Sentencia Civil Nº 130/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 437/2013 de 22 de Abril de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Sección 5ª Rollo 437-A-2013

SENTENCIA NÚM. 130

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante a veintidós de abril de dos mil catorce.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 1.075 / 2009 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Número UNO DE IBI, sobre reclamación de cantidad, de los que conoce en grado de apelación en virtud de los recursos entablados como apelantes y apelados: 1º) por la parte demandante FÁBRICAS AGRUPADAS DE MUÑECAS DE ONIL S.A. (FAMOSA), representado por la Procuradora Dª Francisca Arranz Hernández y dirigida por el Letrado D. José Mª Ruiz Jover; 2º) por la demandada FOYA LA PERERA S.L., representada por la Procuradora Dª Trinidad Llopis Gomis y dirigido por la Letrada Dª Amparo García Tamarit.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Ibi en los autos de Juicio Ordinario nº 1.075 / 2009, se dictó en fecha 31-7-2013 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

' Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Dª Francisca Arranz Hernández, en nombre de la mercantil Fábricas Agrupadas de Onil S.L. frente a Foya La Perera S.L., debo condenar y condeno a ésta última a abonar a la primera la cantidad de 6.134,52 euros, más los intereses legales devengados desde el 25 de septiembre de 2009, siendo de cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Dª Trinidad Llopis Gomis, en nombre y representación de Foya La Perera S.L. frente a FAMOSA, con imposición de las costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpusieron recursos de apelación la parte demandante y demandada, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación nº. 437-A-2013señalándose para votación y fallo el pasado día 15-04-2014.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma.. Sra. Dª. Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.-La mercantil actora, en su condición de arrendataria de una nave, interpuso demanda solicitando la condena de la propietaria demandada al pago de la suma de 66.366 euros, importe de la fianza depositada una vez finalizado el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de agosto de 2007, y desalojado la nave en mayo de 2009. La parte demandada se opone a las pretensiones de la demanda, y a su vez presentó demanda que se acumuló al presente procedimiento solicitando que le indemnice la arrendataria en la cuantía de 232.281 euros, importe que resulta de multiplicar la renta mensual percibida durante la vigencia del contrato por los siete meses que tardó en devolver la posesión que se le entregó en enero de 2010. La sentencia estimó en parte el pedimento relativo a la devolución de la fianza y desestimó íntegramente la demanda presentada por la mercantil Foya la Perera, planteándose recurso de apelación por ambas partes en los que solicitan que se estime su pretensión y se desestime la de la adversa.

SEGUNDO.-Comenzando por el recurso interpuesto por la mercantil fabricas Agrupadas de Onil como primer motivo alega la incongruencia de la sentencia, que infringe lo dispuesto en el artículo 218 de la LEC . Debe tenerse en cuenta al respecto la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo acerca del requisito de congruencia en el sentido de que no es referible a consideraciones de los fundamentos de la sentencia que no tienen reflejo en el fallo (S 18.10.1991), demostrándose comparando las peticiones de la demanda y el fallo, no los considerandos (S 23.02.1993); no encontrando su razón de ser en la estimación o desestimación de las demandas (S 28.05.1992). En el mismo sentido, se ha establecido que la congruencia hace referencia a la parte dispositiva, siendo únicamente atendible cuando la irregularidad se cometa en ella (S 26.05.1992), debiendo resultar de la comparación de lo postulado en demanda y los términos del fallo, no alcanzando a los razonamientos de las partes o del Tribunal (S 25.01.1995). Asimismo se ha dicho que la congruencia no exige adaptación literal al suplico de la demanda bastando el acomodo sustancial e inequívoco de modo que no se modifique sustancialmente la acción ejercitada ni la causa de pedir (S 3.09.1992). En este caso a la vista de las pretensiones de la actora y demandada no puede estimarse que concurra la incongruencia alegada, cuando a lo largo del proceso se ha puesto de manifiesto por las partes y ha sido objeto de debate los daños en la nave como impedimento para no devolver la fianza.

TERCERO.- En el correlativo del recurso se opone a la deducción del coste de reparación por las goteras en el edificio alegando que no le son imputables. Aduce que son dos cuestiones las que se plantean: la primera relativa a determinar cuando se produjeron los daños; y la segunda si son imputables a la arrendataria.

La sentencia de instancia con fundamento en la cláusula primera y quinta del contrato de arrendamiento de fecha 1 de agosto de 2007, el informe pericial de Urbemed de julio de 2008 ( documento nº 13 de la demanda de Famosa) y testificales, concluye que si bien los daños referidos en dicho informe en la nave por fisuras y grietas no son consecuencia del mal uso por la arrendataria, sí lo son las goteras, encharcamientos y humedades, atendiendo al informe pericial de marzo de 2011 de la misma empresa, originados por los huecos existentes al retirar las chimeneas de los hornos en octubre de 2008, estando vigente el contrato de arrendamiento.

Antes de entrar a resolver la cuestión de fondo hemos de resaltar las condiciones en que se formalizó el arrendamiento, siendo relevante que la arrendataria ya venía ocupando la nave como propietaria y es el 29 de marzo de 2007 cuando la mercantil Foya la Perea la adquiere por contrato de compraventa a Famosa. En el citado contrato se señala en la estipulación tercera que la compradora declara conocer y aceptar el estado físico, jurídico, urbanístico, constructivo de la finca objeto de compraventa, y en particular declara conocer y aceptar que la finca está afectada por el Convenio Urbanístico cuya elevación a público se realizó el 15 de marzo de 2007.

Consta en el informe de Urbemed de 2008 en relación a la nave I, objeto de este contrato de arrendamiento, que tiene fisuras y grietas importantes que había que reparar, y en el bloque de edifico nº 1 se aprecian goteras. Este informe unido a los testimonios de la mayor parte de los testigos que coinciden en señalar que las goteras de la nave eran anteriores al arrendamiento, a través de las chimeneas de los hornos que atravesaban la cubierta que estaban mal selladas, y que la venta de los hornos no supuso la retirada de todas las chimeneas, como así se desprende del informe de marzo de 2011, lo que nos lleva a concluir que no está acreditada que las goteras sean imputables a la arrendataria por mal uso o deterioro de la cubierta de la nave objeto del arriendo, al existir con anterioridad al arrendamiento, esto es, cuando la mercantil Foya la Perera compró el edificio a Famosa, declarando expresamente en el contrato que conocía y aceptaba el estado físico (cláusula tercera), renunciando a ejercitar acciones frente a la vendedora derivadas de ese estado.

Aunque en el contrato de arrendamiento se estipulara que el edificio estuviera en perfecto estado de funcionamiento no significa que no que tuviera defectos que no impedían el desarrollo de la actividad, como así se constató en el informe citado de 2008, en el que además de las goteras se incluían otros defectos importantes, así concluye respecto a los edificios nº1 y 2, que el nivel de conservación es deficiente y muestran síntomas de diversas patologías. A lo que hay que añadir que entre el tiempo trascurrido desde la resolución del contrato comunicada por carta el 17 de febrero de 2009, con el abandono de la nave el 29 de mayo, hasta la reclamación se rompe el nexo causal para imputar al arrendatario los daños de la cubierta señalados en el informe de Urbamed de marzo de 2011, previa visita el 22 diciembre de 2010, ya que no es hasta junio de ese año cuando el arrendador requiere al arrendatario para que repare los defectos de la nave sin referirse a dichas goteras, como tampoco en los escritos que dirigió a la mercantil arrendataria en fecha 31 de agosto de 2009 y octubre de 2009, no siendo hasta diciembre de 2009 cuando alude por primera vez a la existencia de goteras.

En relación a la existencia de patologías importantes en el edificio que, aunque referidos a otra nave, derivan del mismo informe se ha pronunciado esta Sala en sentencia nº 369 de fecha 4.11.2013 , cuyos argumentos en parte reproducimos 'Es cierto que en los contratos de arrendamiento se indicaba que los edificios estaban en estado de ser usados para su destino, pero esa misma cláusula incluía la mención relativa al normal deterioro por el uso, y no puede marginarse que ya en las escrituras de compraventa se exoneraba a la vendedora de cualquier reclamación derivada del estado de los inmuebles, y ello debe además ponerse en relación con el propósito de conseguir, a través del convenio urbanístico, el cambio de calificación de los terrenos que permitiría, en definitiva, derruir las naves y acometer una construcción residencial, circunstancias todas ellas que aún reflejadas en la sentencia, no despliegan los efectos que indudablemente han de conllevar frente a la reclamación articulada en la demanda.

Ha de ponerse de manifiesto la incoherencia de las mercantiles actoras que en el año 2008 encargan y obtienen el informe cuyo contenido se acaba de resumir, sin adoptar medida alguna tendente a evitar el grave deterioro que en dicho informe se constata, que contrasta con la pretensión de conseguir la reparación de todos los defectos que se ejercita mediante la demanda que se presenta en abril de 2010, imputando a la arrendataria falta de mantenimiento'.

Por los argumentos expuestos procede estimar el recurso, lo que conlleva estimar íntegramente la demanda y en consecuencia condenar a la mercantil demandada a que abone a la actora la cantidad de 66.366, importe a que asciende la fianza, más los intereses legales desde la reclamación judicial conforme al artículo 1.100 del Código Civil y a las costas de primera instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC .

CUARTO.-Por la parte arrendadora se presenta recurso de apelación en el que se opone a la sentencia de instancia que desestima la pretensión articulada en su demanda, alegando error en la valoración de la prueba documental y testifical.

Este Tribunal examinadas las pruebas practicadas en autos comparte la valoración que la juzgadora a quo efectúa en la Sentencia recurrida en relación a la desestiamción de la pretensión de la recurrente sobre reclamación de rentas, que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada resolución sería suficiente para desestimar el motivo del recurso que se examina, los que, por ello y al no haber quedado desvirtuados en esta alzada, bastan, por sí solos, a los fines desestimatorios del recurso, procediendo así, y en primer término, tenerse aquí por incorporados, de conformidad con la reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC 688/86 y 956/88 y SSTC 174/1987 , 146/1990 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000, entre muchas) como de la Sala 1° del Tribunal Supremo ( SSTS de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo ó 21 de junio de 2000 , entre otras) que sostiene que la obligación que el artículo120.3 de la CE en conexión con el artículo 24.1 del texto constitucional, impone a los Tribunales de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su Jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su critica a través de los recursos, permite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, cuando en la misma ya se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamenten, en su caso, la decisión adoptada, ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto al asumirla explícitamente el Tribunal de segundo grado. Por ello se viene sosteniendo que si la resolución de primer grado es acertada la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal sólo debe corregir aquello que resulte necesario ( SSTS 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ).

Únicamente precisar que si bien corresponde la prueba del desalojo y puesta a disposición al arrendatario, doctrina que tiene establecida esta Sala para los procesos arrendaticios, plasmada, entre otras, en la sentencia de 27 de Mayo de 2008 , nº 227, en la que se argumenta lo siguiente: 'debe dejarse expuesto con carácter general y como esta Sala ha manifestado en diversas resoluciones, que corresponde al arrendatario, de acuerdo con la distribución de la carga de la prueba que regula el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la acreditación de la extinción de la relación obligatoria, y esa prueba no se consigue probando que la vivienda o local se abandonó, ya que debe probarse que el arrendador tuvo conocimiento de la resolución y puesta a disposición de la nave'. También lo es que el cese o extinción de la relación arrendaticia por la falta de ocupación física de lo arrendado, o su desalojo voluntario, y la falta de efectiva ocupación, pueden acreditarse de cualquier modo, no siendo el único medio de prueba la entrega de llaves.

En este caso está acreditado por los correos remitidos por las partes y declaraciones testificales, que la propietaria tenía la posesión de la nave desde mayo de 2009, aunque no le hubiera devuelto las llaves la arrendataria debido a las distintas reparaciones que de manera dilatada en el tiempo le pedía la arrendadora, la última en octubre de 2009 cuando le exigió que realizara el mantenimiento de los jardines y plantas. Circunstancias que denotan una actitud obstativa a la recepción definitiva de la nave y a la devolución de la fianza, que no puede perjudicar a la arrendataria con la pretensión del pago de las rentas durante el periodo exigido en su demanda.

En suma podemos concluir que está acreditado que el desalojo y puesta a disposición de la nave arrendada a la arrendadora se produjo en mayo de 2009, por lo que procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por la mercantil propietaria de la nave y confirmar los argumentos jurídicos de la resolución de instancia que desestima la demanda interpuesta por la mercantil Foya la Perera contra Fábricas Agrupadas de Onil.

QUINTO.- En consecuencia con lo expuesto las costas del recurso interpuesto por Foya la Perera se le imponen aplicando lo que establece el artículo 398.1 de la L.E.C .

Respecto de las costas del recurso de apelación interpuesto por Fábricas Agrupadas de Muñecas de Onil no se hace pronunciamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 del mismo texto legal .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido por Fabricas Agrupadas de Muñecas de Onil, S.A contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm 1 de Ibi de fecha 31 de julio de 2013 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y en su lugar se estima la demanda interpuesta por dicha parte apelante y condenamos a Foya la Perera S.L a pagar a la actora la cuantía de 66.366 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda y al pago de las costas de primera instancia. No se hace declaración de las costas de esta alzada.

Que desestimando el recurso de apelación promovido por Foya la Perera S.L contra la citada sentencia, debemos confirmar y confirmamos la sentencia desestimatoria de la demanda interpuesta por la recurrente contra Fabricas Agrupadas de Muñecas de Onil, S.A, con imposición de las costas derivadas de esta alzada.

Se acuerda a la parte que se le ha estimado el recurso la devolución del depósito constituido, en su caso, con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial . La pérdida del mismo a la parte que se ha rechazado su recurso .

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-