Sentencia CIVIL Nº 130/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 41/2016 de 07 de Marzo de 2016

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2016-0041

SENTENCIA Nº 130

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADOS

Doña MARIA MESTRE RAMOS

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia a siete de marzo del año dos mil dieciseis.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente MARIA MESTRE RAMOS, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 19 de noviembre de 2015 dictada en AUTOS DE JUICIO VERBAL 1495-2015 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Diez de los de Valencia .

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADO DON Eleuterio representada por el Procurador de los Tribunales D. José Fidel Novella Alarcón y asistido de la Letrada Dª Nerea Velázquez Maestre; y como APELADA-DEMANDANTE DOÑA Gema representada la Procuradora de los Tribunales Dª Mª José Balsera Romero y asistido de la Letrada Dª Gracia Blanch Tormo.

Antecedentes

PRIMERO.-La Sentencia de fecha 19 de noviembre de 2015 contiene el siguiente Fallo:

'Estimando la demanda interpuesta por Dª Gema contra D. Eleuterio :

1º) Declaro haber lugar al desahucio por precario de la vivienda sita en Valencia, CALLE000 , número NUM000 .

2º) Condeno al demandado al desalojo de dicho inmueble, debiendo dejarlo libre y expedito a disposición de la actora, apercibiéndole que, de no verificarlo, se procederá a su lanzamiento, si así lo pidiere la parte actora.

3º) Condeno al demandado al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.-Notificada la Sentencia, DON Eleuterio interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, que se ocupa legalmente la vivienda sita en CALLE000 NUM000 NUM001 -Valencia por contrato de arrendamiento firmado con Pelayo quien adquirió la vivienda mediante compraventa a la CAM en enero 2011.

La posesión es legítima, bajo justo título y buena fe. En 2012 pagó IBI, solicitó cedula de habitabilidad y se empadronó.

El Banco de Sabadell se adjudicó la vivienda por fusión de la cartera de inmuebles provenientes de la CAM pero ésta última había vendido.

TERCERO.-El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición.

CUARTO .- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:

1.-Documental

2.-Interrogatorio

QUINTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 25 de febrero de 2016 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.

SEXTO.-Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en ésta

PRIMERO.-La cuestión planteada por la parte apelante, DON Eleuterio en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede con desestimación de la demanda declarándose el justo titulo para ocupar la vivienda del apelante.

SEGUNDO.-El juzgador de instancia consideró:

'PRIMERO.-Entabla la parte actora demanda de desahucio por precario alegando que es propietaria de la vivienda litigiosa en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha 1 de junio de 2015 (documento 1 de la demanda), inscrita en el Registro de la Propiedad (documento 2), y que, cuando intentó acceder al inmueble, comprobó que el mismo estaba ocupado por el demandado, que lo habita de forma ilegal y sin título alguno.

El demandado se opone a dicha pretensión formulando las siguientes alegaciones: 1) la vivienda en cuestión había sido previamente vendida por la Caja de Ahorros del Mediterráneo a D. Pelayo mediante contrato de compraventa suscrito el 5 de enero de 2011 (documento 1), y si bien es cierto que una parte del precio quedó pendiente de pago, ninguna de las partes instó la resolución de dicho contrato; 2) el 1 de agosto de 2012 el Sr. Pelayo alquiló la vivienda al demandado y su hermano por un plazo de cinco años (documento 3); 3) el demandado pagó el impuesto sobre bienes inmuebles (documento 4), solicitó cédula de habitabilidad (documento 5), se empadronó en la vivienda (documento 7) y solicitó derechos de extensión de red para el suministro de agua (documento 9); 4) en enero de 2015 la demandante se personó en la vivienda requiriendo su desocupación, y posteriormente el demandado solicitó la compra de la misma a la inmobiliaria del Banco Sabadell, haciendo entrega de la suma de 500 euros a cuenta (documento 10).

SEGUNDO.-Los requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario son dos: el título de la parte actora que le da derecho a poseer y la ausencia de título semejante por parte del demandado, de acuerdo con la noción de precario configurada por la jurisprudencia. Señala al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 25-6-01 que'se considera precario la posesión o disfrute de una finca rústica o urbana sin pagar merced, de tal modo que quien ostenta sobre la finca algún título de los que le confieren el derecho de disfrute o posesión de la misma, puede hacer que cese dicha posesión tolerada o consentida, cuando tenga a bien exteriorizar, en forma legal, su propósito de recuperar la finca y poner término a la precaria posesión ajena'. Y hay que puntualizar que el actor no soporta en modo alguno la carga de probar un elemento negativo, como es la ausencia de título del demandado para poseer, sino que, como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 12-5-99 ,'al demandante incumbe la prueba de la titularidad de la finca objeto del juicio, y al demandado la de que ocupa dicha finca no por mera liberalidad del propietario, sino en virtud de algún título suficiente para darle derecho a permanecer en la misma (en este sentido, entre muchísimas otras, SSAP de La Coruña de fecha 6-6-1996 y Salamanca de fecha 3-7-1996 )'. Y en el mismo sentido, la citada sentencia de la Audiencia de Barcelona:'en este tipo de procesos se debe examinar no sólo la suficiencia del título del demandante o título que legitima para promover el juicio, acreditándose la posesión real, sino también hay que esclarecer si el demandado es en efecto un ocupante por mera tolerancia, correspondiendo al precarista dada la naturaleza de la institución, que es de carácter puramente negativo..., la carga de probar si su posesión se encuentra amparada por algún título que lo vincule con el objeto o con el demandante y que justifique su permanencia en la posesión'.

En el presente caso, la parte actora acredita su derecho a poseer a través del título de dominio del inmueble en cuestión, y el demandado opone que ocupa legalmente la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con una persona que había adquirido el inmueble antes que la demandante. Sin embargo,los documentos presentados al efecto por la parte demandada son insuficientes para justificar ese pretendido título de posesión:

En primer lugar, con el fin de acreditar la supuesta adquisición previa del inmueble por parte de un tercero, D. Pelayo , el demandado presenta como documento 1 un contrato privado de compraventa entre el Sr. Pelayo la entidad Mediterráneo CAM International Homes, S.L. de fecha 5 de enero de 2011, que sin embargo no está firmado, por lo que no puede tener valor probatorio alguno. Además, como parte de este documento se aporta una solicitud de compra realizada por el Sr. Pelayo a la misma inmobiliaria en fecha 7 de diciembre de 2011, que resulta incongruente con el mencionado contrato, por cuanto no se explica que se formulase una solicitud de compra cuando supuestamente la compraventa ya se había suscrito once meses antes. Por otra parte, se aporta como documento 2 un justificante de pago de la cantidad de 1.890 euros que responde a lo previsto en la estipulación segunda del repetido contrato privado como primera entrega del precio, lo que no obstante resulta insuficiente para demostrar la realidad de esa venta, pues como ya se ha dicho el documento en cuestión no está firmado y dicha adquisición no está confirmada por ningún otro medio de prueba.

En segundo lugar, y como prueba directamente relacionada con el título que alega el demandado para poseer la vivienda, se aporta como documento 3 el contrato de arrendamiento de la misma suscrito en fecha 1 de agosto de 2012 entre el Sr. Pelayo como arrendador y el demandado y su hermano D. Jose Ignacio como arrendatarios. No obstante, por tratarse de un documento privado, conforme a lo dispuesto en el artículo 1227 del Código Civil , la fecha del mismo no puede tener valor probatorio frente a terceros, al no concurrir ninguno de los supuestos contemplados para ello en dicho precepto -incorporación o inscripción en un registro público, muerte de cualquiera de los firmantes o entrega a un funcionario público por razón de su oficio-. Por lo demás, la realidad de tal contrato de arrendamiento no ha quedado confirmada a través de ningún otro medio de prueba que se encontraría fácilmente al alcance del demandado, en especial, losjustificantes documentales del pago de la renta o de los suministros del inmueble, o bien la declaración testifical del arrendador que pudiera aclarar las circunstancias de la ocupación.

Los restantes documentos presentados por el demandado no desvirtúan la anterior conclusión: el recibo que acredita el pago del impuesto sobre bienes inmuebles del año 2012 (documento 4) no indica quién efectuó el ingreso; y en cuanto a los restantes documentos (documentos 5 a 9), si bien ciertamente reflejan la realización de actividades por parte del demandado con relación a dicha vivienda -solicitud de cédula de habitabilidad, empadronamiento y solicitud de suministro de agua-, no son sino indicios de la ocupación del inmueble por su parte, pero acreditan únicamente la ejecución de actos unilaterales derivados de dicha ocupación y no la presencia de un justo título para ello, puesto que tal título sería el arrendamiento y, como se ha dicho, la realidad de tal arrendamiento no queda demostrada; finalmente, la solicitud de compra de la vivienda a la inmobiliaria del Banco Sabadell (documento 10) no representa en sí misma título posesorio válido, y resulta ajena a la condición de arrendatario que invoca el demandado.

Por todo lo expuesto, ante la falta de prueba por parte del demandado de un justo título que le habilite para la ocupación de la vivienda, procede la estimación de la demanda.'

TERCERO.-La jurisprudencia define el precario como:'la situación jurídica que afecta a todo aquel que ocupe o disfrute una finca,sin pagar merced o renta y sin título alguno que justifique la ocupación,ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido éste sea nulo, es decir, que se trate de una ocupación meramente tolerada y sin contraprestación' ( Sentencia Audiencia Provincial núm. 21/2000 Valencia, Sección 3ª, de 24 enero, Recurso de Apelación núm. 102/1999 , AC 20002845).

Dicha Sentencia sigue afirmando que:

'Para el éxito de la acción de desahucio por precario, son requisitos necesarios:a) que se acredite por parte del actor la posesión real a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutar; y b) que el demandado o demandados la tengan o disfruten en precario, es decir, sin título que frente al del actor sea adecuado a ello y sin que medie renta o merced, ni otra razón que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real, de la voluntad del cual depende poner término a su propia tolerancia. Mas siendo el juicio de desahucio por precario de cognición limitada, el debate jurídico debe circunscribirse a la determinación de la legitimación activa y pasiva de las partes, incumbiendo al actor la prueba de la titularidad de la finca objeto del juicio, y, al demandado la de que ocupa dicha finca no por la mera liberalidad del propietario, sino en virtud de algún título que le dé derecho a permanecer en la misma'.

CUARTO.-Frente a la pretensión de la parte actora, la parte demandada sustenta que ocupa la vivienda sita en Valencia CALLE000 NUM000 en base a:

1)contrato de compraventa privado suscrito entre DON Pelayo y LA ENTIDAD MERCANTIL MEDITERRANEAN INMOBILIARIA DE CAM en fecha de 5-enero-2011.Folios 43 a 46.

2)Solicitud de compra de DON Pelayo de fecha 7-diciembre-2011.Folio 47

3)Nota registral de la vivienda. Finca Registral NUM002 a fecha de 16-diciembre-2011.

4)Abono bancario a favor de LA ENTIDAD MERCANTIL MEDITERRANEAN INMOBILIARIA DE CAM por parte de DON Pelayo por importe de 1890 euros en fecha de 9 de enero de 2012.Folio 32.

5)Contrato de arrendamiento de la vivienda suscrito entre DON Pelayo y DON Eleuterio y DON Jose Ignacio EN FECHA DE 1-agosto-2012.Folios 52 a 54.

6)Recibo pago IBI 2012 en fecha de 24-abril-2012. Folio 55.

7)Cedula de habitabilidad a favor del apelante en la vivienda a fecha de 25-junio-2012.Folio 56 a 57

8)Certificado empadronamiento con fecha de alta en la vivienda el 5-12-2012. Folio 58. Y su hermano a fecha de 18-julio-2014.

9)Carta comunicación Emivasa de oficinas pago suministro con fecha de 17-agosto-2012. Folio 60

QUINTO.-Partiendo de las consideraciones jurídicas sobre el precario, partiendo de la documental practicada a instancia de la parte demandada el Tribunal considera que si bien es cierto que puede resultar contradictorio las discordancia de fechas, la discordancia de supuestos títulos que constan en el proceso sobre un mismo inmueble no es menos cierto que la parte demandada, DON Eleuterio ha aportado, cuanto menos, una apariencia de titulo como es el contrato de arrendamiento de la vivienda, objeto del precario.

Dicho contrato de arrendamiento fue otorgado en calidad de arrendador por quien por contrato privado de compraventa, contrato de compraventa en que fue parte vendedora la entidad mercantil MEDITERRANEAN INMOBILIARIA DE CAM,adquirida por Banco de Sabadell SA que fue la entidad que vendió a la hoy parte actora la vivienda.

Es que no podemos obviar en relación a dicho contrato privado de compraventa que existe un recibo de ingreso de parte del precio-1890 euros que se realizado a favor de la entidad vendedora -MEDITERRANEAN INMOBILIARIA DE CAM-realizado por el Sr. Pelayo , arrendador frente al demandado según la clausula pactada.

Así mismo resulta también importante tener en cuenta que el hoy demandado-apelante obtuvo respecto de la vivienda cedula de habitabilidad; aparece frente a la entidad Emivasa, encargada del suministro de agua con domicilio en el inmueble que nos ocupa y ademas consta su empadronamiento en dicha vivienda.

Y cuando tampoco podemos obviar que en la escritura de compraventa que ostenta la demandante se hizo constar la existencia de ocupantes ya en la vivienda sin que la manifestación de que 'eran ilegales y no arrendatarios' tenga eficacia a los efectos de hacerla valer frente al demandado.

Por otra parte el contrato de arrendamiento no deja de tener virtualidad por el hecho de que no se pague la renta.

Y cuando ademas consta un documento con el anagrama de SOLVIA-Inmobiliaria Sabadell, de solicitud de compra del demandado respecto de la vivienda. No olvidemos que fue el propio Banco de Sabadell quien vendió a la parte hoy actora la vivienda, objeto del procedimiento.

Todas estas consideraciones de hecho llevan a la apreciación por el Tribunal de que el demandado ostenta un titulo,sustentado por una serie de actos del demandado y de documentos que a los efectos del procedimiento de precario resultan suficientes para desestimar la presente acción de precario.

SEXTO.-En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa imposición a la parte apelante debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

En primera instancia de conformidad con el artículo 394 LEC se imponen a la parte actora.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español

DECIDE

1º) Estimar el recurso de apelación interpuesto por DON Eleuterio .

2º) Revocar la Sentencia de fecha 19 de noviembre de 2015 y en consecuencia DESESTIMANDO LA DEMANDA INTERPUESTA POR DOÑA Gema SE ABSUELVE A DON Eleuterio DE LA PRETENSION EJERCITADA EN SU CONTRA.

3º) En esta alzada no se hace expresa condena en costas procesales; en primera instancia se imponen a la parte actora.

Esta sentencia no es firme y contra ellarecurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.