Sentencia CIVIL Nº 130/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 99/2018 de 22 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº 99/2018 - AUTOS Nº 814/2016
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANADA
ASUNTO: JUICIO ORDINARIO
PONENTE SR. D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
S E N T E N C I A N Ú M. 130/2019
ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. ANTONIO MASCARÓ LAZCANOMAGISTRADOSD. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ D.
JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
En la Ciudad de Granada, a veintidós de marzo de dos mil diecinueve.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha
visto en grado de apelación -rollo Nº 99/2018- los autos de Juicio Ordinario nº 814/2016 del Juzgado de
Primera Instancia nº 4 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Elcano Asesoramiento Inmobiliario S.L.,
contra Dª Jacinta .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 22 de noviembre de 2017, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que ESTIMANDO la demanda de reclamación de cantidad interpuesta por la entidad mercantil ELCANO ASESORAMIENTO INMOBILIARIO, S.L., frente a Dª. Jacinta , debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 8.250 euros, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de interposición de la demanda hasta su total pago. Se imponen las costas a la demandada. '

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.



TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Manuel García Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO.- Que la parte demandada se alza contra la sentencia estimatoria de la demanda de reclamación de cantidad formulada en su contra por la actora, por el importe de la comisión dejada de percibir como consecuencia de su prestación, que se considera cumplida, en el marco del contrato de mediación inmobiliaria, 'sin carácter de exclusiva', plasmado en la ficha de encargo que se aporta como doc. nº 1 de la demanda, a la que aquélla concurría como copropietaria de la vivienda ofertada. Se afirmaba por la actora, y así se reconoce por la sentencia apelada, que la oferta de compra, de fecha 10 de febrero de 2015, obtenida de un cliente por precio de 275.000 euros (doc. nº 15 de la demanda), debe tenerse por suficiente a los efectos del devengo de la comisión pactada; ello, dado que, aunque la venta se perfeccionara con comprador distinto, bajo la mediación de otra agencia inmobiliaria, se entiende que la que presentó la actora era anterior y más ventajosa que ésta última, determinante del reconocimiento del derecho al cobro de la prestación, en los términos solicitados. Por su parte, la apelante, bajo los motivos de infracción de doctrina jurisprudencial y error en la valoración de la prueba, considera que no se ha producido el perfeccionamiento del contrato, determinante de la obligación de pago; ni, en todo caso, se ha acreditado que la oferta conseguida por la entidad actora sea la más favorable para los vendedores.

Así pues, planteado en tales términos el objeto de la presente alzada, hemos de atender al pacífico y reiterado criterio jurisprudencial, plasmado en sentencias como la de TS 25 de noviembre de 2011, según la cual, 'tal como sintetiza la sentencia de esta Sala de 18 de marzo de 2010 , el contrato de mediación o corretaje es aquel por el que se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contacta con el tercero, sino que lo localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sentencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.

'Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia'.

Por lo tanto, como punto de partida, tenemos que convenir en que estamos esencialmente ante un contrato atípico que se rige por lo pactado por las partes, en razón al libre arbitrio de la autonomía de su voluntad, conforme al art. 1.255 del CC. Lo que necesariamente nos lleva a indagar sobre el contenido de la obligación aceptada por la comitente, según la ficha de encargo anteriormente mencionada, conforme a los siguientes términos: 'por la presente autorizo a Inmobiliaria Elcano, gestionar sin carácter de exclusiva, la venta del piso de mi propiedad y familia, sito en Sevilla, C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , dando mi conformidad para abonarles el 3% + IVA en concepto de honorarios, del precio que acordemos, para el solo caso de que la venta se lleve a defecto con cliente presentado e informado por Inmobiliaria Elcano. Autorizo a colocar cartel exterior de venta de dicha Inmobiliaria' . Siendo lo importante destacar, primero, que el encargo se pacta 'sin carácter de exclusiva', entendido como el mantenimiento por parte del comitente de la facultad de ofrecer la mediación a distinta entidad y, por tanto, de contratar con clientes ajenos a los proporcionados por la actora; y, segundo, que el pago de la comisión se pacta 'para el solo caso de que la venta se lleve a efecto', entendiendo, en clara correlación de la interpretación de dicha cláusula con la intención de ambas partes, en orden a la finalidad contractual ( art. 1.282 y 1.285 del CC), que la expresión 'se lleve a efecto' no puede sino referirse, cuando menos, al perfeccionamiento de la compraventa.



SEGUNDO.- Que, no obstante lo anterior, se entiende por la Juzgadora de instancia que el hecho de la presentación por la actora de oferta por parte de un comprador, con anterioridad a la que, a la postre, dio lugar al perfeccionamiento de la venta a un tercero bajo la intermediación de distinta agencia, determina el cumplimiento de la prestación asumida por aquélla, determinante del nacimiento del derecho al cobro de la comisión. Respecto de lo cual, ponemos de manifiesto que, aunque la negativa arbitraria, unilateral e injustificada del vendedor a formalizar la operación de venta objeto del encargo, en condiciones favorables a su interés, con frustración del objeto del contrato, frente a la recepción de oferta presentada al efecto por parte de la entidad mediadora, y en ausencia de ofertas similares, pudiera dar lugar a incumplimiento contractual por inobservancia del deber de las partes de ajustarse a las exigencias de la buena fe en el cumplimiento de sus obligaciones ( art. 1.258 del CC), con posible reconocimiento del deber de indemnización de daños y perjuicios, conforme a los art. 1.101 y 1.124 del CC, no de ello cabrá deducir responsabilidad del comitente cuando, como en el presente caso ocurre, se le presentan ofertas similares por distintas agencias que contrata sin exclusividad.

Efectivamente, y dado que, cuando menos, son similares las ofertas de venta que se facilitaron a la propiedad por la actora y la entidad que finalmente aportó el cliente con el que se perfeccionó el contrato (275.000 euros la primera, bien que con el pago de la comisión del 3% por cuenta de los vendedores, y 272.000 euros la segunda), no se puede hacer recaer sobre la responsabilidad de la aquí demandada consecuencia alguna por el rechazo de la que le fue presentada por la actora; una vez que el encargo de mediación se convino 'sin carácter de exclusiva', y cuando, en todo caso, el devengo de la comisión se hacía depender del 'solo caso de que la venta se lleve a efecto'. Más aún cuando, como también quedó reflejado en la ficha de encargo, por la expresión 'y familia', añadida en forma manuscrita, la comitente no era la única propietaria de la vivienda; lo que, nuevamente en razón a lo que dicta el criterio más ajustado con la observancia de la buena fe en el cumplimiento de los contratos, comportaba la dificultad añadida, y asumida por la actora, de que el perfeccionamiento del contrato requería del consentimiento del resto de los familiares copropietarios, junto con la demandada, de la vivienda en venta.

Por lo demás, el tratamiento que dispensa el T. Supremo al concurso de dos agentes inmobiliarios a un mismo encargo de venta sin exclusividad, en los términos hasta aquí expuestos, viene expresado con total claridad por la sentencia de 21 Octubre del 2.000: ' En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( sentencia de 2 Oct.

1999 ); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.- Pues bien aplicando dichas consideraciones al supuesto que hoy ocupa la atención de la Sala es cierto que se produjo el denominado encargo de venta pero que no lo era con efectos exclusivos sino que se dio dicho encargo de venta a otras agencias. Que en definitiva la adquisición del piso se hizo por los compradores finales en atención a que les fueron presentados por otra agencia, y fue por la intermediación de la misma por lo que se produjo la operación, al parecer por ofrecer condiciones más ventajosas para los mismos, por lo que no puede decirse que la formalización de la venta se debiese a la labor de mediación de la demandada. Por ello no habiéndose generado el derecho al percibo de honorarios no cabe estimar que se haya producido un incumplimiento contractual, pues al no haber mediado la demandante en la celebración del contrato, no se ha generado el derecho al percibo de sus honorarios y mucho menos al percibo de una indemnización como la que se postula con el carácter de cláusula penal encubierta, dado que no se ha perfeccionado el contrato por no haberse cumplido la condición de haberse celebrado la compraventa mediante la intermediación de la corredora. Por ello el recurso ha de ser desestimado'.

Es decir, que el encargo sin exclusividad, 'salvo pacto expreso', no vincula especialmente al comitente a la aceptación de cualquier oferta que se le presente por uno u otro mediador; debiendo estarse a la supeditación , 'en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido' La parte apelada cita en su oposición la sentencia del T. Supremo de 8 de marzo de 2013. Y, sin embargo, omite que la misma en ningún momento reconoce el derecho del agente al cobro de sus honorarios sin que mediara previamente el perfeccionamiento contractual. Antes al contrario, lo que constituye la materia de resolución de dicha sentencia, en sentido favorable al mediador, es la efectiva creación de un vínculo obligacional entre propietario y comitente (en un caso de encargo de adquisición de cierto porcentaje de participaciones sociales), mediante la suscripción de un contrato de opción de compra que, aunque no resulte compraventa en sí, sitúa al optante en disposición de exigir el perfeccionamiento de dicho contrato. Y de ahí que, según la misma sentencia, con cita literal, completa y correcta del pasaje a que se refiere la citada entidad oponente, se diga: 'Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la 'perfección del encargo' y, en su caso, al 'éxito de la mediación' resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocial en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial'. Y, en consecuencia, no es que la mencionada sentencia, citada por la oponente, abdique del criterio del perfeccionamiento, como condición suspensiva del cobro de la comisión en el contrato de agencia inmobiliaria; sino que, simplemente, se limita a admitir otros vínculos negociales que, sin alcanzar los efectos de la compraventa, faculten al comitente para exigir del comprador o vendedor el perfeccionamiento de dicho contrato, como ocurre, para el comprador, en el caso de la opción de compra'.

Por todo lo cual, y por considerarse que en modo alguno puede concluirse de la prueba practicada el cumplimiento de la condición de la que depende el derecho al cobro de la comisión, dadas las circunstancias examinadas y, fundamentalmente, atendido el carácter no exclusivo del encargo, en términos ajustados a la buena fe en el cumplimiento de los contratos, procede en justicia la estimación del recurso, con desestimación de la demanda interpuesta.



TERCERO.- Que, de conformidad con el art. 394 de la LEC, y dada la desestimación de la demanda que resulta de la estimación del recurso, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte actora.

Sin que, y de conformidad con el art. 398 de la LEC, proceda hacer declaración con respecto a las causadas en la presente alzada.



CUARTO.- Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Jacinta , a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2017, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Granada, en autos nº 814/2016, debemos revocar y revocamos la resolución impugnada; y, en su lugar, con desestimación de la demanda interpuesta por Elcano Asesoramiento Inmobiliario S.L., a través de su representación procesal, contra citada apelante, debemos absolver y absolvemos a ésta de las pretensiones deducidas en ella. Con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora. Y sin declaración con relación a las causadas en la presente alzada.

Désele al depósito constituido el destino legal.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banesto nº 3293 indique nº cuenta- expediente judicial-------, utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia nº 130/2019 por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA