Miguelón): insonorización adecuada del local, supresión de la escalera de caracol, condena de la puerta que une la escalera de vecindad con la planta primera del local, adecuada señalización de los dos escalones situados en puerta de entrada del local, se recomienda la disposición de una luz de emergencia adicional en la zona de barra, disponer carteles que señalen los recorridos de evacuación en ambas plantas, colocación de luces de emergencia en los aseos, mantenimiento campana extractora de humos y olores, se concede un plazo de 15 días para ejecución de las obras. 4- en el año 1997 ya se había abierto expediente administrativo al restaurante Miguelón donde se le obligaba a sustituir la escalera de caracol que une ambas plantas al no reunir las condiciones necesarias. 5- en marzo de 2004 se acuerda la clausura temporal del restaurante al incumplir las órdenes de ejecución dadas. 6- el restaurante se cierra en septiembre de 2004. 7- en el contrato se pacta que las rentas serán pagadas por mensualidades anticipadas antes del día 7 de cada mes. 8- las rentas de marzo, abril y mayo de 2003 se pagan el 6 mayo de 2003. 9- la arrendadora requiere de pago al arrendatario el 19 de marzo de 2004, adeudando las rentas de enero, febrero y marzo de 2004. 10- en abril de 2004 se llega a un acuerdo donde se condona la renta de enero de 2004 y para el pago de las rentas de febrero, marzo y abril de dicho año se libra un pagaré con vencimiento el 12 de abril de 2004 que resulta impagado. 11- con fecha 10 de junio de 2004 los arrendatarios ingresan en la cuenta, domicilio de pago, la cantidad de 4.000 Euros. 12- con fecha 31 de julio de 2004 se presenta demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, que termina con acuerdo entre las partes en fecha 19 noviembre de 2004, donde el arrendatario entrega las llaves del local al arrendador y éste le condona lo adeudado en concepto de rentas.

SEGUNDO: Los contratos bilaterales o con obligaciones recíprocas como lo es la relación jurídica del caso, arrendamiento de industria, vienen informados por el principio del cumplimiento simultáneo, atendiendo a la conexión e interdependencia existente entre las obligaciones de las partes- el sinalagma- que no admite la separación temporal entre las dos prestaciones en juego, salvo que así se haya convenido o resulte de la misma naturaleza del contrato o de los usos del tráfico, lo cual tiene su reflejo en el derecho positivo en los artículos 1554 y 1555 del Código Civil , para el contrato de arrendamiento, pero es de general aplicación para todas las relaciones sinalagmáticas. En caso de incumplimiento de las obligaciones, quien las haya cumplido puede pedir la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, art. 1556 Código Civil y 1124 del mismo cuerpo legal.

El apelante ejercita acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, al entregar la cosa en condiciones que no permitían su uso pacífico.

Como se ha dicho anteriormente, el ejercicio de la acción de indemnización de daños por incumplimiento de la otra parte, exige que quien la ejercite cumpla sus obligaciones. En el caso presente los arrendatarios no han cumplido nunca con su obligación principal, pago de las rentas, dicho incumplimiento ha dado lugar a reiteradas reclamaciones extrajudiciales y judicial, así se acredita por la prueba documental.

Respecto a la entrega de la cosa. La existencia del expediente administrativo del año 1997 era conocida por los arrendatarios, así se presume de la cláusula que se pacta como anexo del contrato. En dicho expediente administrativo lo único que se acuerda es el cambio de la escalera de caracol, prueba documental. El cierre del local arrendado no es sólo por la escalera de caracol sino por otra serie de causas como falta de licencia de apertura, falta de insonorización, no colocación de luces de emergencia, etc, causas imputables exclusivamente a los arrendatarios. No existe ninguna prueba que acredite que exigida por el Ayuntamiento el cambio de la escalera de caracol, se haya notificado y exigido dicho cambio a los arrendadores. Debe desestimarse la acción de indemnización de daños y perjuicios, compartiendo la valoración de la prueba que realiza la juzgadora de instancia.

TERCERO: Respecto a la acción reivindicatoria los dueños del local ejercitan acción de indemnización por los daños causados en el local por los arrendatarios.

Por la prueba documental, contrato de arrendamiento, se ha acreditado que tanto el local como las instalaciones recibidas lo fueron en buen estado de conservación y mantenimiento, cláusula sexta. Al día siguiente de la entrega de las llaves del local por el arrendatario a los dueños, se realiza un acto de presencia notarial que acredita que el local presentaba los siguientes daños: agujeros en las paredes, las baldas y rodapiés caídos en el suelo, cables eléctricos colgando del techo, el montacargas no se puede manipular, enchufe arrancado, falta puerta de la cocina. Dichos daños acreditan un uso inadecuado de las instalaciones que se entregaron correctamente y en buen estado de conservación en marzo de 2003 y año y medio después presentan el aspecto que figura en las fotografías del acta notarial. Dichos daños han sido tasados por la prueba pericial, valorada conforme a las reglas de la sana crítica por el juzgador de instancia. Los únicos daños que no se reflejan en el acta notarial y se recogen en el informe pericial, realizado un año después de entregar la posesión del local por los arrendatarios, son los azulejos de los baños. Daños que deben excluirse, al existir duda sobre la causa de los mismos. Es el reconviniente, que reclama los daños, quien debe probar que los mismos son imputables al mal uso del local por el arrendatario.

CUARTO: Conforme al art. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer imposición de las costas procesales de esta alzada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad, El Rey,

Fallo

Estimando el recurso de Apelación interpuesto por la representación legal de Esferma 2003 S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia nº 1 de Laredo en juicio Ordinario nº 56/2005 con revocación parcial de la misma procede fijar la cantidad que debe pagar Esferma 2003 S.L. a D. Eugenio y D. Leonardo en 4.258,35 Euros, confirmando el resto de la resolución. Sin hacer imposición de las costas procesales de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.