Sentencia Civil Nº 130/2010, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 3, Rec 193/2010 de 09 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCION Nº 3

S E N T E N C I A Nº 130/10

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO DE PAULA SANCHEZ ZAMORANO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

D. PEDRO JOSE VELA TORRES

REFERENCIA:

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE CÓRDOBA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 193/2010

JUICIO ORDINARIO Nº 1344/2008

En la Ciudad de CORDOBA a nueve de julio de dos mil diez.

La SECCION Nº 3 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA,ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra autos de Procedimiento Ordinario nº 1344/2008 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE CÓRDOBA entre el demandante Jose Francisco representado por la Procuradora Sra BEATRIZ COSANO SANTIAGO y defendido por la Letrado Sra. MARIA EVA DIAZ LUQUE , y el demandado PROMOTORA INMOBILIARIA PRIENESUR, S.A. representado por el Procurador Sr. MANUEL COCA CASTILLA y defendido por el Letrado Sr. JAVIER PEREZ DE VARGAS , pendientes en esta Sala a virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don FRANCISCO DE PAULA SANCHEZ ZAMORANO .

Aceptando los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y,

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº7 DE CÓRDOBA cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta a instancia de D. Jose Francisco contra Promotora Inmobiliaria Prienesur S.A. debo de absolver y absuelvo a la demandada de las peticiones que contra ella se contienen en el suplico de la demanda. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia".

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Jose Francisco que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose traslado de los mismo al Magistrado Ponente para que dictara la resolución procedente.

TERCERO.- Que en la tramitación de las dos instancias de este juicio se han observado las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

Fundamentos

PRIMERO .- El actor ahora recurrente don Jose Francisco ejercita una acción de resolución contractual de los inmuebles adquiridos a la vendedora PROMOTORA INMOBILIARIA PRIENESUR, S.A. en contrato de compraventa de 27 de junio de 2005 (vivienda, plazas de garaje y trastero), sobre la base del artículo 1124 del Código Civil , y ello por considerar que ha habido un retraso en la entrega de referidos inmuebles, pidiendo, en consecuencia, al amparo de la Condición General Sexta que figura como anexo al susodicho contrato, la devolución de las cantidades entregadas, más un 10% por los daños y perjuicios sufridos y los intereses legales.

La sentencia de instancia, después de recoger la doctrina legal y jurisprudencial existente sobre la materia, y de rechazar que en el caso concurra la doctrina de los actos propios esgrimida por la actora, como causa añadida a la anterior, para impetrar la resolución sobre base de un acuerdo celebrado al efecto con otro propietario anteriormente, entiende que, tras haberse acogido el Sr. Jose Francisco a la opción de prorrogar por ocho meses más el plazo de entrega de los inmuebles (el cual finalizaría el 31 de agosto de 2007), a tenor de la Condición General 6ª antes indicada, la dilación de cuatro meses (el 26 de diciembre de 2007 se concede la licencia de primera ocupación de la vivienda) no frustró en modo alguno las expectativas negociales del recurrente, máxime cuando las fincas se adquieren para revenderlas, debiendo culminarse la relación contractual, a juicio de la resolución combatida, con el cumplimiento de lo pactado y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

Frente a la anterior conclusión se alza el actor apelante reproduciendo los mismos argumentos que sustentan su demanda, ahora expuestos a modo de motivos: de un lado, el retraso en la entrega de los inmuebles, y, de otro, la concurrencia en el caso enjuiciado de la doctrina de actos propios.

SEGUNDO .- Entrando en el análisis del primero de los motivos, aduce la recurrente como fundamento de su recurso que el plazo establecido para la entrega de los inmuebles constituye una cláusula esencial del contrato, no tratándose de una prestación accesoria que no pueda merecer en caso de incumplimiento la sanción consistente en la resolución del contrato. En este sentido, los ahora litigantes establecieron en la referida Condición General 6ª que la "entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiese cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (...). De superarse la fecha prevista para la entrega, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal sentido al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato..."

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo exige, en efecto, que el incumplimiento merecedor de resolución sea esencial, es decir, que el mismo conlleve a una insatisfacción que frustre la finalidad contractual. Así, la viabilidad de tal defensa exige que las prestaciones bilaterales incumplidas sean de igual volumen jurídico o que sean las prestaciones básicas, excluyendo esa aplicación cuando el incumplimiento recae sobre obligaciones accesorias o no principales. En esta misma línea, la sentencia del Alto Tribunal de 28 de abril de 1999 afirma que "el contraste debe establecerse entre las obligaciones básicas de los contratantes, las que se denominan contraprestaciones, no pudiendo invocar, para excepcionar el cumplimiento las meramente accesorias". Y más concretamente, y en lo que se refiere al supuesto de retraso en el cumplimiento de la obligación, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas sentencias, entre ellas en la de 5 de diciembre de 2002 , en el sentido de que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el que con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución.

Asimismo conviene traer a colación que la jurisprudencia que interpreta el artículo 1124 del Código Civil ha evolucionado ostensiblemente, pues en un primer momento se exigía para la prosperabilidad de la pretensión resolutoria de un contrato, que se tratase de obligaciones reciprocas, que resultasen exigibles, y especialmente, que se manifestase una actitud «deliberadamente rebelde» al cumplimiento de lo convenido ( Sentencias de 7 de julio 28 de septiembre de 1982 , 25 de febrero y 25 de noviembre de 1983 , 11 de febrero , 20 de mayo y 31 de octubre de 1985 , entre otras muchas), si bien como muestra de esa evolución (sentencia de 5 de abril de 2006 ), es claro que esa voluntad de incumplimiento se demuestra por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida, por una frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren, como se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte", o bien, finalmente, exigiendo que la conducta del incumplidor sea grave ( sentencia de 13 de mayo de 2004 ).

Por tanto, en el momento presente, la jurisprudencia es unánime en entender que para la prosperabilidad de la resolución contractual se exigen únicamente actos que constituyan un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una pertinaz conducta obstativa; es decir, basta con un cumplimiento relativo o defectuoso, con anormalidad, resistencia o demora excesiva, que haga desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aún en perjudicial por frustrar el fin económico del contrato ínsito en la causa, quebrantando la mutua buena fe negocial («fragente fidem, fides non est servanda») y el principio y norma que obliga a estar a lo pactado. En cualquier caso, como afirma la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008 , el retraso debe ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte que reclama.

Así las cosas, no obstante la transcrita cláusula o condición general que suscribieron las partes, al haber optado el Sr. Jose Francisco por prorrogar el plazo de entrega y existiendo, finalizado éste, tan sólo una demora de cuatro meses en la adquisición de unos inmuebles que se adquieren para revenderlos, según reconoce el comprador en interrogatorio de parte, habiéndose concluido la obra bastantes meses antes, con lo que el recurrente pudo llevar a cabo la captación u ofrecimiento de los inmuebles a potenciales compradores, sin que haya acreditado ni tan siquiera la existencia de algún interesado para su compra, se ha de estimar, como con buen criterio establece la sentencia de instancia, que el plazo de entrega de la cosa, aún estando teóricamente previsto como elemento esencial del negocio, no devino, dadas esas circunstancias, en trascendente para articular ahora la resolución pretendida, con detrimento del principio de conservación de los contratos, puesto que en modo alguno puede considerarse frustrada para el comprador la finalidad negocial. Y es que si toda la moderna normativa de consumidores y usuarios va enfocada, desde el punto de vista que estamos tratando, a conceder relevancia a la demora en la entrega de la vivienda, como bien de primera necesidad y de valor relevantísimo para cualquier economía familiar, por las gravísimos perjuicios y sabidas molestias que ello puede entrañar para el adquirente, la circunstancia de la particular finalidad perseguida en la adquisición de los inmuebles por parte del Sr. Jose Francisco , relega al ámbito de lo relativo el carácter esencial del plazo de entrega de la finca previsto en el contrato, perdiendo valor cuanto el retraso se puede considerar pequeño o moderado, como lo es la demora de algo menos de cuatro meses.

Este motivo del recurso debe, pues, perecer.

TERCERO .- No mejor suerte estimatoria ha de correr esa pretendida vinculación de la promotora demandada a la doctrina de los actos propios sobre la base de esa resolución acordada con un propietario anterior, toda vez que, como viene a decir la sentencia de instancia, ninguna incidencia tiene el comportamiento de la demandada con un extraño o tercero a la relación jurídica ahora examinada. Vinculación que tampoco puede extraerse del correo electrónico que la Sra. Josefa , emite el día 12 de marzo de 2008 (documento nº 7 de los acompañados a la demanda) anunciando la resolución, pues no sólo no representaba ésta a la promotora apelada, sino que con anterioridad, en enero de 2008, (documento nº 5) ya PRIENESUR S.A. había remitido una carta a la recurrente requiriéndole para el otorgamiento de la escritura pública.

CUARTO. - Por cuanto queda expuesto, y por las razones que recoge la resolución impugnada, que hacemos nuestras y damos por reproducidas en evitación de inútiles repeticiones, procede la desestimación del presente recurso de apelación sin hacer expresa imposición de costas en esta alzada (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y ello por la polémica que encierra la cuestión litigiosa, siempre al albur de las particularidades y matices de cada caso concreto, lo que siempre genera serias dudas de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Jose Francisco contra la sentencia que en 25 de febrero de 2010 dictó el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Córdoba en Juicio Ordinario nº 1344/08 , debemos confirmar como confirmamos meritada resolución sin hacer expresa imposición de costas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.