Sentencia Civil Nº 130/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 76/2010 de 13 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00130/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 7001259 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 76 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de COLLADO VILLALBA

Ponente:LA ILMA. SRA. Dª ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ

AA

De: Jose Francisco

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Contra: Luis Miguel , Sacramento

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a trece de marzo de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 7/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Collado Villalba, seguidos entre partes, de una, como Demandante-Apelante: D. Jose Francisco , y de otra, como Demandados-Apelados: D. Luis Miguel y Dª. Sacramento .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Collado Villalba, en fecha 6 de febrero de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Ángel García Aragón en nombre y representación de Don Jose Francisco contra DON Luis Miguel Y DOÑA Sacramento , debo ABSOLVER A LOS DEMANDADOS de todos los pedimentos contra ellos formulados. Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 8 de marzo de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 12 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Lo pretendido por el demandante fue la condena a D. Luis Miguel y Dª Sacramento a abonarle la cantidad que en concepto de señal -24.000 euros- había abonado; y el motivo era ser las arras entregadas "confirmatorias", o en su caso si se entendiera que eran penitenciales en ningún caso procedería no entregarlas porque no hubo por su parte "desistimiento" sino "incumplimiento", pero eso sí "justificado", folio 8 -fundamento quinto de la demanda-, por lo entendía que la resolución del contrato de compraventa por los demandados/vendedores era unilateral no dándoles "derecho a quedarse con la señal recibida", porque ante la imposibilidad por su parte de cumplir con el pago del precio "en la fecha convenida, acepta la resolución previa decidida por los demandados, desistiendo del contrato a posteriori, a modo de resolución mutua de ambas partes (no existiendo interés por ninguna de las partes en mantener el contrato) por lo que, resuelto el contrato, procede la devolución a mi representado de las cantidades entregadas como anticipo del precio de la compraventa resuelta y por un importe total de 24.000€".

Los demandados se opusieron a la reclamación porque la razón por la que no se elevó a público con el pago del resto del precio de la venta fue "imputable" a los compradores, por lo que existía causa de resolución, teniendo derecho a no entregar la señal que les había sido dada en dos entregas de fecha 9 de junio y 8 de agosto de 2005 por importe cada una de doce mil euros. En ningún momento admitieron los demandados que el incumplimiento de los compradores estuviera "justificado" porque no lo tenía no haber obtenido el crédito para la compra, siendo responsabilidad suya porque no tuvo en cuenta las dificultadas que podría tener para obtener financiación. Solicitaron que fuera rechazada la demanda de conformidad con lo pactado en su día, siendo la consecuencia la pérdida de lo entregado en concepto de arras al serle imputable la causa del incumplimiento.

La acción de reclamación ha sido desestimada atendiendo por un lado a qué fue lo pactado, y a cuál la razón de no haber otorgado la escritura de venta. Concluyendo que atendiendo a lo pactado -que trascribía- había incumplido la parte actora debiendo por tanto desestimar la demanda, lo que es recurrido por el demandante quien en este trámite no mantiene que fueran las arras confirmatorias sino "penitenciales" debiendo no obstante ser revocada la sentencia porque lo probado había sido su voluntad de "no desistir" sino que fue la imposibilidad de obtener financiación lo que impidió el otorgamiento de la escritura pero sin que ello pueda ser entendido como "desistimiento" sino como incumplimiento justificado solicitando en base a ello fuera revocada íntegramente la sentencia y condenados los demandados a abonarle la cantidad reclamada, o en su caso, de forma alternativa solicitó que se le devolviera "la cantidad de 12.000 € entregada con el contrato de 8 de agosto de 2005 porque según exponía en el recurso dicha cantidad se había entregado como arras confirmatorias, y en segundo lugar solicitaba que se redujera "equitativamente la pérdida por el comprador de la señal entregada con el contrato de 9 de junio de 2005 devolviendo la parte vendedora a mi representado el importe de la reducción acordada y condenando a la parte demandada y apelada a las costas causadas en la primera instancia y en esta alzada".

Los demandados se opusieron al recurso, solicitando que fuera confirmada la sentencia al haber quedado probado cuál era la voluntad de las partes, siendo la cláusula pactada "de arras" clara en sus términos. Lo pactó fue que si "en el plazo indicado... no se llevase a cabo la compraventa por causa imputable al señalizante, éste perderá la cantidad dada en concepto de arras...", y fue por causa imputable a los compradores que no se otorgó la escritura pública no abonándoles el precio pactado de compraventa, sin que sea admisible pretender repercutir sobre ellos la falta de obtención de financiación. Era la parte compradora quien antes de obligarse debió tener previsto los medios con los que abonar el precio, habiéndole no solo concedido un primer plazo sino otro segundo para que obtuviera esa financiación, sin que en ningún caso se sometiera a condición el otorgamiento y pago del precio. Rechazando que fueran dos acuerdos los de arras pactados, sino que era un primer acuerdo y un anexo por el que se ampliaba la cantidad en concepto de señal debido a la concesión de prórroga que les fue solicitada, pero trascurrida la misma y no habiendo cumplido el actor resolvieron por causa imputable al mismo, por lo que nada tienen que reintegrar ni procede tampoco ninguna reducción de dicha cuantía.

SEGUNDO .- No existe litigio entre las partes en cuanto a cómo se sucedieron los hechos en virtud de los que entregó el demandante las dos cantidades de 12.000 euros en concepto de señal por la compra del inmueble propiedad de los demandados/apelados.

Está probado que los demandados propietarios del chalet pareado sito en la Calle DIRECCION000 número NUM000 de Alpedrete encargaron la gestión de su venta a IMNOVA GECA S.L; y que el actor mediante el contrato de fecha 9 de junio de 2005 se comprometió a pagar el precio de la venta de ese inmueble a la firma de la escritura que tendría lugar en el plazo de sesenta días, entregando 12.000 euros en concepto de señal que serían descontadas del precio total, y eso sí se añadió en la cláusula tercera que si en el plazo "indicado anteriormente no se llevase a cabo la compra-venta por causa imputable al señalizante, éste perderá la cantidad dada en concepto de arras; si por el contrario la venta no se llevase a cabo por causa imputable al señalizado, éste vendrá obligado a abonar al señalizante el duplo de la cantidad dada en concepto de arras penitenciales".

Llegada la fecha acordada los compradores no pudieron otorgar escritura pública porque no obtuvieron el crédito hipotecario, acordando con los vendedores el 8 de agosto de 2008 una fecha tope para la elevación a escritura pública (15 de septiembre de 2005) y entregando a su vez otros 12.000 euros en concepto de "arras" además de asumir el pago de los intereses del crédito hipotecario del que eran deudores los vendedores.

Los vendedores próxima a llegar la fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura y pago del precio remitieron burofax a los compradores para que procedieran a designar Notaria indicándoles fecha, lugar y hora siempre dentro del plazo acordado. Notificación que no les fue hecha sino que solicitó el demandante nuevo plazo a lo que no accedieron los demandados quienes resolvieron el contrato mediante carta notarial.

TERCERO. - La resolución del litigo entre las partes lo primero que exigía era calificar las arras pactadas porque no son conceptos sinónimos los de arras confirmatorias, penitenciales y penales. Precisión ésta que ha de hacerse por la reiterada confusión existente a lo largo del proceso tanto entre los litigantes como en la sentencia en la que parece identificarse las arras penitenciales con las penales cuando son de naturaleza distinta.

Las arras consisten en la entrega, por el comprador al vendedor, de una parte del precio total convenido, y, respecto a la eficacia jurídica que despliegan, la jurisprudencia diferencia tres clases de arras: a) C onfirmatorias que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento; c) Penitenciales . Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002 , 20 de mayo de 2004 y 24 de marzo de 2009 )-

Dado el carácter excepcional de las arras penitenciales, que son precisamente las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil , y de las penales, una y otras han de constar de modo claro y expreso, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de arras confirmatorias, y, en consecuencia, que constituyen un anticipo del precio que sirva para confirmar la celebración del contrato ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo 23 de julio de 1999 , 17 de octubre de 1996 , 23 de noviembre de 1994 ,); como razona el Tribunal Supremo en sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, "las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido".

El artículo 1454Cc no tiene carácter imperativo, por tanto las arras serán penitenciales, o penales, en su caso, cuando así se pacte entre las partes; se ha de estar a la voluntad de las partes , claramente constatada. Por tanto lo que debe comprobarse es qué fue lo pactado; esto es lo determinante no las calificaciones que se pudieron hacer por las partes en el contrato y anexo ni a lo largo del proceso porque los acuerdos, su naturaleza, no viene determinada por las calificaciones formales que hagan las partes, sino por lo realmente pactado. Y en este caso al margen de identificar "señal" con arras penitenciales, cuando la expresión "señal" o "arras" es genérica y engloba los diversos tipos de arras que se pueden acordar entre las partes, y no diferenciar entre arras penitenciales y penales, de ahí que bajo el rótulo de "penitenciales" a las que se refiere el artículo 1454CC se definan unas arras no penitenciales sino "penales" porque las partes no trascribieron el precepto sino que concretaron cuál era la voluntad de las mismas, y la voluntad no era otorgar la posibilidad a vendedores y compradores de desistir del contrato por su sola voluntad, sino que acordaron la pérdida de la señal, inicialmente solo de 12.000 euros, siempre que hubiera "incumplimiento" de una u otra parte contratante.

De la lectura del pacto tercero del acuerdo de 9 de junio de 2005 queda probado que las arras pactadas no eran confirmatorias, en contra de lo alegado en primer lugar en la demanda; y no eran confirmatorias las arras referidas en ese primer acuerdo ni tampoco en el segundo que es un anexo o complemento del anterior, que no puede ser interpretado de forma aislada como propone la parte, no solo en esta alzada, sino a través de los fundamentos jurídicos contenidos en su demanda.

Las partes lo que acordaron fueron unas arras penales, tanto en el acuerdo primero de 9 de junio de 2005 como en su anexo, que es una prórroga concedida a los compradores para que pudieran obtener esa financiación que creyeron tener, así quedó probado mediante la testifical de Dª Justa representante de la Inmobiliaria que intermedió en la venta y quien firmó los pactos de arras; por tanto esas arras tiene la misma naturaleza que las primeras por ser ese acuerdo de 8 de agosto de 2005 un complemento, una ampliación del acuerdo anterior. En total lo que entregaron los compradores fueron 24.000 euros en concepto de arras penales, lo que significa que si no se cumplía lo pactado que era pagar el precio al suscribir la escritura en el plazo estipulado, por causa imputable a los compradores, éstos perderían lo entregado, es decir, harían esa cantidad suya los vendedores. Y esto es lo que ocurrió, hubo un incumplimiento, lo que el recurrente admite y este incumplimiento no es por causa ajena al mismo, no es por causa justificada como afirmaba en su demanda y reiterada en esta alzada porque no es ajeno al mismo el tener medios con el que pagar el precio.

Las arras no fueron condicionales como tampoco lo era la venta; en ningún caso se pactó como condición la obtención del préstamo hipotecario, es más, lo que quedó probado mediante la testifical fue que el comprador no dudaba de tener esa financiación "de su banco", declaró la Sra. Justa , y fue cuando no lo obtuvo que pretendió un nuevo plazo y condicionarlo, a lo que se opusieron los demandados, y esto fue aceptado. Y no es causa ajena al mismo no tener los medios para hacer frente al pago del precio que es la obligación principal del comprador, solo él sabía si tenía medios para cumplir con su obligación que era pagar el precio en la fecha del otorgamiento de la escritura.

CUARTO .- No procede estimar ni la petición principal del recurrente de ser absuelto porque si bien es cierto que no hubo desistimiento por su parte, también lo es que las arras pactadas no eran como ya se ha indicado "penitenciales" sino penales. Por tanto siendo imputable al mismo el incumplimiento que fue causa de la resolución del contrato, no están los demandados/apelados obligados a entregarla dicho importe.

Y tampoco procede admitir ninguna de sus peticiones alternativas porque primeramente el acuerdo de 8 de agosto de 2005 no es más que una anexo, una ampliación del plazo y de la cuantía de las arras, no un acuerdo de arras confirmatorias como pretende alegar para obtener al menos 12.000 euros, dicha interpretación es contraria a lo pactado, y tampoco cabe moderación alguna porque el hecho del que deriva la pérdida de lo entregado en concepto de arras es el incumplimiento por su parte, sin que el incumplidor pueda pretender una moderación.

En consecuencia procede desestimar el recurso de apelación confirmando la desestimación de la demanda.

QUINTO .- Desestimado el recurso deben serle impuestas las costas de esta alzada al apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Jose Francisco contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Collado Villalba de fecha 6 de febrero de 2009 que debe ser confirmada en su parte dispositiva con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.